Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P. R. del año 2002
2002 DTS 097
ASOCIACION V. BANCO SANTANDER 2002TSPR097
EN EL TRIBUNAL
SUPREMO DE PUERTO RICO
Asoc. Pro
Bienestar Vecinos
Urbanización Juan
B. Huyke Inc.,
et al.
Peticionarios
v.
Banco Santander de
Puerto Rico
Recurridos
Certiorari
2002 TSPR 97
157 DPR ____
Número del Caso: CC-2001-147
Fecha: 28/junio/2002
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional I
Juez Ponente: Hon. Rafael Ortiz Carrión
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Angel M. Landrón Sandín
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Félix R. Figueroa Cabán
Materia:
Injunction Permanente, No debe utilizar solares para estacionamiento bajo Restricciones
de uso y edificación en la urbanización, Constitución de Condiciones
Restrictivas de Edificación
ADVERTENCIA
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal
Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación
y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución
electrónica se hace como un servicio público a la comunidad.
Opinión del Tribunal emitida
por el Juez Asociado SEÑOR REBOLLO LOPEZ
San
Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2002
La parte demandante,
Asociación Pro Bienestar Vecinos de la Urbanización Huyke, recurre ante nos de
una sentencia emitida por el Tribunal de Circuito de Apelaciones, confirmatoria
de otra emitida por el Tribunal de Primera Instancia, denegatoria la misma de
una petición de interdicto permanente radicada por dicha Asociación con el fin
de que el demandado, Banco Santander de Puerto Rico, cesara de utilizar dos
solares, ubicados dentro la mencionada Urbanización, como estacionamiento para
una de sus sucursales bancarias; solicitud de interdicto predicada en que tal
uso contraviene restricciones de uso y edificación, las cuales gravan los
solares en cuestión.
I
Allá para el año 1985, el
Banco Nacional de Puerto Rico inició un proyecto de construcción de un edificio
comercial en los solares número 176 y 178, respectivamente, localizados éstos
en la Avenida Franklin D. Roosevelt en Hato Rey[1];
ello con el propósito de operar allí una de sus sucursales bancarias. Ambos
solares colindan por la parte de atrás, o parte sur, con la Urbanización Juan
B. Huyke, en específico con los solares número 179 y 181, respectivamente, de
la calle José Padín, perteneciente a la referida Urbanización. Algún tiempo
después, durante el año 1987, el Banco Nacional adquirió mediante compraventa
el solar número 179 antes mencionado. Tal solar se encuentra clasificado por la
Junta de Planificación de Puerto Rico bajo el distrito de zonificación R-3,
Distrito Residencial Tres. Posteriormente, el 2 de septiembre de 1992, luego de
la correspondiente solicitud, la Administración de Reglamentos y Permisos, en
adelante A.R.P.E., le extendió al Banco Nacional permisos de uso y de
construcción, con el fin de que éste último pudiera construir y operar en el
mencionado solar un estacionamiento para los clientes de la sucursal. Ello no
obstante, nada hizo al respecto el Banco Nacional.
A principios del año 1994, y
luego de respectivas transacciones al efecto, el Banco Santander de Puerto Rico
adquirió mediante compraventa todos los activos del Banco Nacional, por lo que
éste pasó a convertirse en propietario de la sucursal localizada en la Avenida
Franklin D. Roosevelt, y del mencionado solar número 179 de la Urb. Huyke,
colindante con la misma. Con el propósito de expandir sus servicios y de
culminar el proyecto iniciado por el Banco Nacional, el Banco Santander
adquirió el solar número 181 de la referida calle José Padín. Este solar queda
adyacente al número 179 previamente adquirido por el Banco Nacional.
Luego de ello, el Banco
Santander obtuvo los correspondientes permisos de construcción y de uso por
parte de A.R.P.E. para unir ambos solares, número 179 y 181, y operar, con
mayor capacidad, el estacionamiento que antes había contemplado el Banco
Nacional. Se comenzó el proyecto de construcción, demoliendo las estructuras de
vivienda construidas en ambos solares, se cubrió el terreno de asfalto, se
instaló un portón eléctrico de seguridad y, desde entonces, el Banco Santander
comenzó a operar y a utilizar el área como estacionamiento para los clientes de
la sucursal. Este se encuentra abierto
a los clientes y empleados del Banco de 8:30 a.m. a 4:00 p.m., con acceso
vehicular desde la Ave. Roosevelt y salida, a través del referido portón
eléctrico, hacia la calle José Padín. Los días jueves, viernes y sábado,
después de las 4:00 p.m., el Banco destaca un guardia de seguridad en el
estacionamiento para la protección de sus clientes.
El
22 de agosto de 1997, la Asociación Pro Bienestar Vecinos de la Urbanización
Huyke, en adelante Asociación, radicó una demanda, sobre interdicto
permanente, ante la Sala Superior de
San Juan del Tribunal de Primera Instancia en solicitud de orden contra el
Banco para que desistiera del uso comercial, como estacionamiento, que le ha
estado dando a los solares localizados en la calle José Padín.[2]
Alegó la Asociación, como fundamento de su solicitud, que ambos solares
están sujetos a unas condiciones restrictivas de uso y edificación que limitan
el uso a darse a los solares comprendidos en la Urb. Huyke para fines
exclusivamente residenciales. Sostuvo, además, que dicho uso afecta el
bienestar y seguridad de los vecinos, y que va en contra del interés
propietario de los residentes de la Urbanización.
En apoyo a tales
contenciones, la Asociación hizo referencia a la existencia, repetimos, de unas
restricciones constituidas por el desarrollador original de la Urbanización,
contenidas en la Escritura Pública Número 65, sobre Constitución de Condiciones
Restrictivas de Edificación de la Urbanización Huyke, otorgada ante el Notario
Público Miguel Marcos Contreras, allá para el día 9 de septiembre de 1946. La
mencionada escritura consta inscrita, a su vez, como nota al margen de la
inscripción de la finca principal urbanizada en el Registro de la Propiedad de
San Juan, con el fin de que todos los solares comprendidos en la Urbanización,
y segregados de ésta, quedaran afectos a las referidas restricciones.[3]
La
parte demandada en su contestación a la demanda alegó, como defensa afirmativa,
que las servidumbres en equidad constituidas en virtud de las referidas
condiciones restrictivas se habían extinguido por los cambios radicales
ocurridos en el vecindario, por lo que mantenerlas vigentes resultaba
irrazonable y opresivo.
Luego
de varios trámites procesales, incluyendo, entre otros, una inspección ocular
de los solares en cuestión, así como de aquellas zonas periféricas a la Urb.
