LEY DE CONDOMINIOS DE 2003
Ley
Núm. 104 de 25 de junio de 1958, Efectiva 90 días después y según enmendada.
(31 L.P.R.A. secs 1291 et seq.)
NOTA IMPORTANTE: Esta Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, quedó vigente nuevamente por la ley Núm. 43 del 21 de mayo de 1996 al revocar la Ley Núm. 153 del 11 de agosto de 1995 que la había revocado. Esta última quedó completamente nula al ser revocada. La Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003 enmendó casi la totalidad de los artículos de la ley.
Capítulo
I. Disposiciones Generales
Art. 1 Título
Esta Ley se denomina
"Ley de Condominios”. (Enmendada en el 2003, ley 103)
Art. 1A
[Propósito]
Esta Ley se aprueba con el
propósito de viabilizar la propiedad individual sobre un apartamiento,
que forma parte de un edificio o inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal, de acuerdo a los criterios que más adelante se establecen.
El titular de un apartamiento sometido al régimen de propiedad horizontal,
tiene el derecho al pleno disfrute de su apartamiento
y de las áreas comunes, siempre que con ello no menoscabe el derecho de los
demás titulares al disfrute de sus respectivas propiedades.
El Consejo de Titulares, la
Junta de Directores y el Agente Administrador del condominio, tienen como deber
primordial orientar sus acciones salvaguardando el principio de que el
propósito del régimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la
propiedad privada sobre el apartamiento y que la
administración de las áreas y haberes comunes del edificio se realiza para
lograr el pleno disfrute de este derecho. Correlativamente cada titular
reconoce que el ejercicio del dominio en el régimen de propiedad horizontal
está limitado por los derechos de los demás condóminos y que el derecho de
propiedad sobre su apartamiento tiene que ejercerse
dentro del marco de la sana convivencia y el respeto al derecho ajeno.
En el ejercicio y el reclamo de
sus derechos, los titulares actuarán conforme a los principios de la buena fe,
de la prohibición de ir en contra de sus propios actos y la del abuso del
derecho. (Adicionado en el 2003, ley 103)
Art. 2 Aplicabilidad del Capítulo (31 L.P.R.A. sec. 1291)
Las disposiciones de esta Ley
son aplicables sólo al conjunto de apartamientos y elementos comunes cuyo
titular único, o titulares todos, si hubiere más de uno, declaren expresamente
su voluntad de someter el referido inmueble al régimen establecido en esta Ley,
haciéndolo constar por escritura pública e inscribiendo ésta en el Registro de
la Propiedad.
El régimen de la propiedad
horizontal podrá establecerse sobre bienes inmuebles que radiquen en terrenos
ajenos, siempre que el dueño del suelo conceda el derecho de arrendamiento, de
usufructo o de superficie a perpetuidad al edificante o constituyente del
condominio.
La escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresara clara y precisamente el destino y uso de toda área comprendida en el inmueble, y, excepto que esta Ley autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 3 Apartamiento,
definición de (31 L.P.R.A. sec.
1291a)
A los efectos de este Capítulo se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción, suficientemente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos, cerrados, parcialmente cerrados, o abiertos, y sus anejos, si algunos, aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente, siempre que tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 4 Efecto de
someterse al régimen de propiedad horizontal (31 L.P.R.A.
sec. 1291b)
Una vez se haya constituido el inmueble en régimen de propiedad horizontal, los apartamientos expresados en la [31 LPRA sec. 1291a] de esta ley podrán individualmente transmitirse y gravarse y ser objeto de dominio o posesión, y de toda clase de actos jurídicos ínter vivos o mortis causa, con independencia total del resto del inmueble de que formen parte, y los títulos correspondientes serán inscribibles en el registro de la propiedad de acuerdo con lo dispuesto en este Capítulo y en la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 5 Efecto de transmisión o gravamen y
subrogación de derechos. Apartamiento proyectado y no
comenzado (31 L.P.R.A. sec.
1291c)
En los casos de transmisión o gravamen de un apartamiento proyectado y no comenzado a fabricar, se entenderá adquirida por el nuevo propietario, o gravada la participación que corresponde al transmitente, o en su caso, al deudor, en los elementos comunes del inmueble en proyecto y el derecho que tenga a que se le construya el apartamiento entendiéndose subrogado el adquirente en el lugar y grado de aquél, a todos los efectos legales. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 6 Apartamiento en construcción (31 L.P.R.A.
sec. 1291d)
Si la transmisión o gravamen se refiriese al apartamiento que ya hubiese comenzado a construirse, se entenderán adquiridas o gravadas las participaciones a que se contrae la [31 LPRA sec. 1291c] de esta ley, y de modo privativo lo que ya esté fabricado del apartamiento en cuestión, entendiéndose también subrogado el adquirente en el lugar y grado del transmitente, a todos los efectos legales.
Art. 7 Número de
condueños (31 L.P.R.A. sec.
2191e)
Cada apartamiento puede pertenecer en comunidad a más de una persona.
Art. 8 Derecho del
dueño a su apartamiento; base para determinar
participación (31 L.P.R.A. sec.
1291f)
El titular tendrá derecho exclusivo a su apartamiento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes del inmueble, equivalente al porcentaje que represente la superficie del apartamiento en la superficie de la totalidad de apartamientos en el inmueble. En caso de apartamientos con dos o más niveles se considerará la superficie de cada nivel. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 9 Créditos hipotecarios constituidos antes
y después de someterse al régimen; consentimiento de condueños (31 L.P.R.A. sec. 1291g)
Los créditos hipotecarios
constituidos antes de ser sometido el inmueble al régimen de propiedad
horizontal, estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 174 de la Ley
Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, pero el acreedor, al iniciarse el
procedimiento para su cobro, deberá dirigir la acción, simultáneamente, por la
totalidad de la suma garantizada contra todos los titulares de los
apartamientos que estén gravados. Si se constituyeren dichos créditos después
de organizarse el inmueble en régimen de propiedad horizontal, se hará la
distribución de aquéllos en la forma a que se refiere el Artículo 170 de la Ley
Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, entre los apartamientos gravados
que estuvieren ya construidos; y si se tratare de apartamientos meramente
proyectados o en vía de construcción, la distribución del crédito deberá
hacerse entre las participaciones o derechos inscritos, a tenor de los
Artículos 5 y 6 de esta Ley.
La hipoteca de los elementos comunes
de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal sólo podrá
verificarse mediante acuerdo unánime de todos los titulares. (Enmendado en el
2003, ley 103)
Art. 10 Acción hipotecaria en un solo
procedimiento luego de distribución de créditos (31 L.P.R.A.
sec. 1291h)
Siempre que hubiere distribución de créditos, de acuerdo con lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1291g] de esta ley, la acción hipotecaria podrá ejercitarse en un solo procedimiento y con una sola certificación del Registro de la Propiedad.
Art. 11 Los elementos comunes del inmueble son los siguientes: (31 L.P.R.A. sec. 1291i)
a). Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:
(2) Los locales destinados a alojamiento de
porteros o encargados.
(3) Las áreas destinadas a estacionamiento.
La adjudicación de las áreas o
elementos comunes antes enumerados, requerirá que así se haya dispuesto en la
escritura de constitución de] régimen o, de realizarse la conversión y
transferencia luego de constituido éste, se requerirá el consentimiento unánime
de los titulares. La transferencia deberá inscribirse en el Registro de la
Propiedad, dejando constancia de los nuevos porcentajes de participación para
cada uno de los apartamientos beneficiados.
Artículo
11A. [Elementos procomunales]
Serán elementos procomunales aquellas áreas
susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamientos,
estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo
de Titulares. Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de
Titulares mediante cesión, ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro
medio legítimo.
La adquisición de un local o apartamiento procomunal por vía de ejecución en cobro de
deudas requerirá la aprobación mayoritaria del Consejo de Titulares. La
enajenación de este tipo de elemento no podrá ser gratuita y requerirá la misma
aprobación siempre que el producto de la venta o enajenación se destine a
cubrir deudas o gastos para el mantenimiento de las áreas comunes. La
enajenación para cubrir cualquier otro gasto o costear proyectos de mejoras,
requerirá el consentimiento de los titulares, conforme a lo requerido para la
aprobación del gasto o proyecto en cuestión.
Art. 12 Elementos comunes limitados del inmueble
(31 L.P.R.A. sec. 1291j)
También serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares del inmueble, aquellos que se destinen al servicio de cierto número de apartamientos con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamientos de un mismo piso y otros análogos.
Art. 13 Indivisión de elementos comunes (31 L.P.R.A. sec. 1291k)
Los elementos comunes, generales y limitados,
se mantendrán en indivisión forzosa y no podrán ser objeto de la acción de
división de la comunidad. Cualquier pacto en contrario será nulo.
El trámite necesario para el adecuado y más
eficaz funcionamiento y mantenimiento de los equipos o elementos comunes
generales le corresponde a la Junta de Directores ajustándose a las directrices
impartidas y al presupuesto aprobado por el Consejo de Titulares. Lo relativo a
los elementos comunes limitados corresponde a los titulares de los
apartamientos a los que fueron destinados los mismos. En caso de que los
titulares beneficiados no realicen las obras de mantenimiento de sus
respectivos elementos comunes limitados y con ello se perjudiquen el inmueble o
los restantes titulares, la Junta de Directores podrá realizarlas a costa de
los titulares a quienes se destinaron los referidos elementos.
Todo titular tiene la obligación de permitir
el paso por los elementos comunes limitados de que disfrute su apartamiento, cuando ello sea necesario para la realización
de obras o mejoras de mantenimiento de equipo o elementos comunes. El acceso se
coordinará con el titular en cuestión, velando porque se obstaculice lo
menos posible el disfrute del apartamiento.
El Consejo de Titulares podrá permitir, por
voto mayoritario, que subsistan o se instalen portones de rejas colocadas en
áreas comunes por uno o varios titulares, si ello obedece a dotar de mayor
seguridad a sus respectivos apartamientos, siempre que con ello no se afecte el
disfrute o la seguridad de otros apartamientos o se obstaculice el acceso a
otras áreas comunes. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 14 Uso de los elementos comunes;
estacionamiento (31 L.P.R.A. sec.
1291l)
Cada titular podrá usar de los elementos
comunes conforme a su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de
los demás bajo las siguientes condiciones:
(a) Por voto mayoritario del Consejo de
Titulares, podrá autorizarse a uno o varios titulares la instalación en el
techo de equipo para el disfrute exclusivo de sus apartamientos, siempre y
cuando tal instalación no menoscabe el disfrute de otro apartamiento,
en cuyo caso se requerirá el consentimiento del afectado.
(b) Con igual autorización podrán instalarse
en áreas comunes equipos o maquinaria para el disfrute de un número limitado de
titulares, siempre y cuando éstos se hagan cargo del costo que ello conlleva y
de su posterior mantenimiento. Para obtener la referida autorización dichos
titulares le certificarán al Consejo que la instalación y utilización de tales
equipos o maquinarias, a juicio de perito, no altera sustancialmente la fachada
o el diseño arquitectónico del inmueble, no afecta la seguridad o solidez del
edificio, ni menoscaba el disfrute de ninguna de las restantes unidades. Los
titulares que originalmente no hubiesen contribuido a dichas mejoras, podrán
beneficiarse de ellas, si posteriormente aportan el costo que proporcionalmente
les hubiera correspondido, abonando el interés legal.
En todo caso, si la ubicación
del equipo afecta la fachada del edificio su instalación requerirá el
consentimiento de todos los titulares. El Consejo de Titulares podrá imponer
una cuota especial a los apartamientos que se beneficien de esta autorización,
a tenor con lo dispuesto en el Artículo 38 (e). (Enmendado en le 2003, ley 103)
Artículo
14A. [Estacionamiento fuere elemento común]
Cuando el estacionamiento fuere
elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de un espacio de
estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamiento de que fuere propietario que estuviere
ocupado. Ningún titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que
exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo
de tal elemento común. Si el número de espacios de estacionamiento con
capacidad para acomodar un automóvil fuere menor que el número de apartamientos
y hubiese más titulares interesados en ocuparlos que los espacios disponibles,
éstos se sortearán entre los interesados para su uso durante el período de
tiempo que disponga el consejo, de forma tal que se garantice el acceso de
dichos espacios a todos los interesados.
