Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P. R. del año 2002
2002 DTS 028 RODRIGUEZ PEREZ V. GOMEZ Y
OTROS 2002TSPR028
EN EL TRIBUNAL
SUPREMO DE PUERTO RICO
Don Benigno
Rodríguez Pérez y otra
Peticionarios
v.
Don Roberto Gómez
y otros
Recurridos
Certiorari
2002 TSPR 28
156 DPR ____
Número del Caso: CC-1999-464
Fecha: 6/marzo/2002
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional VI
Juez Ponente: Hon. Germán J. Brau Ramírez
Abogada de la Parte Peticionaria: Lcda. Rina J. Cruz Pérez
Abogado de la Parte Recurida: Lcdo. Arístides Ramón
Materia: Entredicho Preliminar y Permanente, Servidumbre en
equidad, Condición restrictiva de prohibición de uso comercial. Un centro de
Rehabilitación sin fines de lucro se constituye un uso comercial.
ADVERTENCIA
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad.
Opinión del Tribunal emitida
por la Juez Asociada señora NAVEIRA DE RODÓN
San Juan, Puerto Rico, a 6 de marzo de 2002
I
Los peticionarios, Don Benigno Rodríguez Pérez y su esposa, Doña Carmen Lydia Martínez Vázquez[1] (en adelante esposos Rodríguez-Martínez) son dueños y residentes del lote D-7 de la Comunidad Ranchos de Guayama (en adelante Comunidad), localizada en el barrio Quebrada Yeguas en el pueblo de Salinas. Los recurridos Roberto Gómez y su esposa, son dueños del lote C-7 de la Comunidad, el cual queda adyacente al lote de los esposos Rodríguez-Martínez. La Comunidad en cuestión fue producto del desarrollo de una finca de mil ciento ochenta y cinco (1,185) cuerdas llevado a cabo en 1970, y está dividida en dos áreas, una residencial y la otra comercial.
En 1996, el Sr. Gómez le arrendó el lote C-7 de la Comunidad a la codemandanda y también recurrida, REMAR, Inc. (en adelante REMAR), corporación sin fines de lucro organizada bajo las leyes del estado de Illinois y con oficinas principales en el estado de Florida. REMAR tenía el propósito de establecer en el referido lote un Centro de rehabilitación para personas con problemas de drogas y alcoholismo (en adelante Centro).[2] Con ese fin, REMAR comenzó a realizar en el lote C-7 actos de posesión y dominio conducentes a la instalación, construcción y habilitación del Centro. También solicitó el correspondiente permiso de uso del local a la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante ARPe).
Los esposos Rodríguez-Martínez presentaron una demanda de entredicho provisional e injunction preliminar y permanente ante el tribunal de instancia el 1 de julio de 1996.[3] Alegaron que la Comunidad era un proyecto residencial, y que el establecimiento del Centro en la propiedad adyacente a la suya constituía una alteración a la condición restrictiva establecida para dichos predios de terreno mediante una servidumbre en equidad, que específicamente prohibía el uso del lote en controversia para usos comerciales. Señalaron también que la construcción de dicho centro en un área residencial les provocaría daños irreparables, ya que éste afectaba la tranquilidad y la seguridad de los residentes al saber que personas extrañas tendrían acceso a la Comunidad.
Los demandados contestaron la demanda negando las alegaciones de los peticionarios. Alegaron además que REMAR era una institución sin fines de lucro y que la servidumbre en cuestión no prohibía el establecimiento de instituciones como el Centro, ya que éste no era un “comercio.”
Mientras transcurrían los procedimientos ante el tribunal de instancia, ARPe emitió una resolución de 12 de septiembre de 1997, en la cual recomendó favorablemente la concesión a REMAR de un permiso de uso por vía de excepción autorizando la operación del referido Centro. En cuanto a la condición restrictiva, la agencia señaló que la corrección y aplicabilidad de ésta “deb[ía] ser materia de interpretación judicial.”
