DEPARTAMENTO DE ASUNTOS AL CONSUMIDOR (D.A.C.O.)
REGLAMENTO NUM. 2268:
NEGOCIO DE LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS PRIVADAS EN
P. R. REGULACIONES
Reglamento para Regular las
Distintas Actividades que se llevan a cabo en el
Negocio de la Construcción
de Viviendas Privadas en Puerto Rico
Efectivo: 16 de septiembre de
1977
SECCION 1‑‑Propósitos, Nombre, Definiciones y Exenciones
Autoridad y Propósitos‑‑Este
reglamento se promulga al amparo de la autoridad conferida al Secretario del
Departamento de Asuntos del Consumidor por la Ley Núm. 5, aprobada el 23 de
abril de 1973 y por la Ley Núm. 130, aprobada el 13 de junio de 1967, según han
sido posteriormente enmendadas. Se promulga para facilitar la administración de
las leyes antes citadas.
Nombre‑‑El presente Reglamento
se conocerá como: "Reglamento para Regular las Distintas Actividades que
se llevan a cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas Privadas en
Puerto Rico".
Definiciones
(A) "Persona" significa cualquier
persona natural o jurídica.
(B) "Departamento" significa el
Departamento de Asuntos del Consumidor.
(C) "Secretario" significa el
Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor.
(D) "Comprador" significa toda persona
que originalmente adquiera mediante contrato de compra venta o en cualquier
otra forma, una vivienda del urbanizador y/o constructor
y a toda persona que adquiera a su vez con posterioridad al primer
comprador.
(E) "Defectos de construcción"
significa cualquier anormalidad, defecto, falta de accesorios, falla, deterioro
prematuro, mal funcionamiento, inexactitud en las medidas o [cualquier] otra
condición más allá de las tolerancias normales permisibles que pueda sufrir la
estructura de vivienda o el área en que ésta esté enclavada o cualquier otro
vicio o condición que exceda la medida de las imperfecciones que cabe esperar
en una construcción sin que se pueda imputar a una fuerza mayor y/o fenómeno
natural, y que no se deban a maltrato, alteraciones, falta de mantenimiento, ni
desgaste normal, siempre y cuando se notifiquen al urbanizador y/o constructor
dentro del período de tiempo que establece el inciso (J) de la sec. 10 de este reglamento.
(F) "Urbanizador y/o constructor"
significa "vendedora" y toda persona que se dedique al negocio de la
construcción en calidad de empresario o principal responsable de la promoción,
diseño, ventas, construcción de obras de urbanización para viviendas, o de la
construcción en grande escala de viviendas, bien del tipo individual o multipisos. Incluye la persona natural o jurídica corredora
de bienes raíces que se dedique a la promoción y venta de unidades de vivienda,
sean éstas de tipo individual o multipisos. Disponiéndose,
que la corredora de bienes raíces no será responsable por los defectos de
construcción de las viviendas construidas y cubiertas por las Leyes o este
capítulo. Incluye a quien asuma la responsabilidad total para la presentación
ante la Junta de Planificación de consultas de ubicación y uso de terrenos,
desarrollo preliminar, planos preliminares y finales para la construcción de
las obras en un predio extenso de terreno que habrá de lotificarse
para la construcción de viviendas (unifamiliares y multifamiliares) o la
presentación de certificación de planos y proyectos de urbanización o las
certificaciones necesarias para la expedición de permisos de uso de la
terminación de una obra de acuerdo a la Ley Núm. 135 de 15 de junio de 1967 [23
L.P.R.A. secs. 42a et seq.], según enmendada, y
su Reglamento, secs. 66.1050 et seq.
del Título 3, o que comisione a otros para realizar
cualesquiera de tales actividades.
No incluye
a quien desarrolle parcelas o lotes de terreno en número menor que el permitido
como lotificación simple según las leyes y
reglamentos de la Junta de Planificación, o a quien construya casas o
apartamientos para la venta, arrendamiento u otro uso, en número menor de
veinte (20) como un solo proyecto.
(G) "Leyes" significa la Ley Núm. 130
de 13 de junio de 1967 [17 L.P.R.A. secs. 501 et seq.], según
enmendada, la Ley Núm. 135 del 15 de junio de 1967 [23 L.P.R.A.
secs. 42a et seq.], según enmendada, y la Ley Núm. 5 de 23 de abril de
1973 [3 L.P.R.A. secs. 341
et seq.], según enmendada.
