Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P.R. del año 2001
2001 DTS 158 GASOLINAS DE P.R. V. KEELER VAZQUEZ
2001TSPR158
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO
RICO
Gasolinas de Puerto Rico
Corporation
Recurrente
v.
Richard F. Keeler Vázquez,
Registrador de la Propiedad de
Caguas
Recurrido
Recurso
Gubernativo
2001
TSPR 158
155 DPR
____
Número
del Caso: RG-2000-2
Fecha:
15/noviembre/2001
Abogado
de la Parte Recurrente: Lcdo.
Roberto López García
Abogado
de la Parte Recurrida: Por
Derecho Propio
Materia: Recurso Gubernativo, Son defectos: la Minuta de Asiento de
Presentación con el número de finca equivocado y no incluir el permiso de uso
de ARPE.
ADVERTENCIA
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documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y
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comunidad.
Opinión del Tribunal emitida
por el Juez Asociado señor Hernández Denton
San Juan, Puerto Rico, a 15 de noviembre
de 2001.
El
Recurso Gubernativo instado exige que consideremos, entre otras cosas, asuntos
relativos a la facultad calificadora del Registrador de la Propiedad, así como
el efecto de haberse presentado un documento en el Registro de la Propiedad
acompañado de una Minuta de Asiento de Presentación con el número de la finca
equivocado. Por los fundamentos que siguen, confirmamos solamente la
notificación de aquella falta relativa al requerimiento que hiciera el
Registrador de un permiso de uso como documento complementario. Revocamos, sin embargo, las demás
notificaciones de defectos sujeto a lo que aquí se dispone.
Los hechos pertinentes son los
siguientes.
I
Mediante la Escritura Pública número ocho
(8), otorgada el 18 de abril de 1997 ante el notario público Emilio Cancio
Bello, Gasolinas de Puerto Rico Corporation (en adelante “G.P.R.C.”) tomó en
arrendamiento por quince (15) años la finca número 30,049, inscrita al folio 75
del tomo 894, Sección Primera de Caguas, de los esposos Héctor J. Rodríguez
Reyes y Julia Rosalinda Beltrán Rodríguez.
La propiedad arrendada es una segregación de la finca número 2,264,
inscrita al folio 148 del tomo 163. En
la mencionada escritura compareció en representación de G.P.R.C. su Presidente,
Rafael Aníbal Toro Sánchez. Su
capacidad representativa fue acreditada mediante una resolución corporativa con
fecha del 30 de abril de 1991, certificada por la Subsecretaria de la Junta de
Directores ante notario público el 7 de mayo de 1991.
El 5 de mayo de 1997, la escritura de
arrendamiento se presentó para inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin
embargo, en el espacio de la Minuta de Asiento de Presentación correspondiente
al número de la finca, se indicó erróneamente que la finca objeto del
arrendamiento era la número 2,264 y no la finca número 30,049. El número indicado en la Minuta corresponde
a la finca matriz de la cual se segregó la finca objeto de la escritura de
arrendamiento. Posterior a la
presentación, el original de la Minuta fue alterado en el Registro tachándose
el número de la finca principal e insertándose en su lugar el número de la
finca arrendada. La identidad de la persona que realizó esta corrección, así
como el momento en que se hizo, son desconocidos.[1]
Luego de examinar los documentos ante sí,
el Registrador de la Propiedad negó la inscripción solicitada y notificó las
siguientes faltas: primero, que debía presentarse nuevamente la escritura de
arrendamiento y su Minuta de Asiento de Presentación sin tachaduras y con el
número de finca correcto; segundo, que en la certificación emitida por la Subsecretaria
de G.P.R.C., acreditando la capacidad representativa de su Presidente, faltaba
adherirle a la primera página el sello corporativo o el del notario; tercero,
que dicha certificación no es de fecha contemporánea al negocio jurídico
expresado en la escritura de arrendamiento y; cuarto, que la certificación fue
suscrita por la Subsecretaria de la Junta, y no por el Secretario según
disponía la Ley General de Corporaciones vigente al momento de ser emitida.
No conforme con la calificación del
Registrador, G.P.R.C. presentó oportunamente un Escrito de Recalificación. En cuanto a la primera falta señalada alegó
que el documento a ser calificado era la escritura de arrendamiento como tal y
no la Minuta de Asiento de Presentación –cuya naturaleza, adujo, es la de un
mero documento administrativo-, por lo que no procedía la notificación de
faltas por ese fundamento. En cuanto a
las faltas relacionadas con la resolución emitida por la corporación, G.P.R.C.
acompañó copia de la certificación del 7 de mayo de 1991, esta vez con los
correspondientes sellos adheridos a la primera página de la misma. Además, incluyó una certificación con fecha
del 6 de octubre de 1999, suscrita por la Secretaria de G.P.R.C., en la que se
sostiene la vigencia de la resolución corporativa de 1991 por no haber sido
cancelada o modificada en forma alguna. En esta última certificación se reitera
la autoridad del Presidente de G.P.R.C. para comparecer a nombre y en
representación de la corporación.
Finalmente, en el Escrito de Recalificación G.P.R.C. sostuvo que, si
bien el artículo 402 de la Ley General de Corporaciones de 1956 establece que
es el Secretario el que debe llevar las actas de todas las juntas de la
corporación, nada en esa ley impide que un Subsecretario de una corporación
certifique la existencia de una resolución corporativa.[2]
Posteriormente, el Registrador de la
Propiedad reiteró su negativa a inscribir mediante Calificación Denegatoria
Final. Además de los fundamentos para
denegar señalados en la calificación original, añadió como quinta falta que no
se había presentado como documento complementario un permiso de uso para local comercial pues, según
consta de la propia escritura, la propiedad arrendada sería utilizada para la
venta de gasolina. De dicha denegatoria
se recurre ante este Foro.