Por acuerdo mayoritario del
Consejo de Titulares, podrá autorizarse el estacionamiento de vehículos en las
áreas comunes de rodaje para el disfrute de todos los titulares. En caso de que
el número de dichos espacios sea menor que el número de titulares interesados
en ocuparlos se procederá a sortearlos, conforme se dispone en el párrafo
anterior. El consejo determinará las condiciones y requisitos para participar
en el sorteo, incluido el cobro de un canon de arrendamiento, si así lo
estimare conveniente, y podrá adoptar cualquier otra medida para el mejor uso
de esta área de estacionamiento, siempre que con ello no se menoscabe el
disfrute o el acceso a los espacios privados.
Por acuerdo de las dos terceras
partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes (2/3)
de las participaciones en las áreas comunes del inmueble, se podrán habilitar o
construir áreas adicionales de estacionamiento, siempre y cuando, con ello no
se afecten sustancialmente las áreas verdes, se obtengan los permisos
necesarios de las agencias gubernamentales pertinentes y se cumpla con las
condiciones establecidas en los incisos(d) y (e) del
Artículo 38 de esta Ley. Las áreas así habilitadas Podrán constituirse por
igual votación como elemento común o como anejos de los apartamientos, en cuyo
caso estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 11 (b) de esta Ley.”
Art. 15 Reglas que gobiernan el uso de
apartamientos; infracción dará lugar a acción de daños. (31 L.P.R.A.
sec. 1291m)
El
uso y disfrute de cada apartamiento estará sometido a
las reglas siguientes:
Art. 15a Aviso al Director o Junta de Directores
(31 L.P.R.A. sec. 1291m-1)
Todo titular debe comunicar al
Director o Junta de Directores dentro de los treinta días siguientes a la fecha
de adquisición de su apartamiento, su nombre,
apellido, datos generales y dirección, la fecha y demás particulares de la adquisición
de su apartamiento, presentando los documentos
fehacientes que acrediten dicho extremo, además de registrar su firma en el
Libro de Titulares.
En caso de venta, cesión o
arrendamiento del apartamiento el titular deberá
ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresión
del nombre, apellidos, datos generales y dirección del adquirente o del
arrendatario en su caso. Además deberá exigir al adquirente o al arrendatario
la expresión de que conoce y observará plenamente los preceptos de esta Ley, el
Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la
escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en
su caso.
El
titular arrendador seguirá siendo el responsable exclusivo de las
contribuciones para los gastos comunes y además responderá del cumplimiento de
esta Ley y del Reglamento por parte del arrendatario. (Enmendada en el 2003,
ley 103)
Art. 16 Acuerdos para conservación y uso de
elementos comunes (31 L.P.R.A. sec.
1291n)
Las obras necesarias para la conservación o
seguridad del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán
acordadas por la mayoría de los titulares. Si las de uso eficaz menoscabasen el
disfrute de algún titular en particular, éstas no podrán realizarse sin el
consentimiento del titular afectado.
Para toda otra obra que afecte en forma
adversa los elementos comunes del inmueble se requerirá el consentimiento
unánime de los titulares. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 17 Pago de obras urgentes; repetición
contra otros condueños (31 L.P.R.A. sec. 1291o)
Cuando el inmueble o sus elementos comunes
requieran obras urgentes o necesarias de reparación, seguridad o conservación,
cualquier titular podrá hacerlas a sus expensas y repetir contra los demás para
el pago proporcional de los gastos hechos, mediante las justificaciones
pertinentes.
En el caso de obras urgentes o
necesarias, la repetición del gasto procederá, siempre y
,cuando la Junta de Directores, una vez notificada, hubiese dejado de
actuar con la diligencia que ameriten las obras en cuestión, salvo situaciones
de emergencia. El reembolso deberá solicitarse no más tarde de treinta (30)
días de efectuado el gasto. La Junta verificará la solicitud de reembolso y, de
proceder, realizará el pago en un término de treinta (30) días, si el mismo no
excede el 10% del presupuesto, en cuyo caso se procederá conforme al Artículo
38 (d) 2. Salvo que así lo autorice la Junta, el titular no podrá compensar
dicho crédito con la deuda de mantenimiento. En ningún caso procederá la
realización por un titular de las obras necesarias o el reembolso, si el
Consejo de Titulares ha decidido posponerlas o no efectuarlas. El titular que
se sienta perjudicado por tal decisión podrá solicitar el auxilio de la
autoridad competente. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 18 Prohibición de construcciones nuevas u
obras adicionales sin el consentimiento unánime. (31 L.P.R.A.
sec. 1291p)
Ningún titular podrá, sin el consentimiento
unánime de los otros y sin contar con los permisos correspondientes de las
agencias pertinentes, construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones, o
realizar obras que afecten a la seguridad, solidez y conservación del edificio.
(Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 19 Derecho de retracto al transmitirse
participación pro indivisa (31 L.P.R.A. sec. 1291q)
Cuando un apartamiento perteneciere pro indiviso a varias personas, y una transmitiere su participación, corresponderá a los demás comuneros de aquel apartamiento el derecho de retracto provisto en la [31 LPRA sec. 3922] de esta ley.
Art. 20 Distribución
de ganancias comunes. (31 L.P.R.A. sec. 1291r)
Las ganancias comunes del inmueble se distribuirán entre los titulares de los apartamientos de acuerdo con el porcentaje que represente cada uno en los elementos comunes del inmueble, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamientos según la [31 LPRA sec. 1291f] de esta ley. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 21 Mayoría de
titulares y Consejo de Titulares, significado de términos; quórum (31 L.P.R.A. sec. 1291s)
El Reglamento a que hace referencia la [31 LPRA sec. 1293] de esta ley especificará cuál de las dos siguientes definiciones de mayoría regirá para el inmueble en cuestión:
(a) por lo menos la mitad más uno de los titulares; o
(b) por lo menos la mitad más uno de los titulares cuyos apartamientos a su vez representen por lo menos el cincuenta y un por ciento de participación en los elementos comunes, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamientos según la [31 LPRA sec. 1291f] de esta ley.
Del mismo modo siempre que en este Capítulo se haga referencia al Consejo de Titulares se entenderá la totalidad de ellos, pero integrarán quórum para la adopción de acuerdos, la mayoría, según ésta, queda definida en el Reglamento, salvo los casos en que en este Capítulo se disponga lo contrario. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Capítulo II. De la
Escritura Pública sobre Propiedad Horizontal y su Inscripción en el Registro de
la Propiedad
Art. 22 Contenido de
la escritura pública. (31 L.P.R.A. sec. 1292)
La
escritura pública a que se refiere el Artículo 2 de esta Ley [31 LPRA sec. 1291] expresará las siguientes
circunstancias:
(a) Descripción del terreno y descripción general de lo allí construido, con expresión de sus áreas respectivas y materiales de construcción.
(b) Descripción de cada apartamiento y número de cada uno, con expresión de sus medidas, situación, piezas de que conste, puerta principal de entrada y lugar con el cual inmediatamente comunique, y demás datos necesarios para su identificación.
(c) Descripción de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados a cierto número de apartamientos, con expresión de cuáles sean esos apartamientos.
(d) Indicación clara del destino dado al inmueble y a cada uno de sus apartamientos.
(e) Superficie de la totalidad de los apartamientos en el inmueble y superficie de cada apartamiento, fijándose de acuerdo con estas medidas el porcentaje que tengan los propietarios en los gastos, ganancias y derechos en los elementos comunes.
(f) Lo relativo a la administración del inmueble, en su caso.
(g) Y cuanto más se refiere al inmueble y sea de interés hacerlo constar.
(h) La expresión de las
circunstancias incluidas en los incisos (a), (b), (c) y (e), se hará de acuerdo
a una descripción certificada provista por el ingeniero o arquitecto que tuvo a
su cargo la realización de los planos del inmueble que serán presentados en el
Registro de la Propiedad, conforme al Artículo 24 de esta Ley.
Art. 23 Contenido de la escritura de apartamiento individualizado. (31 L.P.R.A.
sec. 1292a)
La escritura que se refiera a cada apartamiento individualizado expresará las circunstancias previstas en el inciso (b) de la [31 LPRA sec. 1292] de esta ley relativas al apartamiento de que se trate y además, el porcentaje que corresponda a dicho apartamiento en los elementos comunes del inmueble. Si el terreno en que enclava la estructura fuese poseído a título de arrendamiento o de usufructo, la escritura así lo expresará especificando la fecha en que expira el término del arrendamiento o del usufructo. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 24 Copias de los planos a adherirse o
formar parte de la escritura; autenticación (31 L.P.R.A.
sec. 1292b)
La copia certificada de la escritura que
origine la primera inscripción del inmueble total y la copia certificada de la
que origine la primera inscripción del apartamiento
individualizado, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán
acompañarse como documentos complementarios las copias completas y fieles de
los planos de dicho inmueble o de los croquis del apartamiento
de que se trate, según los casos, para que queden archivados en el Registro de
la Propiedad. Dichos planos serán certificados, sin pago de derechos, por el
Administrador de Reglamentos y Permisos e indicarán de modo gráfico los
particulares del inmueble o del apartamiento, según
los casos.
Cuando se desee someter al régimen de
propiedad horizontal un inmueble existente cuyos planos no obren en los
archivos de la Administración de Reglamentos y Permisos, así se acreditará
mediante certificación expedida al efecto por el Administrador. En tal caso, se
agregará a la copia certificada de la escritura que, bajo dicho régimen origine
la primera inscripción del inmueble total, y a la copia certificada de la
escritura que origine la inscripción del apartamiento
individualizado, un juego de planos según edificado certificados por un
ingeniero o arquitecto, autorizado para la práctica de su profesión en Puerto
Rico, que de modo gráfico indiquen claramente los particulares del inmueble o
del apartamiento, según sea el caso.
La copia certificada de la escritura que
origine la primera inscripción del inmueble total para su inscripción en el
Registro de la Propiedad deberá tener agregada además una tasación de dicho
inmueble certificada por un tasador autorizado para la práctica de su profesión
en Puerto Rico. Esta tasación se usará para determinar los derechos de
inscripción a pagarse en el Registro de la Propiedad. (Enmendado en el 2003,
ley 103)
Art. 25 Método de inscripción-En general (31 L.P.R.A. sec. 1292c)
La propiedad
horizontal queda organizada en el Registro por un sistema de fincas enlazadas
entre sí por notas marginales de mutua referencia.
La inscripción de lo construido
en el terreno se llevará a efecto en la finca en que aparezca inscrito el terreno
y se denominará finca matriz.
Cada apartamiento
se inscribirá como finca aparte, en registro particular filial de la finca
matriz, salvo que la edificación esté sobre suelo ajeno, en cuyo caso la finca
matriz será aquella donde esté inscrito el edificio.
Todas
estas inscripciones irán precedidas de las palabras "Propiedad
Horizontal". (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 26 Circunstancias específicas en relación
con la inscripción del edificio en la finca matriz. (31 L.P.R.A.
sec. 1292d)
Al inscribirse el inmueble en la finca
matriz, figurarán como circunstancias del asiento, aquellas que aparecen
relacionadas en el Artículo 87 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la
Propiedad, en concordancia con las del Reglamento establecido para su ejecución,
y con el Artículo 22 de esta Ley, excepto que en cuanto a la descripción de
cada apartamiento contenido en el inmueble, a los
efectos del asiento en la finca matriz, bastará que se exprese el número de
apartamientos de que consta el inmueble, número y tipo de apartamiento
en cada piso, con expresión del número de cada uno, el área y porcentaje de
participación que le corresponde en los elementos comunes, todo ello sin
perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 27 siguiente para la inscripción del apartamiento individualizado. Además, se expresarán las
obras que estuvieren en proyecto, las comenzadas y las realizadas, según el
caso.