El tribunal de instancia dictó sentencia, notificada el 12 de febrero de 1998, en la cual denegó el recurso de injunction. Entendió el tribunal, fundamentándose principalmente en las disposiciones del Código de Comercio, 10 L.P.R.A. § 1001 et seq., que al ser REMAR una institución sin fines de lucro, y el Centro ser un establecimiento cuyo propósito primordial era la rehabilitación, no podía considerarse al demandado un comerciante, ni al Centro un establecimiento dedicado al uso comercial. En consecuencia, concluyó que la condición restrictiva establecida en la servidumbre en equidad no era de aplicación al demandado, ni le impedía a éste establecer y operar el Centro, ya que el uso propuesto no era incompatible con la restricción de no utilizarse la parcela para usos comerciales.
Inconformes con esta determinación, los demandantes recurrieron ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones (en adelante Tribunal de Circuito). El 19 de mayo de 1999, dicho tribunal dictó sentencia confirmatoria de la emitida por el tribunal de instancia.[4] El foro apelativo determinó que por ser el término “comercio” uno ambiguo, la prohibición de uso comercial en cuestión debía interpretarse restrictivamente en contra de la restricción al derecho de propiedad.
De esta sentencia los demandantes recurrieron ante nos mediante recurso de certiorari, alegando los siguientes errores:
Erró el Honorable
Tribunal de Circuito de Apelaciones al confirmar la sentencia dictada por el
Tribunal de Primera Instancia que determinó que las condiciones restrictivas de
uso inscritas en los terrenos objeto de este litigio no eran aplicables a los
codemandados REMAR, INC., permitiendo la instalación de un hospedaje
especializado en el área residencial de Ranchos de Guayama.
Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al confirmar la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia que determinó que las actividades que realiza la corporación REMAR, INC., no son de carácter comercial, por lo que concluyó que no eran incompatibles con las restricciones de uso que gravan los terrenos objeto del litigio.
Acordamos revisar y expedimos el
recurso solicitado. Ambas partes han
presentado sus alegatos y con el beneficio de sus argumentos resolvemos.
II
Por estar íntimamente relacionados,
discutiremos en conjunto ambos señalamientos de error.
Es principio básico de nuestro
ordenamiento que la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138
D.P.R. 282 (1985) González v.
Hawayek, 71 D.P.R. 528, 533 (1950).
No obstante, nuestro ordenamiento permite que se pacten límites y
condiciones al derecho de dominio.
Las servidumbres en equidad
contienen unas condiciones restrictivas constituidas unilateralmente por el urbanizador,
que limitan las facultades de los futuros adquirentes con respecto al uso y las
edificaciones permisibles. Sands
v. Ext. Sagrado
Corazón, Inc.,
103 D.P.R. 826, 827 (1975); Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia
Católica, 117 D.P.R. 346, 351 (1986).
Para la validez y eficacia de estas restricciones, es necesario que las
mismas sean razonables, se establezcan como parte de un plan general de
mejoras, consten de forma específica en el título y se inscriban en el Registro
de la Propiedad. Lawton v. Rodríguez
Rivera, 35 D.P.R. 487, 494 (1926); Carrillo Norat v. Camejo, 107
D.P.R. 132, 137 (1978); Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica,
supra, pág. 352. Una vez son
inscritas en el Registro, las restricciones constituyen derechos reales
oponibles erga omnes. Entre los predios
afectados se crea entonces "una relación de servidumbres recíprocas, pues
cada lote o solar es predio dominante, a la vez que sirviente, con relación a
los demás lotes o solares de la urbanización." Carrillo Norat v. Camejo, supra, pág. 136.
Todo adquirente de una propiedad
sujeta a una servidumbre en equidad debidamente inscrita y válida, tiene el
deber de cumplir con las limitaciones y condiciones que establezca dicha
servidumbre. A estos fines, hemos
reconocido que los dueños de predios favorecidos por una servidumbre en equidad
tienen disponible el recurso de injunction para hacer efectivos sus derechos e
impedir violaciones a las limitaciones impuestas. Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra,
pág. 354; Glines v. Matta, 19 D.P.R. 409, 416 (1913). El demandado a su vez puede levantar
cualquier defensa en equidad, tal y como consentimiento, incuria, manos sucias
o cualquier otro impedimento de naturaleza análoga. Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra,
pág. 354; Colón v. San Patricio Corporation, 81 D.P.R. 242, 254
(1959).