II
En primer lugar consideraremos
conjuntamente la validez de las faltas notificadas por el Registrador de la
Propiedad relacionadas con la certificación que ante notario realizara la
Subsecretaria de la Junta de Directores de G.P.R.C. sobre la resolución
corporativa que confirió la capacidad representativa a su Presidente.
Para considerar estas faltas debemos, sin
embargo, repasar brevemente algunos de los parámetros de la facultad
calificadora que ostenta el Registrador de la Propiedad.
A
Como parte del principio de
legalidad inmerso en nuestro ordenamiento registral, los Registradores de la
Propiedad tienen la obligación legal de verificar que todo documento presentado
ante el Registro sea válido y perfecto. U.S.I. Properties Inc. v. Registrador,
124 D.P.R. 448, 465 (1989); Dershowitz & Co., Inc. v. Registrador,
105 D.P.R. 267 (1976); Ángel Sanz Fernández, Instituciones de Derecho
Hipotecario, T. II, pág. 146 (1953); Luis Rafael Rivera Rivera, Derecho
Registral Inmobiliario Puertorriqueño, pág. 268 (2000). Esta función verificadora se limita a
determinar si un documento es o no inscribible, mas no comprende el declarar la
existencia o inexistencia de un derecho dudoso o contendido entre partes. Preciosas Vistas del Lago v. Registrador,
110 D.P.R. 802, 810 (1981).
Es mediante el mecanismo de la
calificación que el Registrador de la Propiedad instrumenta este principio de
legalidad y comprueba la legalidad de los títulos presentados al Registro antes
de acceder a su inscripción. Western Federal Savings Bank v. Registrador,
139 D.P.R. 328 (1995); Preciosas Vistas del Lago v. Registrador,
110 D.P.R. 802 (1981).
En cuanto a la facultad del Registrador
para calificar los documentos notariales, su amplitud es dictada por la ley
hipotecaria junto a su reglamento y se extiende a examinar (1) que estos
cumplan con las formas extrínsecas dispuestas por la ley; (2) que los
otorgantes ostenten la capacidad jurídica para realizar el negocio jurídico
pertinente; (3) que los actos dispositivos contenidos en la escritura
presentada sean válidos, y (4) que no existan obstáculos que surjan del
Registro de la Propiedad que impidan la inscripción del documento. Western Federal Savings Bank v. Registrador,
139 D.P.R. 328, 334 (1995); Artículo 64 Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2267.
Con relación a la calificación de las
formas extrínsecas de los documentos notariales hemos resuelto que “le
corresponde al Registrador determinar si el documento presentado cumple con las
formalidades que exige nuestra Ley Notarial, como por ejemplo: la capacidad de
los otorgantes, la identidad de los otorgantes o fe del conocimiento, rúbrica,
firma, y otros." Ramírez Lebrón
v. Registrador, 131 D.P.R. 76, 82-83 (1992) (énfasis suplido). Véase además, Western
Federal Savings Bank v. Registrador, 139 D.P.R. 328 (1995).
Debe subrayarse, sin
embargo, que la autoridad calificadora que ostenta el Registrador no le
licencia para requerirle a los presentantes el cumplimiento de formalidades no
contempladas por la ley o la jurisprudencia.
Mojica Sandoz v. Bayamón Federal Savs., 117 D.P.R. 110,
130-31 (1986). Por otra parte, el Reglamento
General para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad
impone una significativa limitación a esta facultad calificadora, pues
solamente permite considerar como faltas en los documentos presentados aquéllas
“que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple
inspección de ellos.” Reglamento Hipotecario, sec. 76.1 (énfasis
suplido).
Con la anterior exposición como
preámbulo, corresponde determinar si el Registrador de la Propiedad se excedió
en sus facultades calificadoras al notificar las mencionadas faltas relativas a
la certificación que acreditó la existencia de la resolución corporativa sobre
la capacidad de representación del Presidente de G.P.R.C. Veamos.
B
En síntesis, y sin cuestionar la
suficiencia de la autorización que G.P.R.C. le confirió a su Presidente
mediante resolución, el Registrador impugna (1) la falta del sello corporativo o
el del notario en la primera página de dicha certificación; (2) que la
certificación fue suscrita por la Subsecretaria y no por el Secretario de la
Junta de Directores de la Corporación y; (3) que la misma no es de fecha
contemporánea al negocio jurídico expresado en la escritura de arrendamiento.
Nuestro ordenamiento notarial
autoriza el que otorgantes comparezcan a un instrumento público en
representación de otras personas. Art.
18 Ley Notarial, 4 L.P.R.A. sec. 2036; Regla 28 Reglamento Notarial, 4 L.P.R.A.
Ap. XXIV R. 28. Por ello, un notario
autorizante tiene la obligación de hacer constar en toda escritura pública la
capacidad en que estos comparecen. Es
decir, debe expresar si intervienen en nombre propio o en representación de
otro. Art. 18 Ley Notarial, supra;
Regla 27 Reglamento Notarial, 4 L.P.R.A. Ap. XXIV R. 27.
En virtud de lo anterior, es
indispensable que en el otorgamiento de una escritura se acredite ante notario
la capacidad representativa de un otorgante que comparece a nombre de una
persona jurídica. Rodríguez Vidal
v. Benvenutti, 115 D.P.R. 583, 589 (1984).
Desde Sabalier Sabalier v. Iglesias
Pantín, 34 D.P.R. 352 (1925), reconocimos que por ser una corporación un
organismo artificial e intangible, existente solamente en contemplación a la
ley, todos sus actos han de celebrarse en representación suya por vía de
agentes. Véase además, William Meade
Fletcher, Cyclopedia of the Law of Private Corporations, sec. 437, pág.
