Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P.R. del año 2001
2001
DTS 111 ASOCIACION V. RAMÍREZ LIZARDI 2001TSPR111
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Asociación de Condómines
Quadrangle Medical Center,
G & L
Investment, S.E.
Demandante-Recurrido
v.
Eduardo Ramírez Lizardi
Demandado-Recurrente
Certiorari
2001
TSPR 111
154 DPR
____
Número
del Caso: CC-2000-355
Fecha:
19/julio/2001
Tribunal
de Circuito de Apelaciones: Circuito
Regional VI
Juez
Ponente: Hon.
Andrés E. Salas Soler
Abogado
de la Parte Peticionaria: Lcdo.
Luis Ramón Rodríguez Cintrón
Abogado
de la Parte Recurrida: Lcdo.
Luis F. Ferrer Díaz
Materia: Propiedad Horizontal, Derecho al voto del titular sin pago de
cuotas, Venta de un área de sobreelevación.
ADVERTENCIA
Este documento constituye un
documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y
correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones
del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la
comunidad.
OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL
JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 19
de julio de 2001
El Condominio Quadrangle Medical Center
(Condominio) consiste de un edificio de tres pisos, el cual fue sometido al
régimen de propiedad horizontal mediante la escritura pública número 50,
otorgada el 20 de junio de 1991, ante el notario Jorge Puig. El primer piso
está constituido por ocho (8) locales dedicados a actividades comerciales. El
segundo y tercer piso contienen, cada uno, nueve (9) locales de oficina.
El 6 de junio de 1997, el Presidente del
Consejo de Titulares del Condominio recibió una carta de G & L Investment,
S.E., dueña de las oficinas número 208 y 209 de dicho Condominio, en donde ésta
solicitó la venta de un área de sobreelevación de 925 pies cuadrado al norte
del Condominio con el propósito de construir un área de oficina para ser agrupada
a la oficina número 209. En consideración a ello, G & L Investment, S.E.
construiría un área de 540 pies cuadrados, a ser dedicado como elemento común
del Condominio en el sobreelevado correspondiente al tercer piso, lado Norte
del Condominio, para ser utilizado como Salón de Actividades o de Conferencias.
A los fines de discutir el asunto antes
indicado, el 29 de agosto de 1997, el Presidente del Consejo de Titulares del
Condominio, señor Guillermo Ramírez, convocó por escrito a una reunión
extraordinaria del Consejo de Titulares a ser celebrada el 2 de octubre de
1997. Dicha convocatoria fue notificada a todos los titulares con treinta (30)
días de antelación, y en la misma se detalló el asunto a tratarse y se advirtió
que los titulares que adeudaran 3 ó más plazos de cuota de mantenimiento
quedaban privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones y asambleas
hasta tanto satisficieran las mismas. Además, a la referida convocatoria, se
anejó copia de la carta suscrita por G
& L Investment, S.E., al Presidente y los planos de la propuesta.
La reunión extraordinaria se celebró el 2
de octubre de 1997. A la misma asistió el 80.36% de los titulares con derecho
al voto y el 12.36% envió proxy, para un total de 92.76%. El porcentaje de
titulares ausentes fue de 7.28%. En dicha reunión fue presentada, y aprobada
por unanimidad de los presentes, la propuesta de G & L Investment, S.E. La
resolución a esos efectos fue notificada personalmente a los titulares ausentes
el 7 de octubre de 1997. Además, en dicha notificación se les apercibió a éstos
que, de no manifestar por escrito su discrepancia a la resolución aprobada en
la reunión extraordinaria dentro del término de treinta (30) días, quedarían
vinculados a la misma.
De los titulares que no asistieron a la reunión
extraordinaria, el único que manifestó su oposición a la referida resolución fue
el señor Eduardo Ramírez Lizardi, quien mediante carta de 29 de octubre de
1997, indicó lo siguiente:
“La presente es para
informarle que me opongo a la venta del área de sobreelevación de 925 pies
cuadrados al lado Norte del Condominio Quadrangle Medical Center, apartados 4 y
5 de su carta enviada el 10 de octubre de 1997.”
