San Juan, Puerto Rico, a 30 de
septiembre de 2003.
Los aquí peticionarios recurren ante nos de una sentencia emitida por el
Tribunal de Circuito de Apelaciones, la cual, a su vez, revocó una resolución
dictada por el Departamento de Asuntos del Consumidor en un procedimiento
iniciado por una querella sobre vicios de construcción. El foro apelativo intermedio dictaminó que
los vicios reclamados en la querella por los aquí recurridos eran ocultos y
ordenó a los aquí peticionarios el pago de la correspondiente
compensación. Nos corresponde determinar
si los vicios en cuestión se reputan aparentes por estar manifiestos, aún
cuando los adquirentes no pudieran comprender que se trataba de un vicio de la
construcción hasta que intervino un ingeniero que contrataron para inspeccionar
la residencia. Se hace necesario,
además, determinar si los vicios que sufre la estructura en cuestión provocan
su ruina funcional. Veamos.
I
El señor Ramón Pacheco Torres y la señora Claribel
Rodríguez Canchani, en adelante los adquirentes,
compraron una propiedad en la Urbanización Estancias de Yauco,
del Municipio de Yauco, Puerto Rico. Los vendedores de dicha propiedad fueron
Estancias de Yauco, S.E. y Yauco Excavation Constructors, en adelante los vendedores.[1] El precio de venta de dicha propiedad fue de
setenta y siete mil cien dólares ($77,100).[2] Surge de los autos ante nos que los
adquirentes inspeccionaron la propiedad en cuestión al menos dos veces antes de
aceptarla y no notificaron los defectos objeto de la presente controversia a
los vendedores.
Por motivo de que en la marquesina
de la casa se le estancaba el agua, los adquirentes contrataron los servicios
del ingeniero Julio E. Caraballo Caraballo
el 1 de abril de 1998. Le solicitaron
que realizara un estudio de niveles en su residencia.[3] Luego de realizar el correspondiente estudio
de la residencia, el ingeniero Caraballo Caraballo encontró graves fallas de construcción.[4] Entre las faltas descubiertas se encuentran
las siguientes: (1) descuadre en los dormitorios y diferentes dependencias de
la residencia, reflejados en las losetas y paredes de la misma; (2) pendiente
del "driveway" que excede en un cuatro por
ciento (4%) al máximo permitido, el cual es de catorce por ciento (14%); (3)
ausencia de escalera en el área del "foyer"
o balcón, la cual consta en los planos aprobados por A.R.P.E.;
y (4) la construcción de un enorme muro en la parte posterior del solar que no
consta en el "plot plan" de la residencia.[5] El ingeniero concluyó que algunos de esos
defectos eran insubsanables y otros podían ser corregidos.[6] De la transcripción
de la vista administrativa que obra en autos surge que el ingeniero Caraballo Caraballo declaró que
los defectos de los que adolecía la residencia no podían ser reconocidos por
una persona que no tuviera pericia en los asuntos de la construcción.
El 27 de abril de 1998, los
adquirentes radicaron una querella ante el Departamento de Asuntos de
Consumidor, en adelante DACO, en la cual alegaron que su casa adolecía de los
siguientes defectos: (1) descuadre interior en toda la residencia que se
refleja en las losetas; (2) doble pared en área de comedor y dormitorio #3; (3)
muro de contención más elevado que el de las demás residencias y que no está
contemplado en el "plot plan"; (4) ausencia
de escalera en el área del "foyer", la cual
surge del "plot plan" y es necesaria debido
a la elevación existente entre la residencia y la acera. Solicitaron que DACO le ordenara a los
vendedores la reparación de los vicios que fueran subsanables y que se les
compensara por aquellos vicios insubsanables.[7]
El 20 de mayo de 1998, el señor José
E. Vives, Inspector de DACO, realizó una inspección de la residencia en
cuestión. Luego de esta inspección
rindió un informe indicando que en efecto encontró que existían los defectos
alegados y realizó un estimado para la reparación de los mismos, que ascendía a
la suma de veintiséis mil setecientos sesenta dólares con veinticinco centavos
($26,760.25).[8]
El 16 de febrero de 1999, se celebró
la vista administrativa ante DACO en el caso de epígrafe. La Jueza Administrativa emitió la resolución
en el caso el 27 de abril de 1999, copia de cuya notificación se archivó en
autos ese mismo día.[9] Determinó el foro administrativo que la
residencia se encontraba en estado de ruina funcional, toda vez que los
defectos probados excedían la medida de las imperfecciones que se puede esperar
en una construcción. Para llegar a dicha
determinación, el referido foro tomó en consideración todos los defectos
probados en conjunto, es decir, tanto los vicios ocultos como los vicios
aparentes por incumplimiento de contrato[10]. Por lo tanto, concluyó el foro administrativo
que los vendedores eran responsables por los vicios de construcción que sufría
la residencia en cuestión, ya que los mismos estaban cubiertos por el plazo
decenal que establece el Artículo 1483 del Código Civil.[11] La resolución de DACO condenó a los
vendedores a pagar la suma de cuatro mil seiscientos cincuenta y cinco dólares
($4,655) a los adquirentes por concepto de depreciación de la residencia por
los vicios de los que adolece su estructura.
Ordenó, además, la construcción de la escalera en el área del "foyer".