Huyke, el tribunal de instancia denegó el interdicto solicitado por la
Asociación. El foro primario adujo tres fundamentos en apoyo de su dictamen. En
primer lugar, determinó que la
utilización del área como estacionamiento está autorizada por la sección
84.01(2) del Reglamento de Zonificación de Puerto Rico, Reglamento de
Planificación Núm. 4, del 16 de septiembre de 1992, número 4844 de la Junta de
Planificación.[4] En segundo
término, sostuvo que los cambios
sociales y circunstanciales ocurridos en el área periférica a los solares en cuestión,
provocaron la extinción de las servidumbres en equidad constituidas por el
desarrollador original de la Urbanización. Por último, determinó que, de una
lectura de la escritura de constitución de condiciones restrictivas, no se
desprende claramente la prohibición a los efectos de la actividad realizada por
la parte demandada; esto es, sostuvo que la parte demandante lo que pretendía
era impedir un uso que no había sido especificado en la escritura ni constaba
particularmente inscrito en el Registro de la Propiedad.
Insatisfecha,
la Asociación apeló ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones.[5]
Cumplimentados los trámites apelativos pertinentes, el tribunal apelativo
intermedio confirmó el dictamen emitido por el tribunal de instancia.
Sustentó tal determinación en prácticamente los mismos fundamentos esgrimidos
por instancia. Expuso, además, que, de
una interpretación razonable del texto y del contexto de la condición
restrictiva en controversia, se desprende que ésta sólo limita el uso de las
edificaciones que se erijan en los solares, por lo que ello no impide el uso
de tales solares para estacionamiento.
Inconforme,
la Asociación acudió en revisión --vía certiorari-- ante este Tribunal,
imputándole al foro apelativo intermedio haber errado:
“...al hacer una interpretación
restrictiva de las condiciones establecidas en la servidumbre en equidad y
guardar silencio al no pasar juicio sobre las actuaciones de la parte recurrida
al obviar unas restricciones que surgen del Registro de la Propiedad,
demoliendo estructuras para validar el uso comercial no permitido.”
Expedimos
el recurso. Contando con la comparecencia de ambas partes, y estando en
posición de resolver el mismo, procedemos a así hacerlo.
II
En
esencia, nos corresponde interpretar, en primer lugar, el texto utilizado por
el desarrollador original de la Urb. Huyke al constituir, en escritura pública,
las condiciones restrictivas aquí en controversia, así como el alcance de las
mismas. Debemos evaluar, además, la validez y subsiguiente vigencia de tales
servidumbres ante la ocurrencia de cambios ocurridos en la periferia de la
referida Urbanización; esto es, verificar si, de hecho, han tenido lugar
suficientes cambios como para extinguir la servidumbre en equidad aquí
impuesta. Dicho de otro modo, determinar qué tipo o clase de cambios tienen el
efecto de alterar la efectividad y vigencia de la misma. En virtud de ello,
debemos evaluar, además, el efecto o alcance que tiene la concesión
administrativa, por parte de A.R.P.E., de una “excepción” al uso reglamentario
dispuesto por la Junta de Planificación para los solares en cuestión, vis a
vis el contenido de las referidas restricciones de índole privada. Veamos.
III
A
De
entrada, debemos determinar si las restricciones en controversia, en efecto,
cumplen o no con los requisitos que hemos establecido para que se configure una
servidumbre en equidad como tal.
La
figura jurídica de la servidumbre en equidad es, en nuestro ordenamiento, una
de origen jurisprudencial. A diferencia de otras figuras de origen civilista,
tal figura angloamericana fue adoptada por este Tribunal a principios del siglo
pasado, ello al resolver Glines v. Matta, 19 D.P.R. 409 (1913). En dicho
caso se reconoció la existencia de dicha figura en Puerto Rico, más, sin
embargo, el Tribunal no realizó un análisis extenso de la misma, limitándose
simplemente a adoptarla y sostener su aplicación a través del recurso del
“injunction”.[6] Este
Tribunal ha “expandido” tanto la propia figura de la “servidumbre en equidad”
como los contornos de su aplicación, ello en virtud de nuestra realidad jurídica
de trascendencia civilista.[7]
A esos fines, examinamos
brevemente los casos de Lawton v. Rodríguez, 35 D.P.R. 487
(1926); Fiol v. López de la Rosa, 46 D.P.R. 749 (1934); y Colón v.San
Patricio Corp., 81 D.P.R. 242 (1959), entre otros.
En Colón v. San Patricio
Corp., ante, brindamos una definición
concreta de lo que constituye una “servidumbre en equidad” en nuestro
ordenamiento. Al resolver que las restricciones, condiciones y limitaciones
respecto al uso de la finca allí en cuestión, constituían lo que en nuestro
ordenamiento se conoce como “servidumbre en equidad”, advertimos que éstas son
“cláusulas restrictivas ‘a beneficio de los presentes y futuros adquirentes’
que imponen cargas o gravámenes especiales, como parte de un plan general de
mejoras para el desarrollo de una urbanización residencial en esa finca...”.
Id., a la pág. 250. Al regularse las mismas por los principios de equidad del
derecho angloamericano, mediante una servidumbre de tal clase, el dueño de una
propiedad a urbanizarse puede constituir por sí solo un gravamen sobre su fundo
propio.[8]
En
Lawton v. Rodríguez, ante, establecimos los requisitos esenciales
que deben de tener lugar para su validez. Allí expresamente se dispuso que
“para su validez y eficacia se requiere que las limitaciones sean razonables,
se establezcan como parte de un plan general de mejoras, consten de forma
específica en el título y se inscriban en el Registro de la Propiedad.” Id., a
la pág. 494; Carrillo v. Camejo, 107 D.P.R. 132, 137 (1978).
Las servidumbres en equidad
constituyen cargas o gravámenes reales, por lo que, crean derechos reales
inscribibles en el Registro de la Propiedad y, una vez son inscritas,
constituyen derechos reales oponibles erga omnes. Baldrich v.
Registrador, 77 D.P.R. 739 (1954); Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia
Católica, 117 D.P.R. 346 (1986). Ello configura, entre los predios
afectados, “una relación de servidumbres recíprocas, pues cada lote o solar es
predio dominante, a la vez que sirviente, con relación a los demás lotes o
solares de la urbanización.” Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica,
ante, a la pág. 353; citando a José R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil,
San Juan: Ed. Art Printing, 1983, T.II, pág. 416.
Dada su naturaleza de
derecho real inscribible, el conocimiento de las limitaciones y condiciones
impuestas en virtud de la misma, se imputa a todo presente y futuro adquirente
de la propiedad que ésta grava. Debido a su constitución unilateral por el
urbanizador y la subsiguiente inscripción, ciertamente tales condiciones
restringen y limitan las facultades de los futuros adquirentes. Sabater v.
