Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P. R. del año 2003
2003 DTS 141 ASOCIACION RESIDENTES V. ARSUAGA ALVAREZ
2003TSPR141
EN EL TRIBUNAL
SUPREMO DE PUERTO RICO
Asociación
Residentes Urb.
Sagrado Corazón,
Inc.
Demandante-Recurrida
v.
Juan A. Arsuaga Álvarez
Demandado-Peticionario
Certiorari
2003 TSPR 141
160 DPR ____
Número del Caso:
CC-2001-939
Fecha: 24 de
septiembre de 2003
Tribunal de Circuito
de Apelaciones: Circuito Regional I
Panel integrado por su Presidente Interino, el Juez
González Román, y los Jueces Aponte Jiménez y Sánchez Martínez
Abogado de la Parte Peticionaria: Por Derecho Propio
Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo. Manuel Durán Rodríguez
Lcdo.
Ramón Bordelies Díaz
Materia: Cobro de Dinero de
cuota de mantenimiento, Control de acceso, ley 21 del 1987, para aceptar el
control de acceso es un acto de administración y deben consentir la mayoría de
los comuneros o propietarios. Los comuneros que compren a otros comuneros no
son nuevos adquirentes para responder por la cuota.
ADVERTENCIA
Este documento constituye un
documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones
del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del
Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la
comunidad.
OPINIÓN DEL
TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 24 de
septiembre de 2003
El 10 de
febrero de 2000 la Asociación de Residentes de la Urbanización Sagrado Corazón,
Inc. (en adelante “la Asociación”) presentó ante el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de San Juan, una demanda contra el señor Juan Arsuaga
Álvarez (en adelante “Arsuaga Álvarez”) en virtud de la Regla 60 de las de
Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III R.60. En la misma se alegó que Arsuaga
Álvarez le adeudaba a la Asociación dos mil ochocientos cincuenta y siete
dólares ($2,857.00), por concepto de cuotas de mantenimiento del sistema de
control de acceso en vigor en la referida Urbanización. Arsuaga Álvarez
contestó la demanda, solicitando que el caso se convirtiera en uno ordinario en
cobro de dinero. Alegó, además, que nunca había prestado su autorización
para el cierre de la urbanización y que tampoco se había comprometido a
participar económicamente en la implantación del mismo por lo que negó que
adeudara cantidad alguna a la Asociación.
Habiendo
ordenado el tribunal de instancia que el caso se tramitara por la vía
ordinaria, se efectuó el descubrimiento de prueba. A raíz del mismo las partes
sometieron el caso ante el foro de instancia mediante una estipulación de
hechos. De la misma surge que para 1980 Arsuaga Álvarez, adquirió junto a
su entonces esposa, la señora Ada Morales (en adelante “Morales”), la propiedad
objeto del pleito ubicada en la Urbanización Sagrado Corazón de Río Piedras. Para
esta fecha la referida urbanización no tenía sistema de acceso controlado.
En octubre de 1986, Arsuaga Álvarez se separó de su esposa y se fue a vivir a
casa de su madre en Hato Rey. Tanto Morales como los cuatro hijos habidos en el
matrimonio permanecieron en la casa ubicada en la Urbanización Sagrado Corazón.
Mediante sentencia dictada el 8 de marzo de 1990 quedó disuelto el matrimonio
Arsuaga Álvarez-Morales, quedando pendiente la
división de la sociedad legal de bienes gananciales que rigió mientras
estuvieron casados.
Así las cosas, el
7 de noviembre de 1993 Morales prestó su autorización para el establecimiento
de un sistema de control de acceso en la Urbanización Sagrado Corazón. Ello lo
hizo consignando su firma en un documento juramentado titulado “Certificado de
Aceptación/Adopción” en el cual compareció como soltera, mayor de edad y en el
que aseguró haber recibido copia del dictamen preliminar emitido por el
Municipio de San Juan relativo a los trámites del cierre de la Urbanización.
Indicó, además, que no tenía objeción para que se dictara resolución final
implantando el sistema de control de acceso. El peticionario Arsuaga Álvarez
nunca fue informado y/o notificado por
la Asociación, ni por Morales, de la intención de cerrar la referida
Urbanización ni de la autorización prestada por Morales.
El
1ro de febrero de 1994 el peticionario Arsuaga Álvarez se mudó nuevamente a la
casa objeto del litigio ubicada en la Urbanización Sagrado Corazón. A esa fecha
ya la referida Urbanización tenía acceso controlado, el cual había sido aprobado
por el Municipio de San Juan, primero, mediante dictamen preliminar de 15 de
octubre de 1993 y, luego, mediante resolución final de cierre.[1]
Debe señalarse que las partes estipularon que no existe documento alguno
firmado por Arsuaga Álvarez en el que éste haya autorizado el cierre de la
Urbanización o en el que se hubiese obligado al pago del mantenimiento del sistema de control de
acceso.
Al poco tiempo
de regresar a la casa de Sagrado Corazón, Arsuaga Álvarez comenzó a recibir
cartas de la Asociación, en cobro de la cuota de mantenimiento del sistema de
cierre. Éste contestó las mismas expresando que aceptaría pagar dichas cuotas siempre
y cuando le mostraran evidencia de la deuda y de su obligación de pagarla.
El 20 de marzo
de 1995 el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, dictó
sentencia en la que dividió la sociedad legal de gananciales que existió en el
matrimonio Arsuaga Álvarez-Morales. Como parte del pleito de división de
gananciales se solicitó del tribunal que ejecutara la sentencia y ordenara la
venta en pública subasta de la casa de Sagrado Corazón. Para evitar perder esta
propiedad, Arsuaga Álvarez acordó comprarle a Morales su 50% de participación
en la misma, acuerdo que fue recogido mediante resolución emitida por el
tribunal de instancia el 6 de agosto de 1999.
Los hechos
anteriormente expuestos fueron, repetimos, estipulados ante el foro
primario. Luego de que las partes presentaran ante dicho foro judicial
memorandos de derecho, en apoyo de sus respectivas contenciones, mediante
sentencia a esos efectos el tribunal de instancia declaró sin lugar la
demanda incoada por la Asociación.