SECCION 2‑‑Facultades del Secretario
Además de las facultades que le confieren
las Leyes; el Secretario tendrá las siguientes:
1. expedir, denegar, revocar y reglamentar
la licencia a todo urbanizador y/o constructor;
2. emitir las órdenes y notificaciones que
las Leyes y este Reglamento autorizan;
3. llevar registro de la siguiente
información o documentos:
a) urbanizadores y/o constructores a
quienes les haya expedido cualquier tipo de licencia.
b) información relativa a los contratos de
opción o de compraventa de vivienda otorgados entre los urbanizadores y/o
constructores y radicada en el Departamento a tenor con la Sección 18 de este
Reglamento.
c) urbanizaciones y condominios, dada dicha
información por municipios y por urbanizadores y/o constructores.
d) directores y funcionarios de aquellas
corporaciones que pertenecen o han pertenecido a otras corporaciones
registradas en el Departamento.
e) documentos de fianza o seguro.
f) querellas radicadas en el Departamento
de acuerdo con las Leyes y este Reglamento.
g) todo otro documento que se radique en el
Departamento a tenor con este Reglamento.
4. a iniciativa propia o a solicitud de
parte mediante querella radicada de acuerdo a las Leyes y a este Reglamento,
llevar a cabo las investigaciones que considere pertinentes a fin de prevenir
prácticas indeseables, determinar si alguna persona ha dejado de cumplir con
las disposiciones de las Leyes y de este Reglamento y obtener información útil
a la administración de cualquiera de sus disposiciones;
5. a tenor con la Ley Núm. 135 de 15 de
junio de 1967, según enmendada, y los reglamentos promulgados por la Junta de
Planificación o la Administración de Reglamentos y Permisos, inspeccionar y
fiscalizar periódicamente la obra en construcción de cualquier urbanizador y/o
constructor, pudiendo rechazar el trabajo que no se haya realizado conforme al
permiso de construcción expedido por cualquiera de las dos Agencias
mencionadas; pudiendo además en estos casos emitir órdenes de cesar y desistir
a tenor con el inciso número 12 de esta sección;
6. velar por que los contratos de opción y
de compraventa de viviendas otorgadas entre los urbanizadores y/o constructores
y los compradores cumplan con las disposiciones de las Leyes y de este
Reglamento y sean otorgados de acuerdo a los modelos suministrados por el
Departamento;
7. evitar que cualquier persona incurra en
prácticas indeseables de la construcción o cometa cualquier acto intencional o
fraudulento que cause perjuicio sustancial al comprador de una vivienda;
8. investigar y adjudicar las querellas
radicadas sobre prácticas indeseables en el negocio de la construcción;
concediendo los remedios pertinentes conforme a derecho;
9. intervenir en los procedimientos
encaminados a la disolución, quiebra, traspaso, y cambios en el control de las
corporaciones dedicadas al negocio de urbanización y/o construcción, a los
fines de que éstas cumplan con las responsabilidades que le imponen las Leyes o
este Reglamento;
10. investigar las operaciones,
transacciones, cuentas, archivos, documentos, líneas de crédito y capital de
todo urbanizador y/o constructor, a los fines de determinar si éste cumple con
los requisitos para la obtención de licencia; la persona investigada, sus
funcionarios empleados, agentes y representantes tendrán el deber correlativo
de presentar y facilitar al Secretario las cuentas, los expedientes, los
documentos, los archivos, el capital y los asuntos en su poder o bajo su
dominio, concernientes a la materia objeto de investigación.
11. delegar en el funcionario que él
entienda cualificado, cualquier poder, deber, facultad o función conferídosle en las Leyes o este Reglamento, para que este
representante la ejerza, cumpla o desempeñe en su nombre;
12. previa notificación y vista
administrativa, emitir órdenes de cesar y desistir y prescribir los términos y
condiciones correctivas que procedan a tenor con la evidencia a su disposición
y el derecho aplicable; cuando en su
criterio la violación cause o pueda causar grave daño inmediato a los
compradores o a cualquier comprador en particular, podrá emitir órdenes de
cesar y desistir provisionales, obviando el requisito de celebrar previamente
la vista administrativa, pero celebrado dicha vista dentro de los diez (10)
días siguientes a la fecha de emisión de la orden a los fines de resolver si la
orden provisional se hace permanente o se revoca; el procedimiento de vista
administrativa se regirá por lo dispuesto en las Leyes y en este Reglamento;
13. requerir que se le sometan los
contratos y documentos en que se formalicen los acuerdos relacionados con el
desarrollo, la construcción el financiamiento, la promoción y venta de la
urbanización o el proyecto de vivienda que sean necesarios para demostrar que
el urbanizador está cumpliendo con las disposiciones de las Leyes. La revisión
se hará sin demorar injustificadamente ni restringir la obtención de crédito y
se tomará en cuenta la reglamentación federal vigente en cuanto a la forma y al
contenido de los contratos que habrán de utilizarse en la construcción y venta
de proyectos de vivienda asegurados por entidades federales.