Posteriormente, el 31 de
octubre de 1997, el Presidente del Consejo de Titulares le informó por escrito
al señor Ramírez Lizardi que, a tenor con el Reglamento y la Ley de Propiedad
Horizontal, los titulares que adeudan tres o más plazos mensuales consecutivos
de su cuota de mantenimiento, quedan temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones del
Consejo de Titulares hasta tanto satisfagan las deudas en su totalidad; que al
momento de la reunión éste adeudaba $3,325.00 por concepto de doce (12) plazos
mensuales de cuota de mantenimiento, una derrama especial y la cuota del seguro
del edificio, lo que lo descalificaba para votar respecto a la cuestión en
controversia; y que, para futuras ocasiones, de estar interesado en
participar, tenía que pagar sus cuotas de mantenimiento.
Posteriormente, el Consejo
anunció la venta del área de sobreelevación. Ante la advertencia de que el
señor Ramírez Lizardi acudiría a los tribunales, la Asociación de Condóminos
presentó demanda sobre sentencia declaratoria ante el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Caguas, en contra de éste, su esposa Lucila
Rodríguez Cruz y la sociedad de gananciales compuesta por éstos. El señor
Ramírez Lizardo presentó una moción de desestimación. En la misma, alegó que la
parte demandante carecía de legitimación activa para presentar la causa de
acción.
Luego de varios trámites
procesales, el 20 de agosto de 1998, el tribunal de instancia emitió resolución
mediante la cual declaró sin lugar la moción de desestimación. Posteriormente,
el 12 de julio de 1999, el referido foro emitió sentencia declaratoria. En la
misma, resolvió que, por el señor Ramírez Lizardi adeudar más de tres plazos
consecutivos de cuota de mantenimiento, éste no tenía derecho al voto conforme
las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y el Reglamento del
Condominio, y por consiguiente, la resolución acordada por el Consejo de
Titulares había sido aprobada por unanimidad, conforme a la citada Ley de
Propiedad Horizontal y al Reglamento del Condominio, por lo que todos los
titulares quedaron atados por la misma. Denegada su solicitud de
determinaciones de hecho y conclusiones de derecho adicionales, el 5 de
noviembre de 1999, el señor Ramírez Lizardi acudió mediante recurso de
apelación ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones.[1]
Evaluado los argumentos de
las partes, el 14 de febrero de 2000, el foro apelativo intermedio emitió
sentencia confirmando la emitida por el tribunal de instancia. En
síntesis, resolvió dicho foro que el requisito de consentimiento unánime
contenido en la Ley de Propiedad Horizontal se refiere al consentimiento de los
titulares con derecho al voto; y que, al momento de aprobarse la resolución
objeto de este litigio, el señor Ramírez Lizardi adeudaba cuotas de
mantenimiento, perdiendo, así, la capacidad para aprobar o desaprobar obras.
Luego de presentar una
moción de reconsideración ante el foro apelativo y de haber sido denegada la
misma, oportunamente, el 18 de abril de 2000, el señor Ramírez Lizardi acudió
ante este Tribunal mediante recurso de certiorari. En el mismo, señaló
que:
Erró el Honorable Tribunal
de Circuito de Apelaciones al resolver que bajo el régimen de propiedad
horizontal el voto y el consentimiento son sinónimos.
El
2 de junio de 2000, expedimos el recurso. Estando en posición de resolver
el mismo, procedemos a así hacerlo.
I
En síntesis, la parte
recurrente señala que el consentimiento unánime para disponer de un
elemento común requiere el consentimiento de todos los titulares del inmueble,
incluyendo aquéllos que adeuden tres (3) o más plazos consecutivos de cuotas de
mantenimiento. Arguye que los elementos comunes de un edificio sometido al
régimen de propiedad horizontal pertenecen pro indiviso a todos lo titulares,
y, como tal, se requiere el consentimiento de todos para disponer de los
mismos.