En dicho asiento quedarán también inscritos,
de modo permanente, los elementos comunes, a favor del o de los que resulten
ser titular o titulares del inmueble total, y en lo futuro de los
apartamientos, sin expresar sus nombres y apellidos y en la proporción
correspondiente. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 27 Circunstancias específicas en relación
con la inscripción de apartamientos en las fincas filiales. (31 L.P.R.A. sec. 1292e)
Al inscribir los apartamientos
en las fincas filiales, se expresarán como circunstancias del asiento las que
resulten del Artículo 87 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad
en concordancia con las del Reglamento dictado para su ejecución y con el
Artículo 23 de esta Ley, excepto las referidas en la letra (a) del Artículo 22.
En cuanto a la parte que en los
elementos comunes generales o limitados, en su caso, les corresponda a los
titulares de apartamientos, se hará una oportuna y breve referencia al asiento
de la finca matriz en que aparezcan inscritos.
Mientras
las obras no estén comenzadas sobre el suelo del respectivo apartamiento,
no podrá inscribirse éste como finca filial o independiente. Cuando las obras
están comenzadas, pero no concluidas en el apartamiento,
deberán señalarse las que ya están realizadas y las que se encuentren
pendientes de fabricación. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 28 Declaración en escritura pública de
terminación de obras; inscripción. (31 L.P.R.A. sec. 1292f)
Las obras en proyecto o comenzadas, que hayan sido objeto de inscripción conforme a la [31 LPRA sec. 1292d] de esta ley o las obras ya comenzadas a tenor con lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1292e] de esta leyo, deberán declararse a su terminación, en escritura pública. Tal declaración se hará por los interesados y será inscrita en el registro particular de la finca respectiva. Podrá inscribirse la descripción definitiva de cada apartamiento construido, aunque sólo aparezcan registradas las obras en proyecto o en vías de construcción, debiendo ponerse nota marginal de referencia en la finca matriz. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 29 Transmisiones
o gravámenes (31 L.P.R.A. sec.
1292g)
La transmisión o gravamen previstos en la [31 LPRA sec. 1291c], de esta ley, se inscribirán en el registro particular de la finca matriz; pero en el supuesto de la sec. 1291d, la inscripción se practicará en el registro particular filial del apartamiento, debiéndose abrir como finca nueva, atendiéndose a lo dispuesto en la última oración de la [31 LPRA sec. 1292e] de esta ley.
Art. 30 Tracto
sucesivo; inscripción de parte proporcional en elementos comunes, innecesaria.
(31 L.P.R.A. sec. 1292h)
El tracto sucesivo se llevará a efecto en los registros filiales de respectivos apartamientos.
La parte proporcional o porcentaje en los elementos comunes que corresponde al titular de cada apartamiento, se entenderá transmitida o gravada conjuntamente con éste, sin necesidad de inscribir dicha transmisión o gravamen de la parte proporcional de esos elementos en la finca matriz.
Art. 31 Nuevos pisos,
adquisiciones de terrenos colindantes, cancelación de gravámenes y anotaciones
preventivas. (31 L.P.R.A. sec.
1292i)
No obstante lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1292h] de esta ley, las agregaciones de nuevos pisos o adquisiciones de nuevas porciones de terrenos colindantes, efectuadas por la totalidad de los titulares para que formen parte de los elementos comunes del inmueble se inscribirán en la finca matriz. Del mismo modo, la cancelación total o parcial de gravámenes anteriores a la constitución del inmueble en propiedad horizontal y las inscripciones o anotaciones preventivas que tengan referencia expresa al inmueble o a los elementos comunes del mismo en su totalidad, se practicarán en la finca matriz, dejando siempre constancia marginal de estas operaciones en los registros filiales. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 32 Descripción
en la escritura en caso de segregación de porciones de terreno común
transmitidas por la totalidad de los titulares; inscripción (31 L.P.R.A. sec. 1292j)
En la segregación de porciones de terreno común, transmitidas por la totalidad de los titulares, la escritura pública contendrá la descripción del inmueble tal como deba quedar después de deducidas aquellas porciones de terreno. Esta nueva descripción se practicará en la finca matriz. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 32a División de apartamientos;
consentimiento de titulares. (31 L.P.R.A. sec. 1292j-1)
A menos que la escritura matriz, el Reglamento del inmueble o la Administración de Reglamentos y Permisos específicamente lo prohíban, los apartamientos y sus anejos podrán ser objeto de división material, mediante segregación, para formar otra u otras unidades susceptibles de aprovechamiento independiente; o podrán ser aumentados por agrupación de otras partes colindantes del mismo inmueble; pero ninguna segregación o agrupación así realizada tendrá el efecto de variar el destino o uso dispuesto en la escritura matriz para el apartamiento o apartamientos que quedaren modificados.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación por mayoría del Consejo de Titulares, correspondiéndole al Director o a la Junta de Directores la fijación de los porcentajes o cuotas de participación, con sujeción a lo dispuesto en el Artículo 8 [31 LPRA sec. 1291f] y sin alterar los porcentajes correspondientes a los restantes titulares. La nueva descripción de los apartamientos afectados, así como los porcentajes correspondientes, deberán consignarse en la escritura pública de segregación o agrupación que se otorgue, la cual no surtirá efecto hasta tanto se inscriba en el registro particular de cada una de las fincas filiales afectadas, dejándose copia certificada archivada en el registro de la propiedad, unida a la escritura matriz. A dicha copia certificada se unirá un plano, certificado por un ingeniero o arquitecto, autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico, que de modo gráfico indique claramente los particulares del apartamiento o apartamientos según resulten modificados. Cuando se tratare de una segregación, dicho plano deberá también aparecer aprobado y certificado por la Administración de Reglamentos y Permisos. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 33 Inscripción de derechos reales sobre
apartamientos no inscritos en dominio o posesión; forma de la solicitud (31 L.P.R.A. sec. 1292k)
Quien tenga algún derecho real sobre
cualquier apartamiento no inscrito podrá solicitar la
inscripción de éste, mediante la observancia de las disposiciones de los
Artículos 442, segundo párrafo, al 448, ambos inclusive, del Reglamento para la
Ejecución de la Ley Hipotecaria.
Cuando la finca esté inscrita a
nombre de persona distinta, el que tuviere el derecho real sobre un apartamiento podrá solicitar la inscripción de su derecho,
observando en lo pertinente lo dispuesto en el Artículo 246 de la Ley
Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. El requerimiento o requerimientos
al titular o titulares del inmueble, que no aparezcan aún del Registro, a fin
de que inscriban su derecho, serán notariales y por un plazo de diez (10) días
hábiles. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 34 Renuncia al régimen de propiedad
horizontal--Condiciones para reagrupar las fincas filiales en finca matriz. (31
L.P.R.A. sec. 1292l)
La totalidad de los propietarios de un inmueble constituido en propiedad horizontal o el propietario único, podrán renunciar a este régimen y solicitar del registrador la reagrupación o refundición de las fincas filiales en la finca matriz, siempre que éstas se encuentren libre de gravámenes, o en su defecto, que las personas a cuyo favor resulten inscritas las mismas presten su conformidad para sustituir la garantía que tengan con la participación que corresponda a aquellos titulares en el inmueble total, dentro del régimen de comunidad de bienes señalados en las [31 LPRA secs. 1271 et seq.] de esta ley. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 35 Reagrupación
no impedirá la constitución posterior del inmueble en propiedad horizontal. (31
L.P.R.A. sec. 1292m)
La refundición prevista en la [31 LPRA sec. 1292l] de esta ley no impedirá, en modo alguno, la constitución posterior del inmueble en propiedad horizontal, cuantas veces así se quiera y se observe lo dispuesto en este Capítulo.
Capítulo III. De la
Administración y Seguro
Art. 36 Reglamento;
inserción o adhesión a escritura; copias certificadas archivadas en el
registro. (31 L.P.R.A. sec.
1293)
La administración de todo inmueble constituido en propiedad horizontal se regirá por lo dispuesto en este Capítulo, y además por un reglamento que deberá insertarse en la escritura de su constitución, o que se agregará a dicha escritura. Copia certificada de dicha escritura y del Reglamento, y de toda enmienda a los mismos, deberá quedar archivada en el registro de la propiedad. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 36a
Administración inicial por el titular o titulares, poderes y deberes (31 L.P.R.A. sec. 1293-1)
El titular o los titulares que
sometan el inmueble al régimen de propiedad horizontal, asumirán la
administración inicial del inmueble, con todos los poderes y deberes que esta
Ley confiere e impone, y los que el Reglamento confiera e imponga al Director o
a la Junta de Directores, al Presidente y al Secretario.
2) Cobrarle a los titulares de
los apartamientos vendidos, la parte proporcional del mantenimiento de las
áreas y facilidades comunales conforme al porcentaje dispuesto en el Artículo
22, sobre un presupuesto anual que preparará el desarrollador de conformidad
con lo que más adelante se establece en el número seis (6) de este inciso. El
desarrollador aportará la suma correspondiente al porcentaje restante,
independientemente del número de apartamientos que resten por construir o
vender.
2. Llevar un libro de propietarios con el nombre, la firma, el número
de teléfono, la dirección postal y residencial de los titulares, anotando las
sucesivas transferencias de idéntica manera y también los arrendamientos y
conservando copia de las escrituras de venta que acreditan la titularidad de
cada condómino.
Cuando
el desarrollador cobre a los titulares conforme a la opción 2) anterior, el
administrador interino tendrá, además de las responsabilidades enumeradas en el
párrafo anterior, las siguientes:
4. Cobrar a los titulares las
cantidades con que deben contribuir a los gastos comunes y realizar cualquier
otro cobro a que la comunidad tenga derecho, velando particularmente porque el
titular de los apartamientos no vendidos aún deposite en la cuenta de la
comunidad de condóminos la parte proporcional correspondiente a dichos
apartamientos, incluidas las aportaciones al fondo de reserva. El administrador
interino le cobrará a los titulares al momento del cierre, en concepto de
cuotas adelantadas de mantenimiento, una (1) mensualidad del presupuesto a que
se refiere el número (6) subsiguiente y dos (2) mensualidades como aportación
especial al fondo de reserva. El administrador interino no podrá cobrar ninguna
otra suma adelantada.
5.
Notificar a partir de la primera venta a todos los titulares el presupuesto
anual a base de los gastos reales y razonables de mantenimiento que se
proyectan incurrir durante el año siguiente a partir de la primera venta.
6. Formular el presupuesto
velando porque el mismo responda razonablemente a las necesidades económicas
del condominio, cuidándose de no incluir en el mismo los gastos para la
conservación y mantenimiento de la propiedad antes de haberse vendido los apartamientos,
ni gasto alguno relacionado con la terminación de las obras de construcción del
inmueble o de los apartamientos o con la gestión de venta de los mismos. El
presupuesto proyectado sólo podrá modificarse previa notificación a todos los
titulares con treinta (30) días de antelación a la conclusión del año de
operaciones presupuestario, para ser efectivo a partir del próximo año
operacional.
7. Notificar mensualmente a los
titulares los ingresos y egresos del condominio y el balance de la cuenta en el
banco durante el mes que antecede a la notificación.
8. Llevar un libro de
propietarios con el nombre, firma, número de teléfono, dirección postal y
residencial de los titulares, anotando las sucesivas transferencias de idéntica
manera y también los arrendamientos y conservando copia de las escrituras de
venta que acreditan la titularidad de cada condómino.
9. Tener a disposición de los
titulares para examen, todos los contratos que otorgue relacionados con su
gestión de Administrador Interino.