El 17 de mayo de 1999, los
vendedores presentaron una moción de reconsideración ante DACO. En la misma alegaron, en síntesis, que no
aplicaba el Artículo 1483 del Código Civil, supra, a los vicios
alegados, porque los mismos estaban manifiestos al momento en que los
adquirentes aceptaron la propiedad.[12] La moción de reconsideración fue acogida por
DACO y, como consecuencia, el 16 de agosto de 1999 emitió una nueva resolución
dejando sin efecto la resolución original.
El foro administrativo determinó que los descuadres en la residencia y
la pendiente del "driveway" eran vicios
aparentes, por lo que al no reclamarlos dentro del plazo de dos (2) años
que dispone la Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967,[13]
y el Reglamento para Regular las Distintas Actividades que se llevan a cabo en
el Negocio de la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico,[14]
la acción caducó. No obstante, DACO
determinó que la falta de la escalera del "foyer"
que aparecía en los planos aprobados por A.R.P.E. y
la construcción del muro de contención que no aparecía en el "plot plan" constituían una violación contractual y
ordenó la compensación a los adquirentes, ascendente a la suma de ochocientos
dólares ($800) por ese concepto. Copia
de su notificación fue archivada en autos ese mismo día.[15]
Inconformes con la determinación de
DACO, los vendedores acudieron ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones,
mediante recurso de revisión, el 15 de septiembre de 1999.[16] Ese mismo día acudieron ante el mismo foro
los adquirentes mediante un recurso similar.[17] Luego de varios trámites procesales, que
incluyeron la consolidación de ambos recursos y la presentación de una
exposición narrativa estipulada de la prueba, el foro apelativo intermedio
dictó sentencia el 28 de agosto de 2000, archivándose en autos copia de su
notificación el 30 de agosto del mismo año.[18] Dicho Tribunal concluyó que los vicios de
construcción que fueron objeto de la querella eran vicios ocultos y provocaron
la ruina funcional de la residencia, por lo que revocó la resolución de DACO
dictada en reconsideración y confirmó la resolución original dictada por esa
agencia.[19]
Los vendedores presentaron
oportunamente una "Solicitud de Reconsideración" ante el Tribunal de
Circuito de Apelaciones.[20] Por su parte, los adquirentes radicaron una
"Réplica a Moción de Reconsideración" el 27 de septiembre de 2000.[21] Dicho Tribunal declaró no ha lugar la
"Solicitud de Reconsideración", mediante resolución de 22 de
septiembre de 2000, notificada a las partes y archivada en autos el 2 de
octubre del mismo año.[22]
Inconformes
con la determinación del foro apelativo intermedio, los vendedores acuden ante
nos vía recurso de Certiorari presentado oportunamente, señalando como
error cometido por dicho Tribunal lo siguiente:[23]
Erró el [h]onorable
Tribunal al aplicar el Artículo 1483 del Código Civil y al determinar que las
condiciones de la residencia equivalen a una ruina funcional.
Con
el beneficio de la comparecencia de ambas partes, resolvemos.
II
El umbral de nuestro análisis tiene que
estar dirigido a evaluar y resolver si la residencia de los adquirentes se
encuentra en estado de ruina funcional.
Esta determinación es imperativa en este caso, ya que de no ser esa la
situación, no sería de aplicación el Artículo 1483 del Código Civil, supra.
El
referido Artículo 1483 del Código Civil, supra, establece la
responsabilidad de un contratista por los vicios de construcción que provoquen
la ruina del edificio.
El
estatuto antes citado dispone lo siguiente:
El contratista de un edificio que se
arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si
la ruina tuviere lugar dentro de diez (10) años, contados desde que concluyó la
construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el
arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la
dirección.
Si la causa fuere la
falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción del [sic]
indemnización durará quince (15) años.
Esta
disposición estatutaria ha sido interpretada en varias ocasiones por esta
Curia. Hemos resuelto que, para poder
reclamar al amparo de ese artículo, el promovente tendrá que demostrar que los
vicios que sufre el edificio ocasionan su ruina.[24] De la misma forma, hemos establecido la
existencia de cuatro tipos distintos de ruina que puede sufrir un edificio, a
saber: ruina total, ruina parcial, amenaza de ruina y ruina funcional.[25]
Cada una
de estas categorías de ruina entrañan sus características propias. Existe ruina total cuando la misma compromete
la solidez o estabilidad del edificio.[26] La ruina parcial provoca el derrumbamiento de
uno de los elementos estructurales del edificio, pero no la totalidad del
mismo.[27] La amenaza de ruina implica la degradación
parcial de los elementos del edificio que, a su vez, compromete su solidez
estructural o parte del mismo.[28]
A pesar de esto, no es necesario que los
vicios de construcción que afectan un edificio amenacen su estabilidad para que
se considere que el mismo está en ruina.[29] Se considera que un edificio se encuentra
en estado de ruina funcional cuando los vicios de los que adolece: (1)
amenazan la seguridad pública o
estabilidad del edificio; (2) le causan un perjuicio grave al dueño; (3) tornan
la obra en impropia para el uso a que se le destina; o (4) exceden
las medidas de las imperfecciones que cabe esperar razonablemente en una
construcción.[30] La presencia de cualquiera de estas
situaciones en una construcción produce un estado de ruina funcional. El hecho de estar la estructura en ese estado
no implica que estén amenazados de ruina sus elementos vitales. No obstante, se afecta severamente la
utilización y disfrute de la misma.[31]
Una vez
el dueño del edificio presenta prueba que demuestre que los vicios de
construcción que sufre el edificio provocan alguno de los tipos de ruina antes
mencionados, se activa una presunción de culpa y/o negligencia en contra del
contratista que tuvo a su cargo la construcción.[32] Le corresponde entonces al contratista
presentar prueba que demuestre la inexistencia de la ruina y/o que la misma no
fue causada por su negligencia.[33] Por lo tanto, se trata de una presunción iuris tantum, la
cual tiene que ser rebatida por la parte en contra de la cual opera la misma, o
sea, el contratista.[34] Si no se presenta prueba para rebatir el
hecho básico que da lugar a la presunción, el juzgador está obligado a dar por
probado el hecho presumido.[35]
De la prueba desfilada en la vista
administrativa se desprende que en efecto el edificio en cuestión en el caso de
autos padece de ruina funcional.
