Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P.R. del año 2001
2001
DTS 161 IRIZARRY V. GARCIA CAMARA 2001TSPR161
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO
RICO
Harold D. Irizarry
López,
Nelly Ivette Talavera Rodríguez
y la Soc. Legal de Gananciales
comp. por éstos
Recurridos
v.
Carlos T. García Cámara,
Frances Joan Tramal Gutiérrez
Y la Soc. Legal de Gananciales
Comp. por éstos
Peticionarios
Certiorari
2001
TSPR 161
155 DPR
____
Número
del Caso: CC-2000-564
Fecha:
27/noviembre/2001
Tribunal
de Circuito de Apelaciones:Circuito Regional IV
Juez
Ponente: Hon.
Roberto L. Córdova Arone
Abogado
de la Parte Peticionaria: Lcdo.
Arnaldo J. Irizarry Irizarry
Abogado
de la Parte Recurrida: Lcdo.
José A. Rubio Pitre
Materia: Daños y Perjuicios, Contrato de Opción de Compraventa e
hipoteca
Advertencia
Este documento constituye un
documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y
correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones
del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la
comunidad.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Rivera
Pérez.
San Juan, Puerto Rico, a 27 de noviembre de
2001.
Los
aquí peticionarios recurren ante esta Curia, mediante el presente recurso de Certiorari,
de una sentencia dictada por el Tribunal de Circuito de Apelaciones, la cual
confirmó otra emitida por el Tribunal de Primera Instancia. Concluyeron ambos foros que las partes
acordaron, mediante un contrato titulado "Opción de Compra", que el
comprador continuaría pagando la deuda hipotecaria de la propiedad objeto del
contrato, pero que la referida obligación no eximía al vendedor de la
obligación de pago constituida originalmente.
I
El
doctor Carlos T. García Cámara era dueño, en carácter privativo, de una
residencia ubicada en el Sector Punta Arenas del Municipio de Cabo Rojo. Para ese tiempo, el referido galeno vivía en
un apartamento arrendado en Villa Taína, Boquerón, ubicado en el mismo
municipio, y estaba en proceso de construir una nueva residencia.[1] El licenciado Harold Irizarry López estaba interesado en comprar
una casa de veraneo. Al pasar un día
por el sector Punta Arenas vio que la residencia del doctor García Cámara tenía
un rótulo de "SE VENDE" y se comunicó con él.[2] Ambas partes se reunieron e inspeccionaron la residencia, la cual
se encontraba alquilada a unos estudiantes de medicina. Acordaron volverse a
reunir para discutir los términos de la compra y venta.[3]
Se
reunieron en la oficina del doctor García Cámara ubicada en el Municipio de
Cabo Rojo. Allí acordaron que el precio
de venta sería ciento cincuenta mil dólares ($150,000) y que se firmaría un
contrato de "Opción de Compraventa".
Estipularon, además, que el día de la firma del contrato el licenciado
Irizarry López pagaría la suma de cinco mil dólares ($5,000).[4] El antes mencionado licenciado solicitó la entrega de una copia
de la escritura y una certificación de cargas y gravámenes de la propiedad, ya
que dicho inmueble se encontraba gravado por varias hipotecas.[5] Según el acuerdo, el comprador se obligó a cancelar los
gravámenes hipotecarios, y el vendedor se comprometió a pagar los honorarios y
aranceles notariales, así como los aranceles registrales que resultasen de tal
gestión. La hipoteca existente a
favor de H.F. Mortgage sería asumida o pagada por el comprador, según dicho
acuerdo.[6]
El
1ro de abril de 1993, se firmó el contrato celebrado entre las
partes, titulado "Opción de Compraventa". A dicho acto concurrieron las partes y la corredora de bienes
raíces, de apellido Del Toro. En dicha
reunión se realizaron diversos cambios al contrato, los cuales incluyeron el
aumento del precio de compra y venta a ciento cincuenta y dos mil dólares
($152,000); el reconocimiento de que el pago de los cinco mil dólares ($5,000)
de depósito se abonaría al precio de venta; y el establecimiento de un período
de treinta (30) días para firmar la escritura pública de compra y venta.[7] Además, el vendedor se obligó a pagar las contribuciones
territoriales hasta el día de la firma de la escritura pública sobre compra y
venta y el comprador se comprometió a aceptar los términos del contrato de
arrendamiento existente sobre la propiedad objeto de la compra y venta.[8]
En
la cláusula quinta del contrato se estipuló lo siguiente:
-----QUINTO: Los gravámenes hipotecarios al momento de la
firma de la Escritura de Compraventa, serán asumidos y/o pagados por la SEGUNDA
PARTE [el Comprador]. Dichos gravámenes
hipotecarios serán deducidos del precio de compray venta.[9]
El
comprador estaba gestionando un préstamo para pagar la totalidad de la deuda
hipotecaria de la propiedad y el remanente del precio se entregaría al
vendedor. A pesar de que el contrato
firmado por las partes se tituló "Opción de Compraventa", como
explicamos más adelante, sus términos no cumplen con los requisitos para tal
tipo de contrato y sí establecen el perfeccionamiento de una compra y venta,
cuya escritura pública se otorgaría posteriormente.[10]
El comprador desconocía si el préstamo que estaba gestionando
sería aprobado antes de la fecha pactada para firmar la escritura pública sobre
compra y venta.[11] Por motivo de viajes de las partes y de falta de entrega de
documentos solicitados al vendedor para la tramitación del préstamo, las partes
aplazaron el otorgamiento de la escritura de compra y venta hasta el 15 de mayo
de 1993.[12] Además, la parte compradora envió por correo certificado la
cantidad adicional de cinco mil quinientos dólares ($5,500) como depósito, que
unido a lo entregado previamente totalizaba la suma de diez mil quinientos
dólares ($10,500).[13]
El
comprador le envió, mediante telefax, un proyecto de escritura de compra y
venta al vendedor. Éste establecía el
precio de venta en ciento veinticinco mil dólares ($125,000), ya que se
entregarían veintisiete mil dólares ($27,000) en efectivo. Disponía, además, que el comprador retenía
del precio de venta la cantidad de sesenta y siete mil ciento cuarenta y cinco
dólares ($67,145) "para el pago en su día de la hipoteca que grava la
propiedad".[14] El vendedor le informó al comprador que no estaba de acuerdo con
que éste no asumiera formalmente la hipoteca.
Surgió un impasse entre las partes y la escritura de compra y venta no
se otorgó.[15]
El
13 de mayo de 1993, el comprador presentó una demanda contra el vendedor,
alegando incumplimiento de contrato. Reclamó,
además, el resarcimiento por concepto de daños y perjuicios. A pesar de la presentación de la demanda, el
vendedor le ofreció al comprador una extensión del contrato previamente
otorgado. Dicha oferta estaba sujeta a
que se otorgara la escritura pública sobre compra y venta en un término de
quince (15) días, a partir de la firma de la extensión, y a que H.F. Mortgage
lo liberara de la hipoteca existente. Posteriormente,
y por no haber sido aceptada esa oferta, dicha parte (el vendedor) presentó una
nueva oferta, en la cual proponía que el comprador pagara todos los gastos
notariales y se le relevara a él de la hipoteca con H.F. Mortgage.[16] Finalmente, el doctor García Cámara le vendió la propiedad a
otras personas por el precio de ciento veinte mil dólares ($120,000), según la
escritura pública sobre compra y venta número 809 otorgada en Mayagüez, Puerto
Rico, ante el notario Roberto M. García Rullán.[17]
Celebrado
el acto del juicio, el Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia el 12 de
noviembre de 1999,[18] declarando con lugar la demanda presentada contra el doctor
García Cámara y, en consecuencia, lo condenó a pagarle al licenciado Irizarry
López la suma de diez mil quinientos dólares ($10,500). Concluyó el foro de primera instancia que la
verdadera intención de las partes en el contrato otorgado fue que el licenciado
Irizarry López continuara pagando la hipoteca, mientras el doctor García Cámara
continuaría obligado con H.F. Mortgage.
Inconforme con dicho dictamen,
el doctor García Cámara presentó un recurso de apelación ante el Tribunal de
Circuito de Apelaciones el 18 de febrero de 2000. La parte demandante de autos presentó "Oposición al Recurso
de Apelación" el 28 de abril de 2000.
El foro apelativo intermedio dictó sentencia el 16 de mayo de 2000,
copia de cuya notificación se archivó en autos el 23 de mayo del mismo
año. La sentencia de dicho Tribunal
confirmó aquella dictada por el Tribunal de Primera Instancia. Concluyó el Tribunal de Circuito de
Apelaciones que de acuerdo con las determinaciones de hechos realizadas por el
foro de primera instancia, tal sentencia es correcta en derecho y no procede
variar su dictamen, porque la parte apelante no lo puso en posición de
intervenir con la apreciación de la prueba.
Inconforme con dicha
determinación, el demandado de autos recurre ante nos, mediante el presente
recurso de Certiorari, señalando como errores cometidos por el Tribunal
de Circuito de Apelaciones los siguientes:
PRIMER ERROR
Erró
el [h]onorable Tribunal de Circuito de Apelaciones, Circuito Regional IV de
Aguadilla y Mayagüez, Panel I, en lo siguiente:
El
[h]onorable Tribunal de Circuito de Apelaciones resolvió nuestra apelación a
base de que cuestionamos la apreciación de la prueba y no entró a las
cuestiones de estricto derecho planteadas.
SEGUNDO ERROR
Erró el [h]onorable Tribunal
de Circuito de Apelaciones al no cumplir con la doctrina en cuanto a la
imposición de una compensación por sufrimientos y angustias mentales en un caso
de incumplimiento de contrato.[19]
Estando perfeccionado el
recurso, procedemos a resolver.
II
Antes de discutir los
errores señalados por el aquí peticionario, debemos determinar la naturaleza
del contrato que otorgaron las partes.
Es imperativo este esfuerzo ante la realidad de que las partes titularon
el contrato como una "Opción de Compra y Venta", pero de su contenido
y de las negociaciones de las partes surge que el negocio jurídico que se
perfeccionó fue una compra y venta. Es
importante tener en cuenta la verdadera naturaleza del contrato entre las
partes, porque de ella dependerán las consecuencias jurídicas y, por tanto, el resultado
de nuestro análisis.
El aquí peticionario
sostiene que el contrato suscrito fue uno de opción de compra y venta. Esa posición fue sostenida por el Tribunal
de Primera Instancia y por el Tribunal de Circuito de Apelaciones. Ahora bien, ¿suscribieron las partes un
contrato de opción de compra y venta?
Entendemos que no. Veamos.
El contrato de opción de
compra no está regulado por el Código Civil, pero hemos reconocido su
existencia en esta jurisdicción.[20] Se trata de un contrato consensual, mediante
el cual una parte (promitente) le concede a otra parte (optante) el derecho
exclusivo a decidir de manera unilateral si comprará determinado bien inmueble
que le pertenece al promitente.[21] Esta facultad tendrá que ejercitarse dentro
de un período de tiempo definido por las partes, y tanto el promitente como el
optante se beneficiarán con el negocio.[22] En realidad se trata de un contrato
preparatorio o precontrato encaminado al eventual otorgamiento de un contrato
de compra y venta.[23] Los elementos esenciales del mismo son los
siguientes: (1) se concede al optante la facultad de decidir unilateralmente si
celebrará el contrato principal (la compra y venta) sin ninguna obligación por
parte de éste; (2) dicha concesión tiene carácter de exclusividad; (3) se
establece un plazo para ejercitar la opción; y (4) no existe otra condición que
no sea la voluntad del optante.[24] De los anteriores elementos podemos colegir
que, a pesar de ser un contrato consensual, la opción de compra es un contrato
unilateral, porque el optante no está obligado a comprar, contrario al caso del
promitente que sí está obligado a venderle al primero, si aquél así lo decide.
Analicemos el contrato
otorgado por las partes de autos. El
primer criterio que aleja el contrato suscrito por las partes de ser uno de
opción de compra, es que en éste no se le concedió la facultad exclusiva al
aquí recurrido de decidir si quería comprar el bien inmueble en cuestión. Tampoco se estableció un plazo para que esa
parte ejercitara su facultad. El plazo
establecido fue para otorgar y firmar la escritura pública de compra y venta
correspondiente. Mediante el pacto
suscrito por las partes de autos, peticionario y recurrido, quedaron obligados
recíprocamente entre sí. El primero se
obligó a vender, y el segundo a comprar, el bien inmueble objeto del
contrato. Resulta forzoso concluir que
no se otorgó una opción de compra, ya que el contrato otorgado no cumple con
los requisitos establecidos por esta Curia para que exista ese tipo de negocio
jurídico.
¿Cuál fue, entonces, el
negocio jurídico que otorgaron las partes?
Entendemos que se otorgó un contrato de compra y venta. Veamos.
El Artículo 1334 del Código
Civil[25]
establece que "[p]or el contrato de compra y venta uno de los contratantes
se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio
cierto, en dinero o signo que lo represente". De la misma forma, el Artículo 1213 del Código Civil[26]
dispone que para que un contrato sea válido se requiere la concurrencia de tres
elementos, a saber: consentimiento, objeto y causa. En el contrato que otorgaron las partes de autos concurrieron los
elementos necesarios para la existencia de un contrato de compra y venta. No hay duda de que ambas partes consintieron
voluntariamente en obligarse. El objeto
del contrato, el bien inmueble en cuestión y la causa, el precio de venta
ascendente a la suma de ciento cincuenta y dos mil dólares ($152,000).
El contrato otorgado por las
partes es uno de compra y venta, ya que por conducto de éste el doctor García
Cámara se obligó a entregar una cosa determinada (el bien inmueble) y el
licenciado Irizarry López se obligó a pagar la cantidad de ciento cincuenta y
dos mil dólares ($152,000) como contraprestación. Se celebró entre las partes un contrato de compra y venta, a
tenor con la definición que establece nuestro Código Civil. No podemos perder de vista que "[los]
contrato[s] existe[n] desde que una o varias personas consienten en obligarse
respecto de otra u otras, a dar alguna cosa, o prestar algún servicio".[27]
En el caso ante nuestra
consideración, las partes otorgaron un contrato de compra y venta y
establecieron un plazo para poder consumar la formalidad del otorgamiento de la
escritura pública correspondiente.
Ésto, sin embargo, no afectó la validez del referido contrato. En el caso de Soto v. Rivera,[28]
nos enfrentamos a una situación similar a la del caso de autos y resolvimos que
las partes habían otorgado un contrato de compra y venta, dejando para un
momento posterior el cumplimiento de la formalidad del otorgamiento de los
documentos públicos correspondientes, los cuales no podían ser suscritos en ese
momento. Del texto del contrato objeto
de esta controversia surge, al igual que en el caso citado anteriormente, que
las partes decidieron vender y comprar recíprocamente, por lo que se perfeccionó
el contrato de compra y venta.
III
En Puerto Rico impera el
principio de la libertad de contratación.
Así lo dispone el Artículo 1207 de nuestro Código Civil, [29]
el cual establece lo siguiente:
Los contratantes pueden
establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente,
siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.
En repetidas ocasiones hemos
reconocido que la voluntad contractual está limitada solamente por los
criterios establecidos en la disposición estatutaria antes citada.[30]
El Artículo 1210 del Código Civil[31]
dispone lo siguiente:
Los
contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan,
no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las
consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a
la ley.
Hemos
resuelto que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, las cuales
tienen que cumplir con lo acordado siempre y cuando no se viole la ley, la
moral ni el orden público, según lo dispone el estatuto antes citado.[32] Sin embargo, algunos contratos requieren un
ejercicio de interpretación para poder determinar la naturaleza de la
obligación en que incurrieron las partes.
Por esa razón, el Código Civil de Puerto Rico establece unas
disposiciones para la interpretación de los contratos.[33] La primera regla establece que se debe
atender el texto claro de sus cláusulas, cuando las mismas reflejan claramente
la intención de las partes. A esos
efectos, el Artículo 1233 del Código Civil[34]
dispone lo siguiente:
Si
los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de
los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.
Si
las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes,
prevalecerá ésa sobre aquéllas. (Énfasis
nuestro.)
La
disposición estatutaria antes citada ha sido utilizada por esta Curia en la
interpretación de contratos, de cuya letra clara surge la voluntad de las
partes sin duda alguna.[35] En Marcial v. Tomé,[36]
reconocimos que se debe seguir la letra clara del contrato, cuando la misma
refleja inequívocamente la voluntad de las partes. A pesar de lo dispuesto en
esta disposición estatutaria, hay ocasiones en que no es posible determinar la
voluntad de los contratantes con la mera lectura literal de las cláusulas
contractuales. Por eso, el Código Civil
dispone, en su Articulo 1234,[37]
que se podrá juzgar la voluntad de los contratantes por sus actos anteriores,
coetáneos y posteriores a la perfección del mismo. En repetidas ocasiones hemos reconocido la utilidad de tales
criterios para interpretar los contratos.[38] Sin embargo, al momento de interpretar un
contrato es preciso presuponer lealtad, corrección y buena fe en su redacción,
e interpretarlo de manera tal que lleve a resultados conformes a la relación
contractual y que estén de acuerdo con las normas éticas. Dicho en otras palabras, no se puede buscar
oscuridad ni tergiversar la interpretación de los contratos para llegar a
resultados absurdos o injustos.[39]
En el caso de Flores v. Flores Toledo,[40]
nos negamos a reafirmar la interpretación que el Tribunal de Primera Instancia
le impartió a una cláusula de un contrato de arrendamiento, porque ello
resultaría en un absurdo. De igual
manera, en Quiñones López v. Manzano Pozas,[41]
nos negamos a darle una interpretación literal a un contrato de seguros, porque
ésta ocasionaría una injusticia y un resultado incorrecto. El propio Código Civil establece, en su
Artículo 1235,[42] lo
siguiente:
Cualquiera que sea la
generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos
en él cosas distintas y casos diferentes de aquéllos sobre que los interesados
se propusieron contratar.
Además,
dispone el Artículo 1236 del Código Civil[43]
que "[s]i alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos,
deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto". Por lo tanto, si bien hay que considerar la
intención de las partes para interpretar los contratos, la interpretación tiene
que ser cónsona con el principio de la buena fe y no puede conllevar a
resultados incorrectos, absurdos e injustos.
IV
Precisamente la controversia en el caso de autos gira en
torno a la interpretación de una de las cláusulas de un contrato de compra y
venta. La parte aquí peticionaria le
imputa error al Tribunal de Circuito de Apelaciones al aplicar el derecho
vigente en la interpretación del contrato.
Arguye que ese foro apelativo intermedio no aplicó la doctrina sobre
asunción de deudas e interpretó de manera errónea la referida cláusula
contractual. Veamos.
El contrato de compra y venta dispone, en su cláusula
quinta, que el comprador asumirá y/o pagará al momento de la firma de la
escritura pública de compra y venta los gravámenes hipotecarios de la propiedad
a ser vendida. De igual manera
establece que el comprador retendría del precio de venta la cantidad necesaria
para pagar dichos gravámenes.
Evidentemente nos encontramos ante la figura de la
asunción de deuda que ha sido reconocida en Puerto Rico.[44] Esta figura jurídica permite la sustitución
del deudor original por un tercero en una obligación, quedando liberado el
primero de su obligación con respecto al acreedor.[45] No obstante, para que tenga efecto la
sustitución es necesario que el acreedor preste su consentimiento, ya que su
derecho de crédito puede verse seriamente afectado con la misma.[46] Si no media el consentimiento del acreedor
nos enfrentamos a otra figura distinta, la subrogación de un tercero en el lugar
del deudor.[47] Mediante la subrogación, no se extingue el
vínculo obligacional entre el deudor original y su acreedor, sino que nace un
nuevo vínculo entre el deudor y el tercero subrogado.[48] El deudor original le responde al acreedor
por cualquier incumplimiento del tercero subrogado.[49]
¿Pactaron las partes una asunción formal de la deuda
garantizada por hipoteca? Entendemos
que sí. El texto claro de la cláusula
quinta del contrato de compra y venta dispone que el comprador asumirá y/o pagará,
al momento de la firma de la escritura de compra y venta, la deuda hipotecaria
que grava la propiedad. Para eso,
retendría la suma necesaria del precio de venta. No se le puede impartir otra interpretación al asunto ante nos
que no sea que las partes acordaron liberar al vendedor de cualquier
responsabilidad para con el acreedor hipotecario.
De hecho, la única manera de asumir una deuda es mediando
el consentimiento del acreedor. Lo
contrario constituye la subrogación de un tercero en lugar del deudor original,
subsistiendo el vínculo original entre el deudor y el acreedor.
V
Aún cuando podemos disponer de este recurso con la
aplicación estricta de la norma ya discutida, pasaremos a revisar las
determinaciones de hechos que hizo el Tribunal de Primera Instancia.
Es doctrina reconocida en Puerto Rico, que los foros
apelativos no intervendrán con las determinaciones de hechos realizadas por los
Tribunales de Primera Instancia, salvo que se demuestre parcialidad, pasión o
prejuicio de parte de ese foro.[50] Hemos establecido que, como regla general,
esta Curia no intervendrá con las determinaciones de hechos que realice ese
Tribunal, sobre todo cuando no se ha presentado una narración estipulada de la
prueba.[51] La parte aquí peticionaria no presentó ante
el Tribunal de Circuito de Apelaciones ni ante esta Curia una narración
estipulada de la prueba. Por esta
razón, no intervendremos con las determinaciones de hechos realizadas por el
Tribunal de Primera Instancia. Entendemos
que las mismas concluyen sobre la intención de las partes de que el comprador
asumiera formalmente la hipoteca que gravaba la propiedad o, en su defecto, que
la pagara en su totalidad al momento de firmar la escritura pública de compra y
venta.
Desde la primera
conversación entre las partes se pactó que se cancelarían los gravámenes
hipotecarios que gravaban la propiedad y que estaban evidenciados por
pagarés. De igual manera, surge que el
comprador estaba gestionando un préstamo para pagar la totalidad de la deuda y
el remanente para entregárselo al vendedor.
También surge que el vendedor, aquí peticionario, se encontraba en
proceso de construir una residencia, por lo que probablemente necesitaría
financiamiento, y estar obligado con H.F. Mortgage le afectaría su capacidad
para obtenerlo. No podemos perder de
vista que al momento de firmar el contrato de compra y venta las partes
realizaron múltiples cambios al mismo para aclarar sus disposiciones. Sin embargo, no medió alteración alguna a la
cláusula en cuestión. Resulta de gran
importancia el hecho de que el comprador, aquí recurrido, es un abogado de
profesión, por lo que conocía o debía conocer las implicaciones de esa
cláusula. Si en realidad interesaba
pactar una subrogación en el lugar del deudor original, pudo haber solicitado
que se aclarara en ese momento, tal y como lo hicieron con las demás cláusulas.
Impartirle la interpretación que le otorgaron los
tribunales inferiores a la cláusula en cuestión, no solamente es contraria a
derecho, sino que resultaría en un absurdo jurídico y en una injusticia para el
aquí peticionario.
VI
Interpretada la cláusula quinta del contrato de compra y
venta, en la forma previamente expuesta, concluimos que el recurrido no tiene
causa de acción alguna en contra del peticionario. Nos encontramos ante un contrato de compra y venta que genera
obligaciones bilaterales, en el cual ambas partes están respectivamente
obligadas una para con la otra.[52] El Artículo 1077 del Código Civil[53]
permite la resolución de las obligaciones bilaterales en caso de incumplimiento
de una de las partes. No obstante, no
puede solicitar el cumplimiento específico de una obligación bilateral aquella
parte que no ha cumplido con la obligación que le corresponde.[54] Este principio se encuentra, además, de
manera implícita, en el Artículo 1053 del Código Civil,[55]
que establece que en las obligaciones recíprocas ninguna de las partes incurre
en mora si la otra no cumple o se allana a cumplir su parte.
Tratándose de un contrato de compra y venta que genera
obligaciones bilaterales, el licenciado Irizarry López no tiene causa de acción
alguna contra el doctor García Cámara.
La controversia nace por motivo del incumplimiento del primero con su
obligación de asumir formalmente la deuda hipotecaria o de pagarla en su
totalidad. No podemos perder de vista
que la buena fe permea todo nuestro esquema jurídico. Por lo tanto, para poder reclamar contra el doctor García Cámara,
el licenciado Irizarry López tenía que haber cumplido de buena fe su obligación
de acuerdo con lo pactado expresamente en el contrato, lo cual no hizo.
VII
Por los fundamentos antes expuestos, procede revocar la
sentencia emitida por el Tribunal de Circuito de Apelaciones, así como aquella
dictada por el Tribunal de Primera Instancia.
En consecuencia, procede declarar no ha lugar la demanda presentada por
el aquí recurrido ante el Tribunal de Primera Instancia.
Se
dictará sentencia de conformidad.
Efraín
E. Rivera Pérez
Juez
Asociado
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico, a 27 de noviembre de
2001.
Por
los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar
parte íntegra de la presente, se dicta Sentencia revocando la sentencia emitida
por el Tribunal de Circuito de Apelaciones, así como aquella dictada por el
Tribunal de Primera Instancia. En
consecuencia, se declara no ha lugar la demanda presentada por el aquí
recurrido ante el Tribunal de Primera Instancia.
Lo
acordó el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Presidente señor Andréu García no
interviene. El Juez Asociado señor
Hernández Denton "disiente de la Opinión del Tribunal, por entender que en
el caso de autos las partes pactaron la subrogación del comprador en lugar del
vendedor con respecto al acreedor hipotecario.
Véase Calo Rivera v. Reyes, 115 D.P.R. 123 (1984). Contrario a lo que concluye la Opinión del
Tribunal, las partes no pactaron una asunción de deuda. Por ende, confirmaríamos la sentencia del
Tribunal de Primera Instancia". El
Juez Asociado señor Fuster Berlingeri concurre sin opinión escrita.
Isabel
Llompart Zeno
Secretaria del Tribunal Supremo