2024 Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Puerto Rico 2024
2024 DTS 061 MORALES RIVERA Y OTROS V. ASOCIACION DE PROPIETARIOS, 2024TSPR061
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp,
Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard, Maxine Nogard Cameron
Recurridos
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.;
Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Recurridos
José Carreras Acevedo
Peticionario
__________________________
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos;
Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Peticionarios
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.;
Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Recurridos
Certiorari
2024 TSPR 61
213 DPR ___, (2024)
213 D.P.R. ___, (2024)
2024 DTS 61, (2024)
Número del Caso: CC-2023-0364
cons. con CC-2023-0365
Fecha: 14 de junio de 2024
Opinión de conformidad emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES a la que se unieron los Jueces Asociados señor KOLTHOFF CARABALLO y señor FELIBERTI CINTRÓN.
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio de 2024.
Estoy conforme con la Sentencia que hoy se certifica. Considero que el Tribunal de Primera Instancia se equivocó al desestimar —al amparo de la Regla 10.2(5) de Procedimiento Civil, infra— el recurso de injunction preliminar y permanente presentado por los propietarios de la Urbanización Dorado del Mar. En este, los propietarios solicitaron que se dejara sin efecto la prohibición impuesta por la Asociación de Propietarios de alquilar sus propiedades a corto plazo. El Tribunal de Primera Instancia consideró que, debido a que los arrendamientos a corto plazo variaban el uso residencial al que estaban destinadas las viviendas, los propietarios no tenían un remedio en derecho para impedir el proceder de la Asociación.
Debido a que en Puerto Rico no se ha resuelto categóricamente que los arrendamientos a corto plazo alteran el carácter residencial de las propiedades y en otras jurisdicciones se ha resuelto que no lo hacen, considero que los propietarios peticionarios sí podían tener un remedio en derecho para vindicar sus reclamos. Por esa razón, el foro primario actuó incorrectamente al desestimar el recurso.
I
El tracto procesal de este caso se remonta al 3 de septiembre de 2021. Ese día, algunos propietarios de las villas ubicadas dentro de la Urbanización Dorado del Mar (propietarios) presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón, una demanda en la que solicitaron sentencia declaratoria, injunction preliminar e injunction permanente contra la Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel and Country Club Inc.; su presidenta, Sra. Mildred Noemí García y su administrador, Eduardo Loayza.
La demanda se presentó debido a que el 28 de junio de 2021, la señora Mildred Noemí García convocó a los propietarios para una asamblea extraordinaria. El propósito de la asamblea era proponer una enmienda al código comunitario de la urbanización Dorado del Mar y con esta, prohibir los arrendamientos a corto plazo de menos de 6 meses. El 15 de julio de 2021, procedieron con la votación para enmendar el código comunitario. Las enmiendas se aprobaron por la mayoría de los que estuvieron presentes. A raíz de lo anterior, la parte peticionaria solicitó sentencia declaratoria para que la enmienda al código comunitario fuese declarada nula por falta de autoridad de la junta de directores y porque esta a su vez, violentaba el derecho constitucional de los peticionarios al uso y disfrute de su propiedad privada.
En la referida demanda, los propietarios explicaron que las únicas restricciones que limitaban los derechos de propiedad de los dueños de las villas son las contenidas en la escritura de servidumbres en equidad. Añadieron que en esta escritura se encuentra reconocido el derecho de poder alquilar las villas. También enfatizaron que la escritura no limita, prohíbe, ni regula en forma alguna el tiempo por el cual pueden arrendar las villas. Hicieron hincapié en que la escritura únicamente exige un uso residencial, y prohíbe expresamente el uso de estas para actividades comerciales.
Los propietarios argumentaron también que el hecho de que las villas podían ser alquiladas a corto plazo fue un factor determinante para que decidiesen comprar en Dorado del Mar. Básicamente, mencionaron que realizaron la inversión para explotarla económicamente a través del arrendamiento vacacional. Los propietarios mencionaron que por muchos años la junta de directores de Dorado del Mar permitió e incluso reguló todo lo relativo a los arrendamientos a largo y corto plazo dentro de las villas. Por todo esto, solicitaron al foro primario que emitiera un injunction preliminar e injunction permanente, para anular la enmienda que les impidió a los propietarios arrendar sus villas a corto plazo.