III
En el caso de autos no está en
controversia el hecho de que existe una servidumbre en equidad válidamente
establecida, la cual dispone una restricción a la que está sujeta el predio en
controversia. La restricción, según
está descrita en la Escritura Matriz de la Comunidad y las Escrituras de
Compraventa individuales, establece lo siguiente:
No se podrán poner anuncios
comerciales de clase alguna en la Parcela, ni usarse dicha parcela para usos
comerciales, ni se podrán depositar escombros, materiales o desperdicios, y
las basuras deberán depositarse en recipientes adecuados, quedando bien
entendido que, de requerirse el establecimiento de algún comercio para
servicio de los vecinos del Proyecto Ranchos de Guayama, éste se establecerá en el
área o áreas reservadas por la vendedora para tal fin dentro de la demarcación
donde se instalen las facilidades recreativas, o colindantes o cerca de las
mismas.
Está claro que no puede utilizarse
el predio en controversia para “usos comerciales”. Lo que REMAR sostiene es que su fin como corporación no es el
lucro, y que las funciones que pretende establecer en el lote C-7, es decir, un
centro de rehabilitación para personas con problemas de drogas y alcoholismo,
no configuran un uso comercial prohibido por la servidumbre, máxime cuando ésta
no establece que la parcela podrá usarse únicamente para fines
residenciales. Señalan que el Centro no
recibirá ingresos económicos por parte de las personas que reciban allí
servicios, sino que el mismo se sostendría con donaciones, y que su estructura
financiera se desarrollaría bajo un programa agrícola de frutos menores,
crianza de aves, y la realización de mudanzas y otros servicios realizados por los
personas en tratamiento,[5] todo con el propósito
brindar servicios gratuitos a éstos, por lo que sus labores no constituyen
“comercio”.
El Tribunal de Circuito concluyó que
por ser el término “comercio” uno ambiguo, el cual podría incluir o no un centro
de rehabilitación como el de autos, la cláusula que establece la prohibición de
uso comercial en controversia debía interpretarse restrictivamente. Al así resolver, el foro apelativo no
atendió la controversia precisa que tenía ante sí, esto es, si a la luz de las
circunstancias de este caso y el derecho aplicable, las funciones del Centro
pueden ser consideradas actividades comerciales prohibidas por la servidumbre
que grava el lote C-7.
Nos enfrentamos aquí a una
restricción establecida contractualmente, a la cual todos los propietarios en
la Comunidad acordaron someterse al adquirir los lotes de terreno. Así pues, la situación de autos debe regirse
por las normas que establece el Código Civil de Puerto Rico en relación con la
interpretación de los contratos, con especial atención a la voluntad e
intención de las partes. 31
L.P.R.A § 3471 a 3479. Como cuestión de
hecho, hemos utilizado este análisis anteriormente. En Cond. Prof. S.J. H. Centre v. P.R.F., Inc., 133
D.P.R. 488 (1993), a la página 504, establecimos expresamente, en el contexto
del régimen de propiedad horizontal, que “de surgir dudas en cuanto a la
especificidad de los usos consignados en la Escritura Matriz, debemos atender a
la voluntad de las partes al consignar éstos en la escritura y al adquirir los
apartamentos en cuestión.” Igual norma
debe regir el caso de marras.
Por su parte, el tribunal de
instancia llegó a la conclusión de que a tenor con la definición del
comerciante establecida en el Código de Comercio[6], supra, REMAR no era
un comerciante, y por tanto, no utilizaría la parcela para usos
comerciales.