Por otro lado, la parte
recurrida sostiene que, el Artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, al
disponer que el titular que adeude tres o más plazos consecutivos de cuotas de
mantenimiento quedará temporalmente privado de su derecho al voto, conlleva la
consecuencia de que el titular moroso pierde su derecho al voto en todo
asunto presentado ante el Consejo de Titulares para votación, bien sea uno
que requiera mayoría o unanimidad.
II
Comenzamos nuestro análisis
examinando, brevemente, algunos principios de hermenéutica legal. En reiteradas
ocasiones hemos señalado, como principio rector en materia de hermenéutica, que
“al interpretar una disposición específica de una ley, los tribunales deben
siempre considerar cuáles fueron los propósitos perseguidos por la Asamblea
Legislativa al aprobarla y nuestra determinación debe atribuirle un sentido que
asegure el resultado que oriaginalmente se quiso obtener”. (Citas omitidas) Chase
Manhattan Bank v. Mun. de San Juan, 126 D.P.R. 759 (1990). Véanse:
R. Elfrén Bernier y José A. Cuevas Segarra, Aprobación e Interpretación de
las Leyes en Puerto Rico, 2da ed., 1987, pág. 245; Vázquez v. A.R.P.E.,
128 D.P.R. 513 (1991); Dorante v. Wrangler of P.R., res. el 27 de
abril de 1998, 98 TSPR 50; García v. E.L.A., res. el 13 de
octubre de 1998, 98 TSPR 131. Nuestra obligación consiste en imprimirle
efectividad a la intención del legislador, para así garantizar que se cumpla
con el propósito para el cual fue creada la medida. Vázquez v. A.R.P.E.,
ante.
Con el fin de cumplir con
esta obligación, inicialmente debemos atender el texto de la ley; en otras
palabras, y conforme establece el Artículo 14 del Código Civil, cuando “...la
ley es clara y libre de toda ambigüedad, la letra de ella no debe ser
menospreciada bajo el pretexto de cumplir con su espíritu”. 31 L.P.R.A. sec.
14.
III
En Puerto Rico existe una
clara política pública en favor de la utilización de edificios multipisos
sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal como unidades de vivienda. Soto
Vázquez v. Vázquez Torres, 138 D.P.R. 282 (1995). En la consecución
de dicha política pública, hemos establecido que la interpretación de la Ley de
Propiedad Horizontal debe ser “constructiva e imaginativa”. Castle
Enterprises Inc. v. Registrador, 87 D.P.R. 775 (1963). Dicha
interpretación debe ajustarse a la esencia de la horizontalidad: la
coexistencia de diversos pisos de dominio exclusivo con el condominio forzoso e
inescapable de elementos comunes. Consejo de Titulares del Condominio
McKinley Court v. Salvador Rullán et als., 126 D.P.R. 387 (1990).
El Artículo 36 de la Ley de
Propiedad Horizontal dispone que:
“La administración de todo
inmueble constituido en propiedad horizontal se regirá por lo dispuesto en este
Capítulo, y además por un reglamento que deberá insertarse en la escritura de
su constitución, o que se agregará a dicha escritura. Copia certificada de
dicha escritura y el reglamento, y de toda enmienda a los mismos, deberá quedar
archivada en el registro de la propiedad.”
31 L.P.R.A. sec. 1293
En lo pertinente a la
cuestión aquí en controversia, la Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo
15(e), 31 L.P.R.A. sec. 1291m(e), establece que todo titular deberá contribuir,
con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamiento en la escritura
de constitución, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades. Igualmente, el
Artículo 39, 31 L.P.R.A. sec. 1293c, dispone, en lo pertinente, que “[l]os
titulares de los apartamientos están obligados a contribuir proporcionalmente a
los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos
comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes
limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados”. Dispone,
además, el citado Artículo 39 que “[n]ingún titular podrá librarse de
contribuir a tales gastos por renuncia
al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamiento que
le pertenezca”.