La asociación sometió una contestación a la demanda y solicitud de desestimación. En esta, negó que las enmiendas al código comunitario de Dorado del Mar fueran nulas, ultra vires o inoficiosas. La asociación fundamentó su acción de enmendar el código en que los arrendamientos a corto plazo de las villas se habían convertido en un problema de seguridad para la comunidad. La asociación argumentó que la escritura de condiciones restrictivas le otorga facultades para tomar medidas enfocadas en salvaguardar la seguridad, paz y convivencia de la comunidad. Para sustentar su postura, explicó que los arrendamientos a corto plazo equivalen a un uso comercial de las villas prohibido por la cláusula de la escritura de servidumbres en equidad que limita el uso de estas a uno residencial. Finalmente, solicitó la desestimación de la demanda por entender que esta se había tornado académica luego de la aprobación del código comunitario en el cual se prohibieron los arrendamientos a corto plazo. Junto con la contestación a la demanda y solicitud de desestimación, la asociación sometió varias declaraciones juradas, de residentes de la Urbanización Dorado del Mar en las cuales se narraron incidentes de “desórdenes” provocados por inquilinos a corto plazo de algunas villas.
Al pleito compareció otro de los propietarios de las villas de Dorado del Mar, el Sr. José Carreras Acevedo (señor Carreras Acevedo) y presentó su solicitud de intervención en donde repitió los reclamos de los demás propietarios. El foro primario escuchó a las partes y la asociación presentó su réplica.
El 5 de diciembre de 2022, el foro primario desestimó la demanda. Al analizar la escritura matriz, el foro primario consideró que, al prohibir los arrendamientos a corto plazo, la asociación no limitó de forma alguna el derecho propietario. El foro primario determinó que la asociación solo estaba cumpliendo con su obligación contractual de velar por la paz y la seguridad de la urbanización. La sentencia hizo hincapié en que no adjudicó derechos o hechos materiales en controversia ni pasó juicio alguno sobre la veracidad de los actos imputados por la asociación a los arrendatarios de los propietarios. Dicho foro consideró que la existencia o recurrencia de esos hechos no tenían tangencia en la facultad de la asociación de exigir el cumplimiento de las condiciones restrictivas y su poder de velar por la seguridad y sana convivencia. El foro primario, basando su análisis exclusivamente en la escritura matriz de la urbanización, desestimó la demanda. A pesar de lo anterior, el tribunal acogió el argumento presentado por la asociación de que los arrendamientos a corto plazo constituyen un uso comercial vedado por las restricciones voluntarias.
Los propietarios apelaron ante el Tribunal de Apelaciones. Simultáneamente, presentaron allí una moción en auxilio de jurisdicción para impedir que entrara en vigor la prohibición a los arrendamientos a corto plazo, mientras se ventilaba su apelación. El foro apelativo intermedio declaró no ha lugar la moción. Luego, el señor Carreras Acevedo sometió ante el foro apelativo intermedio su propio recurso de apelación para solicitar que se revocara la sentencia del foro primario, junto con una moción solicitando la consolidación de su recurso de apelación con el de los peticionarios. El foro intermedio consolidó ambos recursos. Luego, dictó la sentencia en la que confirmó la decisión del foro primario. Es importante destacar que el foro apelativo intermedio consideró el recurso de novo, por entender que tenía ante sí una moción de sentencia sumaria. A esos fines, expresó que “[l]a realidad es que el TPI concedió correctamente la desestimación sumaria que solicitaron los allí demandados. En esta sentencia estamos confirmando esa sentencia del TPI […]”. Ap. TS pág. 663. El foro intermedio puntualizó que “Lo resuelto por el TPI y que aquí confirmamos es que esa enmienda es un ejercicio válido de los poderes que emanan de la escritura de condiciones restrictivas, como fuente principal para reglamentar el uso y disfrute de las propiedades residenciales que allí ubican.” Íd.
Inconformes, los peticionarios acuden ante este Tribunal mediante recurso de certiorari. Señalan que el Tribunal de Apelaciones se equivocó al catalogar los arrendamientos a corto plazo como un uso comercial y como consecuencia, brindarle a la asociación el poder para prohibirlos. Añadieron que eso infringe sus derechos constitucionales como propietarios.
El señor Carreras Acevedo también compareció ante este Tribunal mediante recurso de certiorari. Ante nosotros, planteó los mismos errores señalados por los propietarios, pero añade que el Tribunal de Apelaciones se equivocó al resolver que una asociación creada en virtud de una escritura que establece una servidumbre en equidad podía ir por encima de la escritura y crear una condición restrictiva nueva que el desarrollador no estableció.
