Por Lcda. Carmen Cotto Ibarra  

  

            Vemos con frecuencia que al momento de la compraventa la entidad hipotecaria que financia la compra de un inmueble le retiene a la parte vendedora el importe de alegadas deudas por cuotas de mantenimiento en urbanizaciones o condominios aunque éstas no consten en el Registro de la Propiedad. A diferencia de otras incidencias en el proceso de financiamiento, estas retenciones no se encuentran reglamentadas, lo que desemboca a veces en situaciones críticas, en que el vendedor se ve obligado a dejar atrapado un dinero que puede ser sustancial y con el cual contaba, o si se niega a ello se arriesga cuando menos a perder la venta. A manera de ilustración, pensemos que al momento de la consumación de la compraventa el banco le informa al vendedor que para poder desembolsar el dinero “tiene” que retenerle una suma correspondiente a una alegada deuda de ¡siete mil dólares! que surge de una certificación de la Junta de Directores de su urbanización sometida a control de acceso. La Asociación no ha trabado un embargo en el Registro de la Propiedad.

Tanto la Ley de Control de Acceso como la Ley de Condominios contienen disposiciones que determinan cuándo las cuotas de mantenimiento constituyen un gravamen sobre la propiedad y cuándo existe solidaridad entre comprador y vendedor por dichas cuotas. En un momento se creyó que al mencionarse en el texto la palabra “gravamen”, se trataba de una hipoteca legal tácita, que es aquella acreencia que afecta la propiedad aunque no esté inscrita. El Tribunal Supremo de Puerto Rico se encargó de aclarar que no pueden existir gravámenes ocultos, por lo que solamente aquellas acreencias que aparecen en la Ley Hipotecaria como hipotecas legales tácitas pueden ser tales; si no aparecen en esa lista, el gravamen real solamente existe cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad, digamos como un embargo. Las enmiendas del 2003 a la Ley de Condominios recogen claramente dicha determinación judicial que data del 1987. En el caso de la Ley de Control de Acceso, para más, el gravamen solamente aplica en aquellos casos (los menos) en que el permiso de control de acceso en sí está inscrito en el Registro de la Propiedad. Cuando el gravamen no consta en el Registro, el inmueble no se entiende afectado.

Por otro lado, la solidaridad del vendedor con el comprador, cuyo efecto es que ambos son responsables en su carácter personal por las cuotas atrasadas y responden con todo su patrimonio,  en el caso del control de acceso se expresa como corolario del gravamen cuando consta inscrito. En el caso de la Ley de Condominios existen teorías encontradas, algunos son de la opinión que la intención fue disponer la solidaridad entre adquirente y vendedor, independiente del gravamen en la propiedad aunque la redacción no sea la más feliz. Otros opinan que el texto actual de la Ley de Condominios a todas luces condiciona la solidaridad a la anotación de la acreencia en el Registro de la Propiedad como un gravamen. El Tribunal Supremo no se ha expresado aún sobre esta nueva redacción que impacta al creciente número de ciudadanos que viven en condominios. De todas maneras, la solidaridad no representa un gravamen real sobre el inmueble, ni hipoteca tácita sobre éste. De existir una solidaridad y no haberse embargado la propiedad al cierre, tendría que hacerse efectivo el cobro de la acreencia contra el comprador luego de consumada la venta por lo medios judiciales que ya conocemos para poderse entonces gravar el inmueble, pero es un asunto entre el comprador y el vendedor, el banco no queda afectado en su acreencia, pues la hipoteca precedería al embargo. Es cuestionable que la función de un banco sea actuar de depositario de fondos para cubrir posibles acciones personales contra el comprador.  Además, en el peor de los casos, de convertirse en adquirente involuntario por razón de la ejecución de una hipoteca, el acreedor respondería solamente por las cuotas de los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad.

Para evitarse sorpresas a la hora del cierre, lo ideal es que el vendedor se prepare ANTES de poner el inmueble a la venta ordenando hacer un estudio de título y consiguiendo una certificación negativa de deuda de la urbanización o condominio y del CRIM. La idea es aclarar cualquier error o controversia antes de entrar en un compromiso o tomar en cuenta la situación al confeccionar el contrato de opción o compraventa. Esto no garantiza que al momento del cierre no aparezcan otras deudas injustificadas, ni el estudio de título garantiza que la situación en el Registro de la Propiedad permanezca igual, pero cuando menos permite resolver las situaciones que se conozcan al momento.

No se debe partir de la premisa de que el banco tomará en cuenta las posibles defensas del vendedor ante la certificación de deuda si éste no trae consigo unas certificación posterior de saldo total; los oficiales siguen directrices y por lo general, la dinámica de servi-carro en muchos de los cierres bancarios no propicia una desviación de las reglas usuales para la consideración de teorías legales contrarias a las políticas prestatarias establecidas; en especial cuando el vendedor no posee el expertise para fundamentar debidamente su posición. La presión del momento puede llevarle a acceder a una retención innecesaria que le privará de dichos fondos por un período de tiempo que puede implicar años. Sin embargo, aún en el caso de verdaderas hipotecas legales tácitas, como son las deudas por ciertas anualidades del CRIM, al vendedor le asiste (en principio) el derecho a negociar los términos de la retención. Por ejemplo, en caso que la alegada deuda se haya saldado, requerir que no se remitan dichos fondos al CRIM de manera inmediata, sino que se le permita un tiempo prudente (sumando quizás los intereses que podría acumular en el ínterin) para acreditar dicho pago ante esa entidad municipal y que así conste en el contrato de retención. Es importante que se especifique qué exactamente el banco va a hacer con los fondos: si le pagará intereses, a dónde y cuándo lo va remitir y en qué circunstancias. Ya conocemos lo que ocurre cuando se paga de más y luego se trata de obtener un reembolso; como intentar exprimir sangre de una piedra. Hago hincapié en que el derecho a negociar es “en principio”, ya que dependiendo de la necesidad que tenga el vendedor de realizar la venta, la falta de previsión de estas situaciones en el contrato de compraventa u opción, y lo perdido que se encuentre respecto a la procedencia de la deuda y la retención, su poder de negociación se podría reducir al que es posible entre un león y una gallina de corral.

                                                                                 

Carmen Cotto Ibarra

                                                                                    787-646-6403

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