315. Es, por tanto, a través de sus oficiales
que de ordinario una corporación se obliga, ya sea en virtud de la autoridad
que los estatutos corporativos le hayan conferido; por autorización expresa
otorgada mediante resolución corporativa; por autorización implícita; por
autoridad aparente; o en casos muy limitados, por virtud de cierta facultad
inherente a su cargo. Carlos Díaz Olivo, Corporaciones, pág. 93-95
(1999). Fletcher, supra, sec.
438, pág. 353.
En los casos en que la autoridad de
un oficial de la corporación ha sido conferida expresamente por una resolución
corporativa, como en el presente caso, es necesario que dicha resolución
describa adecuadamente las facultades específicamente concedidas y los actos
autorizados además de las circunstancias personales que posibiliten la
identificación adecuada del representante.
Véase, Sarah Torres Peralta, El Derecho Notarial Puertorriqueño,
pág. 8.24 (1995).[3]
Es necesario además, cuando el negocio
jurídico intente ser inscrito en el Registro de la Propiedad, que un
funcionario corporativo de la entidad facultado para ello -regularmente el Secretario- acredite la
existencia y validez de la resolución que confiere la autoridad a dicho
representante, mediante una certificación.
Esta certificación debe ser presentada ante el Registro como documento
complementario y, además, la firma del Secretario o funcionario corporativo en
esa certificación debe estar debidamente autenticada por un notario, esto es,
su firma debe estar legitimada. Pino Development Corp. v. Registrador,
133 D.P.R. 373 (1993); Royal Bank of Canada v. Registrador, 105
D.P.R. 414 (1976). Véanse
además, In re Armando E. González Maldonado, res. el 20 de diciembre de
2000, 2000 TSPR 192, nota al calce 45; Art. 60 Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A.
2263; sec. 72.1, Reglamento Hipotecario; Ángel Sanz Fernández, Instituciones
de Derecho Hipotecario (1953), T. II, pág. 316.
En el caso de autos, como veremos, el
notario público Emilio Cancio Bello cumplió con todos los requisitos legales
existentes al momento del otorgamiento de la escritura pública número 8 del 18 de
abril de 1997 sobre arrendamiento y, específicamente, al momento de legitimar
la firma de la Subsecretaria de la Junta de Directores de G.P.R.C. al ésta
acreditar mediante certificación las facultades representativas del Presidente
de G.P.R.C. Por ello, el Registrador de
la Propiedad se excedió en sus facultades calificadoras al denegar la
inscripción solicitada fundamentándose para ello en las aquí consideradas
faltas notificadas, pues no existe requisito alguno en nuestra ley notarial que
exija el cumplimiento de las formalidades requeridas.
En primer lugar, es incorrecto el señalar
como falta la ausencia del sello corporativo o el del notario a la primera
página de la certificación suscrita ante notario por la Subsecretaria de la
Junta de Directores de la corporación.
En términos generales, el testimonio de
legitimación de firma es una acreditación del hecho de que en determinada fecha
la persona que es quien dice ser ha firmado en presencia del notario, sin que
éste último asuma responsabilidad alguna por el contenido del documento privado
cuya firma legitima. Art. 56 Ley
Notarial, 4 L.P.R.A. sec. 2091; Regla 67 Reglamento Notarial, 4 L.P.R.A. Ap.
XXIV R. 67. Véase, Rodríguez Vidal v. Benvenutti, supra en
la pág. 589.
En particular, la legitimación de la
firma ante notario en una certificación de la mencionada índole equivale a un
testimonio notarial de que un funcionario corporativo competente estuvo ante un
notario, quien le conoce, y que en determinada fecha puso su firma en tal
documento. De esta forma, se garantiza
la fecha de este documento notarial y se protege la certeza y corrección de la
certificación sobre la resolución corporativa acreditativa de capacidad
representativa. Torres Peralta, supra,
en la pág. 15.11.
Las formalidades que rigen este tipo de
documento notarial se encuentran tanto en la Ley Notarial como en su
Reglamento. Así, por ejemplo, el
Artículo 57 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. sec. 2092, establece que “[l]as
fórmulas a utilizarse en los testimonios serán breves y sencillas, y
comprenderán la autenticidad del acto, expresando siempre el notario que conoce
personalmente a los firmantes o al testigo de conocimiento, o haciendo constar
que ha suplido su conocimiento personal en la forma señalada [por la Ley]”. El Artículo 58 establece, además, que “[l]os
testimonios llevarán una numeración sucesiva y continua y serán encabezados por
el número que les corresponda”. 4
L.P.R.A. sec. 2093. Asimismo, según el
Artículo 60 de la Ley, 4 L.P.R.A. sec. 2095, será nulo un testimonio que no
lleve la firma del notario autorizante.
Por su parte, el Reglamento notarial, al
definir el concepto de testimonio, establece que en el testimonio o declaración
de autenticidad “el notario expresa, bajo su fe notarial, sello y firma, sobre
la veracidad de un hecho ocurrido ante él o que le conste.” Regla 65 Reglamento Notarial, 4 L.P.R.A. Ap.
XXIV R. 65 (énfasis suplido).
De lo anterior se desprende que no es un
requisito exigible por el Registrador de la Propiedad el que se estampe en la
primera página de ningún testimonio de legitimación de firma, el sello notarial
o el de la corporación.[4] Aunque fijar los mencionados sellos en todas las páginas de
dichos testimonios es una práctica aconsejable, no es una formalidad requerida
por nuestro ordenamiento, por lo que el Registrador no puede negarse a
inscribir el documento por este fundamento.
Siempre, no obstante, debe fijarse el sello notarial en el testimonio,
requisito que el notario en este caso cumplió a cabalidad cuando lo estampó
junto a su firma al dar fe del testimonio.
