Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P. R. del año 2001
2001
DTS 080 BROWN III V. JUNTA DE DIRECTORES 2001TSPR080
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO
RICO
Herbert W. Brown
III
Peticionario
v.
Junta de Directores
Condominio Playa Grande
Recurrido
Certiorari
2001 TSPR 80
Número del Caso:
CC-2000-265
Fecha:
6/junio/2001
Tribunal de
Circuito de Apelaciones:Circuito Regional I
Juez Ponente: Hon.
Angel González Román
Abogada de Parte
Peticionaria: Lcda. Diana Lynn Pagán Rosado
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Ricardo A. Ramírez Lugo
Materia:
Propiedad Horizontal, Toma de Decisiones de la Junta
ADVERTENCIA
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OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL
JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 6 de junio de 2001
El Condominio Playa Grande, localizado en
la Calle Taft Núm. 1, Santurce, es un edificio que fue sometido al Régimen de
Propiedad Horizontal, mediante Escritura Número 70 de 4 de noviembre de 1966,
otorgada ante el notario Francisco Vizcarrondo Norell. La escritura matriz del
condominio establece un área de doce (12) estacionamientos de visitantes que se
designan como áreas o facilidades comunales del proyecto.
El 18 de febrero de 1987 se celebró una
Asamblea Extraordinaria para atemperar la utilización irrestricta de dichos
estacionamientos por un pequeño grupo de condóminos, además de la utilización
excesiva y permanente de dichos elementos comunes por personas no autorizadas. Se acordó por voto mayoritario de los titulares una
Resolución que contenía el siguiente esquema:
“[P]ara que todos los
[condómines] interesados tengan la oportunidad de utilizar una de dichas áreas
de estacionamientos, se celebrará un sorteo cada seis (6) meses calendarios, y
a los que resulten agraciados, la Junta de Directores les asignará a cada uno
un espacio para su exclusivo uso personal, o uso de sus visitantes, por un
término de seis (6) meses calendarios consecutivos. [Q]uienes resulten
agraciados en un sorteo no podrán participar, directa o a través de otros, en
sorteos siguientes hasta tanto todos los titulares interesados hayan tenido su
oportunidad de usar uno de dichos espacios por seis (6) meses calendarios
consecutivos. [P]or el uso exclusivo de uno de dichos espacios, el usuario
satisfará al Condominio una cuota especial de mantenimiento ascendente a
cincuenta dólares ($50.00) por cada mes, en adición a la cuota mensual
ordinaria de mantenimiento.” [...][1]
Casi once (11) años luego de la vigencia
de este acuerdo, el Lcdo. Herbert Brown presentó una querella ante el
Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.C.O.), el 18 de diciembre de 1998,
impugnando el mismo. Adujo el referido condómino que tal acuerdo tiene el
efecto de alterar la naturaleza del elemento común general de los
estacionamientos designados para visitantes, razón por la cual se requería
la aprobación por la unanimidad de los titulares del inmueble, ello
conforme con las disposiciones del Artículo 12 de la Ley de Propiedad
Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291j. Solicitó el Lcdo. Brown del D.A.C.O. que
declarase ilegal y nula la Resolución del 18 de febrero de 1987 y que ordenase
el cese y desiste de dicha práctica.
El 22 de diciembre de 1998, la Junta fue
debidamente notificada de la querella radicada, D.A.C.O. señaló la vista
adjudicativa para el día 30 de julio de 1999.
Llegado el día de la vista, la Junta no compareció; anotándosele la
rebeldía a la Junta por su incomparecencia.
El 13 de septiembre de 1999, la Junta
solicitó la desestimación de la querella, alegando: (1) que el esquema de
sorteo de los estacionamientos en controversia respondía al “bien común” de los
condóminos; (2) que el Lcdo. Brown se benefició del esquema y consintió al
mismo por varios años; (4) que la Junta no violó la Ley de Propiedad
Horizontal; y, (5) que la acción de impugnación en D.A.C.O. estaba prescrita.
El 24 de septiembre de 1999, D.A.C.O.
emitió una resolución en la cual determinó que el esquema de sorteo de
estacionamientos de visitantes, acordado en la Asamblea del 18 de febrero de
1987, era nulo por ser el mismo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal,
ante. Sostuvo la referida Agencia que
dicho esquema no era una obra necesaria para el uso eficaz de los elementos
comunes y para la conservación del inmueble, lo cual puede aprobarse por
mayoría, sino que era una obra que afectaba los elementos comunes, razón por la
cual requería el consentimiento unánime del Consejo de Titulares, conforme las
disposiciones del Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A.
sec. 1291n. Sostuvo, además, el D.A.C.O. que el Artículo 12 de la antes citada
ley requiere que todo acuerdo que afecte un elemento común general y lo
convierta en un elemento común limitado tiene que aprobarse por la unanimidad
de los titulares. En vista a ello, D.A.C.O. declaró nulo el acuerdo y ordenó a
la Junta que devolviera los estacionamientos para el uso de los visitantes.
