Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P. R. del año 2002
2002 DTS 037 ALMONTE
V. BRITO, ESTANCIAS REALES 2002TSPR037
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Vinicio Almonte y Clemencia
Leduc, et al.
Peticionarios
v.
Alejandrino Brito y/o Estancias
Reales, S.E.
Recurridos
Certiorari
2002 TSPR 37
156 DPR ____
Número del Caso:
CC-2002-100
Cons. con:
CC-2002-113, CC-2002-114
Fecha: 2/abril/2002
Tribunal de Circuito
de Apelaciones:Circuito Regional I
Panel integrado por
su Presidente, el Juez Gierbolini, el Juez Cordero
y el Juez Rodríguez
Muñiz
Abogadas de la Parte
Peticionaria: Lcda. Xaíra L.
Santiago Acosta
Lcda.
María Elisa Arroyo Ramos
Abogado de la Parte
Recurida: Lcdo.
Edilberto Berríos Dávila
Abogadas del
Departamento de Asuntos del Consumidor:
Lcda.
Mónica Figueroa Ramos
Lcda. Mayra
I. Martínez Pérez
Materia:
Revisión Administrativa, contratos
de opción de compra, DACO, Incumplimiento de contrato
ADVERTENCIA
Este documento constituye un
documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y
correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones
del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la
comunidad.
PER CURIAM
(Regla
50)
San Juan,
Puerto Rico a 2 de abril de 2002.
I
Los
esposos Vinicio Almonte y Clemencia Leduc; Rafael Martínez y Dannette Ortiz;
Minnie A. González y Miguel Arroyo (en adelante “los peticionarios”)[1],
respectivamente, convinieron con Estancias Reales, S.E. (en lo sucesivo
Estancias Reales), sendos contratos de opción para la compra de unas
residencias en la Urbanización Palma Real en Guaynabo, Puerto Rico. Los contratos uniformes de opción a compra
(tipo formulario aprobado por DACO fueron otorgados en 1997 y 1998, fijando a
su vez un precio tentativo de venta que oscilaba entre $365,775.00 y
$436,850.00.
Los días 6 y 17
de julio de 2000, Estancias Reales notificó a las partes un aumento de cuarenta
y un mil dólares ($41,000.00) al precio de venta. Luego, los días 26 de julio de 2000 y 2 de agosto de 2000,
Estancias Reales entregó a los peticionarios una carta indicándoles que debían
comparecer a sus oficinas los días 2, 3 y 9 de agosto de 2000 para otorgar las
escrituras de compraventa respecto a las propiedades objeto de los contratos de
opción antes señalados. Además, les
indicó que de no otorgar las escrituras en o antes del 27 de agosto de 2000 y
el 3 de septiembre de 2000, procederían a cancelar los contratos de opción.
Por entender
que el aumento en el precio de venta no estaba justificado, los peticionarios
presentaron ante DACO sendas querellas en contra de Estancias Reales y/o su
representante de ventas, el Sr. Alejandro Brito. Alegaron que éstos
incumplieron el contrato y solicitaron que se les ordenara honrar el precio de
venta acordado.[2]
El 3 de agosto
de 2000, DACO emitió una orden provisional de cese y desista en contra de
Estancias Reales, respecto a los contratos de opción y de compraventa de las
partes querellantes, y señaló una vista para el día 14 de agosto de 2000.
Concluyó que, “[a] base de los preceptos legales antes señalados, existe justa
causa para señalar una vista administrativa con carácter urgente para dilucidar
las querellas presentadas contra la parte querellada . . . .”[3] Además, dispuso lo siguiente:
En la vista las partes haran todas las alegaciones
y presentaran toda la prueba documental y testifical que consideren
necesarias para su caso. Se les
apercibe que esta sera la unica oportunidad que tendran para la discusiOn
plena del mismo, por lo que deberan traer toda la prueba pertinente a su
caso para esta vista. No se dara
oportunidad posterior para traer prueba adicional.[4]
El 9 de agosto
de 2000, Estancias Reales solicitó la posposición de la vista y alegó que aun
cuando ya había hecho acopio de la prueba a ser presentada, no podía comparecer
a ésta ya que su representación legal debía comparecer a otra vista previamente
señalada en un caso ante el Tribunal de Primera Instancia. Mediante Notificación y Citación de
15 de agosto de 2000, DACO concedió la petición de Estancias Reales y procedió
a señalar una nueva vista para el 25 de agosto de 2000, “bajo los mismos
apercibimientos de la notificación original.”[5]
(Énfasis suplido.)
