Revista Jurídica de LexJuris
Volumen 3 enero 2001 Núm. 1
JURISPRUDENCIA IMPORTANTE
DE DERECHO NOTARIAL
Preparado por Prof. Cándida Rosa Urrutia
de Basora
In re Fred H. Martínez y otros, 99 JTS 183
2000 TSPR 178
En este caso, el Tribunal Supremo le da la más enérgica censura al Lcdo. Antonio
J. Colorado por incurrir en la misma conducta contraria al Canon 35 de Ética
Profesional que dio base a la sanción impuesta a los demás compañeros del
bufete. Se trata de haber suscrito bajo
juramento en una escritura en la que eran otorgantes, hechos cuya falsedad
conocían. En unión a los Lcdos.
Martínez y Odell, suscribió la escritura para crear un fideicomiso del plan de
pensiones para beneficio de los miembros y asociados del bufete y en la misma,
se hizo referencia a una resolución de la sociedad de abogados en la cual se
afirmó que ellos eran los únicos miembros del bufete, cuando en realidad, había
otros. Los abogados sostuvieron que se
debió a una inadvertencia o error y sin que mediara intención de mentir o
engañar.
El Tribunal Supremo determina que la falta de
intención de hacer daño a tercero -o la ausencia de tal daño- no es
razón suficiente para no imponer sanción disciplinaria por conducta que viole
los Cánones de Ética Profesional.
In re Nicolás Díaz Ruiz,
2000 JTS 3 99 TSPR 176
Se trata de una querella presentada por el
Procurador General imputándole al notario violar los cánones 18 y 19 de Ética
Profesional y además, autorizar dos escrituras de compraventa sin realizar
estudio de título previo. El notario se
dejó llevar por un estudio presentado por el vendedor, quien ocultó un
gravamen de primera hipoteca a favor de
Farmer's Homes Adm. por la cantidad de $15,913. El notario no advirtió en las escrituras la necesidad de realizar
la investigación registral independiente de lo que entregó el vendedor, ni
advirtió sobre la necesidad de presentar las escrituras en el Registro de la
Propiedad. Una vez reclamados en el
tribunal, los vendedores y el notario acordaron se cancelaría la hipoteca y que
el notario pagaría $6,000 por los gastos incurridos en el litigio. En su contestación a la querella, el notario
alegó que los otorgantes estuvieron de acuerdo en celebrar las compraventas con
el estudio de título presentado por el vendedor y, además, que éstos no
quisieron presentarlas al Registro para evitar que sus posibles acreedores
conocieran de estas propiedades.
El Tribunal Supremo reitera que el notario debió
advertir la necesidad de investigar las circunstancias registrales del inmueble
y hacerlo así constar en las escrituras.
Añade, que aunque la Ley Notarial no impone la obligación de advertir
sobre la necesidad de presentar las escrituras al registro, debe hacerlo dentro
de su deber de lograr que los otorgantes tengan un estado de conciencia
informada.
Es importante, además, que si los compradores no
querían que tales escrituras se inscribieran por esconder estas propiedades, el
notario resulta entonces cómplice en la ocultación de información importante en
la tramitación de un pleito incoado contra ellos. Las acciones del notario representan un pobre juicio profesional
y serias faltas. Le suspenden por 6
meses del ejercicio de la notaría y le dan su más enérgica censura como
abogado.
In re Elizabeth
Bryan y Rosa Vargas, 2000 JTS 14 2000 TSPR 001
Los hechos de este caso presentan una situación
entre dos abogadas, una actuando como notaria y otra como compareciente, en que
después de autorizadas dos escrituras de Protocolización de Poderes, la abogada
compareciente, Lcda. Bryan Picó, acudió a la oficina de la notaria, Lcda.
Vargas Hernández y sustrajo los poderes que habían sido protocolizados. Posteriormente a dicha protocolización, la
notaria presentó la notificación al Registro de Poderes, desconociendo que los
anejos habían sido sustraídos.
La Lcda. Bryan Picó explicó inicialmente, que le
pidió a la secretaria de la Lcda. Vargas Hernández que le entregara los poderes
porque entendía que la notaria se estaba tardando demasiado en protocolizarlos
y que todavía no se habían firmado dichos instrumentos. A esto, la Lcda. Vargas reiteró que los
poderes fueron protocolizados y su secretaria fue testigo de ello. Se presentaron los originales de los
instrumentos ante el Procurador General.