En síntesis, el
referido foro judicial sostuvo que Arsuaga Álvarez no era responsable del pago
de cuotas de mantenimiento del sistema de control de acceso ya que siendo
copropietario de la casa tenía que haber prestado su autorización para el
establecimiento del mismo. Expresó, además, que sabiendo la Asociación que
Arsuaga Alvarez era condueño de la casa debió informarle sobre sus intenciones
de cerrar la Urbanización y obtener su anuencia. Por otro lado, manifestó, que
luego de decretado el divorcio, Morales no tenía autoridad alguna para obligar
al peticionario a aceptar el cierre ni al pago de la cuota.
Insatisfecha
con dicho dictamen, el 2 de mayo de 2001, la Asociación acudió ante el Tribunal
de Circuito de Apelaciones mediante recurso de apelación.[2]
Mediante sentencia emitida el 10 de octubre de 2001 el Tribunal de Circuito de
Apelaciones revocó parcialmente la sentencia dictada por el foro
primario. Al así resolver, sostuvo que el peticionario tenía razón al
interpretar la Sec. 64a(c) de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987,[3] a
los efectos de que la misma requiere la autorización de todos los propietarios
de una vivienda. Dicho foro expresó que como Arsuaga Álvarez no firmó el
permiso debe entenderse que, en lo que respecta a su participación en el
inmueble, no autorizó el control de acceso ni se comprometió a contribuir
económicamente al mantenimiento del mismo. Por otro lado, sostuvo que, a tenor
con la Sec. 64d-3(a)(3) de la referida Ley, Arsuaga Álvarez estaba obligado al
pago de la cuota de mantenimiento por el sistema de control de acceso, en
cuanto a la participación que éste adquirió de su ex–esposa, luego de
establecido el control de acceso en la urbanización. Ello, tras haberse
determinado que Morales, como copropietaria del inmueble, autorizó válidamente
la implementación del control de acceso obligando, así, al pago de la cuota en
cuanto a su participación. No obstante, resolvió que el peticionario podía
oponerse al pago de las cuotas de mantenimiento en cuanto a la participación de
la que siempre fue dueño.
Inconforme con
la actuación del tribunal apelativo intermedio, Arsuaga Álvarez acudió por
derecho propio --vía certiorari--
ante este Tribunal. Alega que procede revocar la sentencia emitida por el
tribunal apelativo debido a que dicho foro incidió:
...
al determinar que el Recurrente está obligado según la Ley 21, Ley de Control
de Acceso, al pago de la cuota de mantenimiento por el control de acceso en
cuanto a la participación adquirida por éste de su ex–esposa, Sra.
Morales.
El
25 de enero de 2002 expedimos el recurso. Contando con la comparecencia
de ambas partes, y estando en posición de resolver el recurso radicado,
procedemos a así hacerlo. Revocamos. Veamos por qué.
I.
El
propósito de proveerle a nuestro País un mecanismo adicional para combatir la
criminalidad y de promover la participación activa de la ciudadanía en la lucha
contra el crimen, llevó a nuestra Asamblea Legislativa a aprobar, el 20 de mayo
de 1987, la Ley Núm. 21, ante, sobre control de acceso y uso público de áreas
residenciales.[4]
Esta pieza legislativa persigue, además, mejorar la seguridad y tranquilidad de
las comunidades procurando así una mejor convivencia e interacción comunitaria.
Asoc. Res. Vec. Altamesa Este v. Mun. de San Juan, 140 D.P.R. 24,
30 (1996); Caquías Mendoza v. Asoc. Res. Mansiones de Río Piedras,
134 D.P.R. 181, 186 (1993).
En
esta Ley se dispuso un procedimiento mediante el cual las personas que residan
en urbanizaciones, comunidades o calles, cuyas vías públicas no sean utilizadas
como acceso de entrada o salida a otras comunidades, puedan solicitar y obtener
autorización para establecer un sistema de control de acceso a las calles que
se encuentran dentro de su área residencial. 23 L.P.R.A. sec. 64. A través de
la misma se delegó en los municipios --con el asesoramiento de la Junta de
Planificación de Puerto Rico-- la facultad de reglamentar y conceder los permisos
y autorizaciones para el control de acceso de vehículos de motor y el uso
público de las calles.[5] Ibid.
Ello conforme a los procedimientos, requisitos y criterios reseñados en la
propia Ley y en el Reglamento de Planificación Núm. 20 de 20 de enero de 1989,
titulado Reglamento de Control de Tránsito y Uso Público de Calles Locales.[6]
Véase: Asoc. Pro Control de Acceso Calle Maracaibo v. Cardona
Rodríguez, 144 D.P.R. 1, 26 (1997); Asoc. Res. Linda Gardens v. Mun.
de Guaynabo, 138 D.P.R. 925, 930 (1995).
Del
mismo modo, la Ley faculta a las asociaciones de residentes para que luego de
organizadas y registradas en el Departamento de Estado, como instituciones sin
fines de lucro, se encarguen de la administración y mantenimiento de los
sistemas de control de acceso. 23 L.P.R.A. 64a(a) y 64d-3(a). Ahora bien, la
delegación efectuada por la Legislatura a estas asociaciones es limitada y
siempre debe interpretarse conforme al ordenamiento vigente, al propósito de la
ley, y en consideración a la naturaleza de los bienes involucrados y los
derechos constitucionales de todas las partes afectadas. Asoc. Pro Control
de Acceso Calle Maracaibo v. Cardona Rodríguez, ante, a la pág. 28.
Si
bien la Ley Núm. 21, ante, promueve el establecimiento de control de acceso en
las urbanizaciones y provee los mecanismos para facilitar dicho trámite, es
preciso advertir que también enfatiza la importancia y el respeto que merece la
opinión de aquellos propietarios que se oponen a la implantación del control de
acceso o a sus términos. Cónsono con lo anterior, en Caquías Mendoza
v. Asoc. Res. Mansiones de Río Piedras, ante, manifestamos que:
La
delicada política pública tras este ordenamiento requiere armonizar el interés
de los ciudadanos en su seguridad y bienestar con los derechos de propiedad y
libertad de otras personas, así como de aquellos residentes que se oponen al
control de acceso o a sus términos. Tanto la Ley Núm. 21...como el reglamento
de la Junta de Planificación...y las ordenanzas municipales que la implantan,
intentan armonizar estos intereses. Ibid. a las págs. 186-87.