En ocasiones anteriores, nos
hemos expresado sobre la función e importancia que tienen las cuotas de
mantenimiento en un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal. En
ese respecto, señalamos en Maldonado v. Consejo de Titulares, 111
D.P.R. 427 (1981) que:
“Las cuotas que los
titulares vienen obligados a satisfacer son precisamente para preservar las
mejores condiciones de los elementos comunes, facilitar su uso y, sobre todo,
garantizar el buen funcionamiento del régimen. Sin la aportación proporcional a
las expensas del inmueble el régimen no puede sobrevivir y se derrotaría la
política pública al respecto.”
Además, el Artículo 41 de la
Ley de Propiedad Horizontal dispone que la obligación del titular de aportar a
los gastos comunes constituye un gravamen sobre dicho apartamiento. 31 L.P.R.A. sec.
1293c.
De lo antes transcrito,
resulta obvio que el Legislador le concedió particular atención a la obligación
de los condóminos de aportar a las cuotas de mantenimiento, estableciendo
determinadas consecuencias al incumplimiento de dicha obligación.
Entre las consecuencias de
dicho incumplimiento, el antes citado Artículo 39 de la Ley de Propiedad
Horizontal establece que:
“...Aquellos [titulares] que
adeuden tres (3) o más plazos consecutivos, quedarán temporalmente privados de
ejercer su derecho al voto en las reuniones del Consejo de Titulares hasta
tanto satisfagan las deudas en su totalidad.” 31 L.P.R.A. sec. 1293c.
IV
No obstante lo anterior, en
el caso ante nuestra consideración se pretende disponer de un área de
sobreelevación sin tomar en consideración el consentimiento del Sr. Ramírez
Lizardi, por éste adeudar más de tres plazos consecutivos de la cuota de
mantenimiento.
La sobreelevación es el derecho
a utilizar el vuelo para elevar la edificación.[2]
Costa Linda, Inc. v. Registrador, 109 D.P.R. 861, 869 (1980).
Véase también Alvarez Figueredo v. González Lamela, 138 D.P.R.
958, 962 (1995). La misma ha sido reservada a los condóminos como un derecho
comunal, del cual solamente podrán disponer mediante acuerdo unánime,
ello de conformidad con el Artículo 18 de la ley. Id.
Este último artículo dispone
que “[n]ingún titular podrá, sin el consentimiento unánime de los otros,
construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones, o realizar obras que
afecten a la seguridad, solidez y conservación del edificio”. 31
L.P.R.A. sec. 1291p. Por su parte, el Artículo 16 también exige el consentimiento
unánime de los titulares para realizar cualquier obra que afecte los
elementos comunes. 31 L.P.R.A. sec. 1291n. A estos efectos, “[p]or afectar debe
entenderse aquello que menoscaba, amenaza o disminuye la efectividad o el valor
de un elemento común”. Michel J. Godreau, El Condominio, Editorial
Dictum, 1992, pág. 128.
En
esencia, las decisiones donde se exige la unanimidad de los condóminos son
aquellas “de especial envergadura y en la[s] que se verían afectados los intereses
fundamentales de cualquier propietario”.
Michel J. Godreau, ante, pág. 117. Ello en consideración a que cada titular es dueño
de una cuota indivisa sobre los elementos comunes. Michel J.
Godreau, ante, p. 147.
Adviértase que bajo nuestro sistema
jurídico, el derecho de cada persona a disfrutar de su propiedad es uno de suma
importancia. El mismo, aunque no es absoluto, goza de rango constitucional.
Véase Aner
Investment Corp.
v. Junta de Planificación, res. el 29 de abril de 1999, 99 TSPR 65, pág.
983. En este sentido, el Artículo II, Sección 7 de nuestra Constitución
reconoce expresamente como derecho fundamental del ser humano el derecho al
disfrute de la propiedad. Por su parte, el Artículo 282 del Código Civil
establece que “[n]adie podrá ser privado de su propiedad sino por
autoridad competente, por causa justificada de utilidad pública o beneficio
social, y mediante el pago de una justa compensación que se fijará en la forma
provista por ley”. 31 L.P.R.A. sec. 1113.