(c) El traspaso de la administración
se efectuará:
(1)
En los casos en que el desarrollador cobre cuotas de mantenimiento a los
titulares a partir de la primera venta, tan pronto los titulares elijan a las
personas que estarán a cargo de la administración en una reunión extraordinaria
que podrá ser convocada en cualquier momento por cualquiera de los titulares de
los apartamientos individualizados, o
2.
Copias certificadas por el Notario autorizante y las autoridades competentes de
todos los documentos e instrumentos públicos constitutivos del inmueble,
disponiéndose que la copia certificada se expedirá a favor del Consejo de
Titulares libre de derechos, conforme a la Ley Núm. 75 del 2 de julio del 1987,
según sea enmendada.
3. El libro de propietarios,
puesto al día.
4.
Una certificación del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor de
que se ha prestado la fianza requerida en el inciso (12) subsiguiente.
5.
Todos los fondos de la comunidad de titulares que tenga en su poder, incluida
cualquier cantidad denominada como reserva, o de otra forma, que pueda haber
retenido el acreedor hipotecario al momento del cierre de cada apartamiento.
6.
Las cuentas bancarias, depósitos, valores, etc., pertenecientes a la comunidad
de propietarios, con sus correspondientes hojas de depósito, de retiro, estados
de cuenta, conciliaciones bancarias y todo otro documento relacionado.
7.
Certificación del estado de cualquier acción judicial, extrajudicial o
administrativa relacionada con las áreas comunes o con cualquier aspecto que
afecte el funcionamiento del condominio.
8. Una
certificación jurada por el desarrollador o administrador interino de haberle
entregado a cada nuevo propietario los siguientes documentos:
a.
Copia del Presupuesto del condominio;
b. Copia de la Escritura Matriz y copia
del Reglamento del Condominio;
c.
Copia del permiso de uso del apartamiento;
d. Copia de esta Ley y del Reglamento
Sobre Condominios del Departamento de Asuntos del Consumidor.
9. Una relación de todos los pagos en concepto
de cuotas de mantenimiento realizados por los titulares durante el período de
la administración interina, incluidos los realizados por el desarrollador por
cuenta de las unidades no vendidas o no construidas aún.
b)
el desempeño negligente o culposo de sus funciones como administrador interino.
En todo caso, esta fianza de fidelidad no será por una cantidad menor de
veinticinco mil dólares ($25,000.00).
Dichas
fianzas de fidelidad se emitirán a favor del Consejo de Titulares y se
mantendrán vigentes durante dos (2) años a partir del traspaso de la
administración a los titulares.
El costo de la fianza aquí
dispuesta, que se mantendrá vigente por dos años, así como de los gastos
relacionados para la entrega de la información y documentación anterior serán
por cuenta del desarrollador.
Ningún
contrato otorgado durante el período en que la administración del inmueble
estuvo a cargo del titular que Sometió el mismo al régimen de propiedad
horizontal vinculará al Consejo de Titulares a menos que los titulares, por
voto mayoritario, ratifiquen dicho contrato.
Art. 37 Extremos obligatorios en el Reglamento;
modificación del sistema; inscripción. (31 L.P.R.A. sec. 1293a)
El
Reglamento podrá contener todas aquellas normas y reglas en tomo al uso del
inmueble y sus apartamientos, ejercicios de derechos, instalaciones y
servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y
reparaciones, que no contravengan las disposiciones de esta Ley. Proveerá
obligatoriamente a los extremos que siguen:
(a)
Forma de administración, indicándose si estará a cargo de un Director o de una
Junta de Directores, con expresión de sus facultades, remoción y, en su caso,
remuneración. Deberá especificar cuáles, si algunas, de sus facultades y
deberes, podrá delegar el Director o la Junta de
Directores a un Agente Administrador.
(b)
Sistema uniforme de convocatoria o citación para las asambleas de los
titulares, especificando el método de notificación que permita evidenciar la
misma.
(c) Definición del concepto de
mayoría que regirá para el inmueble en cuestión.
(d)
Persona que presidirá y la que llevará el libro de actas en que han de constar
los acuerdos.
(e)
Cuidado, atención y vigilancia del inmueble en sus elementos y servicios
comunes, generales o limitados.
(f) Manera de recaudar los fondos de los
titulares para el pago de los gastos comunes.
(g)
Designación y despido del personal necesario para la realización de obras y
servicios comunes generales o limitados del edificio inmueble.
En
cualquier momento, el titular único del inmueble o, si hubiere más de uno, las
dos terceras partes de los titulares y de porcentajes de participación en los
elementos comunes del inmueble, independientemente de la definición de mayoría
que rija para el condominio, podrán modificar el Reglamento, pero siempre
deberá quedar regulado cada extremo de los comprendidos en este Artículo. La
modificación tendrá que constar en escritura pública y, además, se inscribirá
en el registro particular de la finca matriz, dejándose archivada en el
Registro de la Propiedad copia certificada, según dispone el Artículo 36.
La
modificación vinculará a todos los titulares desde que se haya obtenido el voto
afirmativo de las dos terceras partes de los titulares o desde que haya
transcurrido el plazo de treinta (30) días dispuesto en el Artículo 38‑C
(e), sin que hubiera oposición de más de una tercera parte de los titulares.
Respecto a tercero, la modificación no surtirá efecto sino a partir de la fecha
de presentación para archivo en el Registro de la Propiedad, de la escritura
pública en que se haga constar la enmienda, uniéndose copia certificada de la
misma a la de la escritura de constitución del régimen y tomándose nota del
hecho de la modificación del Reglamento en el registro particular de la finca
matriz. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 37a
[Uso mixto: Apartamientos destinados a usos no residenciales]
Cuando se someta al régimen de
la propiedad horizontal un inmueble que contenga o haya de contener
apartamientos destinados a vivienda conjuntamente con apartamientos destinados
a usos no residenciales, el Reglamento proveerá lo necesario para que no se
estorbe el legítimo derecho de los titulares en el uso y disfrute de los
elementos comunes, así como para que no se les imponga una carga económica
indebida por concepto de gastos comunes. Con este objetivo, se atenderán los
siguientes asuntos:
(1) La integración de, por lo
menos, un director en la Junta de Directores que sea titular de un apartamiento no destinado a uso residencial.
(2) Las provisiones mínimas para
asegurar que los usuarios del área no residencial tendrán acceso a éstas
durante horas hábiles, conforme al destino del apartamiento
o del área.
(3) Todas aquellas medidas y
restricciones que sean necesarias para garantizar la paz y tranquilidad de los
ocupantes de apartamientos residenciales, especialmente fuera de horas
laborables.
(4) Las disposiciones relativas
a los seguros de las áreas y facilidades comerciales, así como al uso y
mantenimiento de las mismas, de forma tal, que se proteja la inversión de sus
titulares, sin menoscabar el derecho o agravar las obligaciones de los
apartamientos residenciales. (Adicionado en el 2003, ley 103)
Art. 38 Consejo de Titulares--Poderes y deberes
(31 L.P.R.A. sec. 1293b)
El Consejo de Titulares
constituye la autoridad suprema sobre la administración del inmueble sometido
al régimen de propiedad horizontal. Estará integrado por todos los titulares.
Sus resoluciones y acuerdos, adoptados en asambleas debidamente convocadas y
constituidas, serán de ineludible cumplimiento por todos y cada uno de los
titulares, ocupantes o residentes y demás personas que se relacionen con el
condominio.
El Consejo de Titulares tendrá
personalidad jurídica propia y de sus obligaciones frente a terceros
responderán los titulares de forma subsidiaria y sólo con su apartamiento.
El Consejo de Titulares no podrá asumir la
forma corporativa o de sociedad.
Corresponde
al Consejo de Titulares:
(a) Elegir, por el voto
afirmativo de la mayoría, las personas que habrán de ocupar los siguientes
cargos:
(1) El Director o la Junta de
Directores. En los condominios donde concurran más de quince (15) titulares
deberá elegirse una Junta de Directores con, por lo menos, un Presidente, un
Secretario, y un Tesorero. El Reglamento podrá disponer para puestos
adicionales. Los tres directores indicados deberán ser electos por separado a
cada puesto.
Salvo
los cargos de Director, Presidente, Tesorero o Secretario quien o quienes
necesariamente pertenecerán a la Comunidad de Titulares, el apoderado de un
titular que acredite mandato expreso de éste, suscrito ante notario, podrá ser
electo para ocupar los demás cargos. Los directores responderán personalmente
por sus acciones mientras actúen como tales, sólo cuando incurran en delito,
fraude o negligencia crasa. En cualquier otro caso en que se le imponga
responsabilidad pecuniaria a un titular por sus gestiones como director, el
Consejo de Titulares cubrirá dichos gastos. El Consejo podrá adquirir pólizas
de seguros que cubran estos riesgos.
(2) El agente administrador,
quien podrá no pertenecer a la comunidad de titulares y en quien el Consejo de
Titulares, el Director o la Junta de Directores podrá delegar las facultades y
deberes que les permita delegar el Reglamento. El Secretario del Departamento
de Asuntos al consumidor podrá adoptar reglamentación para capacitar o
certificar a los agentes administradores y el pago de los derechos
correspondientes.
Salvo
que el Reglamento disponga otra cosa, estos nombramientos serán por un año
prorrogable tácitamente por períodos iguales.
(b) Conocer las reclamaciones
que los titulares de los apartamientos formulen contra los aludidos en el
inciso anterior y removerlos, en todo caso, por acuerdo mayoritario tomado en
reunión extraordinaria convocada al efecto.
(c) Aprobar el plan de gastos e
ingresos previsibles para el próximo año fiscal y el estado de cuentas
correspondientes al año que finaliza.
(d) Aprobar la ejecución de
obras extraordinarias y mejoras y recabar fondos para su realización. El
presupuesto anual incluirá una partida de fondo de reserva que no será menor
del cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional del condominio para ese
ano.
Dicho fondo se irá nutriendo
hasta alcanzar una suma igual al dos por ciento (2%) del valor de
reconstrucción, cuando el Consejo de Titulares decidirá si se continúa o no
aportando al mismo. Los dineros se conservarán en una cuenta especial, separada
de la de operaciones, y sólo podrá disponerse de todo o parte del mismo para la
realización de obras extraordinarias o urgentes y para las obras de mejora,
según se dispone a continuación. Tan pronto el balance del fondo baje
del límite antes indicado, será obligación hacer las aportaciones necesarias
para restituir dicho límite.
(1) Obras Extraordinarias: El
Presidente y el Tesorero podrán realizar conjuntamente retiros del fondo de
reserva para costear este tipo de obra, previa autorización mayoritaria del
Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para
atender este asunto específico. La institución bancaria en que se deposite el
fondo de reserva requerirá una certificación del Secretario del Consejo de
Titulares jurada ante notario en la que se haga constar la convocatoria y el
acuerdo que autoriza el retiro, con indicación de la cantidad aprobada, y que
la autorización del Consejo de Titulares no ha sido impugnada ante ningún foro
judicial o administrativo.
Se entenderá por extraordinaria
toda obra de mantenimiento no prevista en el presupuesto anual, que requiera el
diez por ciento (10%) o más de dicho presupuesto o la imposición de una derrama
para su ejecución.
(2) Obras Urgentes: El
Presidente y el Tesorero podrán realizar conjuntamente retiros del fondo de
reserva para toda obra urgente no prevista en el presupuesto anual, cuya
ejecución requiera el diez por ciento (10%) o más de dicho presupuesto o la
imposición de una derrama, previa autorización mayoritaria del Consejo de
Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este
asunto específico. La asamblea para autorizar el desembolso podrá convocarse
dentro del plazo de setenta y dos (72) horas sin necesidad de hacer una segunda
convocatoria. Para el retiro de fondos destinados a obras urgentes bastará con
que se le presente a la institución bancaria en que se deposite el fondo de
reserva una certificación del Secretario del Consejo de Titulares jurada ante
notario en la que se haga constar la convocatoria y el acuerdo que autoriza el
retiro, con indicación de la cantidad aprobada.