Tenemos
pues que tanto la Ley Núm. 21, ante, según enmendada, por las Leyes Núm. 156 de
10 de agosto de 1988 y Núm. 22 de 16 de julio de 1992, como el Reglamento Núm.
20, ante, consagran el derecho de los residentes a oponerse al control de
acceso. Dichos residentes no están obligados a pagar las
correspondientes cuotas para el establecimiento, operación, mantenimiento o
remoción del sistema. 23 L.P.R.A. sec. 64g;[7] Sección 10.01 del Reglamento Núm. 20, ante.
Tampoco están obligados a pertenecer a la asociación de residentes, aunque sí
tienen voz y voto en las reuniones que ésta celebre. Además, tienen derecho de
acceso al área controlada bajo las mismas condiciones que los residentes que
hayan favorecido el control de acceso. 23 L.P.R.A. sec. 64g; Sección 10.02 del
Reglamento Núm. 20, ante. Cuando se
solicite del municipio el permiso para implantar el control de acceso, la Ley
exige que la asociación de residentes garantice este último derecho. Sección
5.03(8) del Reglamento Núm. 20, ante.[8]
A tenor con lo anterior, en Caquías Mendoza
v. Asoc. Res. Mansiones de Río Piedras, ante, a la pág. 212, expresamos
que el efecto de las anteriores disposiciones es:
[Q]ue los vecinos que se opongan
al sistema de control de acceso ten[gan] exactamente los mismos derechos que
los vecinos que ... apoya[n] el sistema y que contribuy[en] económicamente a su
mantenimiento. Esto puede parecer injusto para aquellos residentes que apoyan
la gestión. También puede prestarse a abuso por parte de residentes que, de
mala fe, se opongan a la implantación del sistema de control de acceso para no
tener que contribuir económicamente a su mantenimiento pero que en realidad
desean la seguridad y tranquilidad que éste ofrece. No obstante, ese es el
balance que nuestro legislador estimó adecuado para proteger los intereses en
conflicto.
De todo lo anterior, y a los fines
de brindar una solución justa a la controversia que hoy tenemos ante nuestra consideración,
debemos tener presente el derecho de aquellos que se oponen al cierre y “la
importancia que tiene dentro de esta legislación equiparar y proteger
los derechos de todas las partes involucradas.” Asoc. Res. Vec. Altamesa
Este v. Mun. de San Juan, ante, a la pág. 35 (énfasis nuestro).
II
Para determinar si el peticionario
Arsuaga Álvarez viene obligado a contribuir económicamente con el sistema de
control de acceso establecido en su Urbanización, es menester dilucidar dos
aspectos importantes. En primer lugar, si la autorización ofrecida por la
señora Morales, consintiendo a la implantación del control de acceso, fue una
válida y suficiente de acuerdo a la Ley Núm. 21, ante, y si la misma obliga al
peticionario. Por otro lado, debemos resolver si la Sección 64d-3(a)(3) de la
referida Ley es aplicable al peticionario a los fines de obligarlo a contribuir
económicamente al mantenimiento del sistema de control de acceso. Veamos.
A
Como señalamos previamente, la
señora Morales ofreció su consentimiento por escrito para que se dictara
resolución final implantando el control de acceso en la Urbanización Sagrado
Corazón. La Asociación aquí recurrida arguye que dicha autorización era válida
y suficiente conforme a la Sección 64a(c) para cumplir con los requisitos
exigidos por la Ley para solicitar y obtener el permiso para el cierre y para
sujetar el inmueble al pago de cuotas de mantenimiento del sistema.
La referida Sección 64a(c) dispone,
en lo pertinente, que:
A
los fines de poder solicitar y obtener el permiso a que se refiere la sec. 64
de este título, se deberá cumplir con los siguientes requisitos:
...
(c) Que
la solicitud de autorización para controlar el acceso o los accesos a la
urbanización, calle o comunidad sea adoptada por lo menos por tres cuartas 3/4
partes de los propietarios de las viviendas allí establecidas. La participación
de dichos propietarios estará limitada a un propietario por vivienda y deberá
constar por escrito bajo la firma de cada uno de ellos. Una autorización para solicitar
el permiso para controlar el acceso o accesos a la urbanización, calle o
comunidad prestada voluntariamente por un propietario mayor de edad y en
representación de una vivienda obligará al propietario a cumplir con lo
dispuesto en la sec. 64d-3 de este título. ... 23 L.P.R.A. sec. 64a(c).
La
Asociación sostiene que siendo Morales propietaria del inmueble, y requiriendo
la Ley la participación de un solo propietario por vivienda, su
autorización era suficiente para actuar en representación de tal inmueble,
sujetándolo al pago de gastos de mantenimiento del sistema. La Asociación aduce
que dicha autorización no sólo es válida, sino que también tuvo el efecto de
obligar y/o comprometer al peticionario Arsuaga Álvarez a contribuir
económicamente a los gastos del sistema.
Por
su parte, Arsuaga Álvarez arguye que aun cuando la Ley
dispone que la
participación será de
un solo propietario por vivienda,
siendo él copropietario de la misma requería ser notificado, consultado de la
intención de establecer el sistema de cierre y debía prestar su aceptación al
mismo. Sostiene que en vista de que Morales sólo es copropietaria del inmueble
no podía con su sola autorización representar la vivienda, ni comprometerlo a
contribuir al mantenimiento del sistema. Aduce que debido a la insuficiencia de
dicha autorización debe entenderse que la vivienda o inmueble no ha prestado su
aceptación para el cierre y, por lo tanto, no está sujeta al pago de gastos que
genere el control de acceso.
De entrada,
resulta esencial advertir que la autorización ofrecida por Morales ocurrió luego
de dictada la sentencia de divorcio entre ésta y Arsuaga Álvarez, pero
antes de efectuarse la liquidación de la sociedad legal de gananciales que
existió durante el matrimonio.
Como es sabido,
una vez disuelto el matrimonio, desaparece la sociedad legal de gananciales.