SECCION 3: Licencias: Disposiciones Generales
a) El Secretario hará las investigaciones
pertinentes para determinar que el solicitante, sus principales o agente
residente, en caso de que sea una corporación, tiene la capacidad financiera,
técnica y administrativa necesaria para realizar el proyecto propuesto. El
Secretario podrá tomar en consideración su experiencia con el Departamento en
el área de Querellas e Investigaciones, en relación a los proyectos en que el
solicitante, sus principales o su agente residente, en caso de que sea
corporación, haya estado envuelto.
b) El Secretario expedirá licencias de
urbanizador y/o constructor una vez que haya efectuado las investigaciones
necesarias y determine que el solicitante cumple con todos los requisitos. La
licencia llevará estampado el sello oficial del Departamento.
c) El Secretario podrá expedir dos tipos de
licencias de urbanizador y/o constructor: la regular y la provisional. La
licencia regular será efectiva por un término de tres años a partir de la fecha
de su expedición, pudiendo ser renovada por términos iguales.
La licencia provisional se expedirá en
aquellos casos en que el solicitante no tenga experiencia previa en el negocio
de la construcción de viviendas en Puerto Rico, y será efectiva por el término
de dos años a partir de la fecha de su expedición, pudiendo ser renovada por
términos iguales a menos que a la fecha de la solicitud de renovación el
proyecto o urbanización para el cual se expidió la licencia provisional haya
sido totalmente terminado, en cuyo caso
el Secretario determinará si expide una licencia regular.
d) Toda licencia expedida a un urbanizador
y/o constructor será intransferible.
e) Todo urbanizador y/o constructor deberá
exhibir la licencia en un lugar visible de cada una de las oficinas en que
atiende al público que acude en gestiones de compra de una vivienda, y a esos
fines deberá solicitar al Departamento copias simples de las licencias que
necesitare, pagando los derechos correspondientes.
f) Ninguna persona podrá dedicarse al
negocio de la urbanización y/o construcción de viviendas en Puerto Rico sin
antes haber obtenido una licencia del Secretario. Todo urbanizador y/o
constructor deberá hacer constar el hecho de que posee una licencia expedida
por el Secretario y el número de registro de la misma en cualquier documento
que radique ante cualquier entidad gubernamental.
Si hubiese cambio en el control de la
persona jurídica a quien le haya expedido una licencia, el Secretario podrá
requerir la expedición de una nueva licencia. El término "control"
significa la facultad para, directa o indirectamente, dirigir o influir
decisivamente en la administración o normas de la persona jurídica. Para
determinar si hay cambio de control se tomará en consideración la información suministrada
por el urbanizador y/o constructor de acuerdo a la Sección 9 (a) de este
Reglamento.
SECCION 4: Requisitos para la Obtención de Licencia
Para obtener una licencia regular o
provisional se radicará una solicitud bajo juramento, en los formularios que
provee el Departamento, haciendo constar que cumple con los requisitos de las
Leyes y de este Reglamento según se exponen más adelante. Esta solicitud se
radicará en triplicado en el Departamento con anticipación a la radicación de
cualquier documento relacionado con el desarrollo o proyecto de urbanización
sean preliminares o no, que se radiquen ante cualquier organismo gubernamental
en Puerto Rico.
La solicitud de licencia regular o
provisional contendrá la siguiente información, además de los detalles que
sobre la misma se incluyen en los formularios del Departamento de Asuntos del
Consumidor:
1. En caso de que un solicitante no sea un
ingeniero o arquitecto autorizado con licencia de Puerto Rico, deberá acreditar
en su solicitud que tiene los servicios de un ingeniero o arquitecto licenciado
por la Junta Examinadora de Ingenieros y Arquitectos de Puerto Rico y dar su
nombre y número de licencia como ingeniero.
2. Nombre, teléfono de oficina y
residencial y direcciones de oficina, postal y de residencia del solicitante;
nombre, título, teléfonos de oficina y residencial y direcciones de oficina,
postal y de residencia de todos los socios gestores de la firma, si se trata de
una sociedad, nombre, título, teléfonos de residencia y de oficina y
direcciones de oficina, postal y de residencia de todos los directores,
funcionarios y del agente residente, si se tratase de una corporación, la
dirección de la oficina principal de ésta e informar a qué otra corporación
pertenecen los directores y funcionarios. Se notificará al Secretario del
Departamento de cualquier cambio en las direcciones antes mencionadas por
correo certificado dentro de los cinco (5) días siguientes de tener lugar.