Consideramos que
no debemos acudir
a unas disposiciones aisladas del Código de Comercio para resolver el caso ante
nos, ya que en realidad dichas disposiciones no están contempladas para
situaciones como la de autos. Resulta
más adecuado utilizar como referencia los reglamentos de zonificación aprobados
por la Junta de Planificación de Puerto Rico (en adelante Junta), ya que éstos
están directamente relacionados con la materia que nos ocupa.[7] Aún cuando surge de la resolución emitida por ARPe donde se
concedió el permiso de uso por excepción, que el lote en controversia se
encuentra en un distrito no zonificado de acuerdo al Mapa de Zonificación
vigente para el área de Salinas, las definiciones y clasificaciones contenidas
en dichos reglamentos de zonificación, por los cuales la Junta se rige al
determinar el uso residencial o comercial que se le da a las distintas zonas
rurales y urbanas del país, sirven de guía para interpretar la condición
restrictiva en controversia.[8]
El uso que se propone dar REMAR al
local en controversia es lo que se conoce bajo el Reglamento de Zonificación de
Puerto Rico, Reglamento de Planificación Núm. 4 de 5 de noviembre de 2000 como
un “hospedaje especializado.” La
sección 2.01 de dicho reglamente define este tipo de hospedaje como “facilidad
donde se provee alojamiento a personas en estadías de varios meses y cuyo
propósito es recibir algún tratamiento médico, [p]sicológico, de descanso, retiro
o rehabilitación de hábitos”.
Por otra parte, la sección 2.01 del
Reglamento de Lotificación y Urbanización, Reglamento de Planificación Núm. 3
de 29 de noviembre de 1992, define “uso comercial” como el uso relacionado a la
venta de mercancía o a la venta o prestación de servicios. Este Tribunal interpretó, en el contexto de
una condición restrictiva que sujetaba el uso de un inmueble sometido al
régimen de propiedad horizontal únicamente para “oficinas y locales
comerciales”, que el concepto “uso comercial” es mucho más abarcador que el de
“uso residencial”. Señalamos que
“cuando hablamos de uso comercial podemos pensar en multiplicidad de
actividades que se pueden ubicar bajo dicho calificativo. El término es tan abarcador que en la
mayoría de los casos equivale a una negación del uso residencial, sin límites
en cuanto a los posibles usos relacionados con el ‘comercio’.” Soto Vázquez v. Vázquez Torres,
supra, 292-293 (1995).
Con este marco jurídico y fáctico,
pasemos a analizar el caso de autos.
IV
De todo lo expuesto se puede
concluir, en primer lugar, que el mero hecho de que REMAR sea una entidad sin
fines de lucro no necesariamente significa que las actividades que pretende
establecer en el Centro sean de naturaleza no comercial. Como se puede apreciar, el Reglamento de
Zonificación define “uso comercial” no solamente en términos de venta, sino
también de prestación de servicios. El
Centro se propone prestar precisamente un servicio de tratamiento médico, de
retiro o rehabilitación, tal como se desprende de la definición de “hospedaje
especializado” provista por el Reglamento de Zonificación. Así pues, el tipo de servicio que brinda el
Centro puede considerarse un “uso comercial”, según dicho término está definido
en los reglamento de zonificación, y de acuerdo con la amplitud del concepto
“uso comercial”, según ha sido interpretado por este Tribunal.
Además, aunque está establecido que
no se le cobrará suma de dinero alguna a las personas que reciban tratamiento
en el Centro, del expediente surge que REMAR sí estará llevando a cabo
actividades de naturaleza comercial para el funcionamiento del Centro, tales
como el establecimiento de un programa agrícola de frutos menores y crianza de
aves, además de la realización de mudanzas y otros trabajos de plomería y
hojalatería, entre otros. Inclusive,
REMAR ha hecho propaganda a estos efectos anunciando sus servicios.
Debe resultar evidente que este tipo
de actividades son las que precisamente los residentes de la Comunidad
pretendían evitar al establecer la condición restrictiva en controversia. No podemos pasar por alto que desde el
comienzo del desarrollo de la Comunidad, ésta se dividió en un área residencial
y un área comercial. Resulta claro que
el propósito de esta división era que el área residencial se utilizara para
dicho propósitos solamente. Esta
intención se desprende fácilmente de la cláusula misma en que consta la
prohibición de uso comercial del lote en controversia, la cual señala que de
necesitarse el establecimiento de algún comercio, se hará “en el área que la
vendedora reservó para ese fin.”