Artículo 1315 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3631. Es entonces cuando nace
una comunidad de bienes de la cual los ex–cónyuges son comuneros hasta
que se liquide la sociedad. Bidot Almodóvar v. Urbino Valle, res.
el 13 de diciembre de 2002, 2002 TSPR 151; Soto López v. Colón
Meléndez, 143 D.P.R. 282, 287 (1997); García López v. Méndez
García, 102 D.P.R. 383, 395 (1974). De este modo, los ex–cónyuges pasan a
ser copartícipes de una comunidad de bienes ordinaria en la que por más
que se prolongue el estado de indivisión “se tratará en todo caso de una masa
en liquidación.” González Cruz v. Quintana Cortés, 145 D.P.R.
463, 469 (1998); Soto López v. Colón Meléndez, ante; García
González v. Montero Saldaña, 107 D.P.R. 319, 331-32 (1978); J. Puig
Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, Barcelona, Ed. Bosch, 1967, T.IV, Vol.1, pág. 784.[9] Esta comunidad de bienes, que se supone sea
administrada por ambos ex-cónyuges,[10] no
se rige por las normas de la sociedad legal de gananciales que hasta entonces
le aplicaban a los bienes de los cónyuges sino por las de comunidad de bienes,
que a su vez, en ausencia de contrato o
disposiciones especiales, está gobernada por los Artículos 326-340 del Código
Civil, 31 L.P.R.A. secs. 1271-1285. Bidot Almodóvar v. Urbino Valle,
ante; González Cruz v. Quintana Cortés, ante, a las págs. 469-70;
Calvo Mangas v. Aragonés Jiménez, 115 D.P.R. 219, 228 (1984).
Es
en este contexto en el que la controversia de autos debe ser analizada. En
consecuencia, para determinar la validez de la autorización prestada por
Morales no sólo nos corresponde imprimirle una interpretación adecuada y
razonable a la Sección 64a(c), sino, que además, debemos armonizarla con las
normas establecidas en nuestro ordenamiento jurídico relativas al régimen de
comunidad de bienes. Ello, claro está, sin desvirtuar los propósitos que
persigue la Ley Núm. 21, ante, que, como ley especial, rige la
controversia, y teniendo siempre presente que cualquier deficiencia o laguna
que en ella exista será suplida por las disposiciones del Código Civil. 31
L.P.R.A. sec. 12.[11]
Nuestro
ordenamiento jurídico dispone que existe una comunidad “cuando la propiedad de
una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.” 31 L.P.R.A.
sec. 1271. Esto es, se trata de una situación en que dos o más personas son
titulares de un mismo derecho, o lo que es lo mismo, cuando un derecho o
conjunto de derechos están atribuidos a una pluralidad de sujetos,
correspondiéndoles en común. F. Puig Peña, Compendio de Derecho Civil
Español, 3ra. ed. rev., Madrid, Ed. Pirámide, 1976, T.II, pág. 259; J.
Castán Tobeñas, Derecho Civil Español Común y Foral, 13ra. ed. rev.,
Madrid, Ed. Reus, 1987, T.II, Vol.1, pág. 449.
Cuando hablamos
de comunidad nos referimos a un concepto genérico ya que el mismo puede recaer
sobre toda clase de derechos. Es por ello que cabe hablar de comunidad de
bienes y comunidad de derechos. J. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil,
San Juan, 1983, T.II, pág. 143; J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil,
3ra. ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1979, T.III, Vol.II, págs. 5-6. Ahora bien, en
el presente caso nos enfocamos en la copropiedad o condominio que no es otra
cosa que la comunidad aplicada al derecho de propiedad. Castán Tobeñas, Derecho
Civil Español Común y Foral, ante, a la pág. 510. Esto es, cuando la
propiedad de una cosa corporal pertenece a una pluralidad de personas,
convirtiéndose en co-titulares de ésta por cuotas cualitativamente iguales. E.
Vázquez Bote, Derecho privado puertorriqueño, San Juan, Ed. Butterworth
de Puerto Rico, 1993, Vol. VIII, pág. 9.[12]
En aquellos
casos en que los sujetos de la copropiedad sean ex-cónyuges la participación de
éstos en dicha comunidad será por partes iguales. Calvo Mangas v. Aragonés
Jiménez, ante, a la pág. 228. Con relación al uso que cada comunero le
pueda dar a la cosa común se ha expresado que el mismo no puede
efectuarse de tal manera que perjudique a los demás condueños y al interés de
la comunidad.[13] Soto
López v. Colón Meléndez, ante, a la pág. 289. Ello, porque en la
copropiedad el interés tutelado es el interés colectivo al cual queda sometido
el interés individual de cada comunero. J. Manresa, Comentarios al Código
Civil Español, 8va. ed. rev., Madrid, Ed. Reus, 1976, T.III, pág. 596.
Si bien el
ordenamiento jurídico le reconoce a los comuneros facultades plenas sobre su
cuota particular,[14] no
existe igual libertad de acción con relación a la cosa común. Las facultades
que se le atribuyen a los copartícipes sobre la cosa común están
necesariamente subordinadas al derecho de todos los demás. Castán Tobeñas, Derecho
Civil Español Común y Foral, ante, a la pág. 513. Por tanto, las gestiones
relacionadas a la cosa común siempre requerirán cierto grado de acuerdo o
acción conjunta entre los copropietarios. De otro modo, podría ocasionársele
perjuicio a la comunidad y/o al interés que cada partícipe tiene en la misma.
Ahora bien, las
normas referentes a la autoridad que los copropietarios poseen sobre el objeto
común varían de acuerdo al acto o gestión que se interese realizar sobre
éste. Del mismo modo, la facultad de los
comuneros para obligar con sus actos a
los demás partícipes de la comunidad difiere dependiendo de si se trata de un
acto de conservación, de administración o de alteración de
la cosa común.