Corp. Des. Económico, 140 D.P.R. 497 (1997); Asoc. V. Villa Caparra v.
Iglesia Católica, ante. En reiteradas ocasiones hemos expresado que el
Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés en conocer
sobre el estado jurídico de los bienes y derechos reales inscritos. García
v. Durand, 114 D.P.R. 440 (1983). Por consiguiente, en cuanto a las
limitaciones de uso y edificación de una propiedad, el Registro es el
“notificador” por excelencia sobre tal tipo de restricción a terceras personas
interesadas.
De
conformidad con ello, hemos expresado que cuando una persona tiene pleno
conocimiento de las limitaciones de uso de una propiedad, nunca debe permitírsele
llevar a cabo la conducta o actuación prohibida por tales restricciones. A
esos efectos, establecimos o elaboramos la doctrina del “daño autoinfligido”.
Véase: Asoc. C.D. Octubre v. J.A.C.L., 116 D.P.R. 326 (1985); Asoc.
Resid. Baldrich v. J.P., 118 D.P.R. 759 (1987). A medida que se obtenga conocimiento
sobre el tipo de condición a la cual esté afecta la propiedad, toda clase de
daño producto de alguna actuación en contravención a la misma, tendrá al actor
como único causante de su perjuicio. A fin de cuentas, en tales casos, el
Registro de la Propiedad, dado su principio cardinal de publicidad, otorga
pleno conocimiento al que adquiere un terreno que está sujeto a la servidumbre
en equidad o restricción.[9]
Hemos
expuesto, además, que, la creación, contenido y alcance de estas cargas o
gravámenes reales se rigen por los principios del derecho de equidad. De
conformidad con tales principios, las restricciones privadas que constituyen
servidumbre en equidad, se modifican o extinguen en los siguientes casos: 1)
por convenio de los interesados; 2) por efecto del tiempo o por realizarse la
condición si las restricciones así se han constituido; 3) por confusión; 4) por renuncia o
abandono de los propietarios que reciben los beneficios de la servidumbre; 5)
por expropiación forzosa si los gravámenes son incompatibles con el uso público
del inmueble expropiado; y, 6) cuando cambios radicales del vecindario no
sólo hacen la restricción irrazonable y opresiva para el dueño del predio
sirviente, sino también destruyen el valor que la restricción tenía para el
dueño del predio dominante, por lo cual resulta en verdad imposible alcanzar
los fines que perseguía la servidumbre. Véase: Colón v. San Patricio
Corp., ante, págs. 261-262; Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica,
ante, a la pág. 354.
Aparte
de los casos en que la servidumbre queda modificada o extinguida, según las
circunstancias indicadas en el párrafo anterior, los dueños de predios
sujetos a servidumbres en equidad tienen disponible el recurso del injunction
para hacer efectivos sus derechos e impedir violaciones a las limitaciones
impuestas. Basta probar la violación de la servidumbre para que se
justifique la utilización del injunction, ello sin necesidad de que se prueben
daños reales o perjuicios sustanciales. Colón v. San Patricio Corp.,
ante, a la pág. 259.
Acorde con lo anterior,
contra el referido recurso, el derecho le reconoce a la parte demandada poder
oponer todas la defensas que le otorgan los principios en equidad; se le
reconocen como defensas varios motivos y circunstancias referentes a “las
equidades personales entre litigantes”. A manera de ejemplo, el consentimiento;
conciencia impura; incuria; e impedimento. Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia
Católica, ante, págs. 353-354.
En
el presente caso se han dado los requisitos esenciales para que se configure
una servidumbre en equidad, según nuestro ordenamiento. A saber, de un análisis
de las restricciones aquí en controversia, se desprende que éstas son
razonables; se establecieron como un plan de mejora por el desarrollador
original y dueño de los predios gravados con el fin de limitar el uso de las
propiedades a uno residencial; constan de forma específica en el título; y
están inscritas en el Registro de la Propiedad. Ello no está en controversia.
Dicha conclusión, sin
embargo, no dispone del asunto hoy ante nuestra consideración. A la luz
de los pronunciamientos esbozados y, según mencionáramos previamente, debemos
interpretar el texto utilizado por el desarrollador original de la Urb. Huyke
al constituir, en escritura pública, tales condiciones restrictivas, así como
el alcance de las mismas.
Desde Sands v. Ext.
Sagrado Corazón, 103 D.P.R. 826, 827 (1975), establecimos que las
condiciones restrictivas en urbanizaciones residenciales tienen el propósito de
preservar la belleza, la comodidad y la seguridad del reparto residencial según
éste es concebido por sus arquitectos y constructores.[10]
A renglón seguido reiteramos en dicho caso que tales condiciones restrictivas,
“las cuales limitan las facultades de los futuros adquirentes de los solares y
de las viviendas en cuanto a hacer obras nuevas y efectuar cambios en las ya
hechas”, hacen más agradable y segura el área residencial para las familias que
allí deseen vivir. Id.
Respecto al alcance de tales
limitaciones, precisamente en cuanto éstas restringen el uso y/o destino de las
propiedades gravadas, el criterio más importante al determinar sobre tal
alcance y sobre la designación de un “uso” es que, mediante el lenguaje utilizado, se le informe debidamente y
sin ambigüedades a los nuevos adquirentes y terceros, sobre lo que se les está
o no está permitido realizar.[11] Ello se debe precisar e identificar
claramente en términos amplios y por definiciones de categorías como vivienda o
uso comercial, para que tanto los nuevos adquirentes como los terceros, sepan a
qué atenerse con respecto a las limitaciones impuestas a su derecho de propiedad. La limitación debe constituir un aviso
suficiente y adecuado, de manera que toda persona, al adquirir alguna de tales
propiedades, pueda tomar una decisión informada antes de advenir dueño de la
misma.
En
cuanto a tal aspecto, es preciso destacar que en el contrato de compraventa de
un solar y/o propiedad afectado por condiciones restrictivas, éstas son parte
inherente del contrato. Sand’s v. Ext. Sagrado Corazón, ante, a la pág. 831;
debido a la naturaleza beneficiosa que dichas condiciones tienen para las áreas
residenciales, las mismas son parte del valor que compra el adquirente de la
residencia y por el cual paga. Id., a la pág. 832. En consecuencia, el
adquirente tiene la justificada expectativa de que dichas condiciones van a ser
respetadas.
De
un análisis del expediente de autos surge que tanto el Banco Nacional, en aquel
entonces, al adquirir el primer solar, como el Banco Santander al comprar el
segundo, lo hicieron cuando en éstos todavía existían dos viviendas
respectivamente. Ciertamente, cuando el Banco recurrido adquirió ambas
propiedades estaba consciente de que éstas pertenecían a una zona residencial.