Más adelante, la Lcda. Bryan Picó solicitó la desestimación de la
querella porque en los hechos imputados, ella actuó como cliente y no como
abogada.
Tal defensa no prosperó y el Tribunal Supremo reiteró
que no existe tal dicotomía entre la vida cotidiana del abogado y el ejercicio
de su profesión; los Cánones de Ética Profesional se aplican tanto a la vida
privada como a la gestión profesional del abogado. Además, señala que los notarios deben ser sumamente celosos con
los protocolos a su cargo ejerciendo la más estricta supervisión. La conducta de sus empleados no constituye
eximente de responsabilidad, pues ésta es intransferible. Se censura enérgicamente a la Lcda. Bryan
Picó y se amonesta a la Lcda. Vargas Hernández.
In re
José D. Frontera Enseñat, 2000 JTS 37 2000 TSPR 024
El notario autorizó dos escrituras de compraventa,
una de las cuales fue otorgada por un pariente dentro del cuarto grado de
consanguinidad, infringiendo así el art. 5 de la Ley Notarial. El notario adujo que no se benefició
económicamente de las gestiones.
Originalmente, no se pudieron inscribir las escrituras por otros
defectos, tales como que el precio no se efectuó como surgía de la escritura y
la firma del notario se encontraba antes de las de las partes, infringiendo el
art. 28. El Tribunal recuerda al
notario que su firma, signo, sello y rúbrica deben ir siempre al final pues
cierra el acto jurídico. Se suspendió
al notario de la abogacía por el término de 6 meses.
In re Libertad
Díaz Ortiz, 2000 JTS 66 2000 TSPR 053
Se trata de examinar el incumplimiento de un notario
con el art. 39 de la Ley Notarial, al expedir copia certificada de una
escritura y alterar su contenido. El
otorgante se quejó ante el Procurador General de que el notario Díaz Ortiz no
había presentado en el Registro de la Propiedad una escritura otorgada hacía ya
tres años. El notario explicó que se
había denegado su inscripción porque comparecía una otorgante con ciertas
limitaciones mentales y el Registrador le requirió que presentara la
correspondiente autorización judicial, gestión que ya se había iniciado. Posteriormente, el notario notificó al
Procurador que ya había presentado nuevamente la escritura para su inscripción
y le incluyó una supuesta copia certificada de la misma y un informe y
evaluación psicológica que hacían académica la autorización judicial
requerida. El Procurador comparó la
copia certificada enviada por el notario con la enviada por el querellante y
notó que la primera no contenía la cláusula sobre la incapacidad de la
otorgante que contenía la segunda. Se
le requirió al notario que enviara copia simple del original que constaba en el
Protocolo a su cargo y se pudo confirmar que ésta contenía la cláusula original
que no aparecía en la copia certificada.
Luego de una investigación sobre la posibilidad de falsificación de firmas,
se concluyó que no la hubo, pero sí se alteró el contenido de la copia
certificada, dándose fe falsamente de que era copia fiel y exacta del original.
Aunque el notario aceptó las conclusiones del
Procurador, negó que hubiera actuado con intención de defraudar o violentar la
Ley Notarial. Añadió que lo movió su
deseo de ayudar a los otorgantes, que se vieron a punto de que su propiedad
fuera ejecutada y la tuvieron que vender a prisa, razón por la cual se 'ofuscó'
y cometió los errores descritos.
El Tribunal Supremo separó al notario del ejercicio
de la abogacía por tiempo indefinido.
Además de resaltar la obligación de los notarios de ejercer su función
con honradez y sinceridad, manifestó que incurre en violación del art. 39 de la
ley el notario que certifica falsamente que el contenido de una copia
certificada es copia fiel y exacta del original que obra en el protocolo, pues
destruye la eficacia que surge de la misma.
La Regla 49 del Reglamento Notarial exige la concordancia total entre el
original y la copia certificada por el notario. Al presentar al Registro una copia que no coincide con la
original, provoca una inscripción ineficaz, cuyo asiento descansa sobre bases
documentales equivocadas.
El Tribunal Supremo, al determinar la sanción disciplinaria
aplicable al abogado notario, puede tomar en consideración factores tales como
su reputación en la comunidad, el previo historial de éste, si es su primera
falta, la aceptación de la falta y su sincero arrepentimiento, si se trata de
una conducta aislada, el ánimo de lucro que medió en su actuación,
resarcimiento al cliente y cualesquiera otras consideraciones atenuantes o
agravantes que medien de acuerdo a los hechos.