En primer
lugar, en lo referente a actos para la conservación de la cosa común el
ordenamiento dispone que todo copropietario tendrá derecho a obligar a los
demás condueños a contribuir con los gastos que genere la conservación de la
cosa o derecho común. 31 L.P.R.A. sec. 1274.[15]
Por otro lado, si se trata de un acto de administración y mejor disfrute
de la cosa común, el mismo sólo obligará
a todos los condueños si es ejecutado luego de haberse llegado a un acuerdo
por mayoría. 31 L.P.R.A. sec. 1277.[16]
Con relación a los actos que conlleven una alteración de la cosa común,
se dispone que ninguno de los condueños podrá realizarlos sin el consentimiento
unánime de los demás, aun cuando del mismo pudieran resultar ventajas para
todos. 31 L.P.R.A. sec. 1276.[17]
En
el presente caso no hay duda de que al momento en que Morales prestó su
autorización para que se estableciera el sistema de control de acceso existía entre
ella y Arsuaga Álvarez un régimen de comunidad con relación al inmueble objeto
de la controversia en el cual cada uno poseía un 50% de interés en el mismo.[18]
Por tanto, la autoridad que tenía Morales para actuar con relación al inmueble
y para obligar con sus actos al también copropietario Arsuaga Álvarez estaba
limitada por las normas esbozadas previamente. Es por ello que para dilucidar
la validez de la autorización prestada por Morales con relación al inmueble es
necesario determinar si el acto de autorizar el establecimiento de un sistema
de control de acceso constituye un acto de conservación, administración o de
alteración de la cosa común.
Como
señalamos anteriormente, tratándose de actos que persiguen la conservación de
la cosa común el comunero no necesita el consentimiento de los demás
copartícipes para ejecutarlo pero puede repetir de éstos la parte
correspondiente de los gastos incurridos. Cabrera v. Morales, 57
D.P.R. 457, 463 (1940). Realizar actos que generan gastos de conservación
implica efectuar gestiones necesarias para que la cosa no se deteriore ni
perezca. Del mismo modo, se trata de actos dirigidos a mantener la utilidad y
productividad de la cosa común y procurar que la misma permanezca al servicio
del destino al que está afectada. M. Albaladejo, Comentarios al Código Civil
y Compilaciones Forales, Madrid, Ed. Revista de Derecho Privado, 1985, T.V,
Vol. II, pág. 106. Conlleva gastos necesarios e indispensables “para la
conservación de la cosa en buen estado y en forma idónea para servir a su
destino.” L. Díez Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, 6ta.
ed., Madrid, Ed. Tecnos, 1997, Vol. III, pág. 83.
Los
actos de administración de la cosa común que, como dijimos, requieren para su
ejecución el acuerdo de los partícipes que representen la mayoría de los
intereses que constituyen el objeto de la comunidad, han sido definidos por
este Tribunal. En De la Fuente v. A. Roig Sucrs., 82 D.P.R. 514,
522-24 (1957), apoyándonos en la doctrina española manifestamos que:
[L]os actos de administración son aquellos que se requieren para
contrarrestar los efectos de la duración o transcurso del tiempo en el valor de
las cosas; son, como se ha dicho, los que salvan el valor presente de una cosa,
sin comprometerla para el futuro. Son, también, los que permiten que una cosa
se incremente con un valor que las circunstancias permiten aprovechar sin
necesidad de exponerse a un riesgo o de sufrir un quebranto.[19]
Es
decir, se refiere a actos dirigidos al mero aprovechamiento de la cosa, con
resultados transitorios,[20] que no llegan a transformar la sustancia de la
cosa; y sólo tienen como objeto regular el uso y el modo de obtener todas
aquellas utilidades que la cosa permita, sin detrimento de su natural entidad.[21]
Por otro lado, los actos que conllevan una alteración de la cosa común,
los cuales requieren unanimidad para su validez, también fueron definidos en el
caso De la Fuente v. A. Roig Sucrs., ante. Allí expresamos que
los mismos:
[S]uponen la producción de un cambio en el uso y disfrute o en la
sustancia e integridad de la cosa, que pueden modificar el destino y la
naturaleza de ésta y que significa una extralimitación de las facultades que
legalmente corresponden a cada propietario. ... [U]na alteración significa un
cambio en el destino de la cosa común o una modificación de la forma, la
sustancia o la materia de la cosa ... un cambio del estado en que los otros
copartícipes creen que la cosa debe permanecer, o una distracción del uso a que
éstos quieren que sea destinada ... una desnaturalización del destino y
servicio de la cosa indivisa ... un cambio de la esencia o forma de la cosa ...
una novedad que pueda modificar y limitar, y, sobre todo, perjudicar la
condición o disfrute de la misma para los demás ... un acto que deba ser
calificado jurídicamente como acto de disposición y que incluye los de simple
intervención de hecho en la cosa común cuando puedan implicar para ésta
alteraciones sustanciales ... una obra que modifique la forma o sustancia
(especialmente el destino) de la cosa común ... todo acto dispositivo o de
gestión que modifique sustancialmente el estado de hecho o de derecho de la
cosa de modo que después de él la cosa no pueda decirse que sea como antes
era. Ibid. a las págs. 524-525
(citas omitidas).
Al examinar qué
tipo de acto constituye el prestar una autorización para que un inmueble quede
sujeto a un sistema de control de acceso, no nos queda otra alternativa que
catalogarlo como uno de administración y mejor disfrute de la cosa común.
No cabe hablar de que el mismo constituye un acto de conservación ya que el
establecimiento de un sistema como éste no es una gestión indispensable ni
necesaria para evitar el deterioro del inmueble poseído en comunidad. Por otro
lado, no se trata de una alteración a la cosa común ya que el control de
acceso no implica un cambio en la sustancia ni en el destino del inmueble, como
tampoco podría afirmarse que se trata de un acto de disposición.
Siendo ello
así, y considerando los propósitos que tuvo el Legislador al diseñar la Ley
Núm. 21, ante,[22] no
hay duda de que el referido acto constituye uno de administración y mejor
disfrute de la cosa común. Definitivamente, la autorización para establecer
un sistema de control de acceso es un acto dirigido a incrementar o mejorar el
aprovechamiento del inmueble (la cosa común), sin exponerla a riesgo de sufrir
quebranto. De ningún modo tiene el efecto de transformar la sustancia de la
cosa y sólo va dirigido a regular su uso para derivar un mejor disfrute de la
misma.
Como
consecuencia de lo anterior, queda claro que la única manera en que un
copropietario --como lo sería Morales en el caso de autos-- podía autorizar
válidamente el establecimiento de este sistema y así sujetar la cosa común y
obligar, con su actuación, a los demás copropietarios, era si ese acto
hubiese sido consentido por la mayoría de los partícipes. Es decir, por
aquellos que representaban la mayoría de las participaciones en la cosa
común.