3. Fechas y lugar de la Escritura de Constitución
de la Sociedad o del Certificado de Incorporación. Si es una corporación,
deberá informar bajo qué leyes está organizada.
4. Proyectos de urbanización y/o
construcción que realiza, y/o se propone realizar, de conocerse este último
hecho.
5. Evidencia de que el solicitante tiene
los conocimientos técnicos necesarios para los proyectos que realiza o se
propone realizar. Hará constar el número, clase y tipo de proyectos construídos con anterioridad a la fecha de su solicitud y
el valor de los mismos.
6. Equipo, materiales y personal necesarios
que demuestren que el solicitante tiene una organización capaz de proveer
servicios posteriores a la entrega de la urbanización o la construcción en
proporción a la magnitud del proyecto.
7. Relación comercial (subsidiaria, holding
company, afiliada, u otra) de otras empresas en
relación con la suya cuando sean empresas financieras o dedicadas a la
compraventa de tierra, construcción, administración de propiedades, venta de
propiedades, representantes de equipo para la construcción u otras; sus nombres
y activos que posea en ellas o por ellas.
8. Participación de otras firmas en el
capital del solicitante y cuáles son estas firmas.
9. La solicitud vendrá acompañada de lo
siguiente:
a) copia certificada de la Escritura de
Constitución de Sociedad o Certificado de Incorporación.
b) Estado de Ganancias y Pérdidas a la
terminación del año debidamente certificado por un Contador Público Autorizado.
c) Estado de Situación a la terminación del
año, debidamente certificado por un Contador Público Autorizado.
d) Cheque Certificado o Giro Postal a
nombre del Secretario de Hacienda de Puerto Rico por la cantidad de setenta y
cinco dólares ($75.00) en caso de licencia regular y de cincuenta dólares
($50.00) en caso de licencia provisional.
10. Una certificación de que tiene
conocimiento de las disposiciones de las Leyes y de este Reglamento.
11. El Secretario podrá, cuando lo
considere necesario para proteger el interés de los consumidores, exigir la prestación
de una fianza de fidelidad sobre las cantidades de dinero que vayan a ser
depositadas en cuentas de reserva o depósito (escrow accounts).
12. Si la solicitud de licencia,
debidamente cumplimentada y acompañada de todos los documentos necesarios no
fuere rechazada en sesenta (60) días laborables desde su radicación, se
entenderá aceptada y el urbanizador podrá proceder como si se le hubiese
extendido la licencia solicitada.
SECCION 5: Renovación y Revocación de Licencia
A‑Renovación
Todo urbanizador y/o constructor que posea
una licencia regular o provisional de acuerdo a este Reglamento y que solicite
la renovación de la misma deberá radicar en la Oficina del Secretario dicha
petición de renovación bajo juramento y en triplicado en el formulario que
provee el Departamento dentro de los sesenta (60) días anteriores a la fecha de
expiración de su licencia anterior. Los requisitos de renovación de licencia
son los mismos que los de obtención señalados en la sección 4 anterior, pero se
hará constar, además en la solicitud la relación de libros y récords que mantiene en su oficina el urbanizador y/o
constructor.
El Secretario tomará en consideración para
la renovación de licencia de cualquier urbanizador y/o constructor su capacidad
financiera, técnica y administrativa. El Secretario podrá tomar en
consideración su experiencia con el Departamento en el área de Querellas e
Investigaciones en relación con el tipo de defectos de construcción que hayan
surgido durante la vigencia de la licencia anterior y el costo de corrección de
los mismos.
B‑Revocación
Cuando el Secretario determine que un
urbanizador y/o constructor que posee una licencia ha incurrido en cualesquiera
de las acciones u omisiones que se exponen más adelante que conllevan revocación
de licencia, deberá notificarlo por escrito al urbanizador y/o constructor.
El Secretario le informará asimismo que
deberá comparecer a la celebración de vista administrativa. En dicha vista el
urbanizador y/o constructor podrá exponer las razones y la evidencia por las
cuales su licencia no deberá ser revocada o allanarse. Si el Secretario
determina, de acuerdo a las alegaciones y prueba presentada, que se ha
incurrido en cualesquiera de dichas acciones u
omisiones, podrá revocar dicha licencia mediante orden al efecto. Dicha
revocación de licencia se publicará en un periódico de circulación general
después de los veinte (20) días siguientes a la notificación de la misma al
urbanizador y/o constructor, y después de haberse convertido la revocación en final
y firme. La vista administrativa y reconsideración se llevará a cabo de acuerdo
a los procedimientos establecidos en la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973,
según enmendada.