In re Iván A.
Ramos Vélez, 2000 JTS 94 2000 TSPR 082
La inspección del protocolo de 1989 del notario
reflejó deficiencias en varias escrituras de Testamento. En una de ellas, el notario omitió dar fe de
conocer al testador y de su capacidad legal y mental. En otra, se omitió dar fe de conocer al testador, aunque se
otorgó otro testamento para corregir esta deficiencia. Otras dos escrituras, idénticas, fueron
otorgadas por la misma testadora, excepto que la primera no fue notificada a
tiempo al Registro de Testamentos y la segunda, se hizo para subsanar
esto. En ambas escrituras se omitió dar
fe del conocimiento del testador. Una
de ellas fue impugnada por este error y el T. Superior anuló el
testamento. El notario se excusó
alegando error involuntario, sin malicia y, además, que de algún modo 'se
borró' la dación de fe de la computadora.
El Tribunal Supremo, después de analizar las
exigencias del Código Civil respecto a la obligación del notario de dejar
consignados su conocimiento personal del testador, así como su juicio de
capacidad, reitera que estas formalidades del testamento no son meramente
cuestiones de evidencia, sino requisitos sustantivos para su validez. Se reafirma que el mecanismo para lograr
correspondencia entre persona y firma es exigiendo la comparecencia y
conocimiento por el notario. La idea de
compareciente va inexorablemente unida a la presencia física ante notario; esa
comparecencia implica su narración en el instrumento de que conoce al testador
o se ha asegurado de su identidad por los medios supletorios, según la
ley. Las faltas se han catalogado como
graves cuando las mismas afectan la eficacia misma del documento.
Se decreta una suspensión de 90 días y se le impone
una multa de dos mil dólares, a razón de $500 por cada uno de los cuatro casos.
In re Juan Rosa
Marcano, 2000 JTS 114 2000 TSPR 104
Se presentó querella al Procurador contra el
notario por dos cargos: que no se cercioró de la identidad de los
comparecientes al falsificarse una firma y que no cumplió con el requisito de
unidad de acto al comparecer testigos instrumentales en una escritura. Posteriormente, el Procurador solicitó
retirar la querella sobre la falsificación, alegando que no existía prueba de
que se cometiera fraude, ya que el notario conocía personalmente a todos y fue
engañado por el parecido extraordinario de la supuesta compareciente con su
hermana.
El Tribunal Supremo expresó que el no probar la
comisión de fraude no es impedimento para disciplinar al notario, pero en este
caso, el notario no violó ninguna disposición de ley. En cuanto a la unidad de acto, dispuso que una vez comparece un
testigo instrumental, la ley exige todos presencien el acto de la lectura,
consentimiento y firma del instrumento.
Esta no surgía del contenido de la escritura, infringiendo así la ley
notarial. El notario fue amonestado
apercibiéndole que en el futuro deberá ceñirse estrictamente a las
disposiciones vigentes.
In re Manuel
Pizarro Colón, 2000 JTS 128 2000 TSPR 106
1er. caso:
El Colegio de Abogados presentó querella contra el
notario imputándole la violación de varios Cánones de Ética Profesional. Del informe rendido por el Comisionado
asignado surgió que el notario trabajaba como socio de su tío en un negocio de
bienes raíces y participó en la venta de un inmueble sin que se hiciera
referencia a una deuda previa garantizada por segunda hipoteca sobre el mismo y
sobre la cual había ya recaído una sentencia al efecto. Se otorgó posteriormente un documento
suplementario para acusar recibo de un dinero para saldar las deudas
hipotecarias que gravaban al inmueble, pero no se mencionó la sentencia de
ejecución sobre la segunda hipoteca.
Dos meses después de la enmienda supletoria, otorgada la escritura de
compraventa en que se asumió la segunda hipoteca, se entregó el cheque para
satisfacer la sentencia de ejecución de la segunda hipoteca. Posteriormente, el notario Pizarro autorizó
otra escritura de Compraventa y subrogación sin realizar ningún estudio
registral, por lo que no informó a los compradores la situación sobre la
sentencia. Tampoco informó sobre la
anotación preventiva de demanda en ejecución de hipoteca que se asumiría en la
escritura de compraventa. Nadie pagó
las mensualidades de la primera hipoteca para lo cual la compradora había
entregado cheques para sus pagos.