No hay duda de que el pago
de las cuotas de mantenimiento es esencial para el funcionamiento del régimen
de propiedad horizontal. Sin embargo, su incumplimiento no puede dar base a que
se prive de forma absoluta a un titular de su derecho de propiedad sobre los
elementos comunes, pues el mismo goza de mayor jerarquía. En fin, el
incumplimiento del pago de la cuota de mantenimiento por tres meses o más
consecutivos, no puede tener el efecto de privar a los titulares de su derecho
a votar en aquellas decisiones donde está envuelto su derecho de propiedad,
para lo cual se exige el consentimiento unánime, ya que tales decisiones afectan
intereses fundamentales de los titulares.[3]
Tal resultado no deja
desprovisto al Consejo de Titulares de remedios para cobrar las cuotas de
mantenimiento adeudadas, pues, excepto en las situaciones antes señaladas, los
titulares estarán impedidos de ejercer su derecho al voto. Además, la Ley de
Propiedad Horizontal le concede la facultad al Consejo para suspender los
servicios de agua potable, electricidad, gas y teléfono, entre otros, cuando el
suministro de éstos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos
comunes generales del inmueble. 31 L.P.R.A. sec. 1293c.
Asimismo, dicho estatuto
clasifica esta obligación como un crédito preferente e impone un gravamen sobre
el apartamiento del titular, convirtiendo así en deudor solidario al adquirente
voluntario. 31 L.P.R.A. secs. 1293d, 1293e. Por último, la Ley crea otros mecanismos
sumarios relacionados con el cobro de la deuda. Véanse Godreau p. 164; 31 L.P.R.A.
sec. 1293c.[4]
Ninguno de estos remedios interfiere de forma irrazonable con el derecho
de propiedad de los titulares, y a su vez garantiza el cumplimiento de los
propósitos del régimen de propiedad horizontal; esto es:
“... facilitar la convivencia entre
los titulares de un inmueble, sin que se intervenga indebidamente con los
derechos individuales de los demás, [...] [creando] un balance delicado con
unas reglas mínimas para el uso y disfrute de cada apartamiento. [...]
Aunque estas reglas mínimas propician la convivencia y armonía entre los
titulares, su propósito ‘no es establecer un sistema comunitario, sino
viabilizar la propiedad individualizada de los apartamentos’”. (Cita omitida.) Junta
Dir. Cond. Montebello v. Torres, 138 D.P.R. 150, 154 (1995).
V
En el caso de autos, y como
indicáramos anteriormente, no se trata de una mera medida
administrativa; se trata de la facultad para disponer de un elemento común a
favor de una persona particular. Por consiguiente, concluimos que el señor Ramírez
Lizardi, como titular de los elementos comunes, e independientemente del hecho
de que éste adeudara más de tres meses de cuota de mantenimiento, tenía
derecho a votar en los actos dispositivos de dichos elementos.
En vista a ello, y de que el
señor Ramírez Lizardi presentó su oposición a la venta del área común a favor
de G & L Investment, S.E., dentro del término que tenía para ello, resulta
forzoso concluir que no se obtuvo la unanimidad requerida por la Ley de
Propiedad Horizontal para disponer de dicho elemento común; razón por la
cual procede decretar la revocación de la sentencia emitida en el
presente caso por el Tribunal de Circuito de Apelaciones.[5]
Se dictará Sentencia de
conformidad.
FRANCISCO
REBOLLO LÓPEZ
Juez Asociado
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico, a 19 de julio de
2001
Por los fundamentos
expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de
la presente, se dicta Sentencia revocatoria de la emitida en el presente caso
por el Tribunal de Circuito de Apelaciones, Circuito Regional VI.
Así lo pronunció, manda el
Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor
Fuster Berlingeri emitió Opinión Disidente a la cual se unen los Jueces
Asociados señora Naveira de Rodón y señor Hernández Denton.