Inconforme, la Junta presentó un
escrito de revisión ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones el 22 de
noviembre de 1999. Contando con los escritos en oposición del Lcdo. Brown y de
D.A.C.O., el Tribunal Apelativo dictó sentencia el 11 de febrero de 2000. Mediante
dicha sentencia, el tribunal apelativo intermedio resolvió que D.A.C.O. erró al
concluir que la resolución recurrida del esquema de sorteo era nula porque se
aprobó por mayoría en lugar de por unanimidad. El Tribunal de Circuito de
Apelaciones sostuvo que, conforme al citado Artículo 16 de la Ley de Propiedad
Horizontal, ante, la creación de un esquema de sorteo rotativo de los espacios
de estacionamientos no constituyó una “obra”, sino que fue un acto de administración
del Consejo de Titulares; concluyó que dicho esquema no varió la naturaleza de
los estacionamientos, como tampoco dispuso de los mismos a favor de una minoría
de apartamentos; en otras palabras, resolvió el foro judicial que el esquema de
sorteo no transformó los estacionamientos de visitantes de “elementos comunes
generales” a “elementos comunes limitados”; determinó que el esquema impugnado
no excluyó a ningún apartamento del uso y disfrute de los estacionamientos,
sino que sólo fijó un orden aleatorio para el disfrute temporero de todos los
titulares; el tribunal apelativo, por último, determinó que, conforme al
Artículo 38 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec, 1293b(2)(h)[2], la actuación del Consejo de
Titulares, en su función de tomar decisiones de interés general para la
comunidad y de tomar las medidas necesarias y convenientes para el mejor
servicio común, era una actuación a ser aprobada por voto mayoritario, y no por
unanimidad. Por ende, concibió que el esquema aprobado era un acto de
administración del Consejo de Titulares, por lo que no requería voto unánime de
los condóminos.
Mediante recurso de certiorari,
radicado el 24 de marzo de 2000, el querellante-peticionario, Lcdo. Herbert
Brown, acudió ante este Tribunal en solicitud de revisión de la sentencia
emitida por el Tribunal de Circuito de Apelaciones. El peticionario sostiene,
como único señalamiento de error, que incidió:
“... el Honorable Tribunal de Circuito de
Apelaciones al emitir sentencia revocando la resolución de D.A.C.O. ya que
dicha sentencia es contraria a las disposiciones de la Ley de Propiedad
Horizontal de Puerto Rico”.
Expedimos
el recurso. Estando en posición de resolver el mismo, procedemos a así
hacerlo.
I
Nos
toca resolver si el esquema de sorteo de estacionamientos aquí impugnado es un
acto de administración del Consejo de Titulares o si, por el contrario, es un
acto que transforma el uso y destino de un elemento común general a uno
limitado. Es decir, nos atañe identificar si el acto mediante el cual la Junta
destinó los estacionamientos de visitantes, al uso de algunos titulares
mediante sorteo, es propiamente un acto de administración o si alteró el título
constitutivo por modificar el uso y destino de estos elementos comunes. Veamos.
Sabido
es que en nuestra jurisdicción existe una clara política pública que respalda
la utilización del Régimen de Propiedad Horizontal para terrenos y
construcciones de multipisos. Soto Vazquez v. Vazquez Torres, 138
D.P.R. 282 (1995). Hemos sostenido que el valor social y económico promovido
por la Ley de Propiedad Horizontal es de tal transcendencia que su
interpretación debe ser “constructiva e imaginativa”. Castle Enterprises,
Inc. v. Registrador, 87 D.P.R. 775 (1963); reiterado en Cond.
Prof. S.J.H. Centre v. P.R.F., Inc., 133 D.P.R. 488 (1993) y Soto
Vazquez v. Vazquez Torres, ante. Por lo tanto, la interpretación
debe ceñirse a la definición misma del Régimen; es decir, la “coexistencia de
diversos pisos de dominio exclusivo con el condominio forzoso e inescapable de
elementos comunes”. Consejo de Tit. Cond. McKinley
Court v. Rullán, 126 D.P.R. 387, 393 (1990),
citando a Arce v. Carribbean Home Const. Corp., 126 D.P.R. 387,
236-237 (1978).
Para
someter una propiedad al referido régimen, el titular debe hacer constar
expresamente su voluntad de así hacerlo en escritura pública e inscribirla en
el Registro de la Propiedad, conforme con el Artículo 2 de la Ley de Propiedad
Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291. García Larrinua v. Lichtig,
118 D.P.R. 120 (1986). Por ende, la escritura que constituye el Régimen “es un
estatuto privado –al cual se adhieren los titulares cuando compran sus
respectivos apartamentos- que gobierna a los condóminos o titulares y a
cuyas disposiciones debemos acudir para dirimir cualquier conflicto, a menos
que tales disposiciones violen la ley, la moral o el orden público”. 31
L.P.R.A. sec. 3372; Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R.
579, 582 (1973)”; Consejo Tit. McKinley Court
v. Rullán, 126 D.P.R. 387, 394 (1990). Con
esto en mente, analizamos la controversia ante nos.