Así pues, debe regir en este caso la
clara intención de los residentes al pactar someterse a la condición restrictiva
de prohibición de uso comercial, designando específicamente un área separada y
distinta para ese fin. Por tanto,
concluimos que efectivamente REMAR está impedido de utilizar el lote C-7 de la
Comunidad para establecer el Centro de rehabilitación que propone, ya que la
operación del mismo está en contra de la servidumbre en equidad que
precisamente prohíbe la utilización del lote C-7 para usos comerciales.[9]
Por todos los fundamentos expuestos,
se revoca la sentencia dictada por el Tribunal de Circuito de Apelaciones.
Miriam
Naveira de Rodón
Juez Asociada
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico, a 6 de
marzo de 2002
Por
los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, se revoca la sentencia dictada
por el Tribunal Circuito de Apelaciones.
Lo acordó el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo Interina. El Juez Asociado señor Rivera Pérez concurre con el resultado sin opinión escrita. El Juez Asociado señor Corrada del Río disiente con opinión escrita.
Carmen E. Cruz Rivera
Secretaria del Tribunal Supremo Interina
Opinión
Disidente emitida por el Juez Asociado SEÑOR CORRADA DEL RÍO
San Juan, Puerto Rico a 6 de marzo de 2002.
La Mayoría de este
Tribunal resuelve que el establecimiento de un centro de rehabilitación para
personas con problemas de drogas y alcoholismo por una corporación sin fines de
lucro constituye un uso comercial prohibido por una servidumbre en equidad en
el predio en controversia. Disentimos de tal dictamen por entender que actuó
correctamente el Tribunal de Circuito de Apelaciones (TCA) al resolver que la
operación del centro de rehabilitación en cuestión no constituye un uso
comercial prohibido por la servidumbre en
equidad.
I
Don Roberto Gómez y su
esposa, de nombre desconocido, (en adelante “los recurridos”), son dueños del
lote C-7 de la Comunidad Ranchos Guayama (en adelante “la Comunidad”),
localizada en el barrio Quebrada Yeguas, en Salinas, Puerto Rico. Don Benigno
Rodríguez Pérez y su esposa, Doña Carmen Lydia Martínez Vázquez (en adelante
“los peticionarios”), son propietarios del lote D-7 de la Comunidad, el cual
queda adyacente al lote de los recurridos.
La Comunidad fue producto del desarrollo de
una finca de 1,185 cuerdas realizado en 1970 por la corporación Land Owners
Development. El proyecto se dividió en dos áreas, a saber: una residencial y
otra comercial. Tanto el lote de los recurridos como el de los peticionarios
están ubicados en el área residencial, la cual se encuentra restringida por la
siguiente servidumbre en equidad:
Cuatro:
No se podrán poner anuncios comerciales de clase alguna en la Parcela, ni
usarse dicha Parcela para usos comerciales, ni se podrán depositar escombros,
materiales o desperdicios, y las [sic] basuras [sic] deberán depositarse en
recipientes adecuados, quedando bien entendido que, de requerirse el
establecimiento de algún comercio para servicio de los vecinos del Proyecto
Ranchos Guayama, éste se establecerá en el área o áreas reservadas por Citibank
para tal fin.[10]
(Énfasis suplido.)
Los recurridos le arrendaron el lote C-7 a
REMAR, Inc. (en adelante REMAR), una corporación sin fines de lucro organizada
bajo las leyes del estado de Illinois, cuyas oficinas principales están
localizadas en el estado de Florida. Ello, con el propósito de establecer un
centro de rehabilitación para problemas de drogadicción y alcoholismo (en
adelante “el Centro”).[11]
Así, pues, REMAR realizó actos de posesión y dominio dirigidos a la
instalación, construcción y habilitación del Centro. Incluso, solicitó ante la
Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.Pe.) el permiso de uso
correspondiente.