Según
señalamos previamente, en el presente caso tanto Morales como Arsuaga Álvarez
tenían un interés idéntico sobre el inmueble en comunidad. Esto es,
ambos tenían una porción de 50% sobre el mismo. Por lo tanto, no era
posible que ninguno de los dos, por sí sólo, pudiese válidamente efectuar un
acto de administración sobre el bien común sin el consentimiento del otro ya
que no había manera de que sus participaciones individuales
constituyeran una mayoría. En esta circunstancia particular donde no era
posible obtener una mayoría por tratarse de dos partícipes con cuotas iguales y
donde tampoco se acudió al Tribunal –-alternativa provista en el Artículo 332
del Código Civil
cuando no se
logra mayoría[23]--
el acto de administración requería para su ejecución el acuerdo de ambos
copropietarios, y de existir oposición entre ellos, el mismo, no podía llevarse
a cabo. Así lo sugiere Albaladejo al manifestar que:
Si,
por el contrario, las cuotas son iguales, entonces es imposible un acuerdo de
la mayoría ... Mientras no se acuda al Juez prevalece el status quo y,
por lo tanto, la postura del que se niega al acuerdo sobre la medida de
administración.[24]
Por ello, forzosa resulta la conclusión de que el
consentimiento ofrecido por Morales autorizando, en representación de la
vivienda, la implantación del sistema de control de acceso fue inválido e insuficiente
para sujetar el inmueble a dicho sistema y obligar al copropietario Arsuaga
Álvarez a los gastos relacionados a éste. “El negocio celebrado sin la
cobertura de un acuerdo de la mayoría es un negocio sin el necesario poder de
disposición, por lo que en principio, no debe perjudicar o afectar a los
demás condueños. [Es un acto] que no despliega eficacia ...”
Albaladejo, Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, ante, a
las págs. 413-14 (énfasis nuestro).
Si bien es
cierto que en la comunidad de bienes post-divorcio ambos cónyuges son comuneros
y coadministradores y su participación en la administración y disfrute de los
bienes comunes es un derecho propio,[25] debe
respetarse estrictamente el requisito de mayoría para efectuar actos de
administración ya que, de otro modo, se perjudicaría el interés de la
comunidad. Esto se hace más patente en el presente caso que ni siquiera trata
de un acto de administración efectuado sin acuerdo mayoritario por existir
oposición de los otros comuneros. En este caso, el copropietario, Arsuaga Álvarez ni siquiera
pudo oponerse al mismo ya que no fue informado o consultado de la intención de
la Asociación de Residentes de tramitar el control de acceso ni de la
autorización prestada por Morales.[26]
Ello a pesar de que tanto Morales como la Asociación tenían conocimiento de que
éste seguía siendo copropietario del inmueble a pesar de que ya no estaba
casado con Morales ni vivía en dicha residencia, sino en Hato Rey.
Lo
expuesto anteriormente no es incompatible con lo dispuesto en la Sección 64a(c)
de la Ley Núm. 21, ante, sino que permite complementar lo preceptuado en dicha
Ley. Como vimos, en la referida sección se dispone que la solicitud de
autorización para controlar el acceso requiere ser adoptada, por lo menos, por
tres cuartas partes de los propietarios
de las viviendas allí establecidas. Dispone, además, que la
participación de dichos propietarios está limitada a uno por vivienda y que la
autorización prestada por un propietario mayor de edad y en representación de
una vivienda obligará al propietario a costear los gastos del sistema. 23
L.P.R.A. 64a(c).
La
Asociación recurrida erróneamente plantea que como la Ley sólo permite el voto
de un propietario por vivienda, la autorización prestada por Morales como
copropietaria era suficiente para obligar al inmueble y a Arsuaga Álvarez.
Somos del criterio que, de ningún modo puede entenderse que la intención del
Legislador al establecer esta limitación era prohibirle a un propietario su
derecho a expresarse o a oponerse al control de acceso. Menos aún si
consideramos que ese es, precisamente, uno de los derechos que esta pieza
legislativa salvaguarda.
La limitación
impuesta a los efectos de que la participación sea de un propietario por
vivienda responde al propósito de impedir que pueda obtenerse el 75%
exigido por Ley para autorizar el cierre, con un número ínfimo de viviendas.[27]
Se trata de una limitación para los que favorecen el cierre. Esto es, al exigir
que el voto sea por vivienda se quiso evitar que una minoría de los
propietarios de viviendas en una urbanización impusieran su voluntad sobre el
resto. Esta interpretación es la más lógica y razonable que puede
hacerse de la referida disposición legal.
De
ninguna manera el lenguaje de dicha Sección puede implicar que existiendo dos
copropietarios con idénticas cuotas sobre un inmueble pueda uno, sin haber
llegado a un acuerdo con el otro, someter la vivienda al control de acceso y
obligar al otro condueño al pago de gastos. Del mismo texto de la Ley se
desprende que el Legislador quiso evitar esa injusticia cuando dispuso que “la
autorización ... prestada ... por un propietario mayor de edad y en
representación de una vivienda obligará al propietario...” 23 L.P.R.A. sec.
64a(c). No cabe duda de que el Legislador estableció un requisito de
representación que, necesariamente, supone un acuerdo previo entre los
propietarios del inmueble para que luego uno de ellos pueda emitir una sola
autorización a nombre de los demás, o lo mismo, que sea representativa de la
vivienda.[28]
La única manera en que uno de los copropietarios puede ofrecer una autorización
que sea representativa de la vivienda, reflejando así la voluntad, el sentir y
la aceptación de todos los propietarios de la misma es a través de un acuerdo
unánime con éstos, o al menos
mayoritario, con relación al establecimiento del control de acceso.
Ello, cónsono con las normas expuestas previamente relativas a los actos de
administración en una comunidad de bienes, las cuales son aplicables a esta
controversia y sirven para complementar lo dispuesto en la Ley Núm. 21, ante.
Sólo así un copropietario podría, con su voto o participación, sujetar el
inmueble y obligar a los demás dueños a contribuir con el costo del sistema de
control de acceso.