Tampoco se le informó sobre esas mensualidades impagadas, de manera que
al presentarse para su inscripción, meses después, la escritura de compraventa
y subrogación, ya se había celebrado la segunda subasta y adjudicada la buena pro en la ejecución del
inmueble. Más adelante, la compradora
fue notificada de que la propiedad había sido subastada y tenía que
desalojarla. El Notario Pizarro le
prometió sufragarle todos los gastos y desembolsos para que no perdiera su
inversión, consiguiendo a un tercero como garantizador hipotecario. Autorizó una escritura de hipoteca sobre una
propiedad sin especificar el monto de una primera hipoteca que gravaba ese
inmueble y resultó que el pagaré quedaba en segundo rango y sin garantía. Dicho instrumento no pudo ser registrado por
no tener documentos complementarios que acreditaran el negocio y las facultades
del otorgante, para efectuarlo.
Luego de varias gestiones de la compradora para
evitar que siguieran adelante con la ejecución, se le negó la intervención y
fue desalojada de su propiedad. Demandó
al notario, a la compañía de bienes raíces y otros, reclamando la devolución de
su dinero y daños y perjuicios. El
tribunal condenó a los demandados a pagar solidariamente varias sumas
ascendentes a $82,500, aproximadamente.
Los demandados informaron al tribunal su petición de quiebra,
paralizando los procedimientos.
Respecto a esta querella, el Tribunal Supremo
resuelve:
1. Los
Cánones de Ética exigen desplegar diligencia y responsabilidad en el manejo de
los asuntos encomendados por el cliente y, además, mentenerle informado.
2. Las
difíciles y complejas gestiones en el quehacer jurídico, incluyendo la
dimensión notarial, tienen que enmarcarse dentro de los valores que se espera
caractericen a esta profesión.
3. Es
indeclinable para el notario conocer la situación registral del inmueble, como
custodio de la fe pública e informar a los otorgantes, para poder efectuar
todas las gestiones posteriores que competen a los contratantes.
2do. caso:
El notario Pizarro autorizó protocolización de
poder compareciendo como única parte el socio del negocio de bienes raíces,
entidad que servía de corredora en la venta de un inmueble para cuyo traspaso
se pretendía protocolizar el poder especial.
Posteriormente, el notario Pizarro autorizó la compraventa de la
propiedad, compareciendo la apoderada.
Aunque consignó en la escritura que unía el 'apoderamiento', no lo
hizo.
El comprador se declaró en quiebra posteriormente,
pero no incluyó en ese procedimiento el inmueble adquirido. No se pagaron las mensualidades de la
hipoteca que éste había asumido, por lo que el Banco procedió a ejecutar,
demandando a su propietaria original.
Aunque el comprador había intentado someter varios pagos de la hipoteca,
el banco no los recibió porque ya había radicado la demanda. Posterior a la subasta, el comprador
presentó el "Stay Order" de su petición de quiebra, tratando de
proteger la propiedad que había comprado.
Más de un año después, presentó al Registro para su inscripción la
escritura de compraventa y subrogación y el Registrador le exigió la
presentación del Poder para poder inscribir.
Presentó también una demanda contra la dueña original y la compañía de
bienes raíces y a su gerente, por omitir suplirle el documento de Poder
necesario para poder inscribir su propiedad.
No obstante, no demandó al notario Pizarro. El Lcdo. Pizarro asumió la representación legal de la compañía de
bienes raíces de la cual era socio propietario y del gerente. El tribunal dictó sentencia condenando a los
demandados al pago de más de $46,000, intereses y honorarios. Posteriormente, el Lcdo. Pizarro presentó
moción informando que estaba acogido a la ley de quiebra.
El comprador demandante presentó queja ante el
Colegio de Abogados contra el Lcdo. Pizarro y se le imputó a éste los cargos de
no entregar al querellante la Protocolización de Poder, lo que le impidió
inscribir su propiedad, por lo cual perdió la misma. No obstante, el Colegio expuso que la causa de la ejecución de la
propiedad fue no pagar las mensualidades debidas.