II
El
Artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de
1958, 31 L.P.R.A. 1291i, previo a las enmiendas introducidas en el 1976[3], establecía los elementos que obligatoriamente son
comunes:
“Sec. 1291i. Elementos generales del inmueble
Se consideran elementos comunes generales del inmueble:
(a)
El terreno en que se asiente el
edificio.
(b)
Los cimientos, paredes maestras,
techos, galerías, vestíbulos, escaleras, y vías de entrada y salida o de
comunicación.
(c)
Los sótanos, azoteas, patios y
jardines, salvo disposición o estipulación en contrario.
(d)
Los locales destinados a
alojamiento de porteros o encargados del edificio, salvo disposición o
estipulación en contrario.
(e)
Los locales o instalaciones de
servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente,
refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua, y demás similares.
(f)
Los ascensores, incineradores de
residuos y, en general, todos los artefactos o instalaciones existentes para
beneficio común.
(g)
Todo lo demás que fuere
racionalmente de uso común del edificio o necesario para su existencia,
conservación y seguridad.”
Los
elementos comunes enumerados en el Artículo 11, ante, tienen el carácter de
“numerus apertus”; esto es, se permite pactar en la escritura matriz elementos
comunes generales no incluidos en dicha enumeración. Arce
v. Caribbean Home Const. Corp., ante. En esencia, el antes citado artículo enumera
elementos comunes generales necesarios y elementos comunes voluntarios. La
diferencia entre estos elementos estriba en que los primeros no admiten
disposiciones en contrario, mientras que los segundos lo permiten. Arce
v. Caribbean Home Const. Corp., ante. Según este artículo, existen elementos comunes
generales que son necesarios para la existencia, seguridad y
conservación del edificio y destinados al uso y disfrute de todos los
apartamentos. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante, 237. Debido a ello, no son
susceptibles de ser propiedad exclusiva de unos titulares, excluyendo a los
demás, pues resultaría incompatible con el buen funcionamiento del condominio. Pellón
v. O’Clare, 98 D.P.R. 692, 695 (1970). Los elementos comunes
voluntarios admiten pacto en contrario; y, una vez constituido el régimen,
dichos elementos se pueden alterar mediante el consentimiento de todos
los propietarios de los apartamentos. Arce
v. Caribbean Home Const. Corp., ante.
En
Pellón v. O’Clare, ante, caso resuelto conforme con el antes
citado artículo 11, resolvimos que unas áreas de garajes designadas como
“privadas” en la escritura matriz no son elementos comunes sino que mantienen
el carácter conferido en el título constitutivo. Posteriormente, hemos
precisado que los lugares de estacionamiento en un condominio pueden ser tanto
elementos comunes generales, ya sean necesarios o voluntarios, como elementos
comunes limitados o elementos privados. Arce
v. Caribbean Home Const. Corp., ante.
A
estos efectos, el Profesor Michel J. Godreau sostiene que: “el espacio dedicado
a área de estacionamiento es un elemento común voluntario, pudiendo el
titular original destinarlo a uno particular. De no destinarse un elemento
común voluntario a un particular, se tratará el mismo como elemento común
general, no susceptible de indivisión al igual que los restantes elementos
comunes, aunque sí susceptible de transformarse en privativo mediante el
consentimiento unánime de los titulares”. El Condominio: el Régimen de la
Propiedad Horizontal en Puerto Rico, Puerto Rico, Ed. Dictum, 1992, 84-85.
No obstante, desde Pellón, ante, señalamos que la naturaleza privada
o común de un local de estacionamiento depende esencialmente de lo que se
estipule en la escritura matriz.
El
caso ante nos plantea una situación similar al caso de Pellón.
Aunque al momento de constituirse el régimen del Condominio Playa Grande, la
Ley de Propiedad Horizontal no contemplaba específicamente las áreas de
estacionamiento como elementos comunes, la escritura matriz del condominio
estableció dichas áreas como elementos comunes generales, destinadas al uso de
los visitantes de los condóminos.
Las
disposiciones y estipulaciones de la escritura matriz rigen y vinculan
los actos de todos los titulares o condóminos presentes y futuros, como a
terceros. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, ante; Consejo de
Titulares v. Vargas, ante. Los pactos y acuerdos ahí comprendidos
“forman un estado de derecho a ser aceptado por los sucesivos titulares a
medida que éstos adquirieran su condominio”. Arce
v. Caribbean Home Const. Corp., ante, 245. Sus cláusulas obligan a todos los
titulares, salvo que violen alguna de las disposiciones del Artículo 1207 del
Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372, referentes a las leyes, a la moral, o al
orden público. Id.
La
escritura matriz constituye “una de las fuentes que rigen la conducta del
Consejo de Titulares y cuyas disposiciones viene obligado a obedecer”. Consejo
de Titulares del Condominio Galerías Ponceñas v. Ponceñas Incorporado,
res. el 16 de abril de 1998, 98 TSPR 43. Es a dicha escritura matriz que
debemos acudir para dirimir el conflicto en el caso ante nos.