Se entenderá por urgente toda
obra cuya ejecución no pueda posponerse por razones apremiantes de seguridad o
porque sea necesaria para la restitución de los servicios esenciales, tales
como el suministro de agua, de electricidad o la puesta en funcionamiento de los
ascensores.
(3)
Obras de Mejoras: En los condominios donde ubique por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, las obras de mejora sólo
podrán realizarse mediante la aprobación de la mayoría cualificada de dos
terceras (213) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras
(2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, si existen fondos
suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama. El retiro de
los fondos para estas obras se hará siguiendo el mismo procedimiento
establecido en el inciso (1) anterior.
Se
entenderá por mejora toda obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida
a aumentar el valor o la productividad de la propiedad en cuestión o a proveer
mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o de las áreas
comunales.
Los
titulares que posean elementos comunes limitados podrán realizar, a su costo, y
luego de obtener el consentimiento de todos los titulares beneficiados, aquellas
mejoras o inversiones que estimen convenientes para tal elementos comunes,
siempre y cuando, las mismas no afecten la seguridad y solidez del edificio, ni
menoscaben el disfrute de ninguna de las restantes unidades.
En los condominios
exclusivamente comerciales o profesionales, las dos terceras partes (2/3) de
los titulares, que a su vez, reúnan las dos terceras partes (2/3) de las
participaciones en los elementos comunes del inmueble, podrán aprobar las obras
de mejora que estimen pertinentes, sin que para ello tengan que estar
disponibles el dinero en el fondo de reserva que se establece en este Artículo.
Por igual número de votos, podrá variarse el uso fijado a un área o a un local
comercial o profesional, si así lo autoriza la escritura matriz.
(e) No
empece lo dispuesto en los incisos anteriores, no se
aprobarán cambios u obras de mejora que menoscaben el disfrute de algún apartamiento sin contar con el consentimiento de su
titular. Tampoco podrán aprobarse obras, por la mayoría calificada de dos terceras
partes (2/3) que aquí se dispone, si las mismas, a juicio de perito, alteran la
seguridad o solidez del edificio o su diseño arquitectónico. La alteración de
la fachada o del diseño arquitectónico del inmueble requerirá el consentimiento
unánime de los titulares.
(f) Imponer mediante el voto
afirmativo de la mayoría de los titulares, una cuota especial (i) al titular
del apartamiento cuyos ocupantes o visitantes, sin
impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás titulares, regularmente,
hagan uso tan intenso de cualquier elemento común, que los gastos de operación,
mantenimiento o reparación de dicho elemento común sobrepasen los que
razonablemente deban incurrirse en el uso normal y corriente de la referida
facilidad, (i¡) al titular del apartamiento que por
la naturaleza de la actividad que legítimamente lleva a cabo en su apartamiento, conforme al destino que le ha sido asignado
al mismo en la escritura de constitución, ocasione unos gastos comunes mayores
a los que habría que incurrir si en el apartamiento
en cuestión no se llevase a cabo la referida actividad. La cantidad impuesta
para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se añadirá y será
exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dicho apartamiento .
(g)
Aprobar la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la
movilidad de personas con impedimentos físicos.
(h) Aprobar o enmendar el reglamento a que se
refiere el Artículo 36.
(i) Ordenar que se suspendan los
servicios recibidos a través o por medio de los elementos comunes generales,
incluidos los servicios de agua, gas, electricidad, teléfono y/o cualquier otro
servicio similar a éstos, a aquellos condóminos morosos que, al no pagar sus
cuotas de mantenimiento o su Parte proporcional del seguro comunal, se sirven
graciosamente de los elementos a cuyo mantenimiento no contribuyen como les
corresponde, adeudan dos (2) o más plazos consecutivos de sus cuotas. Sin
embargo, ante el incumplimiento del primer plazo la Junta de Directores o el
Director enviará una notificación para informar de la
intención de suspender los servicios al vencer el segundo plazo consecutivo de
incumplimiento, según el procedimiento determinado por el Consejo de Titulares
y dispuesto en el Reglamento. Cuando se trate de una derrama, cuyos plazos no
se hayan incorporado a la cuota de mantenimiento mensual, la suspensión de los
servicios podrá efectuarse una vez transcurridos dos (2) meses desde el plazo
final establecido para su pago, y al igual que en caso de falta de pago de las
cuotas de mantenimiento, no se restituirán dichos servicios hasta el
pago total de lo adeudado. Previo a la interrupción de los servicios antes
mencionados, el Director o la Junta de Directores cerciorará
que con ello no se afecten la salud o la vida de la parte afectada.
j) Autorizar a la Junta de
Directores, mediante delegación expresa en el Reglamento, para imponer multas
al titular o residente que viole las normas de convivencia estatuidas en la
escritura matriz, la ley o el Reglamento de hasta cien dólares ($100.00) por
cada violación.
(k) Intervenir y tomar
decisiones sobre aquellos asuntos de interés general para la comunidad así,
como tomar aquellas medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio
común. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 38a Reuniones, notificaciones,
procedimientos. (31 L.P.R.A. sec.
1293b-1)
El Consejo de Titulares se
reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y
en las demás ocasiones que convoque el Presidente, una mayoría de los miembros
de la Junta de Directores, o la quinta parte de los titulares o un número de
éstos cuyos apartamientos representen al menos el veinte por ciento de los
porcentajes de participación en los elementos comunes.
La convocatoria estará firmada
por la persona o personas que convoquen e indicará los asuntos a tratar y hora,
día y lugar de la reunión. Las citaciones se harán por escrito, entregándose en
el apartamiento perteneciente a cada titular o por
medio de carta certificada dirigida a la dirección que a esos fines haya
designado el titular que no resida en su apartamiento.
La
citación para la reunión ordinaria anual, cuya fecha se fijará en el
Reglamento, se hará cuando menos con diez días de antelación, y para las extraordinarias,
con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los
interesados.
El
Consejo podrá reunirse válidamente aún sin convocatoria, siempre que concurran
la totalidad de los titulares y así lo decidan.
No
será necesaria la celebración de una reunión del Consejo de Titulares para
determinado propósito si todos los titulares con derecho a votar en dicha
reunión renunciaren a la referida reunión y consintieren por escrito a que se
tome la acción propuesta.
Independientemente
de lo dispuesto en el Artículo 42 (e), por voto mayoritario del Consejo de
Titulares podrá autorizarse el reembolso al titular o a los titulares, de los
gastos en que incurrieron, incluida una suma razonable por concepto de gastos
legales si los hubiere, en sus gestiones para lograr la celebración de una
asamblea a cuya convocatoria se oponía el Presidente o la Junta de Directores.
(Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 38b Voto; representación (31 L.P.R.A. sec. 1293b-2)
La
asistencia a las reuniones del Consejo de Titulares será personal o por
representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta última un
escrito firmado por el titular. El poder tendrá que estar fechado e indicará
las fechas de la asamblea para la que se autoriza la representación, excepto
que se trate de un poder general otorgado ante notario. Por Reglamento o por
acuerdo del Consejo de Titulares se establecerá la forma de determinar la
autenticidad de la firma del titular antes de comenzar la asamblea.
La
representación en las asambleas de condominios en los que exista por lo menos
un apartamiento dedicado a vivienda, la podrán
ejercer solamente personas mayores de edad que, a su vez, sean titulares,
familiares de éste hasta el segundo grado de consanguinidad, el cónyuge o
arrendatarios del condominio, o que sean mandatarios del titular en virtud de
poder otorgado ante notario o el representante legal del titular. Ninguna de
las personas autorizadas a representar a un titular podrá ejercer el derecho al
voto en representación de más de un titular.
Cada
titular tendrá derecho a un voto independientemente del número de apartamientos
de que es propietario, para efectos del cómputo de mayoría numérica de
titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamiento para efectos del cómputo de mayoría de
porcentajes, dependiendo de la definición del concepto de mayoría que rija para
el inmueble.
Cuando
uno o más apartamientos pertenecieren a una persona jurídica, ésta designará,
mediante resolución corporativa, a la persona que la representará para que
asista a las reuniones y ejercite el derecho al voto que le corresponda.
Sí algún apartamiento
pertenece proindiviso a diferentes propietarios,
éstos nombrarán a una sola persona para que represente a la comunidad.
Si el apartamiento
se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo
propietario, quien salvo manifestación en contrario, se entenderá representado
por el usufructuario, debiendo ser expresa y por escrito la delegación cuando
se trate de acuerdos que requieran la unanimidad de los titulares o de obras
extraordinarias o de mejora. Ninguna persona podrá ejercitar el derecho
al voto por delegación en representación de más de un titular. (Enmendado en el
2003, ley 103)
Art. 38c Acuerdos del Consejo, normas; quórum;
notificación de ausentes (31 L.P.R.A. sec. 1293b-3)
Los
acuerdos del Consejo de Titulares se someterán a las siguientes normas:
(a) Salvo lo dispuesto para las
reuniones convocadas conforme al Artículo 38 (d) 2, sobre obras urgentes, el
quórum para las asambleas del Consejo de Titulares lo constituirá una
tercera parte (1/3) de los titulares que asistan personalmente o por
representación, o una tercera parte (1/3) de los titulares que asistan que a su
vez reúnan una tercera parte (1/3) de las participaciones en los elementos
comunes, dependiendo de la definición de mayoría que disponga el Reglamento.
(b) Cuando en una reunión para
tomar un acuerdo, no pudiera obtenerse el quórum por falta de asistencia de los
titulares en la fecha indicada en la convocatoria, se procederá a nueva
convocatoria, con los mismos requisitos que la primera. La fecha para la
reunión en segunda convocatoria podrá incluirse en la primera, pero no podrá
celebrarse la asamblea antes de transcurridas veinticuatro (24) horas de la
fecha para la reunión en primera convocatoria. En tal reunión constituirán
quórum los presentes.
(c) En las reuniones celebradas
en segunda convocatoria, la mayoría requerida reglamentariamente para la
adopción de acuerdos se computará tomando como cien por ciento (100%) el número
de titulares presentes o representados al momento de adoptarse el acuerdo.
(d) Cuando todos los titulares
presentes en una reunión convocada para tomar un acuerdo que requiera
unanimidad, adoptasen dicho acuerdo, aquellos que, debidamente citados no
hubieren asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo
adoptado, y, si en un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación
no manifestaren en la misma forma su discrepancia quedarán vinculados por el
acuerdo que no será ejecutable hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes
manifestaren su conformidad.
La oposición a un acuerdo que
requiera unanimidad, deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o
por escrito, según se dispone en el párrafo anterior, y en ningún caso podrá
basarse en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. La
oposición infundada se tendrá por no puesta.
Una vez se acuerde realizar
determinado gasto, obra, o proyecto que requiera el voto unánime de los
titulares, los detalles o medidas accesorias para la ejecución y realización
final de tal obra o proyecto, no estarán sujetos a la aprobación de todos los
titulares, bastando para ello, en caso de requerirse una consulta al Consejo,
la autorización por voto mayoritario.
(e)
Cuando en una reunión convocada para enmendar el Reglamento o para adoptar
cualquier medida que requiera el voto de las dos terceras partes de todos los
titulares, no pueda obtenerse la aprobación de dichas dos terceras partes,
aquellos que, debidamente citados, no hubieren asistido, serán notificados de
modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por la mayoría de los
presentes, concediéndoseles un plazo de treinta (30) días a partir de dicha
notificación para manifestar en la misma forma su conformidad o discrepancia
con el acuerdo tomado. La discrepancia con las medidas o con las enmiendas propuestas
en asamblea no podrá fundarse en el capricho o en el mero ejercicio del derecho
como titular. La oposición infundada se tendrá por no puesta. Disponiéndose que
el voto de aquellos titulares que no manifestaren su discrepancia en la forma
aquí dispuesta y dentro del plazo Concedido se contará a favor del acuerdo.