La revocación de una licencia a un
urbanizador y/o constructor no afectará la efectividad de la fianza en cuanto a
reclamaciones originadas por actos ocurridos dentro de los dos (2) años
anteriores a la fecha de dicha revocación.
Las causas de revocación son las
siguientes:
1. Suplir información incorrecta o
incompleta sobre cualquiera de los requisitos de la solicitud de licencia
enumerados en la sección 4 anterior.
2. No llevar récords
de su labor como urbanizador y/o constructor de vivienda, según se dispone en
este Reglamento.
3. Construir en forma incompetente o crasamente
negligente cualquier urbanización o conjunto de vivienda. Por incompetente se
entenderá ignorar o hacer mala aplicación de los planos y especificaciones
aprobados por todas las agencias del Estado Libre Asociado que tengan que ver
con el proyecto. Por crasamente negligente se entenderá reincidir en la no
aplicación concreta de los planos y especificaciones aprobados por la Junta de
Planificación para la construcción de las viviendas.
4. No acatar las disposiciones de una orden
del Secretario final y firme, ordenándole la reparación de defectos de
construcción en una vivienda, o imponiéndole una multa administrativa de
acuerdo a los procedimientos en las Leyes y este Reglamento.
5. Cometer cualquier acto intencional o
fraudulento que le cause perjuicio sustancial al comprador de una vivienda. Por
perjuicio sustancial se entenderá:
a) Utilizar en la construcción de la
vivienda, material sustancialmente diferente y/o de inferior calidad al especificado en el pliego de
especificaciones y en los planos aprobados por las instrumentalidades
pertinentes del Gobierno.
b) Otorgar un contrato de opción y/o de
compraventa a dos compradores diferentes sobre una misma unidad de vivienda.
c) Cancelar, posponer o llamar a la firma
de las escrituras de compraventa, por aumentos del interés hipotecario,
resultando en perjuicio del comprador.
d) Otorgar las escrituras de compraventa y
primera hipoteca sin estar la propiedad libre de gravámenes anteriores a pesar
de que el consumidor paga por un estudio de título. (Title
Search).
e) Prometer en un área de terreno
específico del proyecto, facilidades de tipo recreativo, centro comercial o
escuela que luego no se cumplen o se cambia su uso sin habérseles dado a los
compradores tiempo razonable para que éstos expongan sus objeciones ante la
Junta de Planificación y/o Administración de Reglamentos y Permisos del Estado
Libre Asociado de Puerto Rico.
f) No seguir los planos y especificaciones
aprobados en cuanto a tamaño, calidad, estructura, terminaciones y cantidad de
los materiales componentes de los elementos que constituyen la vivienda. g)
Entregar una vivienda a un comprador sin estar ésta en condiciones de ser
habitada, aún cuando se haya expedido el permiso de uso.
6. Establecer como requisito para la compra
de una vivienda la adquisición de enseres eléctricos o de gas por el comprador.
7. Incurrir en alguna de las prácticas
indeseables enumeradas en la Sección 10 de este Reglamento.
SECCION 6‑‑Denegatoria de Licencia
El Secretario denegará una solicitud de
expedición o la renovación de licencia a un urbanizador y/o constructor cuando
se determine de acuerdo a las leyes y a este Reglamento, previa vista
administrativa, lo siguiente:
a) Que no se ha cumplido con los requisitos
de las Leyes y de este Reglamento. En el caso de una renovación de licencia,
que el solicitante haya incurrido en una de las causas de revocación de licencia enumeradas en la
sección 5 anterior.
b) Cuando la información suministrada en la
solicitud de expedición o de renovación de licencia fuese incorrecta o
insuficiente.
c) Cuando no se hubieren pagado los
derechos de expedición o de renovación de licencia.
Cuando el Secretario tenga conocimiento
suficiente para determinar que una licencia no se debe conceder o renovar por
las razones anteriormente señaladas, notificará al solicitante de dicho hecho y
lo citará a comparecer a la celebración de una vista administrativa. En dicha
vista el solicitante podrá exponer las razones por las cuales no se le debe
negar la expedición de una licencia o la renovación de licencia o allanarse. El
Secretario emitirá y notificará su decisión de acuerdo a las alegaciones y
prueba presentada. La vista administrativa, petición de reconsideración o
revisión judicial se llevará a cabo a tenor con lo dispuesto en la Ley Núm. 5
del 23 de abril de 1973, según enmendada.