III
El
artículo octavo de la escritura matriz mediante el cual el Condominio Playa
Grande se sometió al régimen de propiedad horizontal, en lo pertinente,
dispone:
“OCTAVO: (A) Que las áreas y facilidades
comunales del proyecto serán las siguientes:
....
16)
Doce espacios de estacionamiento
para visitantes localizados en el patio Oeste del edificio adyacentes a la
entrada principal del mismo.” (Énfasis suplido).[4]
De
una lectura del título constitutivo del Condominio Playa Grande es evidente que
los espacios o áreas de estacionamiento en disputa son elementos comunes
generales voluntarios. Estos elementos fueron designados, específicamente, elementos
comunes para el disfrute de los visitantes de todos los titulares
del condominio. La estipulación, comprendida en la escritura matriz del régimen,
constituye un beneficio común para todos los titulares, al proveerles
estacionamientos a sus visitantes.
La
propia Ley de Propiedad Horizontal, en el tercer párrafo del Artículo 2, 31
L.P.R.A. sec. 1291, dispone:[5]
“La escritura que establezca el régimen de propiedad
horizontal expresará clara y precisamente el uso a que será destinada toda área
comprendida en el inmueble, y una vez fijado dicho uso sólo podrá ser
variado mediante el consentimiento unánime de los titulares.”(Énfasis
suplido).
El
claro mandato de ley establece que, para alterar el uso o beneficio comprendido
en dichas áreas, es necesario el consentimiento unánime de los
titulares.[6] La expresión manifiesta e inequívoca del artículo octavo
de la escritura matriz del Condominio Playa Grande, esto es, del título
constitutivo del régimen, establece el uso del área de estacionamiento aquí
impugnado como un elemento común. Por lo tanto, conforme a la Ley de
Propiedad Horizontal, y el lenguaje claro y preciso del título constitutivo,
era necesario obtener el consentimiento unánime de los titulares.
El
esquema aprobado por la mayoría de los titulares tuvo el efecto de alterar el
uso y destino de las áreas de estacionamiento de visitantes porque las
convirtió en áreas de estacionamiento para el uso exclusivo de los titulares
de los condóminos que ganaran el sorteo. El hecho de que el esquema es
rotativo, y los titulares con derecho a los espacios cambian cada seis meses
hasta que todos los titulares hayan tenido la oportunidad de utilizar uno de
los referidos espacios, no cambia la realidad de que el mismo altera el
uso y destino de los referidos espacios. Antes del esquema aprobado, los
espacios estaban designados para uso de los visitantes de todos los
titulares. Luego de la aprobación del esquema, dichos estacionamientos
corresponden exclusivamente a los ganadores del sorteo por el término de seis
meses y el pago de una cuota de cincuenta dólares ($50.00) mensuales.
Claramente, se desprende que el esquema aquí impugnado cambió el uso
general de los espacios designados a visitantes para convertirlos a espacios
con uso limitado a los condóminos ganadores del sorteo.
La
Ley de Propiedad Horizontal, no hay duda, permite que ello se haga, pero, la
misma requiere que el cambio de elementos comunes generales a elementos comunes
limitados se lleve a cabo mediante el acuerdo de todos los titulares. A esos efectos, el Artículo 12 de la referida Ley
específicamente establece que:
“También serán considerados elementos comunes, pero con
carácter limitado, siempre que así se acuerde expresamente por la totalidad
de los titulares del inmueble, aquellos que se destinan al servicio de
cierto número de apartamentos con exclusión de los demás, tales como pasillos,
escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los
apartamentos de un mismo piso y otros análogos.” (Énfasis suplido).[7]
En
Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante, nos enfrentamos a un
acuerdo adoptado por la mayoría de los condóminos, que cambiaba el uso
de dos elevadores, elementos comunes generales, para reservarlos exclusivamente
para los pisos propiedad de Caribbean Towers, Inc., convirtiendo así un
elemento común general a uno de uso limitado. Resolvimos que este cambio, por
variar el uso y destino del elemento común, dispuesto así por mandato de ley, requería
el consentimiento expreso de la totalidad de los titulares del edificio,
conforme con el citado Artículo 12; ello por convertir el uso de un elemento
común general en un elemento común limitado.
Los
recurridos argumentan que el acuerdo tiene el efecto de promover el uso eficaz
de un elemento común general, para el beneficio de todos los titulares. Sobre
este particular, en Arce, ante, expresamos:
“Toda vez que el adquirente de un apartamento sometido al
régimen de propiedad horizontal adquiere también un derecho de copropiedad
sobre todos los elementos comunes, i.e. ascensores, es indispensable su
consentimiento para disponer de éstos. No podían los demandados, bajo pretexto
de asegurar el funcionamiento más eficaz de un elemento común variar el destino
de éste, convirtiéndolo para todo fin práctico en un elemento común limitado
de Caribbean Towers, Inc., suprimiéndole así el carácter común general.”
(Énfasis suplido). Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante,
249.