Isabel Llompart Zeno
Secretaria del Tribunal
Supremo
Opinión Disidente emitida por el Juez Asociado señor FUSTER
BERLINGERI, a la cual se unen la Juez Asociada señora NAVEIRA DE RODÓN y el
Juez Asociado señor HERNÁNDEZ DENTON.
San Juan, Puerto Rico,
a 18 de julio de 2001.
El
caso de autos presenta una de esas situaciones excepcionales que requieren la
intervención judicial para realizar lo que Castán Tobeñas ha denominado la interpretación
reconstructiva del Derecho.[6]
La controversia ante nuestra consideración es susceptible de ser resuelta al
amparo de alguno de los dos distintos esquemas normativos de derecho positivo
que podrían ser aplicables. Estos dos
esquemas llevan a resultados contrarios, y le compete a este Foro decidir cuál
debe regir en el caso de autos. Para escoger cuál de dichos esquemas debe
aplicarse a la controversia ante nos, nuestras miras deben orientarse por el
trasfondo de convicciones sociales vigentes que enmarcan el orden jurídico en
vigor. Veamos.
I
En el caso de autos, un condómine
que tenía múltiples y numerosas deudas con el régimen de propiedad horizontal
del edificio donde ubica su residencia, fue descalificado por el Consejo de
Titulares para votar con respecto a una propuesta para utilizar una parte del
sobreelevado de dicho inmueble para construir como elemento común un Salón de
Actividades para todos los condómines, y una oficina privada para el condómine
que construiría dicho Salón. La controversia ante nos es si tal descalificación
fue válida.
Como bien surge de la propia opinión
de la mayoría del Tribunal, existen dos esquemas normativos que podrían ser
aplicables para resolver la controversia en cuestión. Por un lado, están las
disposiciones relativas a la fundamental obligación de todo condómine de
aportar lo que le corresponda a los gastos comunes del régimen, que incluyen la
norma de que los condómines muy morosos en el pago de lo que les toca aportar
pierden temporalmente el derecho a ejercer su voto en las deliberaciones del
Consejo de Titulares. Por otro lado, están las disposiciones relativas al
derecho de propiedad de los condómines sobre los elementos comunes del
inmueble, en especial la que requiere el consentimiento unánime de dichos condómines
para que se puedan afectar los elementos comunes referidos. Lo que nos toca
decidir, en esencia, es cuál de estos dos esquemas normativos debe hacerse
valer para resolver la controversia de si el condómine que es deudor muy moroso
podía ser privado de su voto con respecto a la propuesta utilización de parte
del área de sobreelevación del inmueble, que es uno de sus elementos comunes.
La mayoría del Tribunal opta por
hacer valer el esquema normativo relativo al derecho de propiedad del condómine,
por entender que este derecho “goza de mayor jerarquía” que el deber
fundamental del condómine de aportar a los gastos comunes. Sin embargo, la
mayoría no explica de ningún modo claro o adecuado por qué es que tal esquema
tiene la supuesta “mayor jerarquía”. Por un lado, se alude a que el derecho
a la propiedad tiene “rango constitucional.” Pero la mayoría en su opinión no
examina de modo alguno el incontestable dato jurídico de que en la actualidad
el derecho a la propiedad, aun con su “rango constitucional”, dista mucho de
ser el preeminente derecho que era antes, porque ha cedido ante la concepción
jurídica moderna según la cual dicho derecho está sujeto a las muchas
limitaciones que surgen del “más importante valor social que constituye la
seguridad, salud y bienestar general de la comunidad.” E.L.A. v. Márquez, 93 D.P.R. 393
(1966). En efecto, ya hemos resuelto expresamente que cuando un inmueble se
encuentra voluntariamente sometido al régimen de la propiedad horizontal, el
derecho de propiedad no tiene la misma amplitud ni el mismo alcance que el
dominio tiene en el Código Civil. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138
D.P.R. 282, 289 (1995).