Dicho acuerdo será ejecutable tan pronto se obtenga la aprobación de las dos
terceras partes de los titulares.
(f) Los acuerdos del Consejo se
reflejarán en un libro de actas. Las actas contendrán necesariamente el lugar,
fecha y hora de la reunión, asuntos propuestos, número de titulares presentes,
con expresión de sus nombres y porcentajes de participación que estos
representan, forma en que fue convocada la reunión, texto de las resoluciones
adoptadas, los votos a favor y en contra y las explicaciones de votos o
declaraciones de que cualquier titular quiera dejar constancia.
(g) Las actas serán firmadas al
final de su texto por el Presidente y el Secretario. (Enmendado en el 2003, ley
103)
Art. 38d Director o
Junta de Directores; poderes y deberes. (31 L.P.R.A. sec. 1293b-4)
El Director o la Junta de Directores constituye el órgano ejecutivo de la comunidad de titulares y tendrá los siguientes deberes y facultades:
(a) Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
(b) Preparar con la debida antelación y someter al Consejo el presupuesto anual de gastos previsibles y de ingresos, fijando la contribución proporcional que corresponda a cada titular.
(c) Dirigir los asuntos financieros concernientes a las recaudaciones y pagos y anotar detalladamente en un libro las partidas de ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, fijándoles por orden de fecha y especificando los gastos de conservación y reparación de los elementos comunes y tener disponibles para su examen por todos los titulares en días y horas hábiles que se fijarán para general conocimiento tanto del libro expresado como los comprobantes acreditativos de las partidas anotadas.
(d) Cobrar a los titulares las cantidades con que deben contribuir a los gastos comunes y realizar los demás cobros y pagos que sean necesarios, extendiendo los correspondientes recibos y cheques.
(e) Abrir una cuenta bancaria a nombre de la comunidad de condómines, en la cual depositará todos los ingresos del régimen, realizando los depósitos dentro del término de su recibo que fije el Reglamento; girar cheques contra dicha cuenta para realizar todos los pagos que sean necesarios, cuidando de no extenderlos al portador y que cada uno tenga su comprobante o recibo correspondiente.
(f) Someter para la aprobación del Consejo el estado de cuentas correspondientes al año que finaliza. El estado de cuentas deberá indicar la cantidad total recibida por concepto de cuotas para gastos comunes y por otros conceptos, un desglose por partidas de todos los gastos incurridos, la remuneración percibida por el agente administrador, si alguna, las cuentas a cobrar por concepto de gastos comunes y por otros conceptos, balance para el próximo año y la cantidad disponible por concepto de fondo de reserva. El director o la Junta de Directores será responsable de hacer que se notifique una copia del estado de cuentas a todo titular con quince (15) días de antelación, por lo menos, a la fecha en que se celebre la reunión ordinaria anual.
(g) Atender a la conservación del inmueble y disponer las reparaciones ordinarias y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas necesarias dando inmediata cuenta al Consejo.
(h) Llevar el libro de propietarios
en el cual se anotarán los nombres, las firmas y demás datos de los titulares
de los apartamientos, así como las sucesivas transferencias o arrendamientos
que ocurran en relación a esas unidades. El libro se utilizará para autenticar
las firmas de los titulares cuando sea necesario.
(i) Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de este Capítulo, del reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares.
(j) Aumentar o disminuir las cuotas para gastos comunes y cubrir vacantes de miembros de la Junta de Directores sujeto a revocación del Consejo de Titulares.
(k) Relevar de sus funciones al Agente
Administrador por justa causa. Se entenderá por justa causa, el desempeño
negligente o culposo de sus funciones, la deshonestidad o la violación de las
normas de buena conducta establecidas en el Reglamento del condominio o el
incumplimiento de sus deberes establecidos contractualmente. El Director o la
Junta de Directores [deberán] convocar al Consejo de Titulares no más tarde de
treinta (30) días del relevo para informar de dicha acción, a fin de que éste
actúe según estime conveniente.
(l) Todas las demás que le sean asignadas por
el Reglamento o por el Consejo de Titulares. (Enmendado en el 1976, ley
157); 2003, ley 103 se enmienda el inciso (h), se añade un nuevo inciso (k) y
se renumerar el anterior inciso (k) como inciso (l).
Art. 38e [Presidente; poderes y deberes]
El Presidente representará en
juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten y presidirá
las reuniones del Consejo. Comparecerá a nombre del condominio para otorgar las
escrituras y demás documentos en los que el Consejo de Titulares sea parte.
Cuando se trate de acciones para
hacer cumplir ésta o cualquier otra ley aplicable, el Reglamento del Condominio
o los acuerdos del Consejo de Titulares, o cuando el Consejo de Titulares o la
Junta de Directores, en representación de éste, deba comparecer en pleito como
demandado o querellado, el Presidente podrá comparecer a nombre de dichos
órganos y presentar las acciones y defensas que estime procedentes,
seleccionando la representación legal que estime conveniente, previa consulta a
la Junta. De las acciones tomadas, deberá notificar a los titulares a la
brevedad posible, convocando al Consejo para adoptar los acuerdos que se
estimen convenientes.
Toda transacción judicial o
extrajudicial que exceda de cinco mil (5,000) dólares deberá obtener la
aprobación del Consejo de Titulares. En los condominios comerciales o
profesionales, el Reglamento podrá fijar otra suma.
En todo caso, se presumirá que
el Presidente del condominio cuenta con la autorización éel
Consejo de Titulares para comparecer a nombre de éste en los foros pertinentes.
(Adicionado en el 2003, ley 103)
Art. 38f Secretario; poderes y deberes (31 L.P.R.A. sec. 1293b-5)
El Secretario tendrá los siguientes deberes y facultades:
(a) Redactará las convocatorias a las reuniones del Consejo y notificará las citaciones en la forma dispuesta en la [31 LPRA sec. 1293b-1] de esta ley.
(b) Redactará las actas de las reuniones del Consejo en el libro correspondiente.
(c) Certificará conjuntamente con el Presidente las actas de cada reunión.
(d) Expedirá con vista al libro de actas todas las certificaciones que fueren necesarias con la aprobación del Director o de la Junta de Directores.
(e) Comunicará a los titulares ausentes, todas las resoluciones adoptadas, en la forma que este Capítulo dispone para la notificación de las citaciones a las reuniones del Consejo y dentro del término que disponga el Reglamento.
(f) Custodiará a disposición de los titulares toda la documentación concerniente a las reuniones del Consejo.
(g) Todas las demás funciones y atribuciones que lógicamente sean de su competencia, por la naturaleza de su cargo y aquellas que le sean asignadas por el Reglamento o el Consejo de Titulares. (Renumerado como Artículo 38f en 2003, ley 103)
Art. 38g
[Síndico; poderes y deberes]
En los condominios donde no se
logre elegir un Director o una Junta de Directores por no haber personas que
puedan o quieran ocupar dichos puestos, cualquier titular podrá acudir al foro
competente para solicitar que se designe a un síndico que realice las funciones
que le corresponderían al Director o a la Junta. El tribunal, si se tratare de
un condominio en el que no exista un apartamiento
dedicado a vivienda o, en su caso, el Secretario del Departamento de Asuntos
del Consumidor, al designar al síndico fijará los honorarios que corresponda
pagarle, tomando en consideración el tipo de condominio y la complejidad de la
gestión de dirección que deberá realizar, y dictará aquellas órdenes que fueren
necesarias para garantizar la pronta elección de un Director o Junta de
Directores. Los honorarios del síndico se incorporarán al presupuesto de gastos
comunes y serán sufragados por los titulares como parte de sus cuotas de
mantenimiento. El nombramiento del síndico será por seis (6) meses. El
Secretario del DACO o el Tribunal en su caso podrá relevar al Síndico de sus
funciones a petición de cualquier titular o por justa causa.
Se entenderá por justa causa,
entre otras, el desempeño negligente o culposo de sus funciones, la
deshonestidad o la violación de las normas de buena conducta establecidas en el
Reglamento del condominio.
El síndico rendirá informes
trimestrales de sus gestiones a los titulares, notificándole con copia al
tribunal o al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, según sea
el caso. Salvo que el foro competente así lo autorice, el síndico no podrá
desempeñarse a la vez como agente administrador. (adicionado
en el 2003, ley 103)
Art. 39 Contribuciones para pago de gastos de
administración y conservación. (31 L.P.R.A. sec. 1293c)
Los titulares de los
apartamientos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para
la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales
del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos
más fueren legítimamente acordados.
Ningún titular podrá librarse de
contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos
comunes, ni por abandono del apartamiento que le
pertenezca, ni por haber incoado una reclamación administrativa o judicial
contra el Consejo de Titulares o la Junta de Directores por asuntos
relacionados con la administración o el mantenimiento de las áreas comunes,
salvo que el tribunal o foro competente así lo autorice.
La cantidad proporciona¡
con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinará,
fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será
pagadera en plazos mensuales. El Reglamento podrá disponer el cobro de una
penalidad del diez por ciento (10%) de lo adeudado si transcurren quince (15)
días de la fecha fijada para el pago de la mensualidad. En el caso de las
deudas del Estado Libre Asociado el término será de ciento veinte (120) días.
En exceso de ese término la penalidad será de un doce (12%) porciento de la
totalidad de la deuda. Además las cuotas que los titulares no cubran dentro del
plazo fijado para su pago, devengarán intereses al tipo máximo legal. La falta
de pago de tres o más plazos consecutivos conllevará una penalidad adicional
equivalente al uno por ciento mensual del total adeudado.
El titular moroso será requerido
de pago mediante correo certificado con acuse de recibo y de no verificar el
pago en el plazo de quince días, se le podrá exigir por la vía judicial.
La deuda de un titular por
concepto de gastos comunes se le podrá reclamar judicialmente con arreglo al
procedimiento abreviado y hasta el límite dispuesto bajo la Regla 60 de
Procedimiento Civil, según enmendada.
Cuando se reclame la deuda por
la vía judicial, el Tribunal, a instancias del demandante, decretará el embargo
preventivo de los bienes del deudor o deudores, sin otro requisito que la
presentación de una certificación jurada por el Presidente y por el Secretario
del Consejo de Titulares, ante un notario público u otro funcionario autorizado
para tomar juramentos, en que conste el acuerdo que aprobó el gasto exigible y
su cuantía, así como la gestión de requerimiento de pago a que se refiere el
párrafo cuarto anterior. Una vez decretado el embargo será responsabilidad de
la Junta de Directores presentar al Registro de la Propiedad una copia
certificada de la orden para su anotación en la finca pertinente.
Cuando el demandante así lo
solicitare, en aquellos casos en que el titular moroso hubiere arrendado el apartamiento, el Tribunal podrá ordenar al arrendatario que
consigne judicialmente a favor del Consejo de Titulares la cantidad total por
concepto de cánones de arrendamiento, según éstos vayan venciendo, hasta que se
cubra totalmente la deuda del titular.
Aquellos titulares que adeuden
tres (3) o más plazos consecutivos de cuotas, independientemente del número de
apartamientos de que sean propietarios, quedarán temporalmente privados de
ejercer su derecho al voto en las reuniones del Consejo de Titulares, incluidos
aquellos asuntos que requieran el consentimiento unánime; ni se contará su voto
o su porcentaje de participación para propósitos de quórum cuando esta Ley
requiera tal consentimiento, hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o
el Tesorero certifique que el titular está al día en el plan de pago aprobado
por la Junta de Directores con anterioridad a la asamblea en cuestión. Además,
la Junta de Directores podrá ordenar la suspensión del servicio de agua
potable, electricidad, gas, teléfono, así como los servicios de transmisión de
voz, vídeo y data, y/o cualquier otro servicio similar cuando el suministro de
éstos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos comunes
generales del inmueble. La suspensión podrá ordenarse también cuando el titular
no pague su parte proporcional del seguro comunal.