SECCION 7 : Fianza o Seguro
Todo urbanizador y/o constructor vendrá
obligado al momento de otorgar toda escritura de compraventa de una vivienda, a
prestar una fianza o seguro equivalente al dos por ciento (2%) del precio de
venta de dicha vivienda. El corredor de bienes raíces no vendrá obligado a
prestar fianza o seguro. Queda a discreción del Secretario aumentar la fianza o
seguro hasta el máximo de diez (10%) porciento que
dispone la Ley en aquellos casos que lo creyese conveniente de acuerdo a los
siguientes criterios:
a) Estabilidad financiera del urbanizador
y/o constructor.
b) La experiencia del constructor y/o
urbanizador tomando como base el número de querellas radicadas contra él por
defectos en la construcción en proporción a los proyectos que ha realizado y
que resultaron ser, después de citarlo y oírlo, verdaderos defectos de
construcción. El tipo de defecto, su frecuencia y su magnitud.
c) El tiempo que le tomó corregir los
defectos señalados en el anterior inciso (b) tomando como base el tiempo que
razonablemente toma corregir el defecto y disponibilidad de la unidad de
vivienda por el comprador.
Esta fianza o seguro se mantendrá vigente
por el término de dos (2) años a partir de la fecha del otorgamiento de la
escritura de compraventa del comprador original de la vivienda. Esta fianza o
seguro garantizará los gastos de reparación y corrección de defectos de
construcción al comprador original o compradores subsiguientes que hayan
adquirido dicha vivienda dentro de los
dos (2) años siguientes a la fecha del otorgamiento de la escritura de
compraventa del comprador original de la vivienda, hasta el monto de la misma
en aquéllos casos en que el urbanizador y/o constructor no haya procedido a
corregir las mismas dentro de un período de tiempo razonable, según lo haya así
determinado al Secretario. Esta disposición sobre el monto de la fianza o
seguro no significa límite a la responsabilidad del constructor bajo otras
disposiciones legales.
La fianza podrá ser en metálico,
pignoraticia, hipotecaria o solidaria, a prestarse por compañía o corporación
de garantía y fianzas autorizadas a hacer negocios en Puerto Rico. En aquellos
casos en que la fianza se presta en metálico ésta se prestará ante el
Secretario de Hacienda de Puerto Rico, el cual retendrá en una cuenta especial.
Será deber del constructor y/o urbanizador enviar al Secretario por correo
certificado con acuse de recibo copia del documento acreditativo del depósito
efectuado por este concepto ante el Secretario de Hacienda dentro de los diez
(10) días siguientes al depósito. En todos los demás casos se enviará por
correo certificado con acuse de recibo el documento de fianza o seguro al
Secretario dentro de los treinta (30) días al otorgamiento de la escritura de
compraventa.
Tan pronto se radique querella por un
comprador en relación a defectos de construcción, la fianza quedará sujeta a los
resultados de esa querella, o sea, se interrumpe por dicha acción el período de
vencimiento de dicha fianza. La notificación al fiador se hará de acuerdo al
procedimiento establecido en la Sección de Querellas de este Reglamento.
SECCION 8‑‑Libros y Récords a
Mantenerse por Todo Urbanizador y/o Constructor
1. Planos y especificaciones aprobados por
la Junta de Planificación y/o ARPE de Puerto Rico.
2. Libros de contabilidad que reflejen
todos los costos reales de construcción.
3. Récords de
cambios aprobados por las agencias del Gobierno que intervienen en estos casos
o solicitados por el comprador.
4. Récords de
copia de los contratos de opción y de compraventa y escrituras de compraventa
firmados entre las partes.
5. Récord de copia de documentos de fianza.
6. Récord de cuentas especiales de
reserva o depósito (escrow).
SECCION 9‑‑Información que deberá someter todo urbanizador y/o
constructor al Departamento
a) Todo urbanizador y/o constructor
notificará al Secretario todos los acuerdos y determinaciones, preliminares o
finales, encaminados a su quiebra, disolución, traspaso o cambio en su control,
aún cuando la determinación no haya sido oficialmente notificada al
Departamento de Estado. Los acuerdos y determinaciones preliminares deberán
notificarse dentro de los quince (15) días de haberse hecho; los finales
deberán notificarse dentro de los quince (15) días siguientes de haberse
efectuado la disolución, quiebra, traspaso o cambio. Asimismo el Secretario de
Estado notificará al Secretario de cualquier procedimiento encaminado a la
quiebra, disolución, traspaso o cambio en el control de corporaciones dedicadas
al negocio de urbanización y/o construcción, enviándole copia de cada solicitud
a esos fines dentro de los diez (10) días de haber sido radicada ésta en el
Departamento de Estado.