Por
ende, no podemos sostener que dicho acuerdo es un mero acto de
administración ya que el mismo varía tanto lo dispuesto expresamente en el
título constitutivo del condominio, como el uso y destino de un elemento común
general a uno limitado. La escritura matriz del Condominio Playa Grande
estipuló que estas áreas de estacionamiento eran para el uso de los visitantes
de los condóminos. Luego de la resolución del 18 de febrero de 1987, estos
estacionamientos se convirtieron en estacionamientos utilizados por los
titulares ganadores del sorteo, que alquilaban estos espacios para su uso
particular.
El
alegado acto de administración por el Consejo de Titulares no puede
contravenir la Ley de Propiedad Horizontal y el título constitutivo del
régimen. Hemos establecido que en la jerarquía de las fuentes de propiedad
horizontal, “la Ley de Propiedad Horizontal posee primacía, por lo que
cualquier disposición claramente contraria a sus disposiciones que contenga la Escritura
Matriz o el Reglamento sería nula”. Consejo de Titulares Galerías Ponceñas
v. Ponceñas Incorporado, ante. Forzoso nos resulta concluir que la
Resolución aprobada por la mayoría de los titulares, que altera el uso de un
elemento común general, es nula por ser contraria a la Ley de Propiedad
Horizontal y a la Escritura Matriz.
IV
La
Junta recurrida argumenta, por último, que debe mantenerse el esquema aprobado
en vista del hecho que el mismo se mantuvo en vigor por muchos años sin ser
impugnado, creándose así una “apariencia” de validez.
Una
actuación nula es inexistente, por lo que no genera consecuencias
jurídicas. Dicho de otro modo, “...lo
nulo nunca tuvo eficacia alguna, nunca nació en derecho, nunca existió”. Montañez
Rivera v. Policía de P.R., res. el 3 de mayo de 2000, 2000 TSPR 68.
Por lo tanto, la resolución de la asamblea extraordinaria de titulares del
Condominio Playa Grande, celebrada el 18 de febrero de 1987, es nula por ser
contraria a la ley. Es por tanto ineficaz y contrario a derecho el esquema de
sorteo de estacionamientos aprobado por la mayoría de los titulares; el mismo
requería el consentimiento unánime de los titulares.
“Sólo
cuando el acto nulo haya provocado una “apariencia” de realidad o validez, es
necesario o conveniente destruir esa “apariencia”, si constituye obstáculo
para el ejercicio de un derecho y puede impugnarlo cualquier persona que
tenga interés en ello sin que sea confirmable, ni prescriptible;
debiendo reponerse las cosas al estado que tenían al tiempo de su realización”.
(Enfasis suplido.) A. Ventura-Traveset y González, ante, 365-366.
Por
los fundamentos que anteceden, procede decretar la revocación de la sentencia
del Tribunal de Circuito de Apelaciones que declaró válido el esquema de sorteo
aquí en controversia, procediendo la reinstalación de la decisión emitida en el
caso por el Departamento de Asuntos del Consumidor.
Se
dictará Sentencia de Conformidad.
FRANCISCO
REBOLLO LÓPEZ
Juez
Asociado
SENTENCIA
San
Juan, Puerto Rico, a 6 de junio de 2001
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede,
la cual se hace formar parte íntegra de la presente, se dicta Sentencia
revocatoria de la emitida por el Tribunal de Circuito de Apelaciones en el
presente caso. En consecuencia, procede la reinstalación de la decisión emitida
en el mismo por el Departamento de Asuntos del Consumidor.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la
Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Hernández Denton emitió
Opinión Concurrente. Los Jueces Asociados señora Naveira de Rodón y señor
Corrada del Río inhibidos.
Isabel Llompart Zeno
Secretaria del
Tribunal Supremo
Opinión
Concurrente emitida por el Juez Asociado señor Hernández Denton
San Juan, Puerto Rico, a 6 de junio de
2001.
Aunque
estamos de acuerdo con el resultado de la Opinión del Tribunal, en tanto
declara la nulidad del esquema de sorteo de estacionamientos de visitantes en
el Condominio Playa Grande, discrepamos del argumento principal subyacente.
Concurrimos en Opinión separada por entender que, aunque el acuerdo impugnado
es nulo, pues altera el uso al que está destinada el área de estacionamientos
de visitantes —acción que requiere el consentimiento unánime de los titulares—,
no transforma por ello la naturaleza de este elemento de uno común general a
uno común limitado.
I
La
escritura matriz del Condominio Playa Grande define, entre los elementos
comunes del inmueble, un conjunto de doce (12) estacionamientos cuyo uso queda
expresamente reservado a los automóviles de los visitantes al edificio. No
obstante lo allí consignado, para 1987 varios condóminos empleaban regularmente
dichos espacios para aparcar sus vehículos particulares.
Como
respuesta a esta práctica, el Consejo de Titulares acordó por voto mayoritario,
aunque no unánime, conformar el uso efectivo de los espacios de estacionamiento
a un sorteo bianual entre los titulares, que conferiría a aquellos que
resultaren agraciados el uso exclusivo del estacionamiento durante el periodo
limitado de seis meses. Además, como
salvaguarda contra la presunta inequidad del azar, los titulares beneficiados
en un sorteo no podrían participar en otro posterior hasta que todos los
condóminos interesados hubieren tenido oportunidad de disfrutar de un espacio
de estacionamiento durante un periodo de seis meses. Por el uso de la plaza se requeriría al condómino el pago de una
cuota especial de mantenimiento de cincuenta dólares ($50.00) mensuales
mientras durase el periodo señalado.