Ante tales circunstancias, los aquí
peticionarios presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia (TPI) una
demanda de entredicho provisional e injuction preliminar y permanente contra
los aquí recurridos, REMAR, Sr. Wilfredo Caballero, Sr. Raúl Morales y Dra.
Abigail Caraballo.[12]
Alegaron que el lote C-7 está sito en el área residencial y que establecer el
Centro en la propiedad en cuestión constituye una violación a la condición
restrictiva impuesta mediante una servidumbre en equidad, que prohíbe el uso
del lote para fines comerciales. Arguyeron que la construcción del Centro les
ocasionaría daños irreparables, en vista de que la tranquilidad y seguridad de
los residentes se vería afectada por el acceso de personas extrañas a la
Comunidad.
En la contestación a la demanda, los
codemandados argumentaron que REMAR es una institución sin fines de lucro y que
la servidumbre en cuestión no impide el establecimiento del Centro porque éste
no es un comercio.
Pendientes los procedimientos ante el TPI,
A.R.Pe. emitió una resolución, el 12 de septiembre de 1997, recomendando
favorablemente el permiso de uso a favor de REMAR y autorizando la operación
del Centro. No atendió la corrección y aplicabilidad de la condición
restrictiva por entender que ello era materia de interpretación judicial.
El 9 de febrero de 1998, el TPI dictó una
sentencia desestimando la demanda.
Dictaminó que REMAR es una institución privada, sin fines de lucro, que no se
dedica al comercio y que, por tanto, la condición restrictiva no le impide
operar el Centro. Sostuvo, además, que esa restricción no requería que las
parcelas del área residencial se dedicasen al uso residencial, con exclusión
clara y precisa de cualquier otro uso.
Inconformes, los demandantes, aquí
peticionarios, acudieron ante el TCA mediante un recurso de apelación. El 19 de
mayo de 1999, el foro apelativo intermedio emitió una sentencia confirmando la
dictada por el TPI. Concluyó que por el término “comercio” ser uno ambiguo, la
servidumbre en equidad en cuestión debía de interpretarse restrictivamente en
contra de la prohibición.
Todavía inconformes, los peticionarios
recurren ante nos y señalan los siguientes errores:
[e]rró
el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al confirmar la Sentencia
dictada por el Tribunal de Primera Instancia que determinó que las condiciones
restrictivas de uso incritas [sic] en los terrenos objetos [sic] de este
litigio no eran aplicables a los codemandados REMAR, Inc., permitiendo la
instalación de un hospedaje especializado en el área residencial de Ranchos
Guayama.
Erró
el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al confirmar la Sentencia
dictada por el Tribunal de Primera Instancia que determinó que las actividades
que realiza la corporación REMAR [,] Inc., no son de carácter comercial, por lo
que concluyó no eran incompatibles con las restricciones de uso que gravan los
terrenos objeto del litigio.
II
Las servidumbres en equidad constituyen una
restricción unilateral al uso de una propiedad. Para su validez, éstas han de
ser razonables; han de establecerse como parte de un plan general de mejoras; han
de constar de forma específica en el título; y deben estar inscritas en el
Registro de la Propiedad. Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117
D.P.R. 346, 352 (1986).
En nuestro ordenamiento jurídico, la
propiedad se presume libre de cargas y gravámenes. Soto Vázquez v. Vázquez
Torres, 138 D.P.R. 282, 291 (1995). Es por ello que, cualquier condición
restrictiva al uso de la propiedad debe interpretarse de manera estricta y
limitada. Íd.
En el caso de epígrafe, una Mayoría de este
Tribunal interpreta que, al dividir la Comunidad en dos áreas, residencial y
comercial, existía un claro propósito de que el área residencial se utilizara
únicamente para ese fin. Discrepamos de tal interpretación. Para limitar el uso
de ésta a uno residencial, era necesario establecerlo expresamente. No
obstante, la restricción fue a los únicos fines de prohibir los usos
comerciales, sin ello implicar que sólo se destinaría al uso residencial.