b) La información requerida en la Sección 4
de este Reglamento, con respecto a la solicitud de licencia regular o
provisional.
c) La información requerida en la Sección 5
(a) de este Reglamento con relación a renovación de licencia.
d) La información requerida en la Sección 7
de este Reglamento relacionada al documento de fianza o seguro.
e) La información requerida en la Sección 18
de este Reglamento sobre los contratos de opción o de compraventa que otorgue
cada mes.
f) La información requerida en la Sección
19 de este Reglamento con respecto a las cuentas especiales de reserva o
depósito.
g) Cualquier otra información o documento
pertinente que no se encuentre aquí enumerado y que sea requerido por el
Secretario o este Reglamento.
SECCION 10‑‑Prácticas Indeseables
A toda persona natural o jurídica corredora
de bienes raíces le son aplicables los incisos (a), (b), (d), (g), (h), e (i),
de esta Sección en cuanto a incurrir en prácticas indeseables de la
construcción.
Incurrirá en práctica indeseable en el
negocio de la construcción de vivienda todo urbanizador
y/o constructor que:
a) Publique, haga publicar, o en cualquier
forma divulgue anuncios, declaraciones o informaciones en las que se
tergiversen o exageren los términos bajo los cuales se puedan adquirir solares
o unidades de vivienda, o que al así hacerlo viole en cualquier forma una ley o
reglamento local o federal.
Un urbanizador y/o constructor tendrá la
obligación de notificar por correo certificado con acuse de recibo sobre toda
solicitud de cambio de planos o especificaciones que se vaya a someter a la
Junta de Planificación y/o ARPE, como sigue:
a) a todos los
residentes y compradores de un proyecto los "items"
1, 2, 3, 9 y 10.
b) a todos los compradores solamente los
"items" 4, 5, 6, 7 y 8.
1. Cambios de zonificación;
2. Cambios en las
facilidades vecinales; institucional o usos accesorios previamente
comprometidos con el comprador;
3. Cambios en calles y accesos;
4. Cambios en terminaciones: material de
los pisos, terminación de paredes y techos;
5. Equipo Eléctrico: cambios a una marca de
calidad inferior a la previamente acordada según el modelo;
6. Aparatos sanitarios: cambios a una marca
de calidad inferior a la previamente acordada según el modelo;
7. Cambios de modelo
8. Cambios de fachada
9. Cambios en uso de terrenos previamente
aprobados para facilidades comerciales, recreativas y otros usos.
10. Cambios de cualquier naturaleza que
afecten las unidades de vivienda.
Una vez hecha la notificación a los
residentes y/o compradores de un proyecto se les concederá un tiempo razonable
de por lo menos veinte (20) días antes de la radicación de dicha solicitud de
cambios para que expongan sus objeciones ante la Junta de Planificación y/o ARPE.
El urbanizador y/o constructor deberá
modificar o alterar la propaganda que esté utilizando o vaya a utilizar a tenor
con los cambios que se hayan realizado en relación a cualquiera de las áreas
enumeradas anteriormente en esta Sección.
b) Solicite o acepte depósitos o anticipos
en dinero para la reserva de unidades de vivienda en proyectos cuyo desarrollo
preliminar o planos preliminares, no hayan sido previamente aprobados por la
Junta de Planificación y/o Administración de Reglamentos y Permisos, salvo
cuando dichos anticipos o depósitos sean con el propósito del tanteo del
mercado para conocer la intensidad de la demanda y el mismo sea una cantidad
nominal que no exceda de veinticinco (25) dólares.
c) Altere o modifique los planos,
especificaciones o permisos de construcción de una vivienda o modelo aprobado
por la Junta de Planificación y/o Administración de Reglamentos y Permisos.
d) Certifique o haga certificar falsamente
que una vivienda o grupo de viviendas, urbanización o proyecto multifamiliar
han sido construídos con arreglo a los planos
aprobados por la Junta de Planificación y/o Administración de Reglamentos y
Permisos o certifique o haga certificar falsamente el estado de la obra
realizada en un proyecto con el fin de obtener financiamiento o lograr pagos
parciales del préstamo.
e) Construya en forma incompetente o crasamente
negligente, según se definen dichos conceptos en la Sección 5 B‑3 de este
Reglamento.
f) No incluya en el contrato en que se
transfiera, ceda o traspase, por cualquier motivo permitido, una urbanización o
edificios multipisos (condominios) en construcción,
una cláusula en la que haga constar quién asumirá las obligaciones frente a los
compradores en caso de descubrirse defectos de construcción.