Resolvemos,
en consecuencia, que la autorización ofrecida por Morales, consintiendo al
establecimiento de un sistema de control de acceso, fue un acto unilateral
inválido e insuficiente para sujetar el inmueble al sistema de control de
acceso y para obligar a Arsuaga Álvarez al pago de los gastos de mantenimiento
del mismo; ello por tratarse de un acto de administración sobre un bien
poseído en comunidad el cual requería para su ejecución de un acuerdo
mayoritario. Como consecuencia, el mismo no constituyó una autorización
representativa de una vivienda según lo exigido por la Ley Núm. 21, ante.
III
Lo
dispuesto anteriormente no resuelve del todo la controversia que nos ocupa. Es
preciso examinar otro argumento de la Asociación recurrida, en el que plantea
que, independientemente de que la autorización prestada por Morales fuese o no
válida, la Sección 64d-3(a)(3) de la Ley Núm. 21, ante, por sí sola, era
suficiente para obligar a Arsuaga Álvarez al pago de cuotas de mantenimiento
del control de acceso establecido en la urbanización.
La
Sección 64d-3(a)(3) de la referida Ley dispone lo siguiente:
(a)
El Consejo, Junta o Asociación de Residentes está
facultada para imponer una cuota para cubrir los costos y gastos de
instalación, operación y mantenimiento del sistema de control de acceso,
incluyendo los salarios o jornales del personal contratado. Asimismo, está
facultada para cobrar dicha cuota y reclamar la deuda a un propietario por este
concepto por la vía judicial.
La obligación de pago recaerá en los siguientes propietarios:
...
(3) Todo
propietario adquirente de una finca, ubicada en una urbanización, calle o
comunidad que ha sido autorizada por el municipio correspondiente para
controlar el acceso o que, a la fecha de la compraventa, se encontrara en
trámite de obtener el consentimiento de tres cuartas (3/4) partes de los
propietarios y así conste en actas. 23 L.P.R.A. sec. 64d-3(a)(3).[29]
La
Asociación arguye que en 1999, cuando Arsuaga Álvarez adquirió el 50% de
participación que Morales tenía en el inmueble, éste quedó automáticamente
obligado a contribuir al gasto de mantenimiento del sistema de control de
acceso, en vista de que, para esa fecha, el cierre ya se había establecido en la
Urbanización. Aduce que Arsuaga Álvarez puede ser catalogado como ese propietario
adquirente, contemplado en la antes citada Sección, que compra una finca
ubicada en una urbanización que ya ha implantado el control de acceso, y que al
momento de adquirirla queda obligado al pago de mantenimiento del sistema.
De
entrada, surgen las siguientes interrogantes: ¿Es Arsuaga Álvarez el propietario adquirente
al que se refiere la Sección 64d-3(a)(3)? ¿A qué tipo de propietario le es
aplicable la Sección 64d-3(a)(3)? ¿Debemos entender que Arsuaga Álvarez
adquirió o, lo que es lo mismo, se convirtió en propietario del inmueble en
1999 cuando ya estaba implantado el sistema de control de acceso? Respondemos
en la negativa. Veamos por qué.
A
En
primer lugar, debemos tener presente que en ningún momento Arsuaga Álvarez
ha dejado de ser propietario del inmueble aquí en controversia. Lo fue
desde 1980, cuando adquirió junto a su entonces esposa (Morales) la vivienda en
la Urbanización de Sagrado Corazón, y continuó siéndolo en 1999, cuando
adquirió el 50% de participación de su ex-esposa en la casa como parte del
pleito de división de gananciales.
No
hay duda que Arsuaga Álvarez, al igual que Morales se convirtieron en
propietarios de la casa de Sagrado Corazón cuando compraron la misma en 1980.
Ello por pertenecer a la sociedad legal de gananciales, entidad “sui generis” a
la que se le atribuyen todos los bienes adquiridos a título oneroso durante el
matrimonio, mientras no se compruebe que son privativos de alguno de los
cónyuges. Artículos 1301 y 1307 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 3641 y
3647.[30]
Del
mismo modo, en 1990, cuando el matrimonio Arsuaga Álvarez-Morales quedó
disuelto y surgió el régimen de comunidad de bienes, Arsuaga Álvarez continuó
siendo propietario del referido inmueble. Ello en vista de que la comunidad de
bienes no es sustancialmente distinta de la “propiedad individual, sino sólo
una variación o accidente que origina la simultaneidad de varios en el mismo
derecho, o sea, una forma de manifestación del dominio con los dos elementos de
unidad de la cosa y pluralidad de sujetos, los cuales tengan, aparte de la
proporción ideal que les corresponde, iguales facultades dominicales.” Ortiz
Roberts v. Ortiz Roberts, 103 D.P.R. 628, 631 (1975); Manresa, Comentarios
al Código Civil Español, ante, a la pág. 476.
Asimismo,
se ha dicho que la copropiedad o el condominio “no es un derecho real distinto
esencialmente del dominio; es una forma del dominio nada más, un fenómeno que
puede afectar al dominio.”[31]
Es por ello que “existiendo entre cada condómino y la cosa la misma relación
jurídica que existe entre el dueño único y ella, pues los condóminos son
propietarios de toda la cosa común...” Vázquez Bote, Derecho privado
puertorriqueño, ante, a la pág. 9. Mientras dure la indivisión, ninguno de
los copropietarios es ajeno a la propiedad de la cosa considerada en su unidad.
Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, ante, a la pág. 26. En
síntesis, tal y como lo expone Manresa, durante la comunidad de bienes, “los
comuneros son real y efectivamente propietarios de la cosa común, y tienen por
la ley atribuidos todos los derechos privativos del de propiedad en la
extensión que integra el concepto jurídico del dominio.” Manresa, Comentarios
al Código Civil Español, ante, a las págs. 491-92.[32]
De
la misma manera, cuando en 1999 culminó el procedimiento judicial de división
de la sociedad legal de bienes gananciales con la adquisición por parte de
Arsuaga Álvarez del 50% que tenía Morales de participación en la casa,[33]
éste continuó siendo propietario del inmueble sólo que, desde ese momento, como
único titular del mismo.