Definitivamente, los defectos de los que adolece dicho edificio exceden
por mucho los que pueden esperarse razonablemente de una construcción similar. De la misma forma, los defectos restringen el
uso que le pueden dar sus dueños (los adquirentes) a la estructura. Esta conclusión encuentra apoyo en el
testimonio creído del perito presentado por los adquirentes ante DACO,
el
cual declaró que para poder corregir los descuadres en la residencia en
cuestión habría que reducir su espacio interior, limitándose así el disfrute
por parte de éstos de la misma. No
podemos perder de vista que al adquirir la residencia, los aquí recurridos
tenían la expectativa de disfrutar de una cantidad determinada de pies
cuadrados de espacio.
Los
adquirentes se han visto imposibilitados de utilizar la marquesina de la
residencia, por razón de que el declive en la entrada a la misma ("driveway") es mayor que el permitido en la
industria. Por eso, no pueden estacionar
su automóvil dentro de la referida marquesina, viéndose obligados a dejarlo
estacionado en la calle. Tampoco han
podido utilizar la entrada principal de la residencia que ubica en el balcón,
por razón de la ausencia de la escalera que daría acceso de la acera al "foyer", tal y como aparece establecida en el plano de
la residencia. Por otro lado, el muro de
contención construido en la parte posterior de la residencia, el cual no
aparecía en el "plot plan", le imposibilita
a los adquirentes el disfrute del predio constitutivo del patio posterior de la
residencia que se les representó habrían de disfrutar una vez compraran el
inmueble.
Las
anteriores conclusiones están apoyadas por los testimonios del perito y de la
señora Rodríguez Canchani en la vista administrativa
ante DACO.[36] La parte peticionaria (los vendedores) no
aportó prueba alguna para refutar el hecho básico de que la residencia se
encuentra en estado de ruina funcional, ni demostró que ese estado no se debió
a su culpa o negligencia. Por esta
razón, es necesario dar por probado el hecho presumido de que la ruina
funcional de la residencia en efecto existe y que fue producida por los
vendedores.
III
Establecido que el edificio sobre el
cual gira la controversia en este caso está en ruina funcional, nos corresponde
determinar si los vicios de los cuales padecía eran aparentes. Veamos.
A pesar de que el Artículo 1483 del
Código Civil, supra, no hace distinción entre vicios ocultos o aparentes
a la hora de imponer responsabilidad al contratista por la ruina de un
edificio, hemos establecido que una vez aceptada la obra dicha responsabilidad
opera solamente para aquellos vicios de construcción que sean ocultos o que no
hayan podido ser detectados al momento de comprar el bien inmueble.[37] No obstante, la determinación de qué
constituye un vicio oculto no es tarea fácil ni existe una fórmula matemática
que nos ayude a realizar el análisis crítico.
Por esa razón, es necesario hacer la determinación caso a caso.[38]
Los
vicios aparentes en una estructura, para efectos de la responsabilidad del
contratista por ruina, son aquellos que son perceptibles a simple vista y que
el dueño no puede evitar reconocer, a tenor con su pericia al momento de
inspeccionar la obra.[39] A esos efectos, expresamos en González v.
Agostini, supra,[40] lo siguiente:
Los
autores franceses y la jurisprudencia de su país sostienen que para que el
arquitecto o empresario sean responsables dentro del plazo de garantía fijado
por la ley es condición que se trate de vicios ocultos. A juicio de algunos de ellos, la existencia
de vicios aparentes que el propietario no ha podido ignorar en el momento de la
recepción de la obra no implica responsabilidad alguna para el arquitecto o
empresario. "Hay que presumir que una obra recibida sin reparos no tenía
vicios aparentes". Si los vicios
fueran aparentes de modo que el que examina y recibe las obras pudo
reconocerlos, no se está ya en el caso del artículo que fija el plazo de
garantía sino que se vuelve a la regla común según la cual la recepción de la
obra descarga al obrero de la responsabilidad.
La
cuestión que discutimos tiene importancia en la decisión de este caso porque
como se recordará, cuando el demandante recibió el edificio ya conocía los
vicios de construcción que motivan esta reclamación de daños y perjuicios. Si la recepción se hubiera hecho a plena
satisfacción o sin reservas, el contratista, conforme a la doctrina expuesta
anteriormente, hubiera quedado libre de responsabilidad por los vicios
manifiestos que eran conocidos por el propietario ya que dicha aceptación
implicaba una renuncia a reclamar por tales vicios. No así en cuanto a los vicios ocultos. Pero según hemos visto, el demandante
protestó de los vicios ostensibles que conocía e hizo la recepción del edificio
sujeto a esa reserva. (Notas al calce
omitidas.)
...
