CODIGO CIVIL DE PUERTO RICO, 1930


PARTE VII. CONTRATO DE CENSOS

309. DISPOSICIONES GENERALES

Art. 1496 . Censo, definición. (31 L.P.R.A. sec. 4171)

Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.

(Código Civil, 1930, Art. 1496.)

Art. 1497. Enfitéutico. (31 L.P.R..A. sec. 4172)

Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.

Art. 1498. Consignativo. (31 L.P.R.A. sec. 4173)

Es consignativo el censo cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.

Art. 1499. Reservativo. (31 L.P.R.A. sec. 4174)

Es reservativo el censo cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario.

Art. 1500. Término del censo; redención. (31 L.P.R.A. sec. 4175)

Es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario, siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen.

Puede, no obstante, pactarse que la redención del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada o que no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá de veinte (20) en el consignativo, ni de sesenta (60) en el reservativo y enfitéutico.

Art. 1501. Aviso de redención. (31 L.P.R..A. sec. 4176)

Para llevar a efecto la redención, el censatario deberá avisarlo al censualista con un (1) año de antelación, o anticiparle el pago de una pensión anual.

Art. 1502. Redención parcial; contra la voluntad del censualista. (31 L.P.R.A. sec. 4177)

Los censos no pueden redimirse parcialmente sino en virtud de pacto expreso.

Tampoco podrán redimirse contra la voluntad del censualista, sin estar al corriente el pago de las pensiones.

Art. 1503. Redención de censos constituidos antes de la promulgación del Código Civil de 1889. (31 L.P.R.A. sec. 4178)

Para la redención de los censos constituidos antes de la promulgación del Código Civil de 1889, si no fuere conocido el capital, se regulará éste por la cantidad que resulte, computada la pensión al tres (3) por ciento.

Si la pensión se paga en frutos, se estimarán éstos, para determinar el capital, por el precio medio que hubiesen tenido en el último quinquenio.

Lo dispuesto en esta sección no será aplicable a los derechos de superficie y cualesquiera otros gravámenes semejantes, los cuales serán regulados en la forma que dispone la [31 LPRA sec. 4251] de este código.

Art. 1504. Gastos de la redención. (31 L.P.R.A. sec. 4179)

Los gastos que se ocasionen para la redención y liberación del censo serán de cuenta del censatario, salvo los que se causen por oposición temeraria, a juicio de los tribunales.

Art. 1505. Determinación de la pensión o canon de los censos. (31 L.P.R.A. sec. 4180)

La pensión o canon de los censos se determinará por las partes al otorgar el contrato.

Podrá consistir en dinero o frutos.

Art. 1506. Cuándo se pagarán las pensiones. (31 L.P.R..A sec. 4181)

Las pensiones se pagarán en los plazos convenidos y, a falta de convenio, si consisten en dinero, por años vencidos a contar desde la fecha del contrato, y si en frutos, al fin de la respectiva recolección.

Art. 1507. Lugar del pago. (31 L.P.R.A. sec. 4182)

Si no se hubiese designado en el contrato el lugar en que hayan de pagarse las pensiones, se cumplirá esta obligación en aquél en que radique la finca gravada con el censo, siempre que el censualista o su apoderado tuvieren su domicilio en el término municipal del mismo pueblo. No teniéndolo, y sí el censatario, en el domicilio de éste se hará el pago.

Art. 1508. Censualista puede exigir comprobante del pago. (31 L.P.R.A. sec. 4183)

El censualista, al tiempo de entregar el recibo de cualquier pensión, puede obligar al censatario a que le dé un resguardo en que conste haberse hecho el pago.

Art. 1509. Fincas gravadas con censos y derecho a percibir pensión pueden trasmitirse. (31 L.P.R.A. sec. 4184)

Pueden trasmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir la pensión.

Art. 1510. División de fincas gravadas. (31 L.P.R.A. sec. 4185)

No pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censos sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de herencia.

Cuando el censualista permita la división, se designará con su consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca.

Art. 1511. Adjudicación de finca gravada a varios herederos. (31 L.P.R.A. sec. 4186)

Cuando se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios herederos, y el censualista no preste su consentimiento para la división, se pondrá a licitación entre ellos.

A falta de conformidad, o no ofreciéndose por alguno de los interesados el precio de tasación, se venderá, la finca con la carga, repartiéndose el precio entre los herederos.