Cabe señalar, además, que en cuanto a la
escritura pública como tal, el notario público Emilio Cancio Bello la autorizó
de conformidad con todos los requisitos legales relativos a la acreditación de
la capacidad representativa del Presidente de G.P.R.C.[5]
En segundo término, y por similares
fundamentos, carece de méritos la negativa a inscribir la escritura presentada
por razón de que la mencionada certificación sobre la validez y existencia de
la resolución corporativa estaba suscrita por la Subsecretaria de la Junta de
Directores de G.P.R.C. y no por su Secretario o Secretaria.
Apoya su contención el Hon. Registrador
de la Propiedad en el artículo 402(a) de la Ley General de Corporaciones
vigente al momento de suscribirse la mencionada certificación. Según el mismo
es al Secretario a quien le corresponde “llevar las actas de todas las juntas
de la corporación y sus directores”. Art. 402(a) Ley General de Corporaciones
de 1956.
No obstante, nada en dicha Ley impide que
sea el Subsecretario, en lugar del Secretario, el que emita los documentos
necesarios a nombre de la corporación. En este sentido, y así es firmemente
sostenido por la doctrina en el derecho corporativo, cualquier persona
designada por la estructura organizativa de una corporación para actuar en
ausencia del Secretario puede realizar cualquier actividad para la cual este
funcionario haya estado autorizado. Fletcher, supra, sec. 636, pág. 219;
Arnold v. La Belle Oil Co., 47 Cal. App. 290, pág. 297, 190 P. 815, pág.
818 (1920).
Debe recordarse que con el testimonio de
legitimación de firma se “acredita el hecho de que en determinada fecha una
firma ha sido puesta en presencia del Notario por quien evidentemente es quien
dice ser”. 4 L.P.R.A. Ap. XXIV R. 67 (énfasis suplido). De esta forma, en una
certificación de este tipo, con su dación de fe el Notario constata el hecho de
que un funcionario corporativo competente estuvo ante él y que en determinada
fecha puso su firma. Esto es, el Notario en este caso en particular dio fe de
las capacidades que ostentaba la Sra. Margaret King como Subsecretaria de la
Junta de Directores de G.P.R.C. al legitimar su firma. Es el cumplimiento con
el requisito de legitimación de firma lo que viene obligado el Registrador a
calificar, no más. Después de todo, el Registrador debe tomar en consideración
que el Notario ejerce una función de primer calificador sobre la legalidad y
suficiencia de los documentos presentados al Registro. Véase, Federación de
Pescadores v. U.S. Industries, 135 D.P.R. 303 (1994); Rosado Collazo v.
Registrador, 118 D.P.R. 577 (1987); Mojica Sandoz v. Bayamón Federal,
supra. Véase, por ejemplo, Western Fed. Savs. v. Registrador, supra
(al calificar la copia certificada que el notario expide de una escritura pública,
el Registrador únicamente vela por que el notario haya dado fe de la existencia
de las firmas de las partes, pues la ley no exige que las firmas existan en
dicha copia).
Ausente, por lo tanto, defecto legal
alguno que incida sobre la capacidad de la Subsecretaria de la Junta de
Directores de G.P.R.C. al suscribir la certificación en cuestión, el
Registrador de la Propiedad se extralimitó en sus facultades calificativas al
requerir el cumplimiento de un requisito inexistente en la ley, i.e., la
firma por la Secretaria de la Corporación, no la Subsecretaria, en esta
certificación.[6]
Finalmente, y en cuanto a la validez
de la referida certificación, el Registrador de la Propiedad señaló como
impedimento a la inscripción solicitada, y sin explicar razones para ello, que
la certificación no es de fecha contemporánea al negocio jurídico expresado en
la escritura de arrendamiento.
En este caso, la resolución
corporativa que le confirió las facultades representativas al Presidente de
G.P.R.C. fue aprobada por su Junta de Directores mediante reunión del 30 de
abril de 1991. Por otra parte, bajo la firma legitimada de la Subsecretaria, se
certificó la existencia de dicha resolución mediante Certificación del 7 de
mayo de 1991. En dicha certificación, y luego de transcribir la resolución
según aprobada por la Junta de Directores, expresó la Subsecretaria de la
Corporación que la misma “se encuentra en todo su efecto y vigor, por no haber
sido cancelada y/o modificada en forma alguna.” Certificación, 7 de mayo
de 1991, pág. 1.
Fue al amparo de las facultades otorgadas
por esta resolución corporativa, que el Presidente de G.P.R.C. otorgó la
escritura de arrendamiento en cuestión, el 18 de abril de 1997.
Por tratarse de una autorización
conferida para que una persona natural (el Presidente) actúe en nombre de otra
jurídica, la relación creada entre un oficial que actúa bajo estas
circunstancias es, para estos efectos, la de un mandato representativo directo.[7] El Registrador en estos casos “viene obligado a calificar tanto
la legalidad de la escritura [presentada,] como la capacidad del mandatario
presidente de la corporación”, Banco de San Juan v. Registrador, 103
D.P.R. 417, 422 (1975) (énfasis suplido).
Al evaluar la capacidad del mandatario,
el Registrador de la Propiedad debe tomar en cuenta, entre otras cosas, si han
surgido las causas que nuestro Código Civil estatuye para la terminación de
esta relación. Por tanto, debe considerar muy especialmente lo establecido por
el artículo 1624 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4481, según el cual el
mandato se termina por (1) su revocación; (2) la renuncia del mandatario y; (3)
por la muerte, quiebra o insolvencia del mandante o del mandatario.[8]
No habiendo acaecido ninguna de las
causas legales que motivan la extinción de la autorización brindada por la
Corporación en la resolución corporativa del 30 de abril de 1991 al Sr. Rafael
Aníbal Toro Sánchez para efectuar -mediante la escritura pública número ocho
(8) del 18 de abril de 1997- el negocio jurídico presentado, resolvemos que
actuó indebidamente el Registrador de la Propiedad al denegar la inscripción
solicitada por el fundamento de falta de contemporaneidad entre la
certificación sobre resolución corporativa del 7 de mayo de 1991 y la escritura
de arrendamiento del 18 de abril de 1997.