Cabe
resaltar, como esencial para el entendimiento de la norma que favoreceríamos
hoy, que a los titulares agraciados en el sorteo se les concedía el uso del
estacionamiento para cualquier vehículo, fuere propio o de sus visitantes. No se imponía límite o restricción alguna
que reservara el uso de dichas plazas a los visitantes al apartamento
concernido. Consideramos que fue éste el elemento que vició la decisión del
Consejo de Titulares, no la mera asignación de turnos para el uso de los
estacionamientos.
II
La Ley de
Propiedad Horizontal (en adelante “la Ley”) clasifica los elementos de un
inmueble sometido a dicho régimen en comunes generales, comunes limitados y
privativos. 31 L.P.R.A. sec. 1291i a 1291l. Además
del derecho propietario que cada titular tiene en cuanto a su apartamento, la
Ley le otorga “una participación con los demás titulares en los elementos
comunes del inmueble”. Art. 8, 31 L.P.R.A. sec.1291f. El objeto de dicho
porcentaje, explica el Prof. Vázquez Bote, remite al concepto de uso y
disfrute de dichos elementos. E.
Vázquez Bote, VIII Tratado Teórico, Práctico y Crítico de Derecho Privado
Puertorriqueño (Derechos Reales II), sec. 4.9, pág. 168 (1993). Es del análisis de dicho concepto que hemos
de aclarar la norma que rige la controversia actual.
A
El concepto
de uso de los elementos comunes, explica el Prof. Vázquez Bote, “no es unívoco,
sino variado”. Comprende, en su acepción primera, “[e]l uso del área
inmobiliaria, es decir, el destino que se da al inmueble sometido al
régimen de propiedad horizontal, que sólo puede modificarse con el
consentimiento unánime de todos los titulares”. Vázquez Bote, supra, pág. 169. A éste concepto se refiere el Art. 22 de la Ley, 31 L.P.R.A. sec.
1292, cuando exige que se indique en la escritura matriz el destino que ha de
dársele al inmueble y a cada uno de sus apartamentos y que se describan sus
elementos comunes generales y limitados.
A la misma acepción también se refiere el Art. 2 de la Ley, 31 L.P.R.A.
sec. 1291, cuando dice que “[l]a escritura que establezca el régimen de
Propiedad Horizontal expresará clara y precisamente el uso a que será destinada
toda área comprendida en el inmueble, y una vez fijado dicho uso sólo podrá ser
variado mediante el consentimiento unánime de los titulares.” Estas disposiciones a la vez limitan el uso
de un inmueble al fin o fines expresados en la escritura y conceden a cada
titular el derecho a servirse de los elementos comunes y privativos de acuerdo
a ese propósito.
La Ley también es clara en que el cambio o
alteración de cualquiera de los elementos comunes —sea en cuanto a su
estructura física, naturaleza, titularidad o destino— requiere el
consentimiento unánime de los condóminos.
Un vistazo a los cambios o alteraciones enumeradas en la Ley revela que
los acuerdos que requieren unanimidad para su aprobación son aquellos que
afectan el contorno registral o la estructura física del inmueble, esta última
a su vez remitida al efecto que ha de provocar en el Registro de la
Propiedad. De ordinario, se exige
unanimidad para hacer alteraciones al uso que ha de darse al inmueble, realizar
nuevas construcciones en el mismo, adquirir, agregar y segregar elementos
comunes, hipotecar alguno de éstos, o cambiar su naturaleza titular de común
general a limitada o privativa, o viceversa.
Dicha norma también es extensiva a cualquier otra transacción u
operación que tenga efecto real o requiera anotación correspondiente en el
Registro de la Propiedad. Se abona así
a lo observado por Batlle Vázquez:
“La
necesidad del acuerdo unánime de los propietarios se establece cuando la
alteración implique modificación del régimen fundamental señalado en los
estatutos o en el título constitutivo de la propiedad […], o se refiera a la
estructura o fábrica del edificio.” M. Batlle Vázquez, La Propiedad de Casas
por Pisos, pág. 125 (8ª ed. 1980).
Cabe concluir que
aquellos acuerdos que no impliquen modificaciones al carácter material o
registral del condominio, salvo clara expresión legislativa, no requerirán
acuerdo unánime por no afectar, en este sentido, el uso del área inmobiliaria.
B
Distinto al
concepto de uso qua destino, Vázquez Bote reconoce en la Ley una segunda
acepción del vocablo, viz. “[e]l uso normal de que es susceptible
el inmueble, por parte de todos y cada uno de los partícipes en la
horizontalidad, al servirse de los elementos comunes del inmueble según el
inherente objetivo”. Vázquez Bote, supra.