Llegada esa
fecha, Estancias Reales, por primera vez, puso a disposición de los
peticionarios la prueba documental según requerida por DACO. Dado el volumen de la prueba, los
peticionarios solicitaron la suspensión de la vista, razón por la cual DACO
procedió a señalarla para el 30 de agosto de 2000, quedando las partes
notificadas en la vista de la nueva fecha. El señalamiento fue además
notificado por escrito el 29 de agosto de 2000, reiterando que ésta sería la
única oportunidad que tendrían las partes para la discusión plena de sus
alegaciones.
Finalmente, el
30 de agosto de 2000, y los días 1, 5, 8 y 14 de septiembre de 2000 se celebró
la vista concernida. Las partes
presentaron abundante prueba documental y testifical. El 5 de diciembre de 2000, DACO emitió una extensa Resolución, en
la cual ordenó a Estancias Reales realizar los trámites correspondientes para
el otorgamiento de las escrituras de compraventa y que, además, honrara el precio
originalmente pactado.
Por no estar
conforme con la determinación de DACO, Estancias Reales recurrió ante el
Tribunal de Circuito de Apelaciones (TCA) mediante recurso presentado el 22 de
enero de 2001. Alegó que DACO cometió
los siguientes errores: 1) evaluar el caso en sus méritos, negándole de esta
forma el debido proceso de ley; 2) resolver que los incrementos en los costos
de construcción que a su vez no conllevaron cambios en los planos, no podían
ser considerados en la determinación del precio de venta definitivo; y 3)
resolver que la cláusula 6 del contrato de opción impedía la notificación de un
aumento en el precio de venta, dado que había transcurrido un año a partir de
la fecha en que se suscribió el mismo.
Además, arguyó que las determinaciones de DACO manifiestan pasión,
prejuicio, parcialidad y error manifiesto.
El 27 de noviembre de 2001, el TCA revocó la determinación de DACO por
entender que se había violado el derecho de Estancias Reales a un debido
proceso de ley.
Inconforme con
la determinación del TCA, recurren los peticionarios ante nos mediante
peticiones de certiorari presentadas el 31 de enero de 2002 y el 4 de
febrero de 2002. Vinicio Almonte y Clemencia Leduc, y Rafael Martínez y
Dannette Ortiz comparecieron mediante el recurso CC-2002-100; DACO compareció
mediante el recurso CC-2002-113; y Minnie González Ríos y Miguel Arroyo
comparecieron mediante el recurso CC-2002-114. En síntesis, los peticionarios
alegan que el TCA erró al determinar que DACO despojó a Estancias Reales de su
derecho a un debido proceso de ley.
El 19 de
febrero de 2002, Estancias Reales presentó ante nos un escrito en el que
solicita la consolidación y se opone a los recursos presentados. Alega que la determinación del TCA fue
correcta y que efectivamente le fue negado el debido proceso de ley, dado que
entiende que la vista era sobre una orden de entredicho provisional y no una
para discutir las querellas en sus méritos.
Alega que DACO nunca expresó que en la vista se adjudicarían las
querellas en sus méritos.
Examinadas las
peticiones de certiorari y sus apéndices, así como el escrito presentado
por Estancias Reales, consolidamos los recursos por estar estrechamente
relacionados entre sí, expedimos el auto y resolvemos sin trámite ulterior, a
tenor de la Regla 50 del Reglamento de este Tribunal. R. TSPR 50, 4 L.P.R.A. Ap. XXI-A.