g) Deje de someter al Secretario los
contratos y documentos en que se formalicen los acuerdos relacionados con el
desarrollo, la construcción, el financiamiento, la promoción y la venta de su
urbanización o proyecto de vivienda que sean requeridos de acuerdo con las
leyes.
h) No haber sometido al Secretario para su
aprobación con antelación a su otorgamiento, los cambios hechos a los modelos
de contrato de opción y/o compraventa.
i) Efectuar cualquier gestión o actividad
cobijada por las leyes sin poseer una licencia otorgada por el Secretario.
j) Deje de corregir cualesquiera de los
defectos de construcción que a continuación se enumeran o cualquier otra
anormalidad que no se encuentre aquí enumerada, pero que el Secretario
determine que es defecto de construcción tomando como base los principios
técnicos de ingeniería, tipo, clase y/o método de construcción; dentro de un
período de tiempo razonable según lo determine el Secretario.
Se tomará en cuenta que el tiempo para
corregir el o los defectos varía con el tipo de defectos y los retrasos
ocasionados por el comprador querellante o sea, la disponibilidad de la
estructura para llevar a cabo la reparación.
En aquellos defectos de construcción en que
no se especifique un término para notificar al urbanizador y/o constructor, se
aplicará un término de notificación de dos años.
La notificación al urbanizador y/o
constructor podrá hacerse personalmente o por correo. La notificación por
correo será efectiva al momento de depositarse en éste. La notificación
personal deberá constar en un recibo al efecto.
1. Aceras y accesos (dentro de la propiedad
del comprador)
(a) nivel diferente a lo estipulado en el
plano de construcción y que afecte adversamente los fines para lo que se
construyó;
(b) grietas mayores de 3/15" causadas
por diseño inadecuado, deficiencia en el material o compactación inadecuada del
terreno;
(c) residuos de concreto o de cualquier
otro material.
2. Closet‑‑Si se notifican
dentro de los treinta (30) días después de firmadas las escrituras originales
de compraventa.
(a) falta de tablillas o tablillas
defectuosas;
(b) puertas defectuosas;
(c) correderas defectuosas o mal
instaladas;
(d) deflección es
de más de 1/16" por cada pie lineal, medido en la totalidad del vuelo de
la tablilla.
3. Defectos eléctricos‑‑Para
los incisos (a), (b), (c), (d) y (e) si son notificados dentro de los treinta
(30) días del otorgamiento de las escrituras originales de compraventa.
(a) falta de receptáculos;
(b) falta de interruptores (switches) y/o receptáculos o que estén defectuosos o rotos;
(c) falta de toma corriente estufa;
(d) falta de toma corriente calentador;
(e) faltan lámparas o que estén rotas o
defectuosas;
(f) circuitos incompletos, interrupciones
debido a correcciones impropias, entrada de agua por la tubería y sus
accesorios, rompimiento de la tubería debido a asentamiento en la estructura.
4. Enseres eléctricos o de gas defectuosos‑‑si
se notifican dentro del período de tiempo que dura la garantía del fabricante.
(a) nevera;
(b) estufa;
(c) triturador;
(d) extractor;
(e) horno eléctrico;
(f) lavadora y/o secadora de ropa;
(g) acondicionadores de aire;
(h) sistema de intercomunicación;
(i) cualquier otro enser
que haya aceptado el comprador;
(j) enseres que falten o cuyo terminado
esté astillado o desconchado.
Si en el contrato de compraventa se ha
estipulado obtener enseres eléctricos, en cuanto a defectos de éstos ocultos o
aparentes, éstos tendrán la garantía que ofrezcan sus respectivos fabricantes.
El comprador hará la debida reclamación al distribuidor. Del fabricante o su representante
no responder, el urbanizador será el responsable de remediar los defectos. A
estos efectos el urbanizador y/o constructor notificará al comprador, nombre,
dirección y teléfono del distribuidor o representante del fabricante.
5. Gabinetes de cocina‑‑Para
los incisos (a), (b), (c), (d) y (e) si se notifica dentro de los treinta (30)
días después de firmadas las escrituras.
(a) desnivel en puertas;
(b) puertas y corredores defectuosos o mal
instalados;
(c) formica rayada, quemada o partida;
(d) falta de tablillas o tablillas
defectuosas (depresión permisible 1 /16" por cada pie lineal medido en la
totalidad del largo de la tablilla);
(e) tiradores defectuosos, mal instalados o falta de éstos;
(f) formica despegada.
6. Marquesina