Tribunal Supremo resolvió:
1 La prueba
demostró que el Poder Especial, de su faz, tenía el grave defecto de no estar
firmado por la persona que el Notary
Public indicara que compareció ante sí, por lo que el notario Pizarro no
debió protocolizarlo. Tampoco debió
utilizarlo para autorizar la escritura de compraventa mediante la cual se
transmitió la propiedad al comprador querellante. Tampoco adjuntó el Poder Especial a la escritura, por lo que
todas estas deficiencias hicieron nulo el negocio jurídico llevado a cabo,
impidiendo su inscripción posterior.
Por lo tanto, el Lcdo. Pizarro violó los Cánones de Ética imputados y
actuó en menosprecio de las consecuencias que tendría autorizar un documento
cuya nulidad conocía o debió conocer.
2. Existía
conflicto de interés al participar en un negocio de compraventa de bienes, lucrándose del mismo como socio
de la compañía de bienes raíces y como notario de las escrituras que generó
dicha gestión (In re Cancio Sifre,
106 DPR 386). Además, aceptó una
representación legal cuando su juicio profesional estaba afectado por sus
intereses personales. Se reitera la
norma de que ningún abogado notario puede representar a una de las partes
otorgantes en una escritura autorizada por éste en un pleito posterior para
exigir las contraprestaciones a que se obligó la otra parte.
Se separó al Lcdo. Pizarro de la profesión legal y
notarial por una año.
In re Ismael Cuevas
Velázquez, 2000 JTS 136 2000 TSPR 124
Se trata de una queja de uno de
los interesados contra el notario por no cumplir con su deber de realizar las
gestiones referentes a la presentación e inscripción de una escritura de 1979
sobre partición, herencia, adjudicación, segregación y notificación de
compraventa. Se le notificó de faltas
referentes a la comparecencia del ELA, permisos de ARPE, descripciones y
valoraciones omitidas y ausencia de comprobantes, entre otras, las cuales el
notario no había corregido, a pesar de que se le habían pagado parte de sus
honorarios. Notificado de la querella,
el notario pidió varias prórrogas para contestar y solicitó tiempo para
corregir los defectos que impedían la inscripción de la escritura. No obstante, el querellante presentó prueba
de que persistían 10 faltas que impedían la inscripción. Expiradas todas las prórrogas, el notario no
cumplió con su compromiso con el Tribunal Supremo y, además, entregó a los
interesados un boleto de presentación alterado que no tenía relación con su
caso.
El Tribunal Supremo resolvió, que la inobservancia
de los deberes notariales le exponen, no sólo a una reclamación en daños, sino
a la acción disciplinaria. El notario
tenía la obligación que le impone el Canon 12 de desplegar las diligencias que
sean necesarias con prontitud para asegurarse de que no se causen dilaciones
indebidas. Además, ocultó información a
sus clientes y al Tribunal Supremo con razones falsas de las supuestas
gestiones realizadas. Los abogados
deben responder diligentemente a los requerimientos del tribunal y su
incumplimiento acarrea severas sanciones.
Se suspende indefinidamente del ejercicio de la
abogacía y se ordena la incautación de su obra notarial.
In re Carlos M.
Mangual, 2000 JTS 179 2000 TSPR 167
El notario Mangual envió una notificación de Poder
tardíamente y la Directora de Inspección de Notarías le requirió que mostrara
los hechos y circunstancias que dieron lugar a la notificación tardía. No obstante, el notario no contestó y el
Tribunal Supremo le concedió término para cumplir y mostrar causa por la cual
no debería ser sancionado. El notario
explicó que la tal escritura había sido otorgada en fecha diferente a la informada
y por tanto, no había sido notificada tardíamente. No obstante, no surgía de sus índices notariales que se hubiera
informado sobre ese otorgamiento.
Notificado de este asunto sobre la discrepancia con sus índices
notariales, la Directora informó que también existían deficiencias en su obra
notarial, las cuales no se habían corregido, a pesar de haberl sido notificado
de éstas.
Se le concedieron términos adicionales al notario
para cumplir con las órdenes emitidas, cumpliendo con algunos de los
señalamientos y no con otros. El
Tribunal Supremo determinó que, aún con los términos concedidos, el notario
había incumplido, demostrando dejadez, indiferencia y falta de diligencia. Se suspendió indefinidamente de la profesión
de abogado y se le ordenó notificar a sus clientes que por motivos de la
suspensión, no podría continuar con su representación legal, devolviendo los
expedientes y los honorarios recibidos por trabajos no realizados. Además, se ordenó al alguacil incautarse de
su obra notarial.
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