Art. 1512. Capital y pensiones son prescriptibles. (31 L.P.R.A. sec. 4187)

Son prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos, conforme a lo que se dispone en las [31 LPRA secs. 5241 a 5305] de este código.

Art. 1513. Presunción de pago. (31 L.P.R.A. sec. 4188)

A pesar de lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 3027] de este código, será necesario el pago de dos (2) pensiones consecutivas para suponer satisfechas todas las anteriores.

Art. 1514. Contribuciones y demás impuestos. (31 L.P.R.A. sec. 4189)

El censatario está obligado a pagar las contribuciones y demás impuestos que afecten a la finca acensuada.

Al verificar el pago de la pensión podrá descontar de ella la parte de los impuestos que corresponda al censualista.

Art. 1515. Acción real y la personal a ejercitarse por el censualista. (31 L.P.R.A. sec. 4190)

Los censos producen acción real sobre la finca gravada. Además de la acción real, podrá el censualista ejercitar la personal para el pago de las pensiones atrasadas, y de los daños e intereses cuando hubiere lugar a ello.

Art. 1516. Esterilidad de la finca o pérdida de sus frutos. (31 L.P.R.A. sec. 4191)

El censatario no podrá pedir el perdón o reducción de la pensión por esterilidad accidental de la finca, ni por la pérdida de sus frutos.

Art. 1517. Extinción del censo por destrucción de la finca. (31 L.P.R.A. sec. 4192)

Si por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o se inutiliza totalmente la finca gravada con censo, quedará éste extinguido, cesando el pago de la pensión.

Si se pierde sólo en parte, no se eximirá el censatario de pagar la pensión, a no ser que prefiera abandonar la finca al censualista.

Interviniendo culpa del censatario, quedará sujeto en ambos casos al resarcimiento de daños y perjuicios.

Art. 1518. Aplicación del seguro al pago del capital y de las pensiones. (31 L.P.R.A.sec. 4193)

En el caso del párrafo primero de la [31 LPRA sec. 4192] de este código, si estuviere asegurada la finca, el valor del seguro quedará afecto al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas, a no ser que el censatario prefiera invertirlo en reedificar la finca, en cuyo caso revivirá el censo con todos sus efectos, incluso el pago de las pensiones no satisfechas. El censualista podrá exigir del censatario que asegure la inversión del valor del seguro en la reedificación de la finca.

Art. 1519. Expropiación de la finca gravada. (31 L.P.R.A. sec. 4194)

Si la finca gravada con censo fuere expropiada por causa de utilidad pública, su precio estará afecto al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas, quedando éste extinguido.

La precedente disposición es también aplicable al caso en que la expropiación forzosa sea solamente de parte de la finca, cuando su precio baste para cubrir el capital del censo.

Si no bastare, continuará gravando el censo sobre el resto de la finca, siempre que su precio sea suficiente para cubrir el capital censual y un veinticinco (25) por ciento más del mismo. En otro caso estará obligado el censatario a substituir con otra garantía la parte expropiada, o a redimir el censo, a su elección, salvo lo dispuesto para el enfitéutico en la [31 LPRA sec. 4214] de este código.

 

311. CENSO ENFITEUTICO

DISPOSICIONES RELATIVAS A LA ENFITEUSIS

Art. 1520. Censo enfitéutico, cómo se establece. (31 L.P.R.A. sec. 4211)

El censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública.

Art. 1521. Valor de la finca y de la pensión anual deberán fijarse. (31 L.P.R.A. sec. 4212)

Al constituirse el censo enfitéutico se fijará en el contrato, bajo pena de nulidad, el valor de la finca y la pensión anual que haya de satisfacerse.

Art. 1522. Cantidad determinada o parte alícuota de frutos. (31 L.P.R.A. sec. 4213)

Cuando la pensión consista en una cantidad determinada de frutos, se fijarán en el contrato su especie y calidad.

Si consiste en una parte alícuota de lo que produzca la finca, a falta de pacto expreso sobre la intervención que haya de tener el dueño directo, deberá el enfiteuta darle aviso previo, o a su representante, del día en que se proponga comenzar la recolección de cada clase de frutos, a fin de que pueda por sí mismo o por medio de su representante, presenciar todas las operaciones hasta percibir la parte que le corresponda.

Dado el aviso, el enfiteuta podrá levantar la cosecha, aunque no concurra el dueño directo ni su representante o interventor.

Art. 1523. Disposiciones en caso de expropiación forzosa. (31 L.P.R.A. sec.4214)

En el caso de expropiación forzosa se estará a lo dispuesto en el párrafo primero de la [31 LPRA sec. 4194] de este cuando sea expropiada toda la finca.