La
exención de responsabilidad que beneficia al contratista por los vicios
aparentes, luego de la recepción de la obra, implica que el dueño de la misma
los haya observado y reconocido como vicios de construcción al verificarse la
inspección y recepción de la obra. Si el
vicio de construcción está manifiesto y aparente, pero no puede ser reconocido
como tal por el dueño de la obra por su falta de pericia al momento de
aceptarla, el contratista no queda eximido de su responsabilidad.[41]
Concluimos
que parte de los vicios de los que adolecía la residencia en cuestión no podían
ser reconocidos por los adquirentes por su falta de pericia. El perito de los aquí recurridos declaró en
la vista administrativa que los descuadres interiores de la residencia, así
como los problemas con el "driveway" no
podían ser apreciados por una persona que no tuviera pericia en los aspectos de
la construcción. Como cuestión de
realidad, no se estableció en la vista ni tampoco en los escritos ante nos que
la señora Rodríguez Canchani, la cual inspeccionó la
residencia, tuviera la pericia para ello.
La residencia fue aceptada sin reparos por la señora Rodríguez Canchani. No es
hasta que se le comienza a acumular agua en la marquesina y que tienen
problemas para subir su carro a la misma, que contrata un ingeniero para que la
inspeccione. En el momento en que un
profesional de la construcción le informa de la existencia de tales defectos,
es que los mismos se manifiestan como aparentes a los aquí recurridos. Una vez
advienen al conocimiento de los defectos de construcción de su
residencia reclamaron la reparación de los mismos.
Debido
al interés público que representa la industria de la construcción y el poderío
económico de las empresas dedicadas a esa operación de negocios frente al
consumidor, resulta injusto el imponerle a estos últimos la carga de pagar los
honorarios de un perito que los acompañe a la hora de inspeccionar las
estructuras que pretenden adquirir como su hogar. No podemos depositar sobre los hombros del
consumidor el riesgo de perder su derecho a reclamar por los vicios de
construcción que padece su residencia y que ocasionan su ruina, porque no
pueden reconocer su manifestación por su falta de pericia. Es a los constructores de hogares a quienes
les corresponde cumplir con los parámetros de calidad necesarios, y asegurarse
que las viviendas que construyen, como un negocio lucrativo, puedan ser
disfrutadas plenamente por los consumidores que las adquieren.
IV
Una
vez establecido el hecho de que la residencia en cuestión se encuentra en
estado de ruina funcional, nos corresponde analizar la razón por la cual, en
este caso, no aplican las disposiciones del Reglamento de DACO número 2268, supra. En primer lugar, ese reglamento dispone, en
su sección veinticinco (25), una cláusula de salvedad que establece que
"[n]ada de lo dispuesto en este Reglamento se
interpretará como una restricción, limitación o renuncia al derecho que por el
Código Civil de Puerto Rico, o por cualquier otra ley, se concede a los casos
de reclamaciones cubiertas por este Reglamento".
La
única disposición estatutaria, adicional al reglamento antes citado, que aplica
en el caso ante nuestra consideración es el Artículo 1483 del Código Civil, supra,
que dispone de las reclamaciones en casos de ruina en una estructura. Por lo tanto, el Reglamento Número 2268, supra,
no restringe ni prohíbe que un consumidor, cuya residencia se encuentra en
estado de ruina debido a vicios de la construcción, reclame al amparo de lo
dispuesto en el Código Civil. Del texto
del reglamento surge claramente, que el propósito del mismo es permitir en
aquellos casos en que una residencia sufre de vicios de construcción, que el
dueño pueda reclamar al contratista o desarrollador sin necesidad de probar que
el edificio se encuentra en estado de ruina, como tendría que hacerlo en caso
de presentar su reclamación al amparo del Artículo 1483 del Código Civil, supra.
En
el caso ante nos, la situación es totalmente distinguible de aquellas cubiertas
por el referido Reglamento. Se trata de
una residencia que se encuentra en estado de ruina funcional, según lo
demostrado por la prueba presentada en la vista administrativa, la cual no fue
rebatida por los aquí peticionarios. Los
vicios de los cuales adolecía la referida estructura estuvieron ocultos para
los adquirentes por un tiempo mayor que el establecido por el referido
reglamento, razón por la cual era imposible reclamar al amparo del mismo. Por lo tanto, tratándose de una situación
fáctica totalmente distinta de aquella que provee el Reglamento Número 2268, supra,
el mismo no es de aplicación en este caso.
V
En
adición a los vicios arriba mencionados, la residencia en cuestión padecía de
defectos de construcción que no se pueden reputar como ocultos, ya que éstos
podían ser apreciados a simple vista. La
ausencia de la escalera que debió dar acceso al "foyer"
y la construcción del muro de contención en la parte posterior de la
residencia, podían ser apreciados a simple vista. A pesar de que esos vicios de construcción
eran apreciables a simple vista, el contratista no se liberó de su
responsabilidad por los mismos con la aceptación de la residencia por los
adquirentes. Veamos.