El titular u ocupante a quien se
le hayan suspendido cualesquiera de los servicios comunales, según lo dispuesto
en esta Ley, que sin la autorización de la Junta o del Administrador, por sí o
a través de tercero se reconecte a dichos servicios, o de cualquier otra forma
se sirva ilegalmente de las facilidades comunes de las cuales ha sido privado,
incurrirá en una penalidad ascendente al triple de las sumas adeudadas,
incluidos el principal y los intereses, sin perjuicio de las acciones civiles,
administrativas, o criminales que procedan. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 40 Preferencia de créditos contra titulares
por parte en gastos; excepciones. (31 L.P.R.A. sec. 1293d)
El crédito contra cualquier titular por su parte en los gastos a que se refiere la [31 LPRA sec. 1293c] de esta ley tendrá preferencia sobre cualquier otro crédito de cualquier naturaleza excepto los siguientes:
(a) Los créditos a favor del Estado Libre Asociado y la correspondiente municipalidad por el importe de las cinco (5) últimas anualidades y la corriente no pagada, vencidas y no satisfechas de las contribuciones que graviten sobre el apartamiento.
(b) Por la prima del seguro de dos (2) años, del apartamiento o del inmueble total, en su caso, y si fuese el seguro mutuo por los dos (2) últimos dividendos que se hubiesen repartido.
(c) Los créditos hipotecarios inscritos en el registro de la propiedad. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 41 Obligación del titular por gastos
comunes, gravamen (31 L.P.R.A. sec.
1293e)
La obligación del titular de un apartamiento por su parte proporcional de los gastos
comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamiento,
una vez anotado en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, luego de la
primera venta, el adquirente voluntario de un apartamiento
será solidariamente responsable con el transmitente
del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 39, hasta el
momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir
contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor
solidario. Sin embargo, un adquirente involuntario será responsable solamente
de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis
meses anteriores al momento de adquirir la propiedad.
La referida obligación será
exigible a quien quiera que sea titular de la propiedad que comprende el apartamiento, aun cuando el mismo no haya sido segregado e
inscrito como finca filial en el Registro de la Propiedad, o enajenado a favor
de persona alguna.
Cualquier institución financiera
que provea un financiamiento interino a una persona para la construcción de
apartamientos y elementos comunes a ser sometidos o sometido al régimen de
propiedad horizontal y se convierta en dueño del inmueble en un procedimiento
de ejecución o dación en pago, no será considerada como desarrollador,
administrador interino o constituyente del régimen conforme dispone esta Ley,
siempre y cuando la institución financiera no rebase sus funciones usuales de
un acreedor en la protección de su garantía de conformidad con las prácticas
comerciales seguidas por instituciones financieras que proveen financiamiento
interino de construcción de entidad financiera. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 42 Decisiones judiciales; impugnación de
acuerdos y determinaciones del Consejo, término (31 L.P.R.A.
sec. 1293f)
Los acuerdos del Consejo de
Titulares y las determinaciones, omisiones o actuaciones del Director o de la
Junta de Directores, del titular que somete el inmueble al régimen que
establece esta Ley, durante el período de administración que contempla el
Artículo 36‑A, del Presidente y del Secretario, concernientes a la
administración de inmuebles que no comprendan apartamientos destinados a
vivienda o de titulares de apartamientos no residenciales en los condominios en
donde exista por lo menos un apartamiento dedicado a
vivienda, serán impugnables ante el Tribunal de primera instancia por cualquier
titular que estimase que el acuerdo, determinación, omisión o actuación en
cuestión es gravemente perjudicial para él o para la comunidad de titulares o
es contrario a la ley, a la escritura de constitución o al Reglamento a que
hace referencia el Articulo 36. Las impugnaciones por los titulares de
apartamientos destinados a viviendas se presentarán ante el Departamento de
Asuntos del Consumidor.
(a) En las reclamaciones contra el
Agente Administrador o la Junta de Directores se observará el siguiente
procedimiento:
1. En la asamblea anual, el Consejo de
Titulares elegirá un Comité de Conciliación compuesto por tres titulares, uno
de los cuales se escogerá de entre la Junta de Directores, excluido el
Presidente.
2. Todo titular que presente una
querella ante cualquier tribunal o foro pertinente impugnando cualquier acción
u omisión de la Junta de Directores, deberá demostrar que agotó el siguiente
procedimiento.
(aa) Haber solicitado por escrito la dilucidación de
su reclamo ante la Junta de Directores y que ésta no atendió sus planteamientos
en un plazo de treinta (30) días desde el acuse de recibo de la reclamación.
Esta reclamación deberá presentarse ante la Junta dentro de los treinta (30)
días siguientes a la fecha en que se tomó el acuerdo o determinación, si se
hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha
en que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo
presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o determinación. Si se
tratare de una actuación u omisión perjudicial, el plazo para presentar la
reclamación, será dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que
el titular tenga conocimiento de tal actuación u omisión perjudicial.
(bb) La Junta podrá resolver el asunto o someterlo
motu propio al Comité de Conciliación, salvo que el titular haya requerido que
su reclamación pase directamente a la consideración de dicho Comité. El Comité
deberá resolver el asunto en el término de treinta (30) días desde que le fuera
referida la reclamación del titular y en todo caso dentro de un término máximo
de sesenta (60) días desde que el titular presentara su reclamo ante la Junta.
(cc)
Al presentar su querella el titular deberá certificar que su reclamación no fue
atendida dentro de los términos anteriormente provistos o que la solución
propuesta por la Junta o por el Comité de Conciliación le es gravemente
perjudicial.
El foro competente ante el cual
se presente la querella o reclamación podrá eximir al querellante del requisito
anterior, de así ameritarlo la naturaleza del caso.
La acción de impugnación ante el
foro apropiado de acuerdos y determinaciones que el titular estimase gravemente
perjudiciales para él o para la comunidad de titulares deberá ejercitarse
dentro de los treinta (30) días siguientes a la notificación por la Junta o por
el Comité de Conciliación de una decisión adversa al titular, o dentro de los
treinta (30) días desde que fuere evidente que la Junta o el Comité de
Conciliación no habría de tomar acción frente a la reclamación del titular, o
en cualquier caso luego de transcurridos noventa (90) días desde que el
querellante presentara su reclamación ante la Junta.
(b) La impugnación ante el
tribunal o foro competente de los acuerdos adoptados por el Consejo de
Titulares no requerirá del procedimiento de dilucidación previa ante la Junta
de Directores.
La acción de impugnación de
acuerdos y determinaciones, que el titular estimase gravemente perjudiciales
para él o para la comunidad de titulares deberá ejercitarse dentro de los
treinta (30) días siguientes a la fecha en que se tomó dicho acuerdo o
determinación, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) días
siguientes a la fecha en que recibe la notificación del acuerdo, si el titular
afectado no estuvo presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o
determinación.
(c) La acción de impugnación de
acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Consejo de
Titulares, con excepción de los realizados por el titular que somete el
inmueble al régimen, que violen las disposiciones de esta Ley, de la escritura
matriz o del Reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2) años de
haberse notificado el acuerdo, tomado la acción o de conocerse la omisión. Para
los titulares que impugnen este tipo de acuerdo del Consejo de Titulares, el
término se computará a partir de la notificación del mismo, siempre y cuando
cumplan con los requisitos establecidos en el párrafo siguiente.
Al ejercitar la acción de
impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares, el titular deberá acreditar
que estuvo presente o representado en la reunión en que se tomó el acuerdo que
impugna y que no votó a favor del mismo. Si estuvo ausente a pesar de que fue
debidamente notificado deberá probar que su ausencia estuvo justificada.
(d) Para todo tipo de
impugnación ante el tribunal o foro competente, incluidos asuntos que hubiesen
requerido el consentimiento unánime de los titulares, el querellante deberá
acreditar, además, que está al día en el pago de la totalidad de las deudas
vencidas con el Consejo de Titulares. inclusive las
derramas aprobadas. Este requisito no será de aplicación cuando la acción vaya
dirigida a impugnar acuerdos relacionados con el establecimiento o la
alteración de cuotas o derramas.
Luego de oír a las partes en
controversia, el Tribunal o foro competente decidirá lo que corresponda
conforme a derecho, equidad y normas de buena convivencia. El acuerdo, la
determinación, omisión o actuación serán provisionalmente válidos, salvo que el
Tribunal determine lo contrario.
(e) El foro de instancia en el
que se diluciden las querellas o acciones presentadas por los titulares o por
el Consejo de Titulares le impondrá a la parte que hubiese procedido con
temeridad el pago de los gastos del pleito o de la querella, así como el pago
de una suma razonable por los honorarios de abogados en que realmente hubiese
incurrido la parte que obtuvo el remedio solicitado. Sólo mediante la renuncia
expresa de la parte vencedora podrá dispensarse a la otra parte del pago de honorarios.
El titular que prevalezca en
cualquier reclamación de su querella no tendrá que contribuir a los honorarios
o gastos legales en que incurra la Junta o el Consejo de Titulares, ni a la
multa que, en su caso, pudiera imponérsele a la parte querellada. (Enmendado en
el 2003, ley 103)
Art. 43 Seguro del edificio contra riesgos;
derechos individuales de titulares. (31 L.P.R.A. sec. 1293g)
Los titulares, mediante acuerdo
de quienes representen la mayoría, podrán asegurar contra riesgos el inmueble
para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste,
así como otros riesgos para beneficio común de los titulares, sin perjuicio del
derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su
apartamiento. El titular que tenga un seguro
particular para su apartamiento, o que haya saldado
su hipoteca, no queda exonerado de pagar la parte proporcional de cualquier
seguro comunal adoptado por el Consejo de Titulares.
Todo titular podrá solicitar de
la Junta de Directores la inspección de los documentos relacionados con los
seguros comunales. La Junta de Directores podrá sustituir el agente o corredor
de seguros, siempre y cuando, las cubiertas y condiciones del nuevo seguro sean
las mismas, o de mayor alcance y beneficio, y al mismo, o menor costo de la que
estuviera vigente al momento del cambio, dando inmediata cuenta al Consejo de
Titulares. (Enmendado en el 1976, ley 157; 2003, ley 103)
Art. 44 Aplicación de indemnización del seguro a
reconstrucción; distribución proporcional en ciertos casos; aplicación de la sec. 1283; reglas para la reconstrucción (31 L.P.R.A. sec. 1293h)
En caso de siniestro, la
indemnización del seguro del inmueble se destinará, salvo lo establecido en el
Artículo 3, apartado 5, de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, a
la reconstrucción del mismo.
Luego de recibir del asegurador
una oferta de indemnización, la Junta de Directores preparará un plan de
distribución de los fondos para la reconstrucción, detallando las cantidades
específicas que habrán de destinarse a la reconstrucción de cada apartamiento, conforme a las tasaciones realizadas, y a las
restantes áreas comunes del inmueble. El informe se circulará a los titulares
con no menos de quince (15) días de antelación a la celebración de una asamblea
extraordinaria, convocada para considerar, exclusivamente, las ofertas
presentadas y el referido informe. El Consejo de Titulares decidirá finalmente,
por voto mayoritario, todo lo relacionado a la indemnización, incluidas la
aceptación de las sumas ofrecidas por las compañías aseguradoras y las
prioridades de las obras a realizarse.
Si el Consejo de Titulares
decidiera recibir la suma total de la indemnización para distribuirla luego
entre los condóminos, los dineros se depositarán en una cuenta especial, de la
cual sólo podrán efectuarse retiros previa certificación jurada de¡ Tesorero y del Secretario en la que se acredite el
acuerdo del Consejo de Titulares en el que se autoriza el retiro de fondos y
que el mismo no ha sido impugnado en ningún foro judicial o administrativo.