Si sólo lo fuere en parte se distribuirá el precio de lo expropiado entre el dueño directo y el útil, recibiendo aquél la parte del capital del censo que proporcionalmente corresponda a la parte expropiada, según el valor que se dio a toda la finca al constituirse el censo o que haya servido de tipo para la redención, y el resto corresponderá al enfiteuta.

En este caso continuará el censo sobre el resto de la finca, con la correspondiente reducción en el capital y las pensiones, a no ser que el enfiteuta opte por la redención total o por el abandono a favor del dueño directo.

Cuando conforme a lo pactado deba pagarse laudemio, el dueño directo percibirá lo que por este concepto le corresponda sólo de la parte del precio que pertenezca al enfiteuta.

Art. 1524. Derecho a productos, accesorios, tesoros y minas. (31 L.P.R.A. sec. 4215)

El enfiteuta hace suyos los productos de la finca y de sus accesiones.

Tiene los mismos derechos que corresponderían al propietario en los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitéutica.

Art. 1525. Disposición del Predio enfitéutico. (31 L.P.R.A. sec. 4216)

Puede el enfiteuta disponer del predio enfitéutico y de sus accesiones, tanto por actos entre vivos como de última voluntad, dejando a salvo los derechos del dueño directo, y con sujeción a lo que establecen las secciones que siguen.

Art. 1526. Servidumbres o cargas que disminuyan productos. (31 L.P.R.A. sec. 4217)

Cuando la pensión consista en una parte alícuota de los frutos de la finca enfitéutica, no podrá imponerse servidumbre ni otra carga que disminuya los productos sin consentimiento expreso del dueño directo.

Art. 1527. Donación o permuta de la finca. (31 L.P.R.A. sec. 4218)

El enfiteuta podrá donar o permutar libremente la finca, poniéndolo en conocimiento del dueño directo.

Art. 1528. Derechos recíprocos de tanteo y de retracto. (31 L.P.R.A. sec. 4219)

Corresponden recíprocamente al dueño directo y al útil el derecho de tanteo y el de retracto, siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica.

Esta disposición no es aplicable a las enajenaciones forzosas por causa de utilidad pública.

Art. 1529. Aviso de intención de enajenar la finca. (31 L.P.R.A. sec. 4220)

Para los efectos de la [31 LPRA sec. 4219] de este código, el que trate de enajenar el dominio de una finca enfitéutica deberá avisarlo al otro condueño, declarándole el precio definitivo que se le ofrezca, o en que pretenda enajenar su dominio.

Dentro de los veinte (20) días siguientes al del aviso podrá el condueño hacer uso del derecho de tanteo, pagando el precio indicado. Si no lo verifica, perderá este derecho y podrá llevarse a efecto la enajenación.

Art. 1530. Derecho de retracto cuando no se hace uso del de tanteo. (31 L.P.R.A. sec. 4221)

Cuando el dueño directo, o el enfiteuta en su caso, no haya hecho uso del derecho de tanteo a que se refiere la [31 LPRA sec. 4220] de este código, podrá utilizar el de retracto para adquirir la finca por el precio de la enajenación.

En este caso deberá utilizarse el retracto dentro de los nueve (9) días útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura de venta. Si ésta se ocultare, se contará dicho término desde la inscripción de la misma en el registro de la propiedad.

Se presume la ocultación cuando no se presenta la escritura en el registro dentro de los nueve (9) días siguientes al de su otorgamiento.

Independientemente de la presunción, la ocultación puede probarse por los demás medios legales.

Art. 1531. Término para el retracto si se realiza enajenación sin previo aviso. (31 L.P.R.A. sec. 4222)

Si se hubiere realizado la enajenación sin el previo aviso que ordena la [31 LPRA sec. 4220] de este código, el dueño directo, y en su caso el útil, podrán ejercitar la acción de retracto en todo tiempo hasta que transcurra un (1) año, contando desde que la enajenación se inscriba en el registro de la propiedad.

Art. 1532. Derechos de tanteo y de retracto en ventas judiciales. ( 31 L.P.R.A. sec. 4223)

En las ventas judiciales de fincas enfitéuticas, el dueño directo y el útil, en sus casos respectivos, podrán hacer uso del derecho de tanteo dentro del término fijado en los edictos para el remate, pagando el precio que sirva de tipo para la subasta, y del de retracto dentro de los nueve (9) días útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura.