II
- Desestimación al amparo de la Regla 10.2.(5) de Procedimiento Civil
La Regla 10.2 de Procedimiento Civil nos explica que una defensa de hechos o de derecho en contra de una reclamación deberá exponerse en una de las alegaciones responsivas, a menos que, la parte que alegue ciertas defensas, decida hacerlo mediante una moción debidamente fundamentada. Regla 10.2 de Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap. V. Una de esas defensas es que la parte demandante deje de exponer una reclamación que justifique la concesión de un remedio. Íd. Anteriormente hemos mencionado que, al momento de atender una moción de desestimación por este fundamento, el tribunal debe tomar como ciertos todos los hechos bien alegados y aseverados de manera clara y concluyente en la demanda. González Méndez v. Acción Social, 196 DPR 213 (2016). Si luego de esto, el tribunal no alberga dudas de que el demandante no tiene un remedio en derecho, entonces procede la desestimación. Véase Colón v. Lotería, 167 DPR 625, 649 (2006). Las alegaciones deben interpretarse conjunta y liberalmente de la manera más favorable posible para la parte demandante. Íd. Véase también, Dorante v. Wrangler of PR, 145 DPR 408, 414 (1998). Por lo tanto, cuando se presente una moción de desestimación al amparo de la Regla 10.2(5) de Procedimiento Civil, los tribunales deben determinar si a la luz de la situación más favorable al demandante y luego de resolver toda duda a favor de este, la demanda en sí misma es suficiente para constituir una reclamación válida. Aut. Tierras v. Moreno & Ruiz Dev. Corp., 174 DPR 409, 429 (2008). Esto quiere decir que, cuando se alega que una demanda no aduce causa de acción, “esta defensa debe fundamentarse de la faz de esa demanda”. Íd. Por ello, cuando el tribunal resuelva una moción para desestimar, no puede considerar asuntos extraños a los contenidos en las alegaciones. R. Hernández Colon Práctica Jurídica de Puerto Rico, Derecho Procesal Civil 6.a Ed. Lexis Nexis pág. 307.
- Restricciones voluntarias sobre fincas
El Código Civil de Puerto Rico regula las restricciones voluntarias sobre fincas (antes llamadas servidumbres en equidad). Allí se menciona que son restricciones voluntarias de carácter real aquellas limitaciones de uso, construcción, y ornato o fines análogos que se imponen a las fincas. Art. 813 del Código Civil, 31 LPRA sec. 8081. El Art. 814 del Código Civil 31 LPRA sec. 8082, añade los requisitos para constituir las restricciones voluntarias y establece que para que estas sean válidas y eficaces contra todos es obligatorio que: (a) sean razonables; (b) obedezcan a un plan general de mejoras; (c) sean compatibles con la política pública sobre uso de terrenos; (d) consten de manera específica en un instrumento público; y (e) estén inscritas en el Registro de la Propiedad. El Art. 815, del Código Civil 31 LPRA sec. 8083, nos dice que las restricciones voluntarias pueden constituirse: (a) por negocio jurídico bilateral o multilateral celebrado por todos los propietarios de las fincas afectadas; o (b) por negocio jurídico unilateral del propietario de la finca afectada.
El propio Código Civil nos menciona en su Art. 818, 31 LPRA sec. 8086, cuáles son las razones que permiten la modificación o extinción de las restricciones voluntarias. El referido artículo dispone que las restricciones voluntarias sobre fincas pueden modificarse o extinguirse: (a) en la forma y por las causas dispuestas en el acto jurídico que las establece; (b) por acuerdo unánime de los interesados, ya sea mediante la eliminación total o parcial de las restricciones o mediante la constitución de nuevas restricciones que alteren las anteriores; (c) por efecto del tiempo o por realizarse la condición, si así se constituyeron; (d) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de las restricciones mediante conducta que demuestre una intención de renunciar a ellos o abandonarlos; (e) por expropiación forzosa, si las restricciones son incompatibles con el uso público de la finca expropiada; y (f) por cambios radicales del vecindario. Art. 818, supra.
En nuestra jurisdicción reconocimos por primera vez la figura de las restricciones voluntarias sobre fincas en 1913. Véase Glines et al. v. Matta et al., 19 DPR 409 (1913). Anteriormente señalamos que las condiciones restrictivas se constituyen unilateralmente por el urbanizador para limitar las facultades de los futuros adquirentes con respecto al uso destinado y las edificaciones permisibles dentro de la finca gravada. Rodríguez et al. v. Gómez et al., 156 DPR 307 (2002). Incluso, antes de la aprobación del nuevo Código Civil, este Tribunal ya había establecido que para asegurar la validez y eficacia de las restricciones voluntarias sobre fincas era necesario que estas se establezcan como parte de un plan general de mejoras, consten de forma específica en el título de la finca y que sean inscritas en el Registro de la Propiedad. Residentes Parkville v. Díaz, 159 DPR 374 (2003). Una vez se cumple con estos requisitos, las servidumbres pasan a ser derechos reales con eficacia erga omnes. Rodríguez et al. v. Gómez et al., supra, pág. 312.