Por otro lado, se alega que la
privación temporal del derecho al voto en las deliberaciones del Consejo de Titulares
de los condómines que son deudores muy morosos supuestamente aplica
fundamentalmente sólo a los “asuntos administrativos” del régimen. Pero tal aseveración de la mayoría en su
opinión no es sostenible a la luz del claro lenguaje del Art. 38 de la Ley de
Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. 1293b, que expresamente le otorga al Consejo
de Titulares la facultad, entre otras, para:
. . .
(d) Aprobar la ejecución de obras
extraordinarias y mejoras y recabar fondos para su realización. . .
. . .
(g) Entender y
decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad y acordar las
medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común.
. . .
Parecería,
más bien, que a la luz de las facultades referidas la propuesta en cuestión en el
caso de autos era un asunto propio del Consejo de Titulares, por tratarse
precisamente de una obra extraordinaria y del modo de obtener fondos para su
realización, todo ello para el mejor servicio común.[7]
El Consejo de Titulares tenía la autoridad para considerar y decidir sobre
dicha propuesta, que no era de ningún modo un mero “asunto administrativo”. Es
evidente que la limitación al poder del voto de los condómines deudores con
respecto a las deliberaciones del Consejo de Titulares en casos como el de
autos es una más de esas restricciones al derecho a la propiedad que
modernamente el Estado le impone en beneficio del bienestar general. Goldblatt
v. Town of Hempstead, 369 US 590 (1962); Texaco Inc. v. Srio. de Obras
Públicas, 85 D.P.R. 712, 722 (1962); Roselló Hmnos. v. Figueroa, 78
D.P.R. 261, 273 (1955).
Más aun, la mayoría en su opinión no
da suficiente peso a la naturaleza propia del régimen de la propiedad
horizontal. Dicho régimen ha tomado
arraigo en Puerto Rico por su utilidad para atender las cambiantes necesidades
sociales y económicas de un país isleño con escasez de vivienda y de terrenos,
una gran concentración poblacional, y un costo creciente de la infraestructura.
Cond. Prof. S.J. H. Centre v. P.R.
F. Inc., 133 D.P.R. 488, 490 (1993). Su particularidad reside en
que los dueños se ponen de acuerdo contractualmente para constituir una comunidad
mediante la cual se protege y facilita el disfrute no sólo de los elementos
comunes del inmueble donde ubican sus residencias sino también el de sus
apartamentos particulares. La buena
marcha de la comunidad es indispensable precisamente para hacer efectiva la
titularidad de los dueños. Esa buena marcha, y la propia supervivencia del
consorcio, está amenazada por el continuo problema de los condómines que
pretenden disfrutar a plenitud de su propiedad sin hacer las aportaciones al
régimen que les corresponden. Maldonado v. Consejo de Titulares, 111
D.P.R. 427 (1981). Es por ello que la obligación del condómine de hacer sus
aportaciones a tiempo es de la más alta prioridad. El incumplimiento con
esta obligación no sólo viola el contrato entre los condueños sino que pone en
grave riesgo la preservación de la comunidad misma, y por ende, el disfrute de
la propiedad particular de cada uno de los condómines.
II
A la luz de todo lo anterior, me
parece evidente que la decisión de este Tribunal con respecto a la controversia
del caso de autos ha debido ser la de hacer valer el esquema normativo que
procura el cumplimiento de la fundamental obligación de todo condómine de
aportar lo que le corresponde a los gastos comunes del régimen de la propiedad
horizontal, confirmando la descalificación del peticionario. Sólo así se le da
efectividad a la clara política pública del país en favor de la utilización del
régimen de la propiedad horizontal. Arce
v. Caribbean Home Const. Corp.,
108 D.P.R. 225, 242 (1978); Asoc. de Condómines v. Seguros Arana, 106
D.P.R. 133, 138 (1977); Asoc. de Condómines v. Naveira, 106 D.P.R. 88,
91 (1977). Como la mayoría opta por otro curso de acción, yo disiento.
JAIME B. FUSTER
BERLINGERI
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