El Artículo 1483 del Código
Civil, supra, en su segundo párrafo, dispone que "[s]i la causa [de
la ruina] fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la
acción de indemnización durará quince (15) años". Esta disposición estatutaria extiende, mas
allá del plazo decenal, el término que tienen los adquirentes de una estructura
para reclamar contra el contratista los vicios de construcción que sufre la
estructura, cuando los mismos son producto de una violación contractual.[42]
Al interpretar la referida disposición, esta
Curia resolvió, en Federal Ins. Co. v. Dresser Ind., Inc., supra, que
"para poder invocar el plazo de caducidad mayor deberá
probarse que la violación a una cláusula concreta del contrato o sus
especificaciones fue la causa directa de la ruina del edificio".[43] El peso de la prueba para demostrar estas
circunstancias recae en el dueño del edificio.[44] A esos efectos, expresamos lo siguiente:
Por tratarse de una cláusula punitiva, que tiene el
extraordinario efecto de ampliar el plazo decenal, la prueba no podrá fundarse
en simples inferencias derivables de la caída del
ascensor. La falta del contratista tiene que ser probada por el comitente.[45]
Unos años más tarde, en Zayas v. Levitt & Sons of P.R.,
Inc.,[46]
resolvimos que, para que se configure una acción bajo el segundo párrafo del
referido artículo, es indispensable que se pruebe la existencia de un contrato
de obra o de construcción. Hemos
definido el contrato de obra, también denominado contrato de arrendamiento de
obra o de ejecución de obra, como sigue:
En estos casos
una parte, generalmente denominada "contratista", se compromete a
realizar y entregar una obra o construcción según la misma fue contratada,
mientras que la otra parte, el dueño, se obliga a pagar el precio convenido en
la forma y el tiempo así pactado.[47]
Ahora bien, es
menester evaluar y analizar en qué circunstancias la aceptación del edificio
por el dueño de la obra libera al contratista de responsabilidad por los
"vicios aparentes". Juan
Herrera Catena explica que la doctrina se divide en
dos posiciones: la que opina que la aceptación o recepción definitiva libera de
responsabilidad por los vicios ruinógenos aparentes,
pero no por los ocultos; y la que postula que la recepción definitiva no cubre
ningún vicio que cause la ruina, ya sea éste oculto o aparente.[48] En cuanto a la primera postura, Herrera Catena explica que sus proponentes, aun cuando entienden
que la recepción definitiva cubre los vicios ruinógenos
aparentes, "exigen a éstos tales requisitos que hacen muy difícil la
prueba de que el vicio en cuestión tenga tal carácter".[49] Por su parte, Herrera Cantena
suscribe la segunda postura, explicando que el Artículo 1.591 del Código Civil
español, Artículo 1483 nuestro, aplica indistintamente a los vicios ocultos u
aparentes, siempre que ocasionen la ruina del edificio.[50] Concluye que el texto de la referida
disposición, en sus dos párrafos, no autoriza la distinción entre vicios ruinógenos ocultos y aparentes.[51] Señala, además, que las consideraciones de
orden público que apoyan la responsabilidad decenal impiden que la recepción
definitiva libere al contratista de responsabilidad por los vicios ruinógenos aparentes.[52] Con relación al segundo párrafo del referido
artículo, Herrera Catena justifica su conclusión de
que la recepción definitiva no cubre ningún tipo de vicio ruinógeno
expresando lo siguiente:
1) Si
el contratista y el arquitecto responden ante terceros, aunque se tratare de un
vicio aparente en el momento de la recepción de obra no es (en nuestra opinión)
porque el párrafo 1.° del precepto
contemple obligaciones de origen extracontractual,
sino porque el art. 1909 del propio Código [Artículo
1809 del Código Civil de Puerto Rico] (típicamente extracontractualista)
se remite al art. 1.591 (en sus dos párrafos), y no
sólo a su párrafo 1.°), preceptuando
que "si el daño de que tratan los dos artículos anteriores (ruina del
1.907 [Artículo 1.807 nuestro] y daños relacionados en el 1.908) [Artículo
1.808 nuestro]) resultare por defecto de construcción, el tercero que lo
sufra sólo podrá repetir contra el arquitecto o, en su caso, contra el
constructor, dentro del tiempo legal".
Es indiferente que la causa (para responder ante terceros) sea una de
las detalladas en el párrafo 1.° del art. 1.591 o "la falta del contratista a las
condiciones del contrato" (a que se refiere el párrafo 2.° de
este precepto); pues el genérico "defecto de construcción" (del art. 1909) se concreta en todas y cada una de las causas de
ambos párrafos del art. 1.591, ...
...
2)
Estimamos que el párrafo 2.° del art. 1.591 no viene a contradecir la doctrina tradicional
sobre el carácter liberatorio de la recepción de obra, sino que, por el
contrario, constituye uno de los supuestos de excepcionalidad (al
principio general liberatorio) en que se desenvuelve dicho precepto, siquiera
tenga un sentido punitivo y de agravación (respecto al párrafo 1.°) la
ampliación del plazo de garantía decenal al de 15 años, que ya existiera en el
Derecho romano y en nuestra Ley de Partidas, conservándose en el párrafo 2.° del
precepto.[53]
A la luz de lo
antes expuesto, forzoso es concluir que la recepción definitiva del edificio no
libera al contratista de responsabilidad por los vicios que causan la ruina del
inmueble, sean éstos ocultos o aparentes, cuando estos últimos perceptibles a
simple vista constituyen un incumplimiento del contrato de construcción.
Del
expediente surge que la escalera que habría de permitir acceso al "foyer" aparecía en los planos que aprobó A.R.P.E., por lo que era una obligación contractual de los
vendedores construir la residencia, según lo disponen esos planos. No hacerlo constituyó una violación de los
términos y condiciones del contrato de parte de los vendedores para con los
adquirentes. Por otro lado, el muro de
contención que se construyó en la parte posterior de la residencia no constaba
en el "plot plan". Al construirlo se limitó
la cantidad de terreno que los adquirentes podían disfrutar y que en efecto
compraron. Concluimos que los vendedores
violaron los términos y condiciones contractuales pactados con los
adquirentes. De acuerdo con lo dispuesto
en el segundo párrafo del Artículo 1483 del Código Civil, supra, el
término para entablar la reclamación, en esos casos, es de quince (15) años por
producir los referidos "vicios aparentes", consecuencia del
incumplimiento del contrato de construcción, junto a los vicios ocultos ya
mencionados, la ruina funcional de la edificación construida para vivienda[54].