El Consejo de Titulares adquirirá una
fianza de fidelidad para el Director o los directores, que responda por el
manejo no autorizado de estos fondos.
Cuando dicha reconstrucción
comprendiere la totalidad del inmueble o más de sus tres cuartas partes, no
será obligatorio hacerla. En tal caso y salvo convenio unánime de los titulares
en otro sentido, se entregará la indemnización proporcionalmente a quienes
corresponda, y en cuanto al resto del inmueble se estará a lo establecido en el
Artículo 338 del Código Civil.
Si procediere hacer la
reconstrucción se observará lo previsto para tal hipótesis en la escritura
constitutiva de la propiedad horizontal y en su defecto, lo que acuerde el
Consejo de Titulares. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 45 Distribución de costos de reconstrucción
cuando el inmueble no está asegurado o cuando el seguro es insuficiente;
modificación de sección por acuerdo unánime. (31 L.P.R.A.
sec. 1293i)
Cuando el inmueble no estuviere asegurado o la indemnización del seguro no alcanzare para cubrir el valor de lo que deba reconstruirse, el nuevo costo de edificación será abonado por todos los titulares a quienes afecte directamente el daño, en proporción al porcentaje de sus respectivos apartamientos; y si alguno o varios de aquellos que integren la minoría se negaren a ello, la mayoría podrá hacerlo a expensas de todos, en cuanto las obras les beneficien, tomando el acuerdo oportuno, que fijará los particulares del caso e inclusive el precio de las obras con intervención del Consejo de Titulares.
Lo dispuesto en esta sección podrá variarse por acuerdo unánime de los interesados, adoptado con posterioridad a la fecha en que ocurriere el siniestro.
Art. 46 Ley Hipotecaria
y su Reglamento se considerarán complementarios. (31 L.P.R.A.
sec. 1293j)
Las disposiciones de la Ley Hipotecaria y del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria se considerarán complementarias a las del presente Capítulo.
Art. 47 Edificios
cubiertos por otras leyes; sometimiento al régimen de propiedad horizontal. (31
L.P.R.A. sec. 1293k)
Las disposiciones del Artículo
330 del Código Civil, según enmendado, serán aplicables a aquellos edificios
cuyos pisos estén, a la fecha de vigencia de esta Ley, constituidos en virtud
de los referidos preceptos legales, así como a aquellos edificios de no más de
cinco apartamientos cuyos titulares quieran acogerse a estos preceptos. Los
edificios mencionados en el párrafo anterior podrán, no obstante, ser sometidos
al régimen establecido en esta Ley; previo cumplimiento con los requisitos del
Artículo 2 de la misma.
Esta Ley no se entenderá como un
impedimento para la constitución de otros regímenes de copropiedad por pisos
que puedan establecerse conforme a otras leyes o normativas. (Enmendado en el
2003, ley 103)
Capítulo
IV. De la Venta de Apartamiento y del Foro
Administrativo
Art. 48 Radicación de acciones de impugnación.
(31 L.P.R.A. sec. 1294)
Se crea en el Departamento de
Asuntos del Consumidor una División Especial de Adjudicación de Querellas de
Condominios, para atender todo lo relacionado a todo condominio en el que
exista por lo menos un apartamiento dedicado a
vivienda. Esta División tendrá un Director como Jefe, nombrado por el
Secretario de dicho departamento. Sujeto a las disposiciones de la Ley de
Personal vigente, el Secretario nombrará, además, los supervisores,
inspectores, funcionarios de consulta, oficiales examinadores o jueces
administrativos, abogados del interés público y el personal administrativo
necesario para la pronta atención de las querellas presentadas por los
titulares de apartamientos al amparo de esta Ley, o por la Junta de Directores
al amparo de aquellas leyes especiales aplicables.
Se faculta además al Secretario
para adoptar un reglamento especial para la adjudicación de las querellas
presentadas en el departamento conforme se dispone en este Artículo, a tenor
con lo dispuesto en el Artículo 51 de esta Ley.
Sin perjuicio de lo anterior,
toda querella relacionada con la cubierta o los términos y condiciones del
contrato de seguros, será referida a la Oficina del Comisionado de Seguros de
Puerto Rico para su consideración. Se faculta al Comisionado, de ser necesario,
a adoptar un reglamento especial para la adjudicación de las querellas que
surjan bajo el régimen de propiedad horizontal. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 49 Facultades del Secretario del
Departamento de Asuntos del Consumidor (31 L.P.R.A. sec. 1294a)
Se faculta al Secretario del
Departamento de Asuntos del Consumidor para emitir reglamentación, conforme al
procedimiento dispuesto en la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según
enmendada, conocida como "Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme",
dirigida a:
(a) requerir el registro de
apartamientos en el Departamento de Asuntos del Consumidor antes de que los
mismos se anuncien, se ofrezcan para la venta o se vendan.
(b) garantizar que se brinde a
los compradores potenciales de apartamientos toda aquella información necesaria
para que pueda hacer una decisión de compra inteligente.
(c) establecer criterios de
publicidad y propaganda que aseguren una exposición de información precisa y
completa que pueda ser fácilmente comprendida por los compradores.
(d) establecer a favor del
arrendatario que haya estado residiendo en un inmueble con anterioridad a la
fecha en que el mismo se somete al régimen de la propiedad horizontal aquellos
derechos necesarios para evitar que se le desahucie, se le aumente la renta o
se le perturbe para obligarlo a desalojar, sin antes haberle ofrecido una
oportunidad real de comprar el apartamiento que
reside o un término razonable para que lo desaloje.
(c) establecer un término
razonable dentro del cual el vendedor original de un apartamiento
que haya estado ocupado con anterioridad a la fecha en que el inmueble se
somete al régimen de la propiedad horizontal, responderá por los vicios o
defectos de dicho apartamiento.
(f) proteger los intereses de
los adquirentes de apartamientos durante el período de la administración del
titular que somete el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, conforme
al Artículo 36‑A.
Esta reglamentación será
aplicable a las ventas de apartamientos destinados a. vivienda que formen parte
de un plan común de promoción y venta de por lo menos diez apartamientos,
excepto la que se emita de conformidad con los incisos (c) y (d) anteriores, la
cual será aplicable a toda venta de apartamientos destinados a vivienda. Dicha
reglamentación no será aplicable a ventas de conformidad con una orden judicial
o en las ventas efectuadas por algún gobierno o agencia de éste. (Enmendado en
el 2003, ley 103)
Art. 50 Petición de registro de apartamientos,
derechos. (31 L.P.R.A. sec.
1294b)
Toda petición de registro de
apartamientos en el Departamento de Asuntos del Consumidor vendrá acompañada de
un cheque a nombre del Secretario de Hacienda por la cantidad de veinticinco
(25) dólares por cada apartamiento cuyo registro se
solicite. No obstante, dicha cantidad nunca será menor de quinientos (500)
dólares ni mayor de dos mil (2,000) dólares. Por cada solicitud de
enmienda a una petición de registro se pagarán treinta y cinco (35) dólares.
(Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 51 Adjudicación de controversias; multas
administrativas; revisión judicial. (31 L.P.R.A. sec. 1294c)
El Secretario del Departamento
de Asuntos del Consumidor podrá utilizar todos los poderes que le confiere la
Ley 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, [3 LPRA secs. 341 et seq.] conocida como ‑Ley
Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor", tanto al adjudicar
las controversias que surjan bajo esta Ley como para evitar que cualquier
persona viole los reglamentos u órdenes emitidas bajo la misma incluyendo la
imposición de multas administrativas hasta un máximo de diez mil (10,000.00)
dólares por cada infracción. Todo reglamento, orden o resolución que emita el
Secretario al amparo de esta Ley podrá ser reconsiderado y revisado
judicialmente de conformidad con lo dispuesto en la Ley Núm. 170 de 12 de
agosto de 1988, según enmendada, conocida como "Ley de Procedimiento
Administrativo Uniforme". (Enmendado en el 2003, ley 103)
Art. 52 Fondo
Especial, creación (31 L.P.R.A. sec.
1294d)
Por la presente se crea en el Tesoro de Puerto Rico un Fondo Especial, en el que ingresará todo el dinero que se recaude a tenor con las [31 LPRA secs. 1294b y 1294c] de esta ley que estará a disposición del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor para los fines de la ejecución de los poderes que le confiere este Capítulo. (Enmendado en el 1976, ley 157)
Art. 53.
[Plan de desastre y emergencia]
Los condominios sometidos al
régimen de la presente Ley, deberán aprobar y mantener un plan de desastre y
emergencia, que deberá actualizarse por lo menos cada tres (3) años. Dicha
revisión deberá realizarse en consulta con las entidades gubernamentales,
municipales y federales que sean pertinentes para la protección de la vida y la
propiedad. Además, deberán tomarse las medidas que sean necesarias para que el
referido plan se le comunique a todos los titulares de
la forma más eficaz posible y con el tiempo suficiente para ser estudiado y
comprendido. Dicho plan deberá incluir las medidas que tomarán antes, durante y
después de un desastre.
Durante el mes de enero de cada
año, cada condominio notificará al Cuartel de la Policía de Puerto Rico
correspondiente, a la Defensa Civil‑Municipal y al Departamento de
Bomberos de Puerto Rico, el nombre y teléfono de los miembros de la Junta de
Directores y de¡ agente administrador, de forma que se
mantenga un registro de las personas a contactarse en un momento de emergencia.
Asimismo, los condominios
deberán aprobar un plan de racionamiento de agua y de energía eléctrica para
ser implantado durante los períodos de desastre, o cuando se decrete un
racionamiento por las agencias concernidas, con el fin de garantizar,
equitativamente, un mínimo de uso de dichos recursos a todos los condóminos.
El Secretario del Departamento
de Asuntos del Consumidor adoptará reglamentación que estime necesaria para
pautar las normas que deberán observar, tanto los titulares individuales, como
los Consejos de Titulares, en períodos de crisis de abastos de agua o de
energía eléctrica.
No obstante, los Consejos de
Titulares quedan facultados para, previa autorización del Secretario del
Departamento de Asuntos del Consumidor, adoptar planes alternos de contingencia,
cuando las características particulares del inmueble hagan onerosa o
irrazonable la implementación del plan previsto en el Reglamento promulgado por
dicho departamento. (Adicionado en el 2003, ley 103)
Art. 54.‑ Separabilidad
Las
disposiciones de esta Ley se considerarán separables y la determinación de un
tribunal competente en cuanto a que alguna de sus disposiciones es nula no
afectará las demás disposiciones de esta Ley. (Enmendado en el 2003, ley 103)
Notas
importantes:
1. La Ley Núm. 103 de 5
de abril de 2003 que enmienda casi la totalidad de los artículos de esta ley, en
el Artículo 44 establece la vigencia de la misma. El artículo lee como sigue:
“Artículo 44. Vigencia. Esta Ley entrará en vigor noventa (90) días después de
su aprobación y sus disposiciones regirán a todo inmueble sometido al régimen
de Propiedad Horizontal, cualquiera que sea el momento en que fuera sometido a
dicho régimen.”
2. Vea la Exposición de Motivos de la Ley Núm.
103 de 5 de abril de 2003 y el texto completo de la misma en la internet en www.lexjuris.com
o presionando Aquí directo.
3. La Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, quedó vigente nuevamente por la ley Núm. 43 del 21 de mayo de 1996 al revocar la Ley Núm. 153 del 11 de agosto de 1995 que la había revocado. Esta última quedó completamente nula al ser revocada.
4. Para enmiendas posteriores visite en la internet www.lexjuris.com
5. Para ver la ley completa con todas las enmiendas actualizadas visite http://www.LexJuris.net (solo socio)
Fecha Revisado: 30 noviembre de 2003
Presione Aquí para ir al Menú de otras enmiendas posteriores a esta ley.
ADVERTENCIA
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