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2002
DTS 097 ASOCIACION V. BANCO SANTANDER 2002TSPR097
Controversia:
¿Puede ARPE expedir un permiso de construcción en
violación a las condiciones restrictivas de una
urbanización? No puede.
¿Cuando
se extigue una condición restrictivas (servidumbre de
equidad)?
Hechos: Durante el año 1987, el
Banco adquirió un solar que se encuentra clasificado por la
Junta de Planificación de Puerto Rico bajo el distrito de
zonificación R-3, Distrito Residencial Tres. Posteriormente,
el en el 1992, luego de la correspondiente solicitud, la
Administración de Reglamentos y Permisos, en adelante
A.R.P.E., le extendió al Banco permisos de uso y de
construcción, con el fin de que éste último pudiera
construir y operar en el mencionado solar un estacionamiento
para los clientes de la sucursal. Luego, el Banco adquirió
un segundo solar, adyacente al primero. El Banco obtuvo los
correspondientes permiso de uso y construcción de ARPE para
el uso de un estacionamiento para su sucursar ubicada en la
zona comercial. Demolieron las estructuras ubicadas en ambos
solares y construyeron el estacionamiento para los clientes
del banco con un control de seguridad durante el horario del
banco.
La Asociación de residente radicó una
demanda de interdicto permanente para que el banco
desistiera de uso comercial en dicho lugar. Alegó
la Asociación, como fundamento de su solicitud, que
ambos solares están sujetos a unas condiciones restrictivas
de uso y edificación que limitan el uso a darse a los
solares comprendidos en la Urb. Huyke para fines
exclusivamente residenciales. Sostuvo, además, que
dicho uso afecta el bienestar y seguridad de los vecinos, y
que va en contra del interés propietario de los residentes
de la Urbanización.
La asociación hizo referencia a las condiciones
restritivas constituidas (servidumbre de equidad) por el
desarrollador original de la Urbanización, contenidas en la
Escritura Pública Número 65 en el año 1946, y constaban
inscrita al margen de la escritura matriz en el registro de
la propiedad de San Juan.
El banco alegó, como defensa afirmativa,
que las servidumbres en equidad constituidas en virtud de
las referidas condiciones restrictivas se habían extinguido
por los cambios radicales ocurridos en el vecindario, por lo
que mantenerlas vigentes resultaba irrazonable y opresivo.
Tribunal de instancia- denegó
el interdicto solicitado por la Asociación, por tres
fundamentos; uno por las alegaciones del banco, segundo,
porque el estacionamiento esta autorizado por los
reglamentos de la Junta de Planificación y tercero, que una
lectura de la escritura de constitución de condiciones
restrictivas, no estaban claramente las prohibiciones (servidumbre
de equidad) y que no constaban particularmente incritas en
el Registro de la propiedad.
Tribunal de Circuito- confirmó la
sentencia de instancia práticamente por los mismos
fundamentos.
Tribunal Supremo- Revoca la decisión
Conclusiones-
En la opinión, el tribunal define la
servidumbre de equidad, determina que las condiciones
restritivas son servidumbre de equidad y señalas las
6 formas de cuando una servidumbre queda modificada o
extinguida. Indica, que "Las
servidumbres en equidad constituyen cargas o gravámenes
reales, por lo que, crean derechos reales inscribibles en el
Registro de la Propiedad y, una vez son inscritas,
constituyen derechos reales oponibles erga omnes.
Un permiso de ARPE o de la Junta de Planificación para construir un estacionamiento comercial en unos solares residenciales colindante con un comercial no procede. El permiso de ARPE no puede violar una condiciones restrictivas de una urbanización constituida por escritura y registrada en el Registro de la propiedad.
Una condición restrictivas es una servidumbre de equidad y para ser modificada o eliminada debe cumplir con varios requisitos de cambios radicales en
su totalidad y no ciertas áreas.
El tribunal revoca la decisión del Tribunal
de Circuto.
Notas importantes:
El
tribunal señaló,
que en "el pasado, al resolver controversias de similar
naturaleza, hemos advertido enfáticamente que, aunque en
ocasiones las servidumbres son compatibles con la zonificación
del estado, su propósito, creación, e implantación
dependerá de que los dueños de los solares o predios
gravados las hagan valer".
El
tribunal indicó, que "Reiteradamente hemos resuelto
que la mera concesión de un permiso por la Junta de
Planificación o por A.R.P.E. no tiene el efecto ni el
alcance de anular restricciones privadas que resulten
inconsistentes con el permiso concedido."
Una condición restrictivas es una servidumbre de equidad y para ser modificada o eliminada debe cumplir con varios requisitos de cambios radicales en
su totalidad y no ciertas áreas.
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