La parte demandada tuvo, además, plena oportunidad de conocer sobre las
condiciones restrictivas que gravaban el terreno, ello a través del Registro y
de la correspondiente escritura. No
podemos avalar la posición a los efectos de que la condición restrictiva
reseñada únicamente afecta el uso de las edificaciones y no el uso de los
solares per sé. Resultaría un tanto absurdo interpretar que el
desarrollador original de la Urbanización en cuestión hubiese querido limitar
el alcance de las restricciones por él mismo impuestas exclusivamente al acto
de edificar y levantar estructuras para fines únicamente residenciales, sin
pretender a su vez impedir cualquier otro uso de los lotes que no fuera
residencial. Ello obvia, por demás, todo tipo de correlación existente entre
los conceptos de uso de terrenos y edificaciones dentro del campo de la
planificación urbana e incluso dentro del ámbito del derecho civil.
El
uso como estacionamiento de los solares aquí en controversia ciertamente
constituye un uso comercial, no residencial, dirigido a servir los intereses
comerciales del banco; intereses que, de hecho, son totalmente ajenos a los
intereses de los residentes de la Urbanización. Precisamente, surge de los
documentos que obran en el expediente de autos que la intención del
desarrollador original fue, desde un principio, el que se mantuviera el fin
residencial de la Urbanización y de que todos los solares de las misma
estuviesen afectos a las restricciones en cuestión. Por consiguiente, resulta
ilógica una interpretación que permitiera darle un uso comercial a los solares
bajo el pretexto de que no existe edificación alguna construida sobre los mismos.
El Banco demandado no puede utilizar tal argumento como subterfugio para obviar
las restricciones impuestas y pretender oponer como justificación el que ambos
lotes se encuentran “vacíos”, ó “sin estructuras”, cuando la realidad es que se
han acondicionado los lotes como estacionamiento y ambos sirven propósitos
comerciales.
El Banco demandado pretendió
efectuar, de facto, una conversión del uso de los solares, de residencial a
comercial, obviando las restricciones privadas que conocía los gravaban. Tales
restricciones informan clara y debidamente a cualquier futuro adquirente que
cualquier uso no residencial está vedado. Podemos incluso advertir que las
referidas limitaciones son de naturaleza, más bien, excluyente, y proscriben
cualquier tipo de construcción no residencial, incluyendo la utilización de los
mismos como un estacionamiento. Aun cuando tal estacionamiento no sea una
“estructura” o “edificación” que se erija sobre un solar per sé, ciertamente,
para habilitar el área, el Banco llevó a cabo obras de construcción incluyendo,
entre otras, la cobertura del terreno con asfalto, y la subsiguiente
instalación de verjas de acero en conjunto con un portón eléctrico.
Tal proceder da al traste
con la intención de aquellas personas que constituyeron las restricciones de
que el uso, tanto de las edificaciones como de los solares, donde ubiquen o no tales edificaciones,
fuese para fines residenciales. Al evaluar la restricción en controversia en su
justa perspectiva, y en conjunto con las demás, se desprende que el propósito
esencial de su existencia es el de evitar la proliferación de usos no
residenciales o comercios dentro de la zona comprendida por la Urbanización. Erró,
en consecuencia, el foro apelativo al concluir que la restricción no prohibía
el uso no residencial de los solares.
C
Validada la restricción en
cuanto a la prohibición referente al uso no residencial de los solares sin
estructuras, debemos entonces determinar si tal limitación ha perdido
vigencia ante los cambios ocurridos en la zona.
Según reseñáramos
previamente, toda servidumbre en equidad puede extinguirse o modificarse
cuando, entre otras circunstancias, cambios radicales del vecindario no sólo
hacen la restricción irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente,
sino también destruyen el valor que la restricción tenía para el dueño del
predio dominante, razón por la cual resultaría imposible alcanzar los fines que
perseguía la servidumbre. Colón v. San Patricio Corp., ante; Asoc. V.
Villa Caparra v. Iglesia Católica, ante.
El Banco demandado sostiene,
como defensa, que los cambios ocurridos en la periferia de la Urbanización
Huyke, entiéndase con ello los alrededores de la Ave. Roosevelt,
extinguieron la servidumbre en cuestión.[12]
En el pasado hemos reiterado que la extinción de las servidumbres por motivo o
causa de cambios radicales cobra razón de ser cuando el cambio ocurrido sea
de tal naturaleza que haya dejado sin valor alguno el convenio en cuanto a
la parte dominante residencial. Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica,
ante; Macatee v. Biascochea, 37 D.P.R. 1 (1927).
Así pues, hemos hecho claro
que, de ordinario, tal defensa se configura cuando: 1) el cambio(s) radical(es)
haya(n) convertido la restricción en una carga irrazonable y opresiva para el
dueño del predio sirviente; 2) haya destruido el valor que de otro modo tendría
la restricción para los dueños de los predios dominantes; y 3) frustre por
completo y permanentemente el propósito u objetivo de la restricción. Colón
v. San Patricio Corp., ante, a la pág. 265. Indicamos en el citado caso que
es preciso se cumplan los tres requisitos mencionados para que se justifique
poner fin a la restricción.
Es necesario que los cambios
del vecindario sean de carácter tan radical y permanente, que lleguen al punto
de impedir sustancialmente la consecución de las ventajas y de los beneficios
establecidos por la servidumbre. Olmeda Nazario v. Sueiro, 123 D.P.R.
294 (1989). Adviértase que el análisis a seguir lo es el de, si por razón de
cambios radicales en las condiciones del vecindario, resulta imposible lograr
el propósito que persigue la servidumbre en equidad. Es, entonces, cuando ésta
queda modificada o extinguida. Id. Por otra parte, el peso de la prueba
para establecer que ha ocurrido un cambio en el vecindario le corresponde al
que ataca la validez de la servidumbre en equidad.
Al realizar dicha tarea
interpretativa hemos expresado que pueden considerarse tanto los cambios
acaecidos dentro del área restringida como las alteraciones sobrevenidas en los
terrenos que la rodean. En cuanto a este aspecto, desde que resolvimos el
citado caso de Colón v. San Patricio Corp., ante, indicamos --a la
página 265-- que conjuntamente con el cumplimiento de los tres requisitos antes
esbozados, se requiere que:
“...los cambios del vecindario tienen que
afectar en la forma antes señalada a la totalidad de los solares comprendidos
dentro del área restringida. No basta que una parte de dicha área, situada
al borde o a orillas del distrito que no está sujeto a las restricciones, sufra
el impacto de los referidos cambios, si hay solares o porciones interiores del
área restringida que todavía pueden recibir las ventajas y beneficios
establecidos a su favor mediante la servidumbre equitativa. Es decir, las
restricciones no pueden extinguirse mediante un proceso gradual de abrogación
que empieza con los solares al borde del área restringida y se extiende paso a
paso hasta las porciones o solares situados en el centro de los terrenos
restringidos...” (Énfasis suplido.)