Las restricciones voluntarias sobre fincas son cláusulas restrictivas a beneficio de los presentes y futuros adquirentes. Íd. Estas imponen cargas o gravámenes especiales, como parte de un plan general de mejoras para el desarrollo de una urbanización residencial en esa finca. Íd. Estas condiciones restrictivas en las urbanizaciones residenciales tienen el propósito de preservar la belleza, la comodidad y la seguridad del reparto residencial según éste es concebido por sus arquitectos y constructores. Park Tower, S.E. v. Registradora, 194 DPR 244 (2015) citando a Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 DPR 826, 827 (1975).
Estas condiciones restrictivas se constituyen unilateralmente por el urbanizador para limitar las facultades de los futuros adquirentes con respecto al uso destinado y las edificaciones permisibles dentro de la finca gravada. Park Tower, S.E. v. Registradora, supra, pág. 253. Basado en lo anterior, es correcto decir que una servidumbre en equidad es una limitación al disfrute de la propiedad privada de los futuros adquirentes. Por esta razón es importante destacar que, en términos jurídicos, una restricción voluntaria sobre una finca se considera un contrato entre las partes debido a que a través de estas se acuerda gravar sus propiedades para delimitar su uso o el tipo de edificación que sobre ellas puede efectuarse. Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. v. Weber, 203 DPR 31, 41 (2019). Por tanto, debido a que una restricción voluntaria sobre la finca se considera un contrato, resulta lógico recurrir a la teoría contractual para interpretarlas.
Al utilizar este marco teórico, debemos aplicar la doctrina fundamental en el ámbito de las obligaciones y contratos, la cual afirma que si los términos de un negocio jurídico bilateral son claros y no dejan duda sobre la intención de las partes, se estará al sentido literal de sus palabras. Véase Art. 354 del Código Civil, 31 LPRA sec. 6342. Por esta razón, al interpretar las restricciones voluntarias sobre fincas, al igual que cualquier contrato, lo primordial es conocer cuál fue el verdadero fin que se perseguía al momento de establecerlas. Residentes Parkville v. Díaz, supra, pág. 385. Una vez reconocida la validez y vigencia de las cláusulas restrictivas, los tribunales debemos hacer cumplir a cabalidad los propósitos del acuerdo al que las partes aceptaron someterse cuando adquirieron la propiedad gravada, salvo que sean contrarios a la ley, a la moral o al orden público. Colón v. San Patricio Corporation, 81 DPR 242, 254 (1959). Véase también Art. 1231 del Código Civil, 31 LPRA sec. 5141.
- Derecho al disfrute de la propiedad privada
En Asociación Playa Húcares v. Rodríguez, 167 DPR 255 (2006) (Sentencia), nos enfrentamos a una controversia que comparte similitudes con la que hoy tenemos ante nuestra consideración. En aquella ocasión la controversia giraba en torno a determinar si una servidumbre en equidad impedía arrendar las propiedades en una urbanización. Notamos que las restricciones voluntarias sobre fincas que gravaban la urbanización expresamente permitían el arrendamiento de las propiedades. Dicha restricción establecía que los dueños estaban autorizados para ofrecer en arrendamiento sus propiedades, siempre y cuando se utilizaren para fines residenciales exclusivamente y por un término no menor de una semana. Por lo tanto, rechazamos el planteamiento de que el alquiler estaba prohibido por la restricción voluntaria sobre la finca. Asociación Playa Húcares v. Rodríguez, supra, pág. 275.
En aquella ocasión entendimos que una asociación estaba impedida de modificar, enmendar o dejar sin efecto, mediante reglamento, las restricciones voluntarias sobre fincas establecidas en la escritura pública. Íd., pág. 268. Resaltamos que enmendar el reglamento de una asociación de propietarios, con la intención de modificar unas restricciones voluntarias sobre fincas y limitar el derecho de propiedad de los residentes, no era una forma válida de alterarlas. Íd. Llegamos a aquella decisión debido a que existe un derecho propietario reconocido en la Constitución de Puerto Rico que una asociación no puede limitar o restringir a través de un reglamento. Íd.