II
Con el
propósito de proveer un sistema adjudicativo económico, rápido y práctico se
delegaron a las agencias administrativas poderes cuasijudiciales. López y otros v. Asoc. de Taxis de Cayey,
142 D.P.R. 109, 113 (1996); D.A.C.O. v. J. Condóminos C. Martí, 121
D.P.R. 807, 821 (1988). Esta delegación favorece a su vez un proceso ágil y
sencillo, propiciando su uso eficiente por las personas legas. López y otros
v. Asoc. de Taxis de Cayey, supra; Henríquez v. Consejo Educación
Superior, 120 D.P.R. 194, 202 (1987); López Vives v. Policía de P.R.,
118 D.P.R. 219, 231 (1987).
En vista de que
dentro de su función adjudicativa las agencias administrativas han de
interferir con los intereses de libertad y propiedad de los individuos, se hace
extensiva a los procedimientos ante éstas la garantía a un debido proceso de
ley. En su vertiente procesal, el
debido proceso de ley requiere que la intervención del Estado sea a través de
un procedimiento justo y equitativo. Rivera Rodríguez & Co. v. Lee
Stowell, etc., 133 D.P.R. 881, 887-888 (1993); López Vives v. Policía de
P.R., supra. Una vez está en juego
un interés individual de libertad o propiedad hay que determinar cuál es el
procedimiento exigido (what process is due), el cual dependerá de las
circunstancias dadas; salvaguardando siempre que el mismo sea justo e
imparcial, no arbitrario. Rivera Rodríguez & Co. v. Lee Stowell, etc.,
supra, a la pág. 888.
Ya que el
objetivo de la adjudicación administrativa es proveer un sistema justo,
práctico y flexible, hemos reconocido que las normas del debido proceso de ley
no se aplican dentro del campo administrativo con la misma rigurosidad que se
aplican dentro de la adjudicación judicial.
López y otros v. Asoc. de Taxis de Cayey, supra; Pérez Ríos v.
Hull Dobbs, 107 D.P.R. 834, 840 (1978).
Al respecto, hemos establecido que, “[e]l debido proceso no es un ‘molde
rígido que prive de flexibilidad’ a los organismos administrativos . . .” López Vives v. Policía de P.R.,
supra, a la pág. 230; Rodríguez v. Tribunal Superior, 104 D.P.R. 335,
340 (1975).
Se han hecho
extensivas a los procedimientos administrativos las siguientes garantías
tradicionalmente reconocidas: la concesión a una vista previa, oportuna y
adecuada notificación, derecho a ser oído, confrontarse con los testigos,
presentar prueba oral y escrita a su favor, y la presencia de un adjudicador
imparcial. López y otros v. Asoc. de
Taxis de Cayey, supra; a la pág. 114; Henríquez v. Consejo Educación
Superior, supra; Ortiz Cruz v. Junta Hípica, 101 D.P.R. 791, 795
(1973).
La Sec. 3.1 de
la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, 3 L.P.R.A. sec. 2151, según enmendada,
conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Estado Libre
Asociado de Puerto Rico (en lo sucesivo LPAU), reconoce las garantías antes
señaladas.
En cuanto a la
notificación de la vista administrativa, la Sec. 3.9 de la LPAU, 3 L.P.R.A.
sec. 2159, requiere que se notifique a todas la partes por escrito haciendo constar
la fecha, hora y lugar en que se celebrará la vista adjudicativa. “La notificación se deberá efectuar por
correo o personalmente con no menos de quince (15) días de anticipación a la
fecha de la vista, excepto que por causa debidamente justificada, consignada en
la notificación, sea necesario acortar dicho período . . .” Íd. (Énfasis suplido.)