En este caso, no será necesario el aviso previo que exige la [31 LPRA sec. 4220] de este código.

Art.1533. Enajenación de fincas sujetas al mismo censo. (31 L.P.R.A. sec. 4224)

Cuando sean varias las fincas enajenadas sujetas a un mismo censo, no podrá utilizarse el derecho de tanteo ni el de retracto respecto de unas con exclusión de las otras.

Art. 1534. Derecho de retracto de dueños pro indiviso. (31 L.P.R.A. sec. 4225)

Cuando el dominio directo o el útil pertenezca pro indiviso a varias personas, cada una de ellas podrá hacer uso del derecho de retracto con sujeción a las reglas establecidas para el de comuneros, y con preferencia el dueño directo, si se hubiese enajenado parte del dominio útil; o el enfiteuta, si la enajenación hubiese sido del dominio directo.

Art. 1535. Cuándo puede pedir indemnización el enfiteuta perturbado en su derecho. (31 L.P.R.A. sec. 4226)

Si el enfiteuta fuere perturbado en su derecho por un tercero que dispute el dominio directo o la validez de la enfiteusis, no podrá reclamar la correspondiente indemnización del dueño directo, si no le cita de evicción conforme a lo prevenido en la [31 LPRA sec. 3838] de este código.

Art. 1536. Pago de laudemio al dueño directo. (31 L.P.R.A .sec. 4227)

En las enajenaciones a título oneroso de fincas enfitéuticas sólo se pagará laudemio al dueño directo cuando se haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis.

Si al pactarlo no se hubiere señalado la cantidad fija, ésta consistirá en el dos (2) por ciento del precio de enajenación.

En las enfiteusis anteriores a la promulgación de este Código que estén sujetas al pago de laudemio, aunque no se haya pactado, seguirá esta prestación en la forma acostumbrada, pero no excederá del dos (2) por ciento del precio de la enajenación cuando no se haya contratado expresamente otra mayor.

Art. 1537. Obligación de pagar laudemio. (31 L.P.R.A. sec. 4228)

La obligación de pagar el laudemio corresponde al adquirente, salvo pacto en contrario.

Art. 1538. Prescripción de la acción para reclamar laudemio. (31 L.P.R.A. sec. 4229)

Cuando el enfiteuta hubiese obtenido del dueño directo licencia para la enajenación o le hubiese dado el aviso previo que previene la [31 LPRA sec. 4220] de este código, no podrá el dueño directo reclamar, en su caso, el pago del laudemio sino dentro del año siguiente al día en que se inscriba la escritura en el registro de la propiedad. Fuera de dichos casos, esta acción estará sujeta a la prescripción ordinaria.

Art. 1539. Reconocimiento del derecho de dueño directo. (31 L.P.R.A. sec. 4230)

Cada veintinueve (29) años podrá el dueño directo exigir el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica.

Los gastos del reconocimiento serán de cuenta del enfiteuta, sin que pueda exigírsele ninguna otra prestación por este concepto.

Art. 1540. Comiso y devolución de la finca. (31 L.P.R.A. sec. 4231)

Caerá en comiso la finca, y el dueño directo podrá reclamar su devolución:

(1) Por falta de pago de la pensión durante tres (3) años consecutivos.

(2) Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el contrato o deteriora gravamente la finca.

Art. 1541. Requerimiento de pago con anterioridad al comiso. (31 L.PR.A. sec. 4232)

En el caso primero de la [31 LPRA sec. 4231] de este código, para que el dueño directo pueda pedir el comiso, deberá requerir de pago al enfiteuta judicialmente o por medio de notario; y si no paga dentro de los treinta (30) días siguientes al requerimiento, quedará expedito el derecho de aquél.

Art. 1542. Redención después del comiso. (31 L.P.R.A. sec. 4233)

Podrá el enfiteuta librarse del comiso en todo caso, redimiendo el censo y pagando las pensiones vencidas dentro de los treinta (30) días siguientes al requerimiento de pago o al emplazamiento de la demanda.

Del mismo derecho podrán hacer uso los acreedores del enfiteuta hasta los treinta (30) días siguientes al en que el dueño directo haya recobrado el pleno dominio.

Art. 1543. Redención del censo enfitéutico. (31 L.P.R.A. sec.4234)

La redención del censo enfitéutico consistirá en la entrega en metálico y de una vez, al dueño directo, del capital que se hubiese fijado como valor de la finca al censo, sin que pueda exigirse ninguna otra prestación, a menos que haya sido estipulada.