VI
Es
norma firmemente establecida que los tribunales apelativos han de conceder una
gran deferencia a las decisiones administrativas, debido a que éstas cuentan
con vasta experiencia y los conocimientos especializados en los asuntos que le
han sido encomendados.[55] Hemos resuelto que en
nuestra jurisdicción los procedimientos y las decisiones de las agencias
administrativas gozan de una presunción de regularidad y corrección.[56] Por
lo tanto, la persona que alegue lo contrario tendrá que presentar evidencia
suficiente para derrotar tal presunción, no pudiendo descansar únicamente en
meras alegaciones.[57]
La revisión judicial de una decisión
administrativa suele circunscribirse a determinar si: (1) el remedio concedido
por la agencia fue apropiado; (2) las determinaciones de hecho realizadas por
la agencia están sostenidas por evidencia sustancial en el expediente
administrativo; y (3) las conclusiones de derecho fueron correctas.[58]
Con
relación a las determinaciones de hecho de una agencia administrativa, esta
Curia ha resuelto que "estamos obligados a sostener tales determinaciones
si están respaldadas por evidencia suficiente que surja del expediente
administrativo considerado en su totalidad".[59] Hemos definido evidencia sustancial como
"aquella evidencia relevante que una mente razonable podría aceptar como
adecuada para sostener una conclusión".[60] El tribunal debe considerar la evidencia en
su totalidad, tanto la que sostenga la decisión administrativa, como la que
menoscabe el peso que la agencia le haya conferido.[61] Como explicáramos en Reyes Salcedo v.
Policía de P.R., "la norma de la evidencia
sustancial ... persigue evitar la sustitución del criterio del organismo
administrativo en materia especializada por el criterio del tribunal
revisor".[62] Conforme a la referida norma, el tribunal
limita su intervención a evaluar si la decisión administrativa es razonable.[63] En caso de que exista más de una
interpretación razonable de los hechos, el tribunal debe sostener la que
seleccionó la agencia, y no sustituir su criterio por el de ésta. [64]
Por otra parte, las conclusiones de
derecho pueden ser revisadas en todos sus aspectos por el tribunal.[65] No obstante, esto no significa que al ejercer
su función revisora, el tribunal pueda descartar libremente las conclusiones e
interpretaciones de derecho de la agencia, sustituyendo el criterio de ésta por
el propio.[66] Los tribunales le reconocen gran peso y
deferencia a las interpretaciones hechas por la agencia administrativa de las
leyes de las que son custodios.[67] Dicha deferencia judicial al "expertise" administrativo, sin embargo, cede ante una
actuación irrazonable o ilegal.[68] La
interpretación de la agencia también cede cuando la misma produce resultados
inconsistentes o contrarios al propósito del estatuto interpretado y a su
política pública.[69]
En Rivera
v. A & C Development Corp.,
supra, resolvimos que la conclusión de DACO respecto a que en un caso
particular se configura la ruina funcional que hace aplicable el Artículo 1483
del Código Civil, supra, constituye una determinación mixta de hecho y
de derecho. Por lo tanto, dicha
determinación se trata como una conclusión de derecho, revisable en todos sus
aspectos por los tribunales apelativos.
En el caso de autos, el Tribunal de Circuito de Apelaciones revisó en
todos sus aspectos la conclusión de DACO, en su resolución del 27 de abril de
1999, de que la residencia en controversia se encontraba en estado de ruina
funcional. El referido foro concluyó lo
siguiente:
Como puede
apreciarse de las partes citadas del informe [emitido por el ingeniero
Caballero], considerados conjuntamente y en su totalidad, según fueron identificados
y descritos en éste y consignados en la resolución original emitida por DACO a
base de la prueba incontrovertida presentada por los Pachecho-Rodríguez, los desperfectos descritos no
comprometen la solidez o estabilidad del edificio. Sin embargo, constituyen una ruina funcional
de la residencia, por afectar seriamente la utilización y disfrute del inmueble
y, sin lugar a dudas, exceder las imperfecciones que podían esperarse en una
residencia nueva. Atendida la prueba
desfilada, constituyen conjuntamente elementos de la ruina funcional de la
vivienda y causan perjuicio considerable.[70]
Por lo tanto, el referido tribunal determinó
que el remedio concedido por DACO en la resolución original era el procedente,
por lo que revocó la resolución emitida en reconsideración y reinstaló el
dictamen original. El peticionario no
nos ha colocado en posición de intervenir con la presunción de regularidad y
corrección que cobija las actuaciones y decisiones del Tribunal de Circuito de
Apelaciones. Por lo tanto, la decisión
recurrida debe sostenerse.
VII
Por
los fundamentos antes expuestos, procede confirmar la sentencia dictada por el
Tribunal de Circuito de Apelaciones.
Se dictará sentencia de conformidad.
Efraín
E. Rivera Pérez
Juez Asociado
Notas al calce
[1] Apéndice del
recurso de Certiorari, pág. 67.
[10] En dicha
resolución, DACO dispuso lo siguiente:
Los defectos probados en el presente
caso exceden las medidas de imperfección.
La pendiente del "driveway" excede
en un 4% al máximo permitido que es de 14%.