Resaltamos, en particular, que dicha
autorización no tenía, ni tiene, vigencia temporal limitada. Tampoco ha sido
afectada por resolución corporativa posterior que restrinja las facultades del
Presidente de G.P.R.C. No era necesario, por tanto, que la referida resolución
corporativa fuese de fecha contemporánea al otorgamiento de la escritura pues
estaba en plena vigencia según fue certificado por la Subsecretaria de la Junta
de Directores ante notario y según fue constatado por el notario al
acreditársele la capacidad representativa de las partes cuando autorizó la
escritura aquí presentada.
Cabe señalar, además, que ante la
notificación que el Registrador hizo de esta falta, la Secretaria de la Junta
de Directores de la corporación, el 6 de octubre de 1999 suscribió ante notario
–y presentó ante el Registrador como documento complementario- una
Certificación acreditando que la referida resolución corporativa del 30 de
abril de 1991 no había sido revocada y se encontraba en pleno vigor. Esto, sin
más, debió haber sido suficiente para que el Registrador diera por corregida
esta alegada falta.
Considerada la procedencia de los
defectos notificados por el Registrador sobre la referida certificación,
pasamos entonces a examinar los restantes señalamientos.
III
Como se ha dicho, al presentarse la
escritura para su inscripción en el Registro, en la Minuta de Asiento de
Presentación se consignó equivocadamente el número de la finca matriz de la cual
se segregó la finca objeto de la escritura de arrendamiento. En vista de ello,
el Registrador de la Propiedad notificó este incidente como un defecto e
informó que debía presentarse nuevamente la referida escritura de arrendamiento
con una nueva Minuta cuyo número de finca estuviese correcto y sin tachaduras.
El problema, por tanto, se circunscribe a determinar si es posible corregir la
consignación inadecuada del número de finca en la Minuta de Asiento de
Presentación al presentarse una escritura ante el Registro de la Propiedad, o
si es necesario que esta escritura sea presentada nuevamente.
Antes de ello, sin embargo, veamos
brevemente en qué consiste este mecanismo registral y los principios
hipotecarios que envuelve.
A
El documento conocido como Minuta de
Asiento de Presentación está íntimamente ligado al principio registral de
prioridad o rango. Por virtud de este fundamental principio, los actos
registrables que primero ingresen al Registro de la propiedad gozarán de una
preferencia (ya sea excluyente o prelativa) sobre cualquier otro acto
presentado con posterioridad, aunque el último acto presentado fuese de fecha
anterior (prior tempore potior iure). II Ramón María Roca Sastre, Derecho
Hipotecario: Fundamentos de la Publicidad Registral, pág. 1 (Ed.
1995). En este sentido, el elemento
temporal es esencial pues el rango otorgado a los derechos será concedido a
partir de una determinada cronología de eventos.
Así, según el artículo 53 de la Ley
Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2256, “[l]os títulos inscritos surtirán efecto en
cuanto a terceros desde la fecha de su inscripción.” También la Ley establece
que “[s]e considerará como fecha de inscripción para todos los efectos que ésta
deba producir, . . . la fecha de
presentación que deberá constar en la inscripción misma.” Id.
De esta forma, si bien los
títulos inscritos surten efectos en cuanto a terceros desde su inscripción,
será la fecha de la presentación el momento determinante para que esta
inscripción sea efectiva, pues la inscripción en el Registro produce sus
efectos retroactivamente desde el momento específico de la presentación. II
Roca Sastre, supra, pág. 5; Luis R. Rivera Rivera, Derecho Registral
Inmobiliario Puertorriqueño, pág. 188 (2000). Ponce Federal v.
Registrador, 105 D.P.R. 486 (1976).
Ahora bien, la constancia
escrita del turno o rango logrado con la presentación de un documento queda
preservada en el Registro por el asiento de presentación. Se trata, en esencia,
de un asiento preliminar y temporero que debe ser expedido según el orden en
que se vayan presentando los títulos en el Registro. Su objeto es hacer constar
de forma precisa el momento o instante exacto de la presentación de tal forma
que se le garantice al presentante su turno según el orden de llegada. II Roca
Sastre, supra, pág. 220; XV Vázquez Bote, Derecho Privado
Puertorriqueño: Derecho Inmobiliario Registral (II), sec. 19.4, pág. 494
(1992). Véase, Flores v. Arroyo, 43 D.P.R. 282, 283 (1932) (“El asiento
de presentación es un aviso implícito a todo el mundo hasta que el documento
sea realmente inscrito. Una escritura, una vez presentada, si merece
inscribirse, tiene todos los efectos de tal inscripción.”)
En la práctica, el Registro
de la Propiedad lleva un sistema de ordenamiento diario donde se hace constar
la presentación de los documentos por orden cronológico. Ley Hipotecaria art.
34, 30 L.P.R.A. 2154. Este sistema es instrumentado en Puerto Rico con el
mecanismo de las Minutas de Asiento de Presentación. Véase, Secciones
31.1-31.11 Reglamento General para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del
Registro de la Propiedad.