Se representa así el ejercicio por cada titular del condominio del derecho de
uso conferido por los Arts. 8 y 14 de la Ley, 31 L.P.R.A. secs. 1291f y
1291l.
La necesidad de
concertar el derecho de uso de todos los titulares de un inmueble requiere a
menudo que el Consejo de Titulares intervenga, acorde con el Art. 16, 31
L.P.R.A. sec. 1291n (“Las obras necesarias para la conservación del inmueble y
para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordadas por la mayoría de
los titulares.”) y el Art. 38(h), 31 L.P.R.A. sec. 1293b(h) (“Corresponde al
Consejo de Titulares: […] Intervenir y tomar decisiones sobre aquellos asuntos
de interés general para la comunidad así como tomar aquellas medidas necesarias
y convenientes para el mejor servicio común.”)
Los acuerdos
tomados a estos efectos son actos administrativos, por lo que basta la
concurrencia de una mayoría de los condóminos para su aprobación. No se limitan tampoco a obras de
construcción, como concluyera el Tribunal de Circuito de Apelaciones, sino
también comprenden esquemas organizativos, como procedimientos de concesión de
permisos o designaciones de turnos para el uso de un elemento común. Así lo
entiende Batlle Vázquez, quien indica:
También
reputamos actos administrativos sometidos al régimen precitado de mayoría los
que se refieren a […] la designación de turnos o partes para el uso del tendedero común,
lavadero o dependencias análogas que existan para uso de todos los habitantes
de la casa […]. Batlle Vázquez, supra, pág. 122. (Énfasis
suplido).
Igualmente, y aún más directamente ligado a la controversia
ante nos, el Prof. Michel Godreau aplica este principio al contexto
análogo que representa el Art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31
L.P.R.A. sec. 1291l. Reza dicho
Artículo:
Cada titular podrá
usar de los elementos comunes conforme su destino, sin impedir o estorbar el
legítimo derecho de los demás.
Cuando el
estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso
de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por
cada apartamiento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningún
titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella
cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento
común. Si el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar
un automóvil fuere menor que el número de apartamientos, tales espacios serán
ocupados por los titulares que primero arriben al área de estacionamiento.
En casos en que el número de
estacionamientos sea menor que el número de apartamentos, sostiene el Prof.
Godreau, debe permitirse que el Consejo de Titulares explore maneras alternas
al Art. 14 para distribuir los espacios.
Propone como ejemplo “[u]n sistema de sorteo equitativo, según el cual se
otorgue el uso de los espacios por un periodo de tiempo limitado”. M. Godreau, El
Condominio, pág. 103. Por su
relevancia al caso de autos, nos permitimos citar su exposición en su
totalidad.
El segundo
párrafo del citado artículo 14, § 1291l, establece un orden de prioridad
en aquellos casos donde, (1) es común el área de estacionamiento y (2) hay
menos espacios que apartamientos.
En estos
casos el uso del espacio es del primero que llegue. Estimamos que esta
disposición es susceptible de enmienda vía reglamento o por acuerdo mayoritario de
los titulares. La aplicación estricta del principio “primero
en tiempo primero en derecho” puede resultar en graves injusticias, si se
considera que los distintos horarios de trabajo de los residentes pueden hacer
que un mismo grupo de condóminos acapare siempre el reducido número de
espacios. Un sistema de sorteo equitativo, según el cual se otorgue el uso de
los espacios por un periodo de tiempo limitado, serviría para lograr una mejor
distribución del disfrute limitado de espacios de estacionamiento.
Esta
solución nos parece también de aplicación a aquellos condominios que, aun
cuando su espacio de estacionamiento no es común, deciden habilitar parte de
las áreas comunes como espacio adicional de estacionamiento. La interpretación
de este artículo 14 como disposición mandatoria, es decir, no susceptible a
enmienda por el Consejo de Titulares, podría dar lugar a abusos, pues le
resultaría muy fácil a quien poseyera más de un vehículo —como es frecuente en
muchos condominios— acaparar uno de los espacios colocando allí el segundo o
tercer vehículo, es decir, procurando “llegar siempre primero”. De ahí que nos
parezca más justo permitir que el Consejo de Titulares disponga otro arreglo,
dentro de sus prerrogativas para decidir por mayoría todo lo que sea conveniente para el servicio
común, acorde con el artículo 38, § 1293b, inciso (g). Godreau, supra, págs. 102-103 (Énfasis
suplido).
Aunque en el caso de autos estaba en controversia el uso de
estacionamientos de visitantes y no el de residentes, es evidente que, al
tratarse de un área común en la que las plazas de aparcamiento eran menores que
el número de apartamentos, la situación atendida por el Art. 14 y la doctrina
científica es perfectamente análoga.