A
tenor con lo anterior, hemos advertido que los cambios en los terrenos o
predios restringidos tienen más peso que los ocurridos fuera o en los que los
rodean. Véase: Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, ante. “Si
el área gravada no se ha deteriorado, de ordinario no debemos dejar sin efecto
una restricción porque han ocurrido cambios en la periferia.” Id., a la pág.
356. De hecho, a medida que los contornos de la planificación urbana y
comercial han ido evolucionando, tanto la jurisprudencia de este Tribunal como
la norteamericana, ha reseñado varios factores que se deben de tomar en
consideración a la hora de evaluar el efecto que tengan o no los cambios con
respecto a cierta(s) restricción(es) privada(s). Ello con el propósito de poder
determinar si, en efecto, se ha modificado o, incluso, extinguido la
servidumbre cuya vigencia esté en controversia.
Así, se ha considerado: 1)
el tamaño del área sujeta a las restricciones; 2) la localización de los
cambios ocurridos con respecto al área restringida; 3) el tipo de cambio
ocurrido; 4) cambios en la infraestructura, con particular referencia a los
patrones de tránsito; 5) la extensión y naturaleza de los usos comerciales,
industriales en las áreas circundantes; 6) valor de los terrenos residenciales
en comparación con los comerciales; 7) término y duración de las restricciones;
8) sí las restricciones continúan siendo beneficiosas o no para los dueños de
los solares afectados; 9) el cambio ocurrido en la zonificación del área y sus
alrededores.[13]
Acorde
con lo anterior, hemos indicado que, al evaluar tales factores, se debe tomar
en cuenta que un área pequeña es más
vulnerable y sus solares están más expuestos a los efectos de los cambios en la
periferia; ello ciertamente repercute mayormente en tales sectores que en los
más grandes. Asimismo, mientras más cerca se encuentren las zonas que han
cambiado, mayor el impacto.
Ciertamente, los casos que
mayores controversias acarrean son aquellos en que, como en el presente, los
cambios han afectado la parte colindante a los lotes restringidos por la
servidumbre en equidad, o que han afectado sólo una parte de los lotes
restringidos. Claro está, los que están a lo largo del borde del área
restringida han perdido su valor residencial pero han adquirido valor
comercial.Por otra parte, aquellos solares localizados al interior conservan su
valor residencial.
Según nos ilustran Fermín
Arraiza Navas y José R. Roqué Velázquez, ante tal tipo de situación, “son pocos
los casos en que se ha rechazado poner en vigor la restricción de la
servidumbre en equidad. El peso que tiene el demandado es tan grande como si el
cambio hubiese afectado el área entera sujeta a la servidumbre en equidad. La
razón para esto es que sólo de esta forma es posible defender y preservar el
valor de los lotes internos residenciales aún no afectados.”[14]
En
el caso de autos, el Banco demandado alega que, aún en el supuesto de que se
concluya que la restricción impide el uso no residencial de los solares
gravados[15],
entonces debemos resolver que los cambios ocurridos en la zona extinguieron la
misma. Apoya tal argumento en el hecho de que han habido ciertos cambios en la
zonificación de los solares colindantes con la Ave. Roosevelt, y que, incluso,
ciertos predios localizados dentro de la Urbanización Huyke están siendo
utilizados para propósitos comerciales, aun cuando éstos se encuentran
clasificados como Distritos Residenciales, R-3.
Por otra parte, la Asociación alega
que los solares que el Banco alega están siendo utilizados para fines no
residenciales, en realidad están vacantes, incluso marcados en los mapas de
zonificación como lotes residenciales vacantes, R(V). En síntesis, sostiene
que, en comparación con el total de solares comprendidos dentro del área
restringida, la gran mayoría de éstos están siendo utilizados como vivienda.
De un examen del expediente
de autos, incluyendo dos mapas de zonificación del área --uno de vigencia de 28
de diciembre de 1949 y otro con vigencia de 13 de julio de 1998-- de un estudio
de cambios de la Urbanización[16],
entre otros documentos, se desprende que la hilera de solares que colinda
directamente con la Ave. Roosevelt fue rezonificada y actualmente cae bajo una
clasificación de Distrito Comercial, C-2. Ninguno de esos solares --un total de
veintiséis (26) agrupados en veintidós (22)-- actualmente forma parte de la
Urbanización. Surge de ambos mapas, además, que todos los solares que
caen dentro de la zona comprendida por la Urbanización y que están sujetos a
las restricciones privadas, aún mantienen, desde el año 1949, una clasificación
residencial, R-3.[17]
Por otro lado, tenemos que,
de un total de ciento ocho (108) solares[18]
examinados en el referido estudio de cambios, veintidós (22) solares hoy día,
tienen una zonificación comercial; tal número comprende el 20% de los solares
estudiados. Precisamente esos veintidós (22) solares son, en específico, los que
comprenden la hilera que colinda con la Ave. Roosevelt, solares que quedan al
borde del área restringida por la servidumbre. El estudio indica, además, que
del referido total de ciento ocho (108) solares del sector, treinta y siete
(37) no tienen uso residencial, lo que significa que un 34% de los solares
estudiados no están siendo utilizados para fines residenciales. Precisamente,
dentro de tales treinta y siete (37), recordemos que veintidós (22) ubican en
la hilera de la Ave. Roosevelt, zonificados como comerciales. Por lo que, a fin
de cuentas, los quince (15) restantes, localizados dentro del área restringida,
aunque clasificados como R-3, no se les está dando un uso per se
residencial.
Al examinar el mapa de
zonificación del 1998, surge que a la mayoría de esos quince (15) solares, en
específico once (11) de éstos, no se les está dando un uso residencial por razón de encontrarse
vacantes[19]; constan
específicamente marcados en el referido mapa como R(V). En los predios de la
calle José Padín, se encuentran, en específico, ocho (8) de éstos vacantes, más
bien, con estructuras de vivienda vacantes o vacías. Por consiguiente, de la
totalidad de los predios que forman parte de la Urbanización Huyke como tal,
unos 97[20],
sólo los quince (15) mencionados no tienen usos residenciales. Precisa
destacar, además, que el propio perito de la parte demandada señaló en el
referido estudio que, según el Plan de Ordenación del Municipio de San Juan, el
área en controversia se vislumbra que siga teniendo carácter residencial.
A la luz de los datos y el
análisis antes reseñado, somos del criterio que los cambios en la zona,
acaecidos a través de los años, no han convertido las restricciones en
controversia en unas obsoletas, injustas, irrazonables y opresivas como tampoco
han disminuido el valor de dichas restricciones para los dueños de los predios
dimanantes de la Urbanización Huyke.
El hecho de que haya
ocurrido un desarrollo comercial en el área periférica no implica que se
hayan abandonado las restricciones al uso de la propiedad que gravan el
vecindario. Olmeda Nazario v. Sueiro, ante. Ello tampoco implica que
hayan ocurrido cambios sustanciales en el uso de las propiedades que tengan que
ser tolerados por la totalidad de los vecinos. Estos han expresado un interés
evidente de evitar que se produzca un cambio de circunstancias en el sector que
permita la proliferación de negocios en la calles de la Urbanización.
No debemos olvidar que las
alteraciones o cambios capaces de modificar o extinguir una servidumbre en
equidad tienen que ser tan radicales, como para que conviertan la restricción
por ella impuesta en una lo suficientemente irrazonable u opresiva capaz de
destruir el valor que tenía el convenio original. Recordemos que, en caso de
que el área gravada no se haya afectado, no debemos dejar sin efecto una
restricción válidamente impuesta, porque hayan ocurrido cambios en la periferia
o área circundante. Véase: Colón v. San Patricio Corp., ante; Asoc.
V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, ante.
El derecho propietario que
pueda tener una persona, en el presente, el del Banco demandado, no
incluye el derecho o facultad de explotar al máximo sus posibilidades en
detrimento de otros intereses sociales. Asoc. Vecinos Park Side v. Junta,
res. el 7 de octubre de 1999, 99 TSPR 149; intereses sociales que, de hecho,
ignoraríamos si desatendiéramos el reclamo de los vecinos de la Urbanización
Huyke de gozar y disfrutar de su propiedad en la forma y modo estipulado
contractualmente al momento de adquirir sus viviendas.
Por
consiguiente, resolvemos que tanto el Tribunal de Primera Instancia como el
Tribunal de Circuito de Apelaciones incidieron al concluir que los cambios
ocurridos en la periferia de la Urbanización Huyke extinguieron las
restricciones privadas previamente impuestas sobre todos los predios segregados
de la misma.
D
Ante la no ocurrencia de
cambios radicales suficientes como para extinguir la servidumbre en cuestión,
debemos evaluar entonces el efecto que tiene la concesión administrativa, por
parte de A.R.P.E., de la “excepción” al uso reglamentario dispuesto por la
Junta de Planificación para los solares en cuestión, permitiendo así la
utilización de los solares para estacionamiento. En síntesis, los residentes de
un área clasificada como residencial, con densidad intermedia, intentan
proteger la seguridad, integridad y el carácter de su vecindario contra la
decisión administrativa de variar en la práctica tal uso, mediante un permiso
discrecional. Ciertamente, tal concesión da al traste con el contenido de las referidas restricciones
de índole privada. Veamos.
En
reiteradas ocasiones hemos expresado que es imprescindible tomar en
consideración, al examinar la puesta en vigor de una restricción ante la
ocurrencia de cambios radicales, cuál ha sido y es la política de la
Administración de Reglamentos y Permisos y de la Junta de Planificación de
Puerto Rico en cuanto a la zonificación y rezonificación de áreas, y en cuanto
a la concesión, tanto de permisos regulares, como de los emitidos discrecionalmente
como excepciones y variaciones a los reglamentos vigentes. “En nuestras
circunstancias geográficas el Estado ha elaborado unos instrumentos de
planificación para un desarrollo integral del uso de terrenos e inversiones que
también deben ser considerados al poner en vigor estas restricciones.” Asoc.
V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, ante, a la pág. 357.
En
virtud de ello, debemos tener en mente que la Junta de Planificación es el
organismo creado por ley para guiar el desarrollo integral de Puerto Rico y
llevar a cabo la importante labor de planificar, zonificar, y establecer el uso
de las distintas áreas del país. 23 L.P.R.A. sec. 62c. Negrón v. Junta,
139 D.P.R. 191 (1995). A tales efectos, el referido organismo ostenta la
facultad de, no sólo preparar y adoptar mapas de zonificación de la Isla, sino
además de considerar y atender solicitudes de enmiendas a éstos. 23 L.P.R.A.
sec. 62 j(5). Entre sus funciones está precisamente la de adoptar y aprobar los
reglamentos necesarios para cumplir con la tarea que le fue delegada por la
Legislatura, aprobando así, entre otros, el Reglamento de Zonificación de
Puerto Rico, ante.
Cabe destacar además que el
poder legislativo, al aprobar la Ley Orgánica de A.R.P.E., Ley Núm. 76 de 24 de
junio de 1975, según enmendada, trasladó a la referida Administración las
funciones de la Junta de Planificación respecto a la aplicación de los
reglamentos en los casos individuales y la concesión de permisos de
construcción. En virtud del referido
estatuto se adoptó un esquema administrativo mediante el cual se transfirió a
A.R.P.E. las funciones operacionales de la Junta de Planificación y se confirió
a este organismo la facultad de aplicar y velar por el cumplimiento de las
leyes y reglamentos de planificación. Asoc., C.D. Octubre v. J.A.C.L.,
116 D.P.R. 326, 331 (1985); Junta de Planificación v. J.A.C.L., 109
D.P.R. 210, 214 (1979).
Entre las funciones más
importantes de A.R.P.E. está la de aplicar los reglamentos de planificación
adoptados por la Junta para el desarrollo, subdivisión y uso de terrenos, y
para la construcción y uso de edificios, así como el cumplimiento de toda ley
estatal, ordenanza o reglamentación de cualquier organismo gubernamental que
regule la construcción el Puerto Rico. 23 L.P.R.A. sec. 71 et seq.; Negrón
v. Junta, ante.
Sabido es que a A.R.P.E. se
le ha concedido amplia discreción sobre la formulación y mantenimiento de la
política pública a seguir con relación al trámite de la concesión y denegación
de uso y la intención de proveer los remedios legales necesarios para poder
velar por el cumplimiento efectivo de toda determinación que tenga por hacer. A.R.P.E.
v. Ozores Pérez, 116 D.P.R. 816 (1986). Precisamente, entre los reglamentos
que A.R.P.E. tiene que, por deber ministerial, aplicar y hacer cumplir, está el
Reglamento de Zonificación de Puerto Rico, Reglamento de Planificación Núm. 4,
de 5 de noviembre de 2000.[21]
Dicho Reglamento se aprobó
con el propósito de guiar el uso y desarrollo de los terrenos y edificios, para
asegurar y fomentar la salud, seguridad, moral, orden, estabilidad económica y
bienestar general de los presentes y futuros habitantes de Puerto Rico,
reconociendo así la necesidad de armonizar el deber del Gobierno de garantizar
una adecuada utilización de los terrenos con el derecho de los ciudadanos al
disfrute de su propiedad privada. La importancia que para el Pueblo representa
la ordenada y adecuada utilización de nuestros terrenos y recursos está incluso
constitucionalmente reconocida. Ortiz v. Junta de Planificación, res. el
26 de septiembre de 2000; 2000 TSPR 139; Art. VI, Secs. 14 y 19 de la
Constitución del E.L.A.
Con el propósito de
instrumentar la política pública que le fue encomendada a A.R.P.E., en cuanto a
la concesión de permisos, hemos reconocido que dicha agencia puede conceder
permisos discrecionales utilizando uno de dos métodos, a saber: 1) vía
“excepción o autorización directa”, al amparo de lo dispuesto por la Sección
82.00 del Reglamento de Zonificación, ó, 2) autorizando una “variación”, a la
luz de lo dispuesto en la Sección 84.00 del mismo. Asoc. C.D. Octubre v.
J.A.C.L., ante; Asoc. Vecinos Park Side v. J.P., ante.
En
el citado caso de Asoc. C.D. Octubre v. J.A.C.L., ante, a la pág. 332,
reiteramos la definición que sobre ambos términos expusiéramos en Quevedo
Segarra v. J.A.C.L., 102 D.P.R. 87, 92 (1974): el término “variación” es
aquel permiso mediante el cual se puede dedicar una propiedad a un uso
prohibido por las restricciones impuestas en una zona o distrito; el término
“excepción” se refiere a aquella autorización para usar la propiedad en cierto
modo que de antemano el propio Reglamento de Zonificación admite y tolera,
siempre que se cumpla con ciertas condiciones.
En
lo pertinente a la controversia que hoy ocupa nuestra atención, expresamos en
dicho caso que la concesión de “excepciones” es un medio para controlar ciertos
usos que no son frecuentes pero que pueden tener un efecto adverso en el
vecindario. Estas se conceden únicamente en casos expresamente autorizados por
el Reglamento y siempre sujetas a las
condiciones en él prescritas. Id. El aspecto neurálgico en la concesión de
excepciones es el de restringir cierto usos que resulten adversos, aún cuando
no resulten ser incompatibles al carácter del vecindario. Tienen primacía en tal
concesión el interés público y el interés del vecindario en particular sobre el
interés del dueño del terreno que la solicita. Quevedo Segarra v. J.A.C.L.,
ante. Por vía de “excepciones”, y en armonía con los propósitos generales del
Reglamento antes mencionado, se le permite a A.R.P.E. autorizar ciertos usos
que en el mismo se dispongan, siempre que por medio del diseño, construcción y
operación del proyecto permitido, se haya de proteger la seguridad, el
bienestar de los ocupantes de las propiedades limítrofes y, en fin, se asegure
la debida protección al interés público.
En el presente caso,
A.R.P.E., como resultado de la querella instada por la Asociación ante dicha
agencia, entendió prudente concederle al Banco demandado una “excepción” al uso
reglamentario dispuesto para los solares en cuestión, permitiendo así su
utilización como estacionamiento. Es preciso destacar que no obra en el
expediente de autos documento alguno referente a los factores considerados por
dicho organismo al conceder tal permiso discrecional. De todas formas, el foro
primario sostuvo que ambos solares podían ser utilizados como estacionamiento a
la luz de ciertas disposiciones del referido Reglamento de Zonificación.
A tales efectos, el
Reglamento[22] vigente al
momento de autorizarse la excepción, disponía que en los Distritos
Residenciales, incluidos obviamente los R-3[23],
se podrá permitir el establecimiento de áreas de estacionamiento como negocio o
para servir un uso comercial, para vehículos de capacidad clasificada de no más
de una y media (1.5) toneladas, en solares o predios abiertos que estén a una
distancia no mayor de cien (100) metros de una Distrito C-2, entre otros
distritos de clasificación comercial. Subsección 84.01(2) del Reglamento. A
renglón seguido, disponía la referida subsección que los accesos desde y hacia
las vías públicas para las áreas de estacionamiento en distritos residenciales,
serán a través de los predios comerciales colindantes, en la medida en que sea
posible, evitando la circulación de vehículos por calles que den frente a
distritos residenciales. Más adelante, se dice que cuando no sea posible evitar
la circulación de vehículos a través de calles en distritos residenciales se
celebrará vista pública para considerar la forma de mitigar los efectos.
Con estos pronunciamientos
en mente, procedemos a evaluar los argumentos presentados por el Banco
demandado. Dicha parte alega que, por razón de que la citada subsección del
Reglamento de Zonificación permite el establecimiento de áreas de
estacionamiento en predios clasificados como residenciales, R-3, y en vista del
hecho de que A.R.P.E. le concedió permisos de uso, de construcción y una
eventual “excepción” al uso reglamentario para poder operar el estacionamiento,
está en todo derecho de poder seguir operándolo como tal. Ello a pesar de que
las restricciones de índole privada impuestas por escritura e inscritas en el
Registro de la Propiedad vedan tal utilización.
En el pasado, al resolver
controversias de similar naturaleza, hemos advertido enfáticamente que, aunque
en ocasiones las servidumbres son compatibles con la zonificación del estado,
su propósito, creación, e implantación dependerá de que los dueños de los
solares o predios gravados las hagan valer. Reiteradamente hemos resuelto
que la mera concesión de un permiso por la Junta de Planificación o por
A.R.P.E. no tiene el efecto ni el alcance de anular restricciones privadas que
resulten inconsistentes con el permiso concedido. Véase: Rodríguez v.
Twin Towers, 102 D.P.R. 355, 356 (1974); Colón v. San Patricio Corp.,
ante, págs. 267; Pérez v. Pagán, 79 D.P.R. 195, 198 (1956); Sands v.
Ext. Sagrado Corazón, ante, a la pág. 831.
Del mismo modo, una
“rezonificación concedida no tiene el efecto de anular las restricciones
privadas que resulten incompatibles con la misma.” Luan Investment
v. Román, 125 D.P.R. 533 (1990). En tales casos, los beneficiarios de la restricción, con el
propósito de hacer valer sus derechos, pueden recurrir a una acción
independiente, incluida la del injunction ordinario, para que los
reclamos de todas las partes acreedoras al derechos surgido de la servidumbre
en equidad, sean adecuadamente atendidos. Id. Véase: Olmeda Nazario v. Sueiro,
ante.
Aun
cuando la decisión del organismo administrativo recibirá la debida deferencia,
en el balance de intereses y factores involucrados para la determinación de
cuál reglamentación debe prevalecer, entiéndase la del Estado o la privada, tienen
gran peso si el propietario que pretende utilizar su predio para fines vedados
por la restricción privada, tenía o no conocimiento de las limitaciones por
ésta impuesta. De tener el
propietario conocimiento de tales limitaciones, bajo tales condiciones le está
vedado el solicitar, y de que se le conceda, un alivio administrativo vía
variaciones o excepciones. Véase: Asoc. C.D. Octubre v. J.A.C.L.,
ante, según citado en Asoc. Vecinos Park Side v. Junta, ante.
Ello así, por cuanto se
supone que, al comprar la propiedad, éste adquirió conocimiento de las
limitaciones a las que estaba sujeta la misma; luego no debe premiársele
permitiendo la utilice para fines que den al traste con las mismas. La persona
que así actúe ciertamente se coloca voluntariamente en tal posición,
“autoinfligiéndose” el perjuicio que le cause el no poder utilizar su propiedad para los fines pretendidos. Asoc.
C.D. Octubre v. J.A.C.L., ante, a la pág. 334.[24]
No
debe haber duda alguna de que, en el presente caso, cuando el Banco demandado
adquirió la propiedad en cuestión, tenía conocimiento, o al menos lo obtuvo en
ese momento, de que ambos predios se encontraban localizados en una zona
residencial, colindante a un sector comercial, además de estar sujetos a las
referidas restricciones. Al adquirir el terreno, obtuvo conocimiento además de
que no podía construir allí ningún tipo de edificación, estructura y/o lote
comercial, o no residencial, sin variar o sin que se le concediese una excepción
al uso de dicho solar. Al conocer estas limitaciones, se colocó voluntariamente
en una posición que eventualmente podría causarle un perjuicio; ciertamente,
pretender obviar las restricciones privadas, a través de una variación o
excepción, en este tipo de circunstancias, resulta totalmente improcedente. Asoc.
C.D. Octubre v. J.A.C.L., ante. Valga aclarar que la referida doctrina de
la “autoinflicción del daño” aplica independientemente de que el perjudicado
supiera que la restricción sobre la propiedad fuese real o constructiva. Fuertes,
Guillermety v. A.R.P.E., 130 D.P.R. 971 (1992).
Como tribunal de justicia,
tenemos el deber y la obligación de facilitar, en todo lo posible, dentro de la
ley, que tanto el Estado como las personas particulares puedan hacer efectivas
las disposiciones civilizadoras de urbanismo. Olmeda v. Nazario Sueiro,
ante. No podemos ignorar, sin embargo que, en el presente caso el Banco supo de
ello en todo momento, fue debidamente notificado y aún así solicitó y llevó a
cabo todo un trámite de permisos en las agencias administrativas
correspondientes. Al así actuar hizo caso omiso de la existencia de unas
restricciones, primeras en tiempo, y pretendió utilizar la referida
concesión administrativa como subterfugio para burlarlas.[25]
La aprobación de uso del
estacionamiento por parte de A.R.P.E. no derogó en modo alguno las
condiciones restrictivas. Como indicáramos en cuanto a tal aspecto en Colón
v. San Patricio Corp., ante, págs. 267-68:
“El hecho de que la Junta de
Planificación haya aprobado la construcción de la urbanización a que se alude
en la demanda, no tiene el efecto de anular las restricciones privadas que
pueden impedir su construcción. Conforme dijimos en Pérez v. Pagán, 79
D.P.R. 195 (1956). Nada hay en la Ley de Planificación, 23 LPRA, secs. 1-54, ni
en los reglamentos aprobados por la Junta a virtud de esa Ley, que indique que
la mera concesión de un permiso de construcción tenga el efecto y alcance de
anular restricciones privadas que resulten inconsistentes con el permiso
concedido. El otorgar un permiso de construcción es un deber ministerial,
cuando la solicitud que al efecto se presenta cumple estrictamente con los
requisitos de ley o de los reglamentos al efecto aprobados. La situación que
surge es análoga a cuando un reglamento de zonificación permite para un
distrito un uso que está prohibido por restricciones convencionales. Existe copiosa jurisprudencia al efecto de
que en tales casos prevalecen las restricciones.” (Citas omitidas en el original y énfasis suplido.)
Hemos
resuelto, además, en cuanto a las autorizaciones emitidas por A.R.P.E., que aún
cuando ésta hubiese permitido el establecimiento de cierto local comercial en
una zona residencial, la obtención del referido permiso por parte de dicha
agencia no tiene el efecto de anular restricciones inconsistentes con
tal permiso.[26] Por
consiguiente y según expresáramos anteriormente, las servidumbres en equidad
no pierden vigencia ante la autorización de una orden o permiso de A.R.P.E. o
de la Junta de Planificación.
En
mérito de lo anteriormente expuesto, resolvemos que los permisos otorgados por
A.R.P.E. para el uso y construcción del estacionamiento en cuestión así como la
concesión de la “excepción” al uso reglamentario concedida a favor del Banco
por dicha agencia, no tuvieron el efecto de anular las condiciones
restrictivas en controversia en el presente caso.
Por
los fundamentos antes expresados procede decretar la revocación de la sentencia
emitida en el presente caso por el Tribunal de Circuito de Apelaciones. En consecuencia
se declara con lugar la petición de interdicto permanente radicada por la parte
demandante, ordenándose al Banco Santander que cese y desista de seguir
utilizando los solares número 179 y 181 como un estacionamiento para sus
clientes u otra personas, debiendo dicha institución financiera, además, tomar
los pasos necesarios para evitar el uso como estacionamiento de dicho terreno
por cualquier otra persona.
Se dictará Sentencia de conformidad.
FRANCISCO REBOLLO LOPEZ
Juez Asociado
SENTENCIA
San
Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2002
Por los fundamentos expuestos en la
Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente, se
dicta Sentencia revocatoria de la emitida en el presente caso por el Tribunal
de Circuito de Apelaciones. En consecuencia se declara con lugar la petición de
interdicto permanente radicada por la parte demandante, ordenándose al Banco
Santander que cese y desista de seguir utilizando los solares número 179 y 181
como un estacionamiento para sus clientes u otra personas, debiendo dicha
institución financiera, además, tomar los pasos necesarios para evitar el uso
como estacionamiento de dicho terreno por cualquier otra persona.
Así lo pronunció, manda el Tribunal
y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Rivera
Pérez concurre en el resultado sin opinión escrita. Los Jueces Asociados señor
Fuster Berlingeri y señor Corrada del Río no intervinieron.
Patricia
Otón Olivieri
Secretaria
del tribunal Supremo
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ADVERTENCIA
Este documento constituye un documento
oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del
proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su
distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad.
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