El descuadre interior de las losetas y paredes del interior de la
residencia no tiene arreglo, a no ser que se construya nuevamente la casa. En cuanto a los defectos que afectan la
utilización y disfrute de la propiedad, quedó probado que el enorme muro de contensión [sic] en la parte trasera del solar –que no
constaba en los planos aprobados por ARPE- podía construirse de un tamaño menor
sin afectar el disfrute del terreno y el espacio del mismo. También impide el disfrute de la edificación
la falta de construcción de una escalera que da acceso al balcón y que constaba
en los planos de la residencia aprobados por ARPE. Íd., pág. 69.
Concluyó, además, la referida
agencia administrativa lo siguiente:
En el asunto
que nos ocupa, entendemos que la parte querellante probó a nuestra satisfacción
que los vicios de construcción presentes en su residencia cumplen con los
requisitos de una ruina funcional, ya que resultaría oneroso corregir dichas
imperfecciones o vicios, según la prueba presentada. Demostró que estos vicios que exceden de las
imperfecciones que cabe esperar en una construcción le causan perjuicios, ya
que deprecian el valor de propiedad.
Además, estamos ante la presencia de un incumplimiento de contrato en
vista de que parte de la obra no se ajusta a los planos aprobados por
ARPE. Toda obligación consiste en dar,
hacer o no hacer alguna cosa. Art. 1041
del Código Civil. En este caso el contratista
debió construir una escalera en el área del foyer o
balcón. La cual constaba en los planos
aprobados por ARPE y no lo hizo. Por el
contrario, la parte querellada se limitó a tratar de establecer que la
querellante "conocía el estado de la unidad de vivienda y la aceptó tal
cual estaba". Íd.,
págs. 69-70.
[11] 31 L.P.R.A. sec. 4124.
[12] Apéndice del
recurso de certiorari, págs. 72-77.
[13] 17 L.P.R.A. sec. 501 et seq.
[14] Reglamento
Núm. 2268 aprobado el 17 de agosto de 1977.
[15] Apéndice del
recurso de certiorari, págs. 78-81.
[23] Recurso de Certiorari,
pág. 5.
[24] Rivera v. A & C Development Corp., 144 D.P.R. 450 (1997); Maldonado Pérez v.
Las Vegas Dev., 111 D.P.R. 573 (1981); Federal
Ins. Co. v. Dresser Ind., Inc., 111 D.P.R. 96 (1981); Géigel v. Mariani,
85 D.P.R. 46 (1962).
[25] Rivera v. A & C Development Corp., supra.
[26] Fantauzzi v. Pleasant Homes, Inc., 113 D.P.R. 132
(1982).
[29] Federal Ins. Co. v. Dresser Ind., Inc., supra.
[30] Rivera v. A & C Development Corp., supra; y Fantauzzi v.
Pleasant Homes, Inc., supra.
[32] Rivera v. A & C Development Corp., supra.
[35] Regla 14 de
Evidencia, 32 L.P.R.A. Ap.
IV, R. 14; Pueblo v. Vázquez Méndez, 117 D.P.R.
170 (1986).
[36] Los
referidos testimonios surgen de la copia de la transcripción
de la vista que obra en autos.
[37] Constructora
Bauzá, Inc. v. García López,
129 D.P.R. 579 (1991); Pereira v. I.B.E.C., 95 D.P.R. 28
(1967); González v. Agostini, 79 D.P.R. 510 (1956).
[38] A pesar de
que en González v. Agostini, supra,
establecimos la norma de que el Artículo 1483 del Código Civil, supra,
aplica cuando se trata de vicios ocultos que provocan la ruina, la doctrina
extiende la responsabilidad del contratista por la ruina de la estructura, aún
cuando el vicio es aparente. Todo esto
en función del interés público apremiante que existe detrás de dicha
disposición estatutaria. Véase I. Rocca y G. Sabbatiello, Responsabilidades
en la Construcción, Derechos y Obligaciones, Buenos Aires, Bias Editora, 1986; J. Herrera Catena,
Responsabilidades en la Construcción, Granada: Gráficas del Sur, S.A.,
1974, T. I, Vol. I.
[39] Constructora
Bauzá, Inc. v. García López,
supra; y González v. Agostini, supra.
[41] La doctrina
reconoce que, una vez aceptada la obra por el dueño, el contratista se libera
de responsabilidad por aquellos vicios que hayan podido ser reconocidos por el
dueño de la obra antes de aceptarla.
Véase J.I. Rubio San Román, La
Responsabilidad Civil en la Construcción, Madrid, Ed.
COLEX, 1987.
[42] Federal Ins. Co. v. Dresser Ind. Inc., supra.
[43] 111 D.P.R. 96, 108 (1981).
[46] 132 D.P.R. 101 (1992).
[47] Constructora
Bauzá, Inc. v. García López,
supra, pág. 592.
[48] J. Herrera Catena, Responsabilidades en la Construcción,
Responsabilidad Decenal de Técnicos y Contructores,
V. I, 1983, pág. 86.
[49] Herrera Catena explica que los proponentes de la primera postura
exigen los siguientes requisitos: (1) que el vicio sea aparente para el
propietario, pudiendo éste por sí mismo, constatarlo y apreciar su importancia;
y (2) que los vicios no hayan podido escapar a un no técnico, por ser evidentes
en el momento de la recepción. Mas aún,
algunos autores proponen que el contratista tenga el peso de la prueba para
demostrar que los vicios eran aparentes al momento de la recepción del
edificio, y el propietario conocía su existencia. Íd., págs. 86-87.
[52] Íd., págs. 93 y 101.