Conforme
a este sistema, todo documento que se interese presentar deberá tener adherida
una de estas Minutas, siendo responsabilidad del presentante acompañar a los
documentos interesados un original y una copia de esta hoja. El original de la
Minuta constituirá el asiento de presentación y la copia constituirá el recibo
que se le entregará al presentante. Reglamento General, secs. 31.4, 31.6,
31.8. Los originales de las minutas
entonces se compilan en carpetas que, a su vez, constituyen el Diario de
Operaciones. Reglamento General, sec. 31.9. El Diario de Operaciones es uno de
los libros oficiales que dan fe de las constancias del Registro, pues se
encuentra disponible al público y contiene los asientos de presentación
extendidos al presentarse las Minutas de Presentación.[9] Esto es, el Diario de
Operaciones –a través de las minutas de
presentación que contiene- guarda el turno de los títulos presentados y da fe
pública sobre ello. Reglamento General, secs. 29.1, 31.9.
Toda vez que el asiento de presentación
constata la información necesaria para dar aviso al público de los títulos
presentados que afectan a determinada propiedad y de sus respectivos rangos, un
error en el número de la finca en el original de la minuta de asiento de
presentación puede desencajar la correcta publicidad que deben garantizar los
asientos en el Registro. Por ello, en cada minuta debe consignarse de forma
precisa la información necesaria para cumplir la razón de ser del asiento de
presentación en cuanto a la adecuada identificación del título presentado y la
constatación del hecho de su ingreso en el Registro.[10]
Así pues, como el número de
la finca en la minuta de asiento de presentación identifica cuál es la
propiedad afectada por un negocio jurídico, la expresión equivocada de tal
número equivale a la ausencia de un aviso adecuado sobre el hecho de que, en la
realidad extrarregistral, se ha transmitido un título que le grava,
propiciándose así, la indeseable anomalía de una inexactitud registral.
En el presente caso, al
indicarse erróneamente el número de la finca en la minuta, la publicidad que el
asiento de presentación manifestó versó sobre la finca equivocada. Por ende, la errada presencia de un asiento
de presentación sobre la finca 2,264 significó una publicación de ausencia de
gravamen sobre la finca 30,049. Ante tal situación, entendemos que actuó
correctamente el Registrador de la Propiedad al no realizar la inscripción
solicitada basándose para ello en esta imprecisión no detectada previamente en
la minuta. Entendemos, no obstante, que
en lugar de solicitar una nueva presentación del documento debió seguir los
mecanismos provistos estatutaria y reglamentariamente para la rectificación del
asiento. Veamos.
B
Como norma general, es
obligatorio para el Registrador de la Propiedad expedir el asiento de
presentación a todo presentante, pues la propia Ley Hipotecaria establece que
“[e]l Registrador tomará razón en el libro Diario de todo título que se
presente en el Registro para su inscripción o anotación, aunque entienda que el
título a presentarse carece de algún requisito legal.” Ley Hipotecaria art. 50,
30 L.P.R.A. sec. 2253 (énfasis suplido). Sin dudas, con este artículo se quiso
pautar claramente que todo presentante tiene la facultad de exigir que se
reciban en el Registro los documentos presentados y que se expida el asiento de
presentación para guardar su turno correspondiente, independientemente de que
no se cumplan todos los requisitos necesarios. Claro está, la supervivencia del
rango obtenido estará sujeta al posterior proceso de calificación y subsanación
de faltas notificadas.
A pesar de este deber del
Registrador de extender el asiento de presentación, el Reglamento Hipotecario
incorpora una excepción a esta obligación atinente al tema ante nos. La sección
31.6(a) del Reglamento General establece que
“[s]erá responsabilidad del presentante complementar
correctamente dicha minuta [de asiento de presentación], la cual no podrá
contener borrones, raspaduras ni tachaduras. El empleado verificará la
corrección de la misma a la luz del documento ante su consideración. De
hallarla conforme, se firmará por el presentante y el empleado del Registro
antes de proceder a la próxima etapa del proceso de presentación.
Si la minuta de asiento
de presentación no está correctamente complementada, no podrá procederse con la
presentación del documento que la motiva. El proceso de presentación de
documentos no podrá detenerse debido a que los presentantes necesiten tiempo para
corregir o añadir información omitida en la minuta de asiento de presentación.”
(énfasis suplido) Reglamento General, sec. 31.6(a).
Con esta sección, y de conformidad
con la autoridad que el Art. 36 de la Ley Hipotecaria le brinda al Secretario
de Justicia para reglamentar y requerir estas minutas, se incorporó a nuestro
ordenamiento registral una situación en la que el Registrador puede negarse a
extender el asiento de presentación no recibiendo el documento que se intenta
presentar.[11]
Ahora bien, en el presente caso no
se activó esta disposición reglamentaria. De ordinario, si el funcionario
encargado de recibir los documentos presentados al Registro se encuentra con
una situación de esta índole, debe proceder a devolver la minuta a su
presentante para que prepare una nueva y la inscriba según el turno que le
toque en el Registro. Sin embargo, en este caso el defecto en la minuta de
presentación no fue identificado en el proceso de presentación pues pasó por
desapercibido y se extendió un asiento de presentación sobre la finca cuyo
número aparecía en la minuta. En efecto, al incorporarse posteriormente la
Minuta de Asiento de Presentación en el Diario de Operaciones, los libros del
Registro reflejaban la presentación de una escritura de arrendamiento sobre la
finca 2,264 y no sobre la finca número 30,049.
No fue hasta después de presentado el documento que el Registrador se
percató de la equivocación en la minuta al ver la corrección y tachadura de un
sujeto anónimo.
Ciertamente, de conformidad con la ya
citada sección 31.6(a) del Reglamento Hipotecario, es responsabilidad del
presentante complementar correctamente la referida minuta. No obstante, el
empleado del Registro tiene también la responsabilidad de “verifica[r] la
corrección de la misma a la luz del documento ante su consideración”.
Reglamento General, sec. 31.6(a). En este sentido, la responsabilidad es
compartida y ambos, en este caso, contribuyeron a lo sucedido. Uno, por no
llenar adecuadamente la Minuta y el otro, por no verificarla con detenimiento a
la luz de la escritura de arrendamiento.