Art. 1544. Abono de mejoras o deterioros en caso de comiso o rescisión. (31 L.P.R.A. sec. 4235)

En el caso de comiso, o en el de rescisión por cualquier causa del contrato de enfiteusis, el dueño directo deberá abonar las mejoras que hayan aumentado el valor de la finca, siempre que este aumento subsista al tiempo de devolverla.

Si éste tuviese deterioros por culpa o negligencia del enfiteuta, serán compensables con las mejoras, y en lo que no basten quedará el enfiteuta obligado personalmente a su pago, y lo mismo al de las pensiones vencidas y no prescritas.

Art. 1545. Reversión de la finca al dueño directo. (31 L.P.R.A. sec. 4236)

A falta de herederos testamentarios descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y parientes dentro del sexto grado del último enfiteuta, volverá la finca al dueño directo en el estado en que se halle si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma.

Art. 1546. Contrato de subenfiteusis, suprimido. (31 L.P.R..A. sec. 4237)

Queda suprimido para lo sucesivo el contrato de subenfiteusis.

OTROS CONTRATOS ANALOGOS AL DE ENFITEUSIS

Art. 1547. Disposiciones que rigen los gravámenes análogos al censo. (31 L.P.R.A. sec. 4251)

Los gravámenes de naturaleza análoga que se establezcan desde la promulgación de este código, cuando sean por tiempo indefinido, se regirán por las disposiciones establecidas para el censo enfitéutico en el subcapítulo que precede.

Si fueren temporales o por tiempo limitado, se estimarán como arrendamientos y se regirán por las disposiciones relativas a este contrato.  

313. CENSO CONSIGNATIVO

Art. 1548. Pensión pagadera en frutos, cómo se determina. (31 L.P.R.A. sec. 4261)

Cuando se pacte el pago en frutos de la pensión del censo consignativo, deberá fijarse la especie, cantidad y calidad de los mismos, sin que pueda consistir en una parte alícuota de los que produzca la finca acensuada.

Art. 1549. Redención del censo consignativo. (31 L.P.R.A. sec. 4262)

La redención del censo consignativo consistirá en la devolución al censualista, de una vez y en metálico, del capital que hubiese entregado para constituir el censo.

Art. 1550. Derecho del censualista cuando se procede por acción real contra la finca. (31 L.P.R.A. sec. 4263)

Cuando se proceda por acción real contra la finca acensuada para el pago de pensiones, si lo que reste del valor de la misma no fuere suficiente para cubrir el capital del censo y un veinticinco (25) por ciento más del mismo, podrá el censualista obligar al censatario a que, a su elección, redima el censo o complete la garantía, o abandone el resto de la finca a favor de aquél.

Art. 1551. Otros casos en que el valor de la finca es insuficiente. (31 L.P.R.A. sec. 4264)

También podrá el censualista hacer uso del derecho establecido en la [31 LPRA sec. 4263] de este código en los demás casos en que el valor de la finca sea insuficiente para cubrir el capital del censo y un veinticinco (25) por ciento más, si concurre alguna de las circunstancias siguientes:

(1) Que haya disminuido el valor de la finca por culpa o negligencia del censatario.

En tal caso éste será además responsable de los daños y perjuicios.

(2) Que haya dejado de pagar la pensión por dos (2) años consecutivos.

(3) Que el censatario haya sido declarado en quiebra, concurso o insolvencia.

 

315. CENSO RESERVATIVO

Art. 1552. Valoración de la finca, necesaria para el censo reservativo. (31 L.P.R.A sec. 4281)

No puede constituirse válidamente el censo reservativo sin que proceda la valoración de la finca por estimación conforme de las partes o por justiprecio de peritos.

Art. 1553. Redención. (31 L.P.R.A. sec. 4282)

La redención de este censo se verificará entregando el censatario al censualista, de una vez y en metálico, el capital que se hubiese fijado conforme a la [31 LPRA sec. 4281] de este código.

Art. 1554. Pensión pagadera en frutos, cómo se determina. ( 31 L.P.R.A. sec. 4283)

La disposición de la [31 LPRA sec. 4261] de este código es aplicable al censo reservativo.

Art. 1555. Redención o abandono por el deudor. (31 L.P.R.A. sec. 4284)

En los casos previstos en las [31 LPRA secs. 4263 y 4264] de este código el deudor del censo reservativo sólo podrá ser obligado a redimir el censo, o a que abandone la finca a favor del censualista.

  


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