Veamos, pues, la definición de comerciante,
según el Código de Comercio:
[s]on
comerciantes, para los efectos de este Código:
(1)
Los que, teniendo capacidad legal para
ejercer el comercio, se dedican a él habitualmente, en nombre propio.
(2)
Las compañías, corporaciones y asociaciones
mercantiles o industriales, que se constituyeren con arreglo a este Código o a
leyes especiales, y las corporaciones y compañías que se hayan organizado en el
extranjero, también para fines mercantiles e industriales, y que estén
debidamente autorizadas para hacer negocios en Puerto Rico. 10 L.P.R.A. sec.
1001.
En materia de Derechos Reales, en
específico Propiedad Horizontal, hemos expresado que el concepto “uso
comercial” es más abarcador que el “uso residencial”. Soto Vázquez v.
Vázquez Torres, supra, pág. 292. Sobre este particular, añadimos que,
ordinariamente, el uso comercial “equivale a una negación de un uso
residencial, sin límites en cuanto a posibles usos relacionados con el
‘comercio’.” Íd., pág. 293. Claro está, allí aclaramos que, cuando se
intente incorporar una restricción adicional que modifique la amplitud de un
uso comercial, ésta habrá de informarse a los nuevos adquirentes con suma
claridad. Íd.
Si acudimos al Reglamento de Lotificación y
Urbanización (Reglamento de Planificación Núm. 3), vigente desde el 29 de
noviembre de 1992, a la pág. 33, “uso comercial” se define como “[u]so relacionado
a la venta de mercancía o a la venta o prestación de servicios.”
Por otra parte, el significado del término
comercial contenido en la enciclopedia Corpus Juris Secundum es el
siguiente:
[t]he word “commercial” is defined as meaning
mercantile; occupied with commerce; relating to or dealing with commerce; of
the nature of commerce; of or pertaining to commerce; pertaining or relating to
commerce or trade; derived by commerce or trade; engaged in trade; having
financial profit as the primary aim.
The term “commercial,” in its broad sense comprehends
all business, and industrial enterprises, and in a comprehensive sense it
includes occupations and recognized forms of business enterprise which do not
necessarily involve trading in merchandise as well as buying, selling, and
exchange in the general sales or traffic of [American] markets, although, when
limited to the purchase and sale or exchange of goods and commodities, it is
said to be used in a narrow and restricted sense. Thus it has been said that in
its narrow sense it includes only those enterprises which are engaged in the
buying and selling of goods. It has also been said that there is nothing
erroneous or irrational in interpreting the word “commercial” as including
farming activities.
Used in a broad sense, it includes “industrial,” and
is sometimes synonymous with “business,” see the C.J.S. definition of that
word. (Escolios omitidos.) 15A C.J.S.
El Black’s Law
Dictionary define “comercio” como “[t]he exchange of goods, productions, or
property of any kind; the buying, selling, and exchanging of articles. Anderson
v. Humble Oil and Refining Co., 226 Ga. 252, 174 S.E.2d 415, 417.”[13]
Conforme al Diccionario Enciclopédico Espasa, comercio se
define como “[n]egociación que se hace comprando, vendiendo o permutando
géneros o mercancías.”[14] La colección Words and Phrases lo define como
“the business of buying and selling commodities for money. U.S. v. Besser
Mfg. Co., D.C.Mich., 96 F.Supp. 304, 307.”[15]
De una simple lectura de estas definiciones se desprende que, en
el ámbito del “comercio”, la entrega de un bien o servicio no es gratuita.
Implica una negociación de la cual se deriva algún fin lucrativo.