En todo caso, no obstante, la falta
de circunspección del funcionario del Registro de la Propiedad al no detectar
la equivocación en la minuta contribuyó a provocar una situación de error en el
Registro, escenario que se encuentra regulado por las disposiciones que
atienden la rectificación de errores cometidos por el Registrador en los
asientos del Registro. Véanse artículos 150-154 de la Ley Hipotecaria, 30
L.P.R.A. secs. 2501-05, y secciones 141.1-144.1 del Reglamento Hipotecario.
Véase además, Rivera Rivera, supra, págs. 318-23.
Resulta pertinente aclarar en este
punto que, al resolver bajo este ordenamiento estatutario y reglamentario, no
podemos perder de perspectiva la realidad que los asientos del Registro
anunciaron sobre la situación de las fincas en cuestión y el efecto que ello
haya podido tener sobre la confianza depositada en las constancias del Registro
por terceros que hayan legítimamente adquirido derechos sobre estas fincas.
Así, ha sostenido un comentarista que
[e]n todos los supuestos de
error ha de tenerse en cuenta, que el asiento, tal como esté redactado, produce
sus efectos normales en cuanto a todo su contenido hasta tanto que se rectifique
por los medios legales, sin que así baste para privarlo de uno u otro de
aquellos efectos la sola alegación de que es erróneo. Buenaventura Camy
Sánchez-Cañete, Comentarios a la Legislación Hipotecaria, Vol. V, pág.
683 (3ra Ed. 1983) (énfasis suplido).
En cuanto a esto último, tomamos
conocimiento del hecho que nos consigna el Registrador de la Propiedad con
relación a que, luego de la presentación de la Minuta de Asiento de
Presentación en cuestión, se presentaron títulos sobre la finca 30,049 (finca
sobre la cual versa la escritura de arrendamiento presentada). Concretamente,
indican los documentos presentados por el Registrador que, con posterioridad al
5 de mayo de 1997 (fecha en que se presentó la escritura de arrendamiento) y, a
la fecha de instarse este Recurso Gubernativo, varias escrituras habían sido
presentadas que gravan la finca número 30,049.[12]
La Ley Hipotecaria de 1893, Ley
anterior a la vigente, estatuía las circunstancias y procedimientos a seguirse
para la rectificación de un asiento en el Registro dependiendo de si el error
cometido era uno de los denominados materiales o si era un error de concepto.
Véase, Artículos 254-64, Ley Hipotecaria de 1893.
Sin embargo, al aprobar la Ley
Hipotecaria de 1979, la Asamblea Legislativa optó por prescindir de esta
distinción entre tipos de errores para su corrección y enfatizó más bien en la
disponibilidad ante el Registrador del título presentado para inscripción.[13] De esta forma, la Ley
Hipotecaria actual permite corregir errores en el Registro siempre que se tenga
a la vista el documento que motivó la acción, y siempre que con la corrección
no se afecten los derechos de titulares inscritos. Pino Development v.
Registrador, supra, pág. 380.
En lo que nos compete, el artículo 150 de
la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2501, establece que:
Cuando
los errores se hayan cometido en asientos de presentación o notas que no se
practiquen directa y específicamente en virtud de un título, y en indicaciones
de referencia, podrán corregirse aunque no se tenga a la vista el título que
motivó la inscripción, siempre que la inscripción principal respectiva baste
para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella. (énfasis
suplido)
Así mismo, el Reglamento Hipotecario
establece en su sección 141.3 que:
Los Registradores podrán
rectificar por sí, bajo su responsabilidad, los errores cometidos:
. . .
Segundo: En los asientos de
presentación, notas marginales que no se practiquen directa y específicamente
en virtud de un título, y en indicaciones de referencia, aunque los títulos no
obren en la oficina del Registro, siempre que la inscripción principal
respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por
ella.
Surge de las mencionadas
disposiciones que, de ordinario, un error en el asiento de presentación (y por
ende en las Minutas de Asiento de Presentación), puede ser corregido por el
propio Registrador, motu proprio, independientemente que los títulos
presentados que motivaron el asiento obren o no en la oficina del Registro y,
en caso que éstos no estén a la vista, podrá corregirlos el Registrador cuando
de la inscripción principal surge el error y la información necesaria para
rectificarlo. En ningún caso, sin embargo, puede el Registrador corregir el
error mediante tachaduras, sino que es necesaria la preparación de un asiento
nuevo. Sec. 141.1, Reglamento Hipotecario.
Sin embargo, establece la Ley que esta
facultad de corregir por sí el asiento de presentación no es aplicable cuando
tal corrección puede afectar los derechos de titulares inscritos, situación que
se produce en este caso. A estos efectos, el segundo párrafo del artículo 151
de la Ley establece que:
Cuando la rectificación
pudiera afectar derechos de titulares inscritos se exigirá para corregir el
consentimiento de éstos o una resolución judicial ordenando la corrección del
asiento. Artículo 151 Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2502 (énfasis suplido).
Véanse además, secs. 141.5, 142.1 del reglamento Hipotecario.
De esta forma, antes de proceder con
cualquier rectificación de las constancias en el Registro, tiene que haber sido
auscultado el consentimiento de estos titulares cuyos derechos pudieran verse
afectados por la rectificación y, en defecto de este consentimiento, “deberá el
Registrador o la parte que solicita la corrección obtener resolución judicial a
tal efecto” para ordenar la corrección del asiento. sec. 141.5 Reglamento
Hipotecario.[14]
Ahora bien, establece la Ley
Hipotecaria que la rectificación de un error surtirá efecto desde la fecha en que
dicha rectificación tuviera lugar, Artículo 154, Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A.
sec. 2505, disponiéndose, por su puesto, que dicho cambio no afectará a
aquellos terceros que estén cobijados por la fe pública registral. Véase,
Artículo 110, Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2360 (“En ningún caso la
rectificación del Registro perjudicará los derechos legítimamente adquiridos
por tercero que reúna las condiciones fijadas en esta ley”).
