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Resumenes de la Jurisprudencia de P.R.


Este resumen fue preparado por Enrique Silva Avilés de la División de Litigios de Fiddler, González & Rodríguez, L.L.P, quien puede ser contactado en esilva@fgrlaw.com. ©2001, Enrique Silva Avilés, todos los derechos reservados.

Irizarry v. García, 2001 TSPR 161

Caso  importante sobre Opcion y Compraventa.  Comentarios sobre lo más importante.

   Se pactó "Opción de Compraventa".  En este comparecieron las partes y un corredor de bienes raíces.  No comparecio el banco que tenia gravamenes sobre la propiedad.  Las partes pactaron precio sobre la propiedad y que luego, en cierto termino, se firmaria escritura.  Se acordo tambien que comprador asumiria y/o pagaria el gravamen a favor de banco.Surgió impasse y no se firmó. Comprador demandó.

   El Supremo resolvió que el contrato NO era uno de "Opción" sino uno de "Compraventa".  Se fundamentó el Tribunal en que las obligaciones eran de vender y comprar, entre otras.  Es decir, las prestaciones pactadas no eran las de un contrato de opcion.

  El Supremo también resolvió que aquí lo que ocurrió fue una asunción de deuda.  En ese sentido el Supremo aclaró que dicha figura---que tiene el efecto de liberar al deudor original---requiere el consentimiento del acreedor.  Concluyó que esa figura se materializó en este caso a pesar de que, curiosamente y a mi manera de entender los hechos del caso, el banco no participó (ni ofreció su consentimiento) a la asunción de deuda y correspondiente liberación del deudor original.  Incluyo el texto literal y dispositivo de la Opinión  sobre ese tema para el que le interese:

                "Evidentemente nos encontramos ante la figura de la asunción de deuda que ha sido reconocida en Puerto Rico.[44]  Esta figura jurídica permite la sustitución del deudor original por un tercero en una obligación, quedando liberado el primero de su obligación con respecto al acreedor.[45]  No obstante, para que tenga efecto la sustitución es necesario que el acreedor preste su consentimiento, ya que su derecho de crédito puede verse seriamente afectado con la misma.[46]  Si no media el consentimiento del acreedor nos enfrentamos a otra figura distinta, la subrogación de un tercero en el lugar del deudor.[47]  Mediante la subrogación, no se extingue el vínculo obligacional entre el deudor original y su acreedor, sino que nace un nuevo vínculo entre el deudor y el tercero subrogado.[48]  El deudor original le responde al acreedor por cualquier incumplimiento del tercero subrogado.[49]

      ¿Pactaron las partes una asunción formal de la deuda garantizada por hipoteca?  Entendemos que sí.  El texto claro de la cláusula quinta del contrato de compra y venta dispone que el comprador asumirá y/o pagará, al momento de la firma de la escritura de compra y venta, la deuda hipotecaria que grava la propiedad.  Para eso, retendría la suma necesaria del precio de venta.  No se le puede impartir otra interpretación al asunto ante nos que no sea que las partes acordaron liberar al vendedor de cualquier responsabilidad para con el acreedor hipotecario. 

      De hecho, la única manera de asumir una deuda es mediando el consentimiento del acreedor.  Lo contrario constituye la subrogación de un tercero en lugar del deudor original, subsistiendo el vínculo original entre el deudor y el acreedor."

 

Advertencia: La colaboración de estos resumenes y opiniones son expresamente del autor de los mismos y se publican para el beneficio de nuestros visitantes. LexJuris no se responsabiliza por el contenido de las mismas.

 

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