Sobre este particular, el profesor Ambrosio
González del Valle nos comenta:
[l]a
propia etimología de la palabra comercio (del latín: cum merx) alude
a operaciones con mercancías, esto es, a objetos destinados al cambio; y así lo
encontramos definido en todos los tratados clásicos. ULPIANO, por ejemplo, decía: «commercium est emendi
vendedique invicem ius», o sea, el comercio es el derecho de comprar y
vender. En el mismo sentido lo definían también STRACCA
Y SCACCIA en el siglo XV. VERRI hacía mayor énfasis en la traslación de
bienes que en el cambio, y la escuela mercantilista del siglo XVIII y XIX se
fijó más bien en la finalidad económica del acto, reputando comerciales
aquellos que efectuaban la circulación de los bienes entre productores y
consumidores, y comerciante al intermediario entre unos y otros.[16]
Con respecto a los límites tradicionales y
estrictamente económicos del concepto “comercio”, González del Valle expresa
que: “[e]s, en fin, una actividad esencialmente lucrativa. En el
comercio, ya lo hemos dicho, no se conciben los actos de mera liberalidad o
filantropía. Lo que lo impulsa y desarrolla es precisamente ese ánimo de
lucro.”[17]
(Bastardillas en el original.) Allí mismo aclaró que, a pesar de que como norma
general el comercio tiene un ánimo lucrativo, existen contratos mercantiles
como el depósito, mandato, préstamo y afianzamiento los cuales podrían ser
gratuitos. Íd, pág. 359.
A base de la definición de comerciante
establecida en el Código de Comercio, supra, el Centro no se dedica a
uso comercial. Tampoco cae dentro de la definición de “commercial” ni las
definiciones de “comercio” antes citadas.
La Mayoría de este Tribunal opta por
aplicar la definición de “uso comercial” contenida en el Reglamento de
Lotificación y Urbanización y luego concluye que el servicio de tratamiento o
rehabilitación que el Centro se propone ofrecer puede considerarse un “uso
comercial”. Se colige de dicha definición que la venta o prestación de
servicios a la cual ésta hace referencia presupone una ganancia a cambio de ese
servicio. Sin embargo, en el presente caso, el Centro no recibe aportación
económica alguna ni de los jóvenes que reciben tratamiento ni del gobierno
local o federal. Conforme al testimonio del Sr. Salvador Pérez Martí,
representante de REMAR, el tratamiento de rehabilitación consiste en charlas, consejería
espiritual y paseos por los predios del terreno, durante un horario diurno, sin
incurrir en gastos de drogas y medicamentos. A tenor de lo anterior, entendemos
que REMAR estableció el Centro con un propósito exclusivamente rehabilitador,
sin ánimo de dedicarlo a una actividad comercial.
Coincidimos con el TCA en cuanto a que la
solución de la controversia en cuestión no debe quedar sujeta a la libre
selección de un parámetro interpretativo. Por el contrario, debemos aplicar la
norma de hermenéutica que establece que, ante la incertidumbre, la condición
restrictiva ha de interpretarse de forma estricta y limitada. Soto Vázquez
v. Vázquez Torres, supra.
En el presente caso, los peticionarios
aducen que el lenguaje de la condición restrictiva en cuestión, la cual prohíbe
que el lote C-7 se utilice para fines comerciales, también implica que éste
podrá utilizarse únicamente para uso residencial. No estamos de acuerdo con tal
interpretación. El lenguaje de la condición restrictiva que nos ocupa no justifica
tal interpretación. Meramente prohíbe los usos comerciales en el área designada
como residencial. No excluye expresamente que se destine a otro uso que no sea
residencial. Es doctrina establecida que cualquier restricción al uso de una
propiedad ha de especificarse con claridad. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, supra.
Por tanto, la condición restrictiva que invocan los peticionarios debe
aplicarse restringidamente en contra de la prohibición.
La Mayoría de este Tribunal incide al
resolver que REMAR está impedida de utilizar el lote C-7 de la Comunidad para
el establecimiento de un centro de rehabilitación para personas con problemas
de drogas y alcoholismo, un fin social muy encomiable, que no denota ánimo de
lucro.
A tenor de los fundamentos esbozados, concluimos
que el fin rehabilitador al cual se destina el Centro no conflige con la
condición restrictiva en cuestión.
Por las razones que anteceden, disentimos.
En su lugar, confirmaríamos el dictamen del Tribunal de Circuito de
Apelaciones, el cual resuelve que la servidumbre en equidad en cuestión debe
interpretarse restrictivamente en contra de la prohibición.
BALTASAR CORRADA DEL RÍO
Juez Asociado
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