En Depto. Rec. v. Asoc. Rec. Round Hill,
res. el 19 de agosto de 1999, 149 D.P.R. __, 1999 TSPR 135, 99 JTS 138, a la
pág. 28, expresamos que el término dispuesto por la Sec. 3.9 de la LPAU, supra,
es de cumplimiento estricto, y que el propósito del mismo es permitir que las
partes se preparen adecuadamente para la vista administrativa. Respecto a la reducción del término de
quince (15) días para la notificación, el Prof. Demetrio Fernández Quiñones
señala lo siguiente:
El
período de quince días puede ser acortado por causa debidamente justificada. La
reducción del período no puede ser de tal magnitud que le afecte al querellado
su derecho a preparar su defensa, bien en lo referente a contestar la querella
como a la disponibilidad de la prueba oral o documental que necesite presentar
el día de la vista. El criterio
aplicable es el de razonabilidad. De
hecho, no existe una regla mecánica que gobierne lo acertado y adecuado del
período que se ha establecido para la celebración de la vista. Esta es la típica cuestión que tendrá que
ser resuelta, caso por caso, según los hechos y circunstancias que concurran en
cada caso en particular.[6]
En el caso de
DACO, tanto el Art. 13 de la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, 3 L.P.R.A. sec.
341l, conocida como la Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del
Consumidor (en adelante “la Ley de DACO”), así como la Regla 9 del Reglamento
Núm. 6219 de 17 de octubre de 2000 del DACO (en lo sucesivo “el Reglamento de
DACO”),[7]
facultan al DACO a emitir órdenes de cesar y desistir. Previo a emitir una orden de cese y desista,
DACO deberá notificar a las partes y celebrar una vista a esos fines. No obstante, el departamento podrá emitir
una orden provisional de cesar y desistir sin la celebración de una vista
cuando se cause o se pueda causar un daño inmediato a los consumidores o a un
consumidor en particular, y requiera la acción inmediata de DACO. Art. 13 de la Ley de DACO, supra;
Regla 9.1 del Reglamento de DACO, supra. Dentro de los diez (10) días
posteriores a la emisión de la orden de cesar y desistir, DACO deberá celebrar
una vista para discutir la procedencia de dicha orden. Íd.
III
En síntesis, la
controversia del caso de autos se centra en si la notificación emitida por DACO
informó a Estancias Reales, dentro de los criterios de razonabilidad, que en la
vista señalada se discutirían las querellas presentadas en sus méritos; y
segundo, si actuó correctamente al seguir el trámite que hoy revisamos.
En este caso,
DACO emitió originalmente una orden de cesar y desistir sin vista previa en
contra de Estancias Reales, a los fines de evitar que ésta realizara trámite
alguno para disponer de las propiedades que los peticionarios habían
opcionado. Al así proceder, DACO actuó
correctamente dentro del marco de las normas vigentes. Según señaláramos anteriormente, DACO tiene
la facultad para emitir este tipo de orden sin la necesidad de celebrar una
vista previa, ello en aquellos casos en que se pueda causar un daño inmediato a
los consumidores. Surge de los autos
que los peticionarios estaban ante una situación en la que podían perder no
sólo el dinero invertido hasta ese momento, sino también la residencia que
habían proyectado como su nuevo hogar.
Sin embargo, lo antes expresado no dispone del asunto antes nos.
En la orden
emitida, DACO expuso las razones por las cuales emitió la orden y citó a las
partes para que comparecieran a una vista a celebrarse una vez transcurridos
once (11) días. Al así citar a las
partes, DACO fue enfático al apercibirles de que en la vista se habrían de
discutir todas las alegaciones, por lo que debían presentar toda prueba a su
haber, por ser esa la única oportunidad que tendrían para la discusión plena de
los asuntos. Sin embargo, Estancias
Reales insiste en alegar que DACO no le notificó que el propósito de la vista
era discutir los méritos de las querellas.
No podemos dar crédito alguno a dichos planteamientos; la orden de DACO
es clara y habla por sí sola. Sin
embargo, aun así, debemos determinar si el término entre la fecha de la
notificación y la fecha para la cual se pautó la vista cumplía con la LPAU y el
debido proceso de ley. Entendemos que
sí. Veamos.
Conforme a la
Sec. 3.9 de la LPAU, supra, la notificación de la celebración de la
vista debe ser realizada en un término no menor de quince días de anticipación,
excepto que por causa debidamente justificada sea necesario acortar el
término. En tal caso, la causa que
justifique dicho proceder debe ser consignada en la notificación. Como señaláramos anteriormente, no sólo la
causa para celebrar la vista dentro de un término menor estuvo justificada,
sino que así lo hizo constar la agencia concernida. A esos fines, expresó lo siguiente:
[c]onforme
al número de querellas presentadas y de los hechos expresados en las mismas, es
el criterio de este Departamento que de no atenderse esta situación a tiempo,
se podría causar un grave daño inmediato a los consumidores que opcionaron las
propiedades a la parte querellada desde los años 1997 y 1998. Estos se enfrentan a una posible cancelación
de sus contratos de opción por parte de la querellada.