Es decir, según la Ley, de ordinario la
efectividad de las rectificaciones de errores en los asientos del Registro bajo
este articulado, ha de tener vigencia desde su realización. No obstante,
aclaramos que de obtenerse el consentimiento de todos los titulares afectados
por la corrección -incluyendo a los titulares posteriores que confiaron en la
situación que publicaba el Registro-, la rectificación podrá tener efectividad
retroactiva contada a partir del momento en que fue presentada la escritura
para su inscripción. De otro modo, no tendría sentido alguno solicitar la anuencia
de dichos titulares pues, si aún con su consentimiento la rectificación fuese
siempre prospectiva, sus derechos no se verían afectados de ninguna manera y
tal consentimiento carecería de todo sentido.
Surge de todo lo anterior, pues, que
correspondía al Registrador de la Propiedad notificarle al presentante que
procurara la anuencia de aquellos titulares inscritos cuyos derechos pueden
verse afectados por la corrección de la minuta de presentación para entonces
rectificar la referida minuta. En defecto de ello, debió solicitarle al
Tribunal de Primera Instancia, o notificarle al presentante que así lo hiciere,
que ordenase tal corrección si la misma procedía. Véase, Sección 141.1 et
seq. del Reglamento Hipotecario.
Recalcamos que no era una opción para el
Registrador de la Propiedad llanamente obviar el error en la Minuta e inscribir
el título presentado, dándole así validez a la tachadura cuya fecha de
realización se desconoce. Sencillamente, la central importancia de la Minuta de
Asiento de Presentación en el ordenamiento registral en cuanto la garantía que
ésta ofrece sobre la corrección en la publicidad de la fecha y demás
circunstancias de los títulos presentados, descarta tal alternativa. Además, el Reglamento Hipotecario establece
que los errores cometidos por el Registrador “no se corregirán mediante
tachaduras, entrerrenglonaduras o raspaduras, sino mediante la redacción de un
asiento nuevo en la forma dispuesta en el Título IX de la Ley.”. Sec. 141.1,
Reglamento Hipotecario. Por ello, en cuanto a negarse a inscribir la escritura,
actuó correctamente el Registrador. Sin embargo, no debió el Registrador
notificar esta falta para requerir una nueva presentación de la escritura
pública pues era otra la vía legal que tenía disponible.
IV
Por último, en su calificación
denegatoria final, el Registrador notificó como falta adicional el no haberse
presentado como documento complementario un permiso de uso para local comercial
requerido por el Artículo 16 de la Ley de la Administración de Reglamentos y Permisos
(ARPE), Ley Núm. 76 de 24 de junio de 1975, 23 L.P.R.A. sec. 71(o). Se
fundamentó para ello en lo resuelto por este Foro en Janer Vilá v.
Registrador, 115 D.P.R. 79 (1984).
Conforme a lo resuelto en Janer
Vilá v. Registrador, supra, un Registrador puede negarse a inscribir
una escritura de arrendamiento de un local, por no haberse presentado el
correspondiente permiso de uso como documento complementario. Por lo tanto,
siendo un requisito acompañar a la escritura de arrendamiento dicho documento, actuó
correctamente el Registrador de la Propiedad al así exigirlo correspondiendo,
pues, a G.P.R.C. presentarlo.
V
Por todos los anteriores fundamentos
se revoca la nota recurrida en cuanto a las notificaciones de defectos
relacionadas con la certificación acreditativa de capacidad representativa del
Presidente de G.P.R.C. y en cuanto a no haber procedido el Registrador según el
procedimiento de rectificación de asientos para corregir el número de la finca
en la Minuta de Asiento de Presentación presentada junto a la escritura de
arrendamiento.
Ahora bien, el revocar la calificación
negativa del Registrador no implica que el documento en cuestión advenga
inscribible sino que procede que dicho funcionario actué conforme lo resuelto
por esta Curia. Así, al proceder a rectificar el error en el asiento de
presentación, éste deberá notificarle al presentante que procure la anuencia de
aquellos titulares inscritos cuyos derechos pueden verse afectados por la
corrección de la minuta de presentación para entonces rectificar la referida
minuta. En defecto de ello, deberá solicitarle al Tribunal de Primera
Instancia, o notificarle al presentante que así lo hiciere, que ordene tal
corrección si la misma procede. Véase, artículo 151 de la Ley Hipotecaria, 30
L.P.R.A. sec. 2502, y las secciones 141.5 y 142.1 del Reglamento Hipotecario.
Se confirma, no obstante, la exigencia
del Registrador de presentar el debido permiso de uso de ARPE.
Se dictará la Sentencia
correspondiente.
Federico
Hernández Denton
Juez Asociado
SENTENCIA
San
Juan, Puerto Rico, a 15 de noviembre de 2001.
Por los
fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte
íntegra de la presente, se revoca la nota recurrida en cuanto a las notificaciones
de defectos relacionadas con la certificación acreditativa de capacidad
representativa del Presidente de Gasolinas de Puerto Rico Corporation y en
cuanto a no haber procedido el Registrador de la Propiedad de Caguas según el
procedimiento de rectificación de asientos para corregir el número de la finca
en la Minuta de Asiento de Presentación presentada junto a la escritura de
arrendamiento. Se confirma, no
obstante, la exigencia del Registrador de presentar el debido permiso de uso de
la Administración de Reglamentos y Permisos.
Así lo pronunció y manda el
Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor
Fuster Berlingeri concurre sin Opinión escrita. El Juez Asociado señor Rebollo
López no interviene.
Isabel Llompart Zeno
Secretaria del Tribunal Supremo