[54] Hemos
aplicado el Artículo 1483, supra, en su segundo párrafo, pues, como
mencionáramos anteriormente, los "vicios aparentes" por
incumplimiento de contrato, junto a los vicios ocultos anteriormente
mencionados, causaron el estado de ruina funcional de la vivienda. No obstante, aunque dicho artículo no
aplicara con relación al incumplimiento de los términos y condiciones del
contrato, el contratista respondería bajo el Artículo 1077 del Código Civil, 31
L.P.R.A. sec. 3052, el cual
dispone lo siguiente:
La facultad
de resolver las obligaciones se entiende implícita en las [obligaciones]
recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le
incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre
exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento
de daños y abono de intereses en ambos casos.
También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el
cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El tribunal decretará la resolución
que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar
plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de
los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a las secs.
3496 y 3499 de este título, y las disposiciones de la Ley Hipotecaria y el
Registro de la Propiedad, secs. 2001 et seq. del Título 30.
[55] T-JAC, Inc. v. Caguas Centrum Limited, 148 D.P.R. 70, 80
(1999); Misión Ind. P.R. v. J.P.,
146 D.P.R. 64, 130 (1998).
[56] Rivera
Concepción v. A.R.Pe., res. el 29 de septiembre
de 2000, 2000 T.S.P.R. 143, 152 D.P.R.
___ (2000), 2000 J.T.S. 155; Com. Vec. Pro-Mej., Inc. v. J.P., 147 D.P.R. 750, 761 (1999); Misión Ind. P.R.
v. J.P., supra, pág.
130; Henríquez v. Consejo
Educación Superior,
120 D.P.R. 194, 210 (1987); Murphy
Bernabé v. Tribunal Superior, 103 D.P.R. 692, 699
(1975).
[57] Rivera
Concepción v. A.R.Pe., supra; Com. Vec. Pro-Mej., Inc. v. J.P., supra, pág. 761; Misión Ind. P.R. v. J.P., supra, pág.
130; Henríquez v. Consejo
Educación Superior,
supra, pág. 210.
[58] Sec. 4.5 de la Ley de Procedimiento Administrativo
Uniforme, 3 L.P.R.A. sec.
2175; Artículo 17 (e) de la Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del
Consumidor, 3 L.P.R.A. sec.
341p (e); Rivera v. A & C Development Corp., 144 D.P.R. 450,
460-461 (1997).
[59] Asoc. Vec. H. San Jorge v. U. Med. Corp., res. el 19
de enero de 2000, 2000 T.S.P.R. 7, 150 D.P.R. ___
(2000), 2000 J.T.S. 21. Véase, además, Costa, Piovanetti v. Caguas Expressway,
res. el 29 de diciembre de 1999, 99 T.S.P.R.
187, 149 D.P.R. ___ (1999), 2000 J.T.S.
11; Misión Ind. P.R.
v. J.P.,
supra, pág. 131; Sec.
4.5 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, supra.
[60] Asoc. Vec. H. San Jorge v. U. Med. Corp., supra;
Assoc. Ins.
Agencies, Inc. v. Com. Seg. P.R.,
144 D.P.R. 425, 437 (1997); Misión Ind. P.R.
v. J.P.,
supra, pág. 131; Hilton
Hotels v. Junta de Salario Mínimo, 74 D.P.R. 670, 687 (1953).
[61] Misión
Ind. P.R. v. J.P., supra,
pág. 131; Assoc. Ins. Agencies, Inc. v. Com. Seg. P.R., supra, pág. 437;
Hilton Hotels v.
Junta de Salario Mínimo, supra, pág. 686.
[62] 143 D.P.R. 85, 95 (1997).
Ver también P.R.T.C. v. R. Reg. Tel. de P.R., res. el 12 de
junio de 2000, 2000 T.S.P.R. 83, 151 D.P.R. ___ (2000), 2000 J.T.S.
98.
[63] Assoc. Ins. Agencies, Inc. v. Com. Seg.
P.R., supra, pág. 437.
[64] Assoc. Ins. Agencies, Inc. v. Com. Seg.
P.R., supra, pág. 437; J.R.T.
v. Línea Suprema, Inc.,
89 D.P.R. 840, 849 (1964).
[65] Artículo 4.5
de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, supra; O.E.G. v. Rodríguez y otros, res. el 1 de
abril de 2003, 2003 T.S.P.R. 48, 159 D.P.R. ___ (2003), 2003 J.T.S.
51; P.R.T.C. v. R. Reg. Tel.
de P.R., supra.
[66] P.R.T.C. v. R. Reg. Tel.
de P.R., supra; Misión Ind. P.R. v. J.P., supra, pág. 132.
[67] Asoc. Vec. H. San Jorge v. U. Med. Corp., supra; Comisionado de Seguros v. Antilles Ins. Co., 145 D.P.R.
226, 233 (1998); Rivera v. A & C Development Corp., supra, pág.
461; Calderón v. Adm. Sistemas de Retiro, 129 D.P.R.
1020, 1042 (1992); De Jesús v. Depto. Servicios Sociales, 123 D.P.R. 407, 417-418 (1989).
[69] Costa, Piovanetti v.
Caguas Expressway, supra; Mun. de San Juan v.
J.C.A., res.
el 5 de octubre de 1999, 99 T.S.P.R. 141, 149 D.P.R. ___ (1999), 99 J.T.S. 152;
Calderón
v. Adm. Sistemas de Retiro, supra, pág. 1042;
De Jesús v. Depto. Servicios Sociales, 123
D.P.R. 407, 418 (1989).