Si bien es
cierto que el término establecido por la Sec. 3.9 de la LPAU es de cumplimiento
estricto, no es menos cierto que se justifica que el mismo sea acortado en
casos como el de autos, en los cuales unas familias no sólo están en riesgo
inmediato de sufrir una pérdida económica, sino también, en riesgo de ver
frustrados sus sueños de establecer su hogar en la residencia anhelada.
Además, debemos
notar que cinco (5) días antes de la celebración de la primera vista y al
solicitar la suspensión de ésta, Estancias Reales indicó que ya había hecho
acopio de la prueba a ser presentada.
No obstante, inconsistentemente, ahora alega que no tuvo la oportunidad
de preparar su defensa. Ello nos sorprende aún más, dado el hecho de que fue
Estancias Reales quien sin dar explicaciones o justificación alguna aumentó el
precio de venta de las propiedades previamente opcionadas. Entendemos que al determinarse un incremento
de $41,000.00 en el valor de una propiedad, el promitente y futuro vendedor
debe tener a su haber toda la prueba que justifique dicho aumento; por lo que
nos resulta inexplicable que Estancias Reales pretenda que acojamos su
planteamiento de que no tuvo la oportunidad de preparar su caso.
Además, la
vista fue suspendida en dos ocasiones distintas, brindando a Estancias Reales
tiempo adicional para prepararse. DACO
citó nuevamente a las partes y les apercibió que en la vista se discutirían las
querellas en sus méritos. Finalmente,
la vista se celebró el 30 de agosto de 2000, es decir veintiún (21) días
después de haberse emitido la primera notificación, y se extendió la misma
cuatro días adicionales, celebrándose la última vista el 14 de septiembre de
2000.
Todas las
circunstancias antes señaladas demuestran que DACO dio a Estancias Reales las
garantías del debido proceso de ley. Luego de emitir la orden de cese y
desista, DACO citó a las partes para discutir la procedencia de ésta. Para
ello, DACO tenía que considerar si el incremento en el precio de venta estuvo
justificado, asunto central de las querellas presentadas. Al acudir ante DACO,
los peticionarios alegaron que Estancias Reales había incrementado de manera
arbitraria e injustificada el precio de venta. Arguyeron que dicha actuación
constituía un incumplimiento del contrato de opción y solicitaron que le
ordenara honrar el precio el precio de venta originalmente pactado.
En vista de lo
antes dicho, en casos como éste donde el asunto medular a ser discutido tanto
respecto a la orden de cese y desista y las querellas en sus méritos, es si el
aumento en el precio de venta estuvo justificado, sería un trámite fútil
celebrar ambas vistas por separado. De lo contrario, el trámite administrativo
se apartaría de los objetivos primordiales por los cuales se crearon las
agencias administrativas.
Por las razones
que anteceden, se revoca la Resolución del Tribunal de Circuito de Apelaciones
y se devuelve a dicho foro para que adjudique las controversias en sus méritos.
Se dictará
Sentencia de conformidad.
SENTENCIA
San Juan,
Puerto Rico a 2 de abril de 2002.
Por los
fundamentos expuestos en la Opinión Per Curiam que antecede, la cual se hace
formar parte integrante de la presente, se dicta sentencia revocando
la Resolución del Tribunal de Circuito de Apelaciones y se devuelve el caso a
dicho foro para que adjudique las controversias en sus méritos.
Lo pronunció, manda el Tribunal y
certifica la Secretaria del Tribunal Supremo Interina.
El Juez Asociado señor Fuster Berlingeri concurre con el resultado sin opinión
escrita. El Juez Asociado señor Rebollo López no intervino.
Carmen E. Cruz Rivera
Secretaria del Tribunal Supremo Interina
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