No existe duda de que el derecho a la propiedad es de alto interés público en nuestro ordenamiento. Hemos reconocido que “la génesis del concepto del Estado como el ente jurídico que conocemos hoy surge de teorías políticas que aspiraban a dar una máxima protección al derecho de los individuos a defender y disfrutar su propiedad”. Rivera García v. Registradora, 189 DPR 628 (2013). La importancia del derecho a la propiedad en nuestro ordenamiento es de tal magnitud que una sección específica de la Constitución de Puerto Rico establece varias protecciones a este. El disfrute de la propiedad es uno de los pocos derechos que la Ley Suprema explícitamente dispone como de carácter fundamental. Rivera García v. Registradora, supra. (citando al Art. II, Sec. 7, Const. PR, LPRA, Tomo 1, ed. 2008, pág. 296). Véase también Emda. V, Const. EE. UU., LPRA, Tomo 1.
- Uso comercial y residencial de las propiedades
En Puerto Rico, los impuestos para la industria hotelera y de pequeñas hospederías están regulados por la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. Ley Núm. 272-2003, 13 LPRA sec. 2271 et seq. Esta ley define un alojamiento suplementario a corto plazo (short term rentals) como cualquier instalación, edificio o parte de un edificio, dado en alquiler por un período de tiempo menor a noventa días, dedicado al alojamiento de personas mediante paga, cuya instalación, edificio o parte del mismo no sea un hotel, condohotel, hotel todo incluido, motel, parador, pequeña hospedería, casa de hospedaje u hotel de apartamentos. Dicho término incluirá, sin limitarse a, cualquier tipo de propuesta de alojamiento alternativo como casas, apartamentos, cabañas, villas, casas rodantes (móviles), flotantes o botes, entre otros conceptos de arrendamiento por un término menor de noventa días. Véase Art. 2 de la Ley Núm. 272-2003, 13 LPRA sec. 2271. La antedicha ley no establece nada sobre el carácter residencial o comercial de los alojamientos a corto plazo en residencias privadas. Tampoco delimita los lugares en los cuales está permitido o prohibido establecer este tipo de arrendamiento.
Debido a esta incertidumbre que existe en Puerto Rico con relación a los arrendamientos a corto plazo y el uso residencial de las propiedades, atendimos el caso Consejo de Titulares v. Chamah Martínez, 202 DPR 173 (2019). Este caso fue desestimado eventualmente porque se tornó académico. La controversia en aquella ocasión requería evaluar la compatibilidad de los arrendamientos a corto plazo con el uso residencial al que estaba destinado un bien inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, conforme a su escritura matriz y reglamento. La controversia tuvo su origen cuando el Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar presentó una petición de sentencia declaratoria, interdicto preliminar y permanente para que se le ordenara al señor Chamah Martínez que cesara y desistiera de alquilar su unidad en calidad de hospedería. El consejo de titulares entendía que esa actividad equivalía a una explotación comercial prohibida por las disposiciones contenidas en la escritura matriz y el reglamento constitutivo del régimen de propiedad horizontal. La representación legal del señor Chamah Martínez indicó que no surgía de la escritura matriz o del reglamento del condominio alguna disposición que prohibiera los alquileres a corto plazo. La controversia llegó ante nuestra consideración mediante recurso de certiorari y para atenderla correctamente señalamos una vista oral.
Durante la vista, el representante legal del Consejo de Titulares habló sobre las posibles enmiendas al reglamento del condominio dirigidas a prohibir los arrendamientos a corto plazo. Luego de la vista, el Consejo de Titulares compareció para informar que habían aprobado y presentado ante el Registro de la Propiedad una enmienda. Esta expresaba que el condominio era exclusivamente residencial y que ningún titular estaba autorizado para establecer en el edificio ninguna forma de explotación comercial. La enmienda prohibió los arrendamientos por noches, por fines de semana, a corto plazo en las aplicaciones “Homeaway” o “Airbnb”. Ante ese desarrollo fáctico determinamos que la controversia se había tornado académica y desestimamos el recurso. Llegamos a esa determinación debido a que el Consejo de Titulares de un condominio sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal está facultado por ley para, mediante reglamento, aclarar el alcance de las cláusulas en la escritura matriz relacionadas con el uso que se le brinda a los apartamentos que lo componen. Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1921l et seq.
En vista de que el recurso fue desestimado, no tomamos una determinación en aquel momento sobre cuáles actividades alteran el carácter residencial de una propiedