Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P.R. del año 1999
99 DTS 149 ASOCIACION V. JUNTA DE PLANIFICACION
99TSPR149
En el Tribunal
Supremo de Puerto Rico
Asociación de
Residentes de Park Side, Inc., y otros
Peticionarios
V.
Junta de
Planificacion y otros
Recurridos
Certiorari
99 TSPR 149
Número del Caso: CC-1997-0565
Abogados de la Parte Peticionaria: Lcdo.
Mario J. Pabón
Lcdo.
Manuel Maldonado
Lcdo.
José M. De Juan
Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo.
Efrén B. Lugo Pérez
Abogados de la P.R.T.C.: Lcda.
Ivonne Aguilú
Lcda.
Sandra Torres
Lcdo. Juan C. Gómez Escarce
Agencia: Junta de Planificación
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional II
Juez Ponente: Hon. Córdova Arone
Fecha: 10/7/1999
Materia: Revisión de Decisión de Agencia Administrativa
ADVERTENCIA
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Opinión del
Tribunal emitida por la Juez Asociada señora NAVEIRA DE RODÓN.
San Juan, Puerto
Rico, a 7 de octubre de 1999
La Asociación de Residentes de Park Side, Inc. y
otros (“la Asociación”) nos solicitan que revoquemos la sentencia del Tribunal
de Circuito de Apelaciones (“Tribunal de Circuito”) emitida el 4 de agosto de
1997 la cual confirmó una resolución de la Junta de Planificación (“la Junta”)
de 22 de mayo de 1996. Mediante la
referida resolución, la Junta aprobó la consulta de ubicación Núm.
94-16-0718-JGU y solicitud de variación en uso autorizando a la Telefónica de
Puerto Rico (“la Telefónica”) a construir un estacionamiento multipisos en un
solar clasificado como residencial (R-3) y un edificio multiusos en un solar
colindante en zona comercial limitada (C-2).
En el
presente recurso, la Asociación cuestiona la concesión por parte de la Junta de
una variación en uso para la construcción del estacionamiento multipisos. En esencia, nos toca determinar si las
circunstancias del presente caso justificaban exceptuar a la Telefónica de los
requisitos de zonificación que pesan sobre su terreno y que prohiben la
construcción del estacionamiento multipisos.
De otra parte, la Asociación alega, que el Reglamento de la Junta de
Planificación, Reglamento Núm. 4 de 16 de septiembre de 1996 (en adelante,
Reglamento de Zonificación), no tolera los usos que la Telefónica pretende dar
al edificio multiusos. Por lo tanto,
debemos examinar si los usos propuestos por la Telefónica para el edificio de
usos múltiples se encuentran contemplados para una zona C-2.
I
En el 1994 la Telefónica presentó ante la
Junta una consulta de ubicación y solicitud de variación para la construcción
de un edificio con dos componentes: un estacionamiento multipisos para 658
vehículos y un edificio de usos múltiples.
El predio objeto de consulta tiene una cabida de 1.68 cuerdas y radica
en la Calle Park Side Núm. 1 de la urbanización Park Side en Pueblo Viejo,
Guaynabo. Éste ubica cerca de los
edificios de oficinas centrales de la Telefónica.
El terreno donde la Telefónica pretendía
ubicar el proyecto está subdividido en dos lotes con diferentes
clasificaciones. Según el Mapa de
Zonificación de Guaynabo vigente, el estacionamiento multipisos se construiría
en un solar clasificado como R-3 destinado al uso residencial y las facilidades
multiusos en un distrito C-2 de uso comercial limitado. La solicitud de variaciones presentada se
refería exclusivamente a la construcción del estacionamiento multipisos en el
solar R-3, ya que la Telefónica entendía que la construcción del edificio
multiusos sobre el lote de clasificación C-2 se encontraba permitida por el
Reglamento de Zonificación. Cabe
señalar que el edificio de estacionamiento inicialmente propuesto constaba de
cuatro pisos, dos de los cuales estarían soterrados. Luego, durante el proceso de consulta, la
Telefónica enmendó su memorial explicativo a los efectos de construir los
cuatro pisos del estacionamiento sobre la tierra.1
Al percatarse de los planes de la Telefónica,
el 12 de septiembre de 1994 la Asociación presentó ante la Junta una solicitud
de intervención y vista pública para exponer sus puntos en cuanto al
proyecto. El 21 de septiembre de 1994
la Junta denegó ambos planteamientos y a su vez aprobó la consulta ubicación
del Proyecto incluyendo las variaciones solicitadas. La Asociación solicitó reconsideración a la Junta, la cual fue
denegada.
Inconforme con la decisión de la Junta, la
Asociación, acudió primero al Tribunal Superior mediante recurso de revisión,
luego ante el Tribunal de Circuito en certiorari y finalmente ante nos alegando
que la variación concedida, por tratarse de una variación en uso
requería la celebración de vistas públicas.
Este Tribunal, mediante Opinión Per Curiam de 6 de noviembre de 1995, Asoc.
Res. Park Side v. J.P., 139 D.P.R. _____ (1995), 95 J.T.S. 149,
determinó que la figura aplicable al caso de autos era la de la variación en
uso y, por lo tanto, la Junta estaba obligada por sus propias reglas a
celebrar vistas públicas antes de concederla.
También, ordenó la paralización de la construcción del edificio de
estacionamiento, la cual ya había comenzado.2
Así las cosas, el 27 de febrero y 4 de marzo
de 1996 la Junta celebró vistas públicas para dilucidar el asunto. A las referidas audiencias comparecieron
residentes de todas las áreas circundantes, la Telefónica, representada por sus
abogados y varios peritos. Estos
últimos testificaron sobre el impacto del Proyecto de estacionamiento en el
tránsito, ruido y contaminación ambiental de la zona. La Junta emitió una decisión el 22 de mayo de 1996 mediante la
cual aprobó la construcción del proyecto de estacionamiento multipisos según
solicitado, esto es, con todas las variaciones y con los cuatro pisos sobre
tierra.
Tras denegarse la reconsideración, la
Asociación solicitó revisión al Tribunal de Circuito. El foro apelativo mantuvo la paralización de la construcción del
estacionamiento, pero finalmente confirmó la decisión de la Junta mediante
sentencia emitida el 4 de agosto de 1997.
No
conforme con la decisión del Tribunal de Circuito, la Asociación acudió ante
nos y atribuyó a la Junta3 la comisión
de cinco errores. A saber,
1. Erró la Junta
de Planificación al conceder una variación en uso para la construcción del
edificio de estacionamiento de la Telefónica, a pesar de que no existen
circunstancias excepcionales que justifiquen la misma y en directa
contravención a la doctrina sobre el “Daño Autoinfligido”.
2. Erró la Junta
de Planificación al no permitir que se contra interrogara a testigos de la
telefónica sobre temas claramente relevantes, y al permitir que durante el
contrainterrogatorio limitado de algunos testigos, éstos pudieran hablar
directamente con sus abogados, violándose el derecho al debido procedimiento de
ley de los residentes.
3. Las
determinaciones de hecho y conclusiones de derecho de la Junta de que el
edificio multiusos no afecta la situación del tránsito, que el ruido y la
contaminación ambiental, no están apoyadas por evidencia sustancial que surja
del record administrativo.
4. Erró la Junta
al determinar que los usos a los cuales se pretende destinar el edificio
multiusos están permitidos en un distrito C-2.
5. Erró la Junta
al concluir que el proyecto propuesto por la Telefónica cumple con el Plan de
Uso de Terreno y satisface los criterios de un Desarrollo Extenso.
Por considerar que la discusión del primer y cuarto
error dispone adecuadamente del presente recurso, se hace innecesario examinar
los restantes señalamientos de error.
Veamos.
En
su primer señalamiento de error, la Asociación impugna la variación en uso que
la Junta concedió a la Telefónica para construir un edificio de estacionamiento
multipisos en un solar de clasificación residencial. Señala, que en el presente caso están ausentes las circunstancias
de tipo excepcional que justifican eximir a un proyecto del cumplimiento con el
Reglamento de Zonificación. Además,
aducen que las circunstancias que la Telefónica cita como fundamento para
solicitar la variación en uso, fueron creadas por la propia Telefónica y que,
por ende, cualquier menoscabo al disfrute de su propiedad resultante es
autoinfligido. Le asiste la razón a la
Asociación.
II
La Ley Orgánica de la Junta de
Planificación, Ley Núm. 75 de 24 de junio de 1975, según enmendada, 23 L.P.R.A.
sec. 62 y ss asigna a dicha agencia la responsabilidad de dirigir el desarrollo
integral de Puerto Rico de modo que “fomente en la mejor forma la salud,
seguridad, el orden, la convivencia, la prosperidad, la defensa, la cultura, la
solidez económica y el bienestar general de los actuales y futuros
habitantes del país”. (Énfasis
suplido.) La Junta adopta el Reglamento
de Zonificación, supra, para guiar el uso y desarrollo de los terrenos en
Puerto Rico. Mediante zonificación se
establecen las normas esenciales sobre cómo y dónde deben ubicarse las
múltiples actividades sociales y económicas del país.4
En su Sec. 98.00, el Reglamento de
Zonificación, supra, establece la figura de la variación la cual permite al
titular de una propiedad solicitar que se le exima de las restricciones de
zonificación que sujetan su propiedad.
El propósito de la figura es evitar que la aplicación literal de los
requisitos de zonificación resulten en una confiscación
del disfrute de la propiedad.5 La Junta sólo debe conferir variaciones en circunstancias
extraordinarias y para evitar perjuicios a la propiedad ya que debe
respetarse la política pública y estrategia de desarrollo ordenado a largo
plazo plasmados en el mapa de zonificación.
Conceder variaciones a los requisitos de zonificación de forma laxa,
destruye el objetivo de la planificación urbana. Sobre el particular señalamos en A.R.P.E. v. J.A.C.L.,
124 D.P.R. 858, 862 (1989):
Por la
naturaleza del interés público implicado, las variaciones a los
requisitos de zonificación no se favorecen y deben utilizarse selectivamente
en aquellas circunstancias en que un propietario demuestre que las
restricciones le causaron un daño particular que no comparte con
otros. “Por eso se descartará
una variación cuando no haya prueba de que la situación del dueño sea singular
y distinta a la de sus colindantes.” (Énfasis suplido y citas omitidas.)
La
Sec. 98.05 del Reglamento de Zonificación, supra, establece la figura de la
variación en uso para la situación en que el propietario de un terreno desea
utilizarlo para fines no permitidos en la zona donde ubica. La referida sección establece la facultad de
la Junta para eximir de los requisitos de zonificación cuando existen
circunstancias excepcionales y siempre que tales circunstancias no hayan sido
creadas por el mismo dueño del terreno.
La Junta puede conceder variaciones en uso cuando se establezca
claramente que ninguno de los usos que están permitidos en el distrito es
factible en la propiedad desde el punto de vista físico o económico. La Sec. 98.05 enumera además, algunos
factores que la Junta debe tomar en consideración al conceder una variación en
uso.6
La Telefónica fundamenta su
solicitud de variación en uso en la grave crisis de estacionamiento que aqueja
toda el área de San Patricio. Señalan
que el solar en cuestión siempre se ha dedicado a estacionamiento y que este es
el único uso factible para ese terreno.
Alegan que el no permitirle ampliar el número de estacionamientos
disponibles por medio de la construcción del edificio de estacionamiento
multipisos equivale a una confiscación de la propiedad. Además, insisten en que las razones por las
cuales ningún uso permisible es factible no fueron creadas por ellos, ya que el
solar se encuentra en un área con deficiencias marcadas en
estacionamiento. Finalmente, señalan
que el edificio de estacionamiento, de por sí, no generará tránsito adicional
al área. No nos convence.
En primer lugar, la Telefónica no ha
podido probar que las circunstancias en que fundamenta su solicitud, a saber,
la crisis en estacionamiento, son particulares al solar en cuestión. Por el contrario, de los propios argumentos
de la Telefónica se desprende que el déficit en estacionamiento es un problema
que aqueja toda el área donde ubica el solar y no es una razón única a
la propiedad en cuestión como requiere el Reglamento de Zonificación.
Segundo,
la Telefónica no ha demostrado que ningún uso permisible por el Reglamento de
Zonificación es factible. Señala la
Telefónica que desde el 1966 el predio en controversia se ha utilizado como
estacionamiento y que “[e]l adaptar la propiedad a usos estrictamente
residenciales requeriría un cambio en la naturaleza del quehacer de la
PRTC...”. Sin embargo, omite discutir
el hecho de que el Reglamento de Zonificación permite la utilización del solar
R-3 como estacionamiento abierto y que en ningún momento la pretensión
de los residentes ha sido que se deje de utilizar como tal.
Los
actos de la propia Telefónica demuestran que el uso como estacionamiento
abierto del solar es totalmente factible, ya que ellos mismos lo han venido
utilizando por años de este modo.
Difícilmente puede sostenerse que el no poder aumentar el número
de estacionamientos en el solar constituye una confiscación de la
propiedad. El derecho a la propiedad
privada no incluye el derecho de explotar al máximo sus posibilidades, pues su
disfrute siempre estará condicionado a intereses sociales.
En
cualquier caso, aún si se considerara que la crisis de estacionamiento en el
área de San Patricio es una condición de naturaleza tan excepcional y
particular al solar en cuestión, que justifica la concesión de una variación en
uso, la norma de autoinflicción de daño impide otorgar a la Telefónica la
variación en uso solicitada. El
problema de estacionamiento en gran medida obedece a los tres edificios que
albergan las operaciones de la Telefónica en el sector.7
Además, hay que considerar que, al comprar el solar en cuestión, la
Telefónica estaba plenamente consciente, no solo de sus necesidades de
estacionamiento, sino también de las restricciones de zonificación que pesaban
sobre el solar.
En
Asociación v. J.A.C.L, 116 D.P.R. 326, 334 (1985), el adquirente
de una propiedad zonificada como R-3 comenzó a remodelarla para establecer en
ella un dispensario médico y para ello solicitó una variación en uso. En aquella ocasión decidimos que cuando el
adquirente compró la propiedad,
[t]enía pleno
conocimiento de las limitaciones de uso.
Bajo estas condiciones es claro que está impedido de solicitar – y de
que se le conceda – un alivio administrativo vía variación. En otras palabras, como correctamente señala
el propio doctor en su comparecencia para mostrar causa “no debe premiarse a
aquél que se autoinfligió el perjuicio.” (Énfasis suplido.)
En
A.R.P.E. v J.A.C.L., 124 D.P.R. 858, 866 (1989), un abogado trató
de obtener una variación en uso para abrir una oficina en un sector
residencial. Al revocar la variación
concedida señalamos,
En el caso de
autos, cuando el abogado recurrido adquirió la propiedad, sabía que pertenecía
a una zona residencial que colindaba con un sector comercial. Al conocer estas limitaciones, el letrado
se colocó voluntariamente en una posición que le ocasionó un perjuicio
irrazonable. En estas
circunstancias procede la revocación de la decisión del Foro de Instancia y de
la Junta de Apelaciones.
Al adquirir el terreno, la Telefónica sabía
que no podía construir allí un edificio de estacionamiento sin variar el uso de
dicho solar. Por lo tanto, ésta se puso
voluntariamente en la posición de no poder ampliar la facilidades de
estacionamiento. Vale aclarar que la
doctrina de autoinflicción aplicaría independientemente de que la Telefónica
supiera que la restricción sobre la propiedad era real o constructiva. Fuertes, Guillermety v A.R.P.E.,
130 DPR 971 (1992).
III
Las
disposiciones sustantivas sobre variaciones en uso se encuentran complementadas
por requisitos de índole procesal establecidos en las Secs. 4.06 y 4.08 del
Reglamento de Zonificación. Aunque las
referidas secciones establecen los requisitos procesales para solicitar una
rezonificación, dichos requerimientos son igualmente aplicables cuando se
solicita una variación en uso.
En lo
pertinente al caso de autos, las referidas secciones exigen al proponente
someter un memorial explicativo que incluya: “una descripción clara y completa
del sector, su localización, características sobresalientes, importancia
agrícola, histórica, escénica cultural o natural, las razones que apoyan la
solicitud del cambio de zonificación y el beneficio que derivaría el sector o
comunidad con respecto al mismo.
Además, en
casos como el presente donde se trata de una consulta para una mejora
pública, la agencia proponente tiene que evidenciar mediante certificación
que ha radicado la documentación correspondiente ante la Junta de Calidad
Ambiental (“JCA”) en cumplimiento con la Ley de Política Ambiental, Ley Núm. 9
de 18 de junio de 1970, según enmendada, 12 L.P.R.A. sec. 1121 y ss. En caso contrario deberá demostrar que el
proyecto está incluido en las exclusiones categóricas de dicha agencia. Reglamento de Procedimientos Adjudicativos,
Reglamento Núm. 5244 de la Junta de Planificación de Puerto Rico.
Cuando la
Junta ha denegado una solicitud de rezonificación y posteriormente se hace una
“solicitud similar” en relación con el mismo terreno, el solicitante
debe demostrar, por escrito, que han ocurrido cambios sustanciales en el
área circundante al solar que ameriten que la Junta considere nuevamente la
solicitud. Sec. 4.07 del Reglamento de
Zonificación, supra. Véase Montoto v.
Lori, Op. de 11 de marzo de 1998, 145 D.P.R. ___ (1998), 98 J.T.S.
25. La Telefónica incumplió ambos
requisitos procesales antes mencionados.
El memorial
explicativo con el cual la Telefónica obtuvo el aval de la JCA era sustancialmente
distinto al que sometió ante la consideración de la Junta y la Administración
de Reglamentos y Permisos (A.R.P.E.) En
el memorial que la JCA tuvo ante su consideración el estacionamiento se
describía como “un edificio de cuatro pisos, dos de los cuales estarán bajo
el nivel del terreno”. La
Telefónica señaló en este primer memorial que “[e]l impacto del volumen del
edificio hacia las zonas residenciales se minimizará con la construcción de dos
pisos soterrados” y que “[e]n los frentes de calle se proponen fachadas
de poca altura...” Al enmendar el
proyecto a los efectos de que los cuatro pisos estuvieran sobre tierra, las
circunstancias antes descritas cambiaron sustancialmente. El nuevo memorial debió someterse ante la
JCA para su aprobación, pues en términos de impacto ambiental, no es lo mismo
un edificio de dos plantas sobre el suelo que uno de cuatro.
Además, en
cuanto al segundo requisito, vale señalar que la Junta había negado al dueño
anterior una solicitud de rezonificación para un proyecto de menor envergadura
que el estacionamiento multipisos. No
obstante, la Telefónica omitió este hecho en su memorial explicativo. Tampoco presentó argumento escrito alguno en
relación a los cambios surgidos en la zona desde que la solicitud de rezonificación
interpuesta por el dueño anterior fue denegada. La Telefónica incumplió así con el requisito de demostrar por
escrito que hubo cambios sustanciales en el área que ameritan se considere
nuevamente una solicitud similar. En el
presente caso, la variación en uso presentada por la Telefónica, en la
práctica, tendría un efecto similar al de una rezonificación, pues se estaría
permitiendo no solo un uso ajeno, sino también la construcción de una
estructura no contemplada para un distrito R-3.
Lo antes expuesto no
concluye la consideración del caso ante nos.
IV
A través de su cuarto señalamiento,
la Asociación argumenta que la Junta erró al determinar que los usos a los
cuales se pretende destinar el edificio multiusos están permitidos en un
distrito C-2. No les asiste la razón,
pues en Asoc. Res. Park Side v. J.P., supra, este aspecto de la
controversia ya fue decidido por este Tribunal. Sin embargo, en comparecencias posteriores a la referida
decisión, la Teléfónica ha pretendido conseguir el aval de este Tribunal para
dedicar el edificio multiusos a fines distintos a los que consideró tanto la
Junta durante la consulta de ubicación, como A.R.P.E. al otorgar permiso de
construcción y también este Tribunal en Asoc. Res. Park Side
v. J.P., supra. Por ello es
menester que clarifiquemos nuestra posición sobre el asunto. Veamos.
En
la resolución que emitimos el 20 de diciembre de 1995, ordenamos a la Junta que
se expresara sobre “si el fin al cual éste [el edificio multiusos] está
destinado está en armonía con la zonificación C-2”. Por lo tanto, al prestar posterior aval a que se continuara la
construcción del edificio multiusos sobre el predio C-2, determinamos que los
usos propuestos entonces por la Telefónica, ante la Junta de Planificación
y ante este Tribunal, estaban permitidos por el Reglamento de Zonificación.
Sin
embargo, mediante moción en auxilio de jurisdicción posterior, la Telefónica
acude ante nos solicitando permitamos el uso del edificio para “oficinas”. Este uso no estuvo contemplado en el
memorial explicativo presentado ante la Junta8 ni ante A.R.P.E., por lo tanto, mediante
Resolución de 27 de abril de 1998 no autorizamos tal uso. Luego, el 3 de mayo de 1999, la Telefónica
recurrió nuevamente ante nos, por medio de moción en auxilio de jurisdicción,
solicitando se permitiera el uso del edificio, entre otros usos, para oficinas
de apoyo a los servicios que se proveerían a los empleados y oficinas “para
otros servicios propios de las comunicaciones”.
Parece
evidente que la Telefónica pretende conseguir el aval de este Tribunal para
dedicar el edificio multiusos a usos distintos de aquellos incluidos tanto en
los memoriales explicativos ante las agencias reglamentadoras como en las
representaciones hechas ante este Tribunal.
Éstas representaciones nos llevaron a autorizar la construcción del
edificio multiusos en el solar C-2.
Mediante resolución emitida el 27 de abril de 1998, procedimos a
prohibir la utilización del edificio multiusos ya construido con el objeto de
examinar si los nuevos usos propuestos estaban permitidos por el Reglamento de
Zonificación. Igualmente nos preocupó
que al utilizar el edificio multiusos como oficinas fuera a aumentar la
necesidad de estacionamiento generada por este edificio y que ello pudiera
utilizarse para justificar la construcción del estacionamiento contiguo.
La Sec.
22.02 del Reglamento de Zonificación, supra, enumera los usos permisibles en un
distrito C-2. Al examinar la referida
sección encontramos que el Reglamento de Zonificación permite que se ubique una
“Oficina” en un distrito C-2.9 Sin embargo, este uso no fue incluido en el
memorial que se presentó a la Junta durante la consulta de ubicación y ante
A.R.P.E. para la aprobación del permiso de construcción. Debemos recordar que parte del argumento
ante la Junta para conseguir la aprobación fue que el edificio multiusos no
generaría tránsito adicional a las calles de urbanización Park Side pues era
para el uso exclusivo de empleados de la Telefónica.
En Puerto
Rico, tanto el Reglamento de Zonificación como el Reglamento de A.R.P.E. exigen
la obtención de un permiso de uso para ocupar o usar cualquier propiedad.10 Esto independientemente de que se trate de
edificaciones que conlleven construcción o de estructuras previamente
existentes. Además la reglamentación
vigente obliga a solicitar nuevos permisos de uso cuando deseen hacerse cambios
en el uso de un edificio o cuando pretenda utilizarse la estructura para usos
que no fueron debidamente identificados al obtener el permiso de construcción. En el caso ante nos, la Telefónica solicita
permiso para usar el edificio multiusos para “oficinas para otros servicios
propios de las comunicaciones”, por primera vez, ante este foro. Dicha determinación corresponde a A.R.P.E.
La
estructura multiusos construida puede utilizarse para aquellos usos que han
sido aprobados tanto por la Junta como por A.R.P.E. Sin embargo, para ubicar otro tipo de “oficinas” en el edificio,
deben obtener el correspondiente permiso de uso de A.R.P.E. Es esta agencia la que tiene la pericia para
decidir si los usos específicos que se le darán a las oficinas, así como la
intensidad de dichos usos, son cónsonos con una zona comercial de baja
intensidad cuyo propósito es servir de área de transición entre las áreas
residenciales y otros distritos comerciales.11 En cualquier caso, de A.R.P.E. aprobar el
uso como oficinas, la Telefónica no debe utilizar esta autorización para
justificar la necesidad adicional de estacionamiento.
De
conformidad con los fundamentos antes expuestos, se dictará sentencia mediante
la cual se revoque la variación en uso concedida a la Telefónica por la Junta
de Planificación para la construcción del edificio de estacionamiento
multipisos en el solar clasificado como R-3.
Por otra parte, se permite la utilización del edificio multiusos para
aquellos usos anteriormente avalados por la Junta. Ello, hasta tanto la Telefónica obtenga el permiso de uso
correspondiente de A.R.P.E. para utilizar el edificio para fines adicionales.
Por los
fundamentos antes expuestos se revoca la sentencia del Tribunal de Circuito de
Apelaciones, Circuito Regional de
Bayamón.
Miriam
Naveira de Rodón
Juez Asociada
SENTENCIA
San Juan, Puerto
Rico, a 7 de octubre de 1999
Por los fundamentos
antes expuestos, se dicta sentencia mediante la cual se revoca la dictada por
el Tribunal de Circuito de Apelaciones.
En específico, se revoca la variación en uso concedida a la Telefónica
por la Junta de Planificación para la construcción del edificio de estacionamiento
multipisos en el solar clasificado como R-3.
Por otra parte, se permite la utilización del edificio multiusos para
aquellos usos anteriormente avalados por la Junta. Ello, hasta tanto la Telefónica obtenga el permiso de uso
correspondiente de A.R.P.E. para utilizar el edificio para fines adicionales.
Lo acordó el Tribunal y certifica la
Secretaria del Tribunal Supremo. El
Juez Asociado señor Corrada del Río disiente por entender que el dictamen del
Tribunal de Circuito de Apelaciones es sustancialmente correcto y debe ser
confirmado. El Juez Asociado señor
Rebollo López disintió sin opinión escrita.
El Juez Asociado señor Negrón García está inhibido.
Isabel
Llompart Zeno
Secretaria del Tribunal Supremo
NOTAS AL CALCE
1.
La Junta de Calidad Ambiental (“JCA”) mediante carta de 15 de junio de 1994
certificó que el proyecto original cumplía con la Ley sobre Política
Pública Ambiental. Sin embargo, el
segundo Memorial Explicativo, el cual variaba significativamente el concepto e
impacto ambiental del proyecto, nunca fue considerado, ni aprobado por
JCA. Peor aún, la oficial examinadora
de la Junta no permitió se contrainterrogara a los testigos y peritos de la
Telefónica sobre el asunto.
2.
Tras verificar que el fin al cual se destinaría el edificio multiusos se
encontraba en armonía con el Reglamento de Zonificación, emitimos Resolución el
4 de enero de 1996 donde aclaramos que la orden de paralización sólo aplicaba
al edificio de estacionamiento que se comenzaba a construir sobre el solar R-3
y no al edificio multiusos.
3. Entendemos que la Asociación lo que quiso
plantear ante nos fue que erró el Tribunal de Circuito al confirmar a la
Junta por las razones enumeradas.
4.
Véase Introducción del Reglamento de Zonificación, supra.
5.
Id., Sec. 98.02.
6. 1. El costo de adaptar la propiedad a los usos
permitidos debido a disposiciones de este u otros reglamentos y el beneficio
que se derivaría una vez adaptada ésta para los usos permitidos.
2. Las razones por las cuales ningún uso permisible es factible
en la propiedad sin la variación deben ser únicas
a la misma y no una característica general del distrito o del sector del
distrito donde ubica. No podrán haber sido causados por el dueño.
3. El uso para el cual se solicita la variación a las disposiciones
reglamentarias es compatible con los propósitos del distrito y con el
vecindario o comunidad en que ubica.
4. La variación solicitada no afecta
adversamente, entre otros, los siguientes factores:
a.
La
disponibilidad de infraestructura
b.
El
contexto en el que ubica
c.
El
ambiente de la calle
d.
La
seguridad y tranquilidad de los vecinos
5. El uso propuesto beneficia al
vecindario
6.
El uso para el cual se solicita la variación está permitido por las
disposiciones del Tópico sobre Zonas Escolares de este Reglamento. (Énfasis suplido.)
7. Los datos sobre la necesidad de
estacionamiento que ofreció la Telefónica ante la Junta resultan
contradictorios. Por un lado, para
efectos de probar que el edificio de estacionamiento no generará tránsito adicional,
los peritos de la Telefónica alegan que en la “hora peak” sólo se estacionarán
300 vehículos en el edificio y que el edificio multiusos sólo generará la
necesidad de 200 aparcamientos. ¿Cuál
es entonces la necesidad de construir un edificio en un área residencial y
duplicar el número de estacionamientos?
Por otro lado, al momento de
demostrar la necesidad de aumentar la cantidad de estacionamientos y probar el
déficit en la zona, incluyen en el cálculo a la totalidad de empleados de la
Telefónica. Para efectos del beneficio
que el estacionamiento proveerá a la comunidad, arguyen que los 658 espacios se
utilizarán en su totalidad y que esto liberará las calles de la zona de los
automóviles de los empleados de la Telefónica.
Resulta
evidente que el único objetivo del estacionamiento multipisos propuesto no es
el de proveer estacionamiento al edificio multiusos contiguo, como representó
la Telefónica en un principio. En realidad, el edificio aspira a satisfacer la
necesidad de estacionamiento creada por la totalidad de las operaciones
de la Telefónica en el área. De modo
que resulta falsa la representación de que no aumentará el tránsito en las
calles de la urbanización Park Side, pues el estacionamiento servirá a 658
empleados Telefónicos que actualmente distribuyen sus automóviles en distintas
áreas de estacionamiento por todo el sector de San Patricio. Cuando los solares objeto de consulta se
utilizaban como estacionamiento abierto, tenían una capacidad para 300
automóviles, menos de la mitad de lo que albergará el estacionamiento
propuesto. No sabemos qué capacidad de
estacionamiento tiene el solar R-3 ahora que se ha construido el edificio
multiusos en el solar contiguo.
8.
La Telefónica en su memorial explicativo enmendado describe la parte a construirse
en el solar C-2 como un salón de usos múltiples, oficina de orientación,
gimnasio y enfermería para los empleados de dicha corporación.
9.
Los distritos comerciales de baja intensidad se crean para proteger a las áreas
residenciales afectadas por el crecimiento de las operaciones comerciales.
Ello, unido al hecho de que el Reglamento de Zonificación disponga que se
permite el uso como “Oficina”, en singular, hace necesario que A.R.P.E.,
utilizando su conocimiento especializado, determine si pueden ubicarse en el
edificio multiusos el número y tipo específico de oficinas propuestas por la
Telefónica.
10
La Sec. 3.02 del Reglamento de Zonificación, supra, dispone:
3.02-
Requerimiento de Permisos- A partir de la fecha de vigencia de este Reglamento
se requerirá por la Administración de Reglamentos y Permisos de un permiso de
uso para ocupar o usar cualquier propiedad, estructura o terrenos; o un permiso
de construcción para toda construcción, reconstrucción ...
Por
otra parte, el Reglamento de Edificación,
(Reglamento de Planificación Núm. 7 de 10 de julio de 1968), en su art. I-C-1.0, dispone:
2.
Los edificios que en adelante se
construyeren, ampliaren, reconstruyeren, o modificaren, en todo o en parte , no
podrán usarse u ocuparse hasta tanto se expida con Permiso de Uso o
Certificados de Construcción, el uso que puede darse y las condiciones en que
pueden usarse dichos edificios en sus diversas partes, haciendo constar que
los mismos y el uso a que se destinan están de acuerdo con las disposiciones de
este Reglamento.
11.
Introducción del Reglamento de Zonificación, supra.
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