Vemos,
pues, que desde 1980 Arsuaga Álvarez se convirtió en propietario de la
referida vivienda y a partir de ese momento nunca dejó de serlo. Lo único
que ocurrió a través de los años fue una serie de cambios y modificaciones
en la modalidad y forma del dominio, ello de acuerdo a los distintos
regímenes a los que estuvo sujeto el inmueble; a saber, la sociedad legal de
gananciales, la comunidad de bienes y la propiedad exclusiva. Cabe destacar que
en 1980, año en que originalmente Arsuaga Álvarez adquirió el inmueble, la
Urbanización Sagrado Corazón aún no había establecido el sistema de
control de acceso. Siendo ello así, tenemos que Arsuaga Álvarez es un
propietario adquirente de una finca ubicada en una urbanización en la que al
momento de él advenir propietario de la misma no se había implantado el
referido sistema de cierre.
Habiendo
dispuesto que el peticionario es adquirente desde 1980, ¿debemos considerarlo
como el propietario adquirente contemplado en la Sección 64d-3(a)(3)?
Como vimos, en
la Sección 64d-3(a) se mencionan las personas que están obligadas a contribuir
con los costos de mantenimiento del control de acceso y, entre ellas, se
incluye en el Inciso (3) a “[t]odo propietario adquirente de una finca, ubicada
en una urbanización. ... que ha sido autorizada ... para controlar el acceso
... .” En Caquías Mendoza v. Asoc. Res. Mansiones de Río Piedras,
ante, nos referimos a esas personas como “los que hayan adquirido su finca luego
de implantado el control de acceso ...” Ibid. a las págs. 210-11 (énfasis nuestro).
Resulta obvio,
que ese Inciso (3) se refiere a nuevos propietarios adquirentes. Esto es,
se trata de personas que no tienen derecho de propiedad alguno sobre el
inmueble y que, cuando lo adquieren, quedan automáticamente obligados a
contribuir a los costos de mantenimiento debido a que al momento de la
compraventa la urbanización ya tiene implantado el control de acceso o ha
comenzado el trámite para obtener el consentimiento de los propietarios. Sólo a
éstos se les puede exigir, de modo automático, el pago de gastos de
mantenimiento sin oportunidad para oponerse al control de acceso.
Para aquellas
personas que ya eran propietarios en una urbanización que originalmente
no tenía acceso controlado --a quienes podríamos llamar propietarios
originales-- la Ley Núm. 21, ante, dedica otras secciones en las que les
reconoce el derecho a ser informados de los planes de establecer el sistema, a
autorizar, oponerse al mismo e inclusive a revocar la autorización prestada.[34]
Siendo el lenguaje de la Sección 64d-3(a)(3) uno tendente a implicar que el
adquirente de una vivienda en una urbanización donde ya existe acceso
controlado, queda automáticamente obligado a contribuir a los gastos de
mantenimiento, repetimos, no tenemos duda de que la misma alude o se refiere a
nuevos propietarios adquirentes. No podría referirse a los propietarios
originales ya que la propia ley no permite que éstos queden
automáticamente obligados al pago del mantenimiento del sistema de control de
acceso a menos que hubiesen autorizado expresamente el establecimiento del
mismo. 23 L.P.R.A. sec. 64g.
Refiriéndose la
Sección 64d-3(a)(3) a nuevos propietarios adquirentes, resulta forzoso concluir
que la misma no le es aplicable a Arsuaga Álvarez; éste no es
“cualquier adquirente” y tampoco es un “nuevo adquirente” según lo contemplado
en la referida sección. En 1999 cuando se convirtió en el único titular del
inmueble al adquirir la porción que le pertenecía a su ex-esposa –-estando ya implantado el sistema de
control de acceso en la urbanización--, Arsuaga Álvarez sólo adquirió el
dominio exclusivo de un inmueble que era suyo desde 1980 cuando aún no se había
establecido el sistema de cierre. La compra por parte de éste de la
participación de Morales constituye un mero trámite incidental al
proceso de divorcio y división de bienes gananciales que no debe
utilizarse como el punto de partida para
establecer el momento en que el peticionario advino propietario. Como vimos, el
modo de ejercer el dominio o el derecho de propiedad sobre una cosa puede
cambiar de forma o modificarse; sin embargo, lo esencial es determinar el
momento en que se comenzó a ejercer el mismo, por primera vez, ello
independientemente de la manera o modo en que se hizo.
Arsuaga
Álvarez, repetimos, advino dueño desde 1980 cuando adquirió junto a
Morales la referida vivienda. Fue en ese momento en que ejerció por primera vez
su derecho propietario sobre el inmueble y para ese entonces la urbanización
aún no tenía acceso controlado. Por tanto, no le aplica la Sección
64d-3(a)(3) a los efectos de quedar obligado a contribuir al costo de
mantenimiento por el mero hecho de haberse convertido en titular único del
inmueble luego de implantado el sistema.
Arsuaga Álvarez es, precisamente, ese
propietario adquirente de un inmueble en una urbanización que, al momento de la
adquisición, no tenía acceso controlado y a quien la Ley Núm. 21, ante, le
ofrece la oportunidad de prestar su consentimiento para el establecimiento de
éste. Del mismo modo, es ese propietario
que según lo dispuesto en la Ley sólo queda obligado a contribuir
económicamente al mantenimiento del sistema si autoriza expresamente la
implantación del mismo. Es aquél a quien la Ley le reconoce el derecho de
oponerse al cierre y de no contribuir con los costos de mantenimiento con su
simple silencio[35] y
a quien, además, le provee la opción de revocar la autorización si inicialmente
la había prestado.
En vista de que Arsuaga Álvarez advino
propietario del inmueble cuando todavía no estaba implantado el acceso
controlado en la Urbanización Sagrado
Corazón; de que no tuvo la oportunidad de autorizar el establecimiento
del mismo ya que nunca se le requirió su consentimiento ni se le informó de los
planes de establecerlo; y de la insuficiencia de la autorización prestada por
Morales, resolvemos que Arsuaga Álvarez no está obligado a contribuir
económicamente con los gastos de mantenimiento del sistema de cierre implantado
en su Urbanización.
IV
Por los fundamentos que anteceden, procede revocar
la sentencia emitida por el Tribunal de Circuito de Apelaciones en el presente
caso.
Se dictará Sentencia de conformidad.
FRANCISCO REBOLLO LÓPEZ
Juez Asociado