C
Por último, como excepcional acepción tercera, la Ley
reconoce “[e]l uso extraordinario que, dentro de peculiares criterios de
normalidad, es dable obtener del inmueble, en función del cual se atribuye a
algunos titulares una cuota de mantenimiento superior o inferior” (Énfasis en
original). El Art. 38 de la Ley, en su inciso (e), 31 L.P.R.A. sec. 1293b(e),
permite al Consejo de Titulares remediar la inequidad que presenta el uso
desigual y desmedido de un elemento común por uno de los condóminos al:
[i]mponer mediante el voto afirmativo de la mayoría
de los titulares, una cuota especial: (i) al titular del apartamento cuyos
ocupantes o visitantes, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás
titulares, regularmente, hagan uso tan intenso de cualquier elemento común, que
los gastos de operación, mantenimiento o reparación de dicho elemento común
sobrepasen los que razonablemente deban incurrirse en el uso normal y corriente
de la referida facilidad, (ii) al titular del apartamento que por la naturaleza
de la actividad que legítimamente lleva a cabo en su apartamento, conforme al
destino que le ha sido asignado al mismo en la escritura de constitución,
ocasione unos gastos comunes mayores a los que habría que incurrir si en el
apartamento en cuestión no se llevase a cabo la referida actividad. La cantidad
impuesta para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se añadirá y
será exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dicho apartamento.
Bajo esta acepción del concepto de uso, contenida en el
citado artículo, el Consejo de Titulares podría imponer a un condómino que
emplee un elemento común con intensidad considerablemente mayor que los demás,
una cuota especial mientras dure el superávit de uso, independientemente de las
circunstancias que causaron la desproporción.
Así, a un titular agraciado en un sorteo para ordenar el uso de ciertos
elementos comunes, podría condicionársele el ejercicio de su privilegio al pago
de una cuota especial.
Entendidos estos conceptos, apliquémoslos a los hechos en
cuestión.
III
Por
si solo, el esquema de sorteo aprobado por el Consejo de Titulares del
Condominio Playa Grande no transformó el elemento común del estacionamiento en
uno común limitado, pues meramente estableció el orden en que los titulares
habrían de disfrutar del elemento común, sin hacer atribuciones de titularidad
o alteraciones en la escritura matriz.
El cobro de una cuota especial para el uso de los estacionamientos
tampoco violaba el orden jurídico, pues se ejercitaba así el poder del Consejo
de Titulares frente a los titulares que, durante seis meses, por razón de
resultar agraciados en el sorteo, regularmente usarían los espacios de
aparcamiento de visitantes con mayor intensidad que los demás condóminos. La nulidad del acuerdo recae en la cláusula
de la Resolución del Consejo que autorizaba a los titulares agraciados a usar
dichos espacios para el estacionamiento de automóviles que no eran de
visitantes al Condominio. Veamos.
Según consta en su propia
resolución del 18 de febrero de 1987, el Consejo amparó su curso de acción en
nuestra decisión de Pellón v. O’Clare, 98 D.P.R. 692 (1970). Allí, además de resolver que la naturaleza
común o privada de un espacio de estacionamiento depende de lo establecido en
la escritura matriz, indicamos que independientemente de la naturaleza del
elemento, la mayoría de los titulares puede realizar obras que tengan “el
propósito de hacer posible el uso eficaz de los espacios destinados a
garajes.” Pellón v. O’Clare,
supra, 698.
No obstante, cualquier
acuerdo al que hubiera llegado el Consejo debía salvaguardar el tipo de uso al
que originalmente se había destinado el elemento común. En el
caso de autos, la escritura matriz del Condominio Playa Grande indicaba
claramente que los estacionamientos en cuestión estaban destinados al
estacionamiento de visitantes al condominio.
Podían entonces usarse únicamente para el aparcamiento de visitantes,
no para el de automóviles particulares de residentes del condominio. Cualquier cambio en cuanto a su destino
requeriría el consentimiento unánime de los titulares del condominio.
El esquema aprobado por el
Consejo de Titulares, sin embargo, tuvo el efecto de transformar el uso de un
área destinada al estacionamiento de visitantes a una de estacionamiento
de residentes, quienes habrían de determinar como se usaría el espacio
de aparcamiento que les había sido asignado.
Se contravenía así la escritura matriz, que señalaba que el área en
cuestión sólo podía emplearse para el estacionamiento de visitantes al
condominio, no de residentes.
A
modo de ejemplo, un área de reuniones de un condominio, así inscrita en la
escritura matriz del inmueble, podría arrendarse a un titular para la
celebración de una actividad social, pero no para el establecimiento de un
comercio. Del mismo modo, el Consejo de
Titulares podría establecer un orden en el uso de los estacionamientos comunes
de visitantes, incluso asignando turnos mediante un sorteo, siempre que se
mantuviera su uso exclusivo para los visitantes al condominio.
En resumen, a la luz de lo
dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, no es el esquema de sorteo lo que
hace jurídicamente inaceptable el acuerdo al que llegara el Consejo de
Titulares del Condominio Playa Grande, sino la alteración del tipo de uso al
que estaba destinado el elemento en cuestión, viz. un estacionamiento de
visitantes. Por entender que ésta, y no otra, es la norma que debe sentarse
en este caso, no podemos suscribir la Opinión del Tribunal. Concurrimos.
FEDERICO
HERNÁNDEZ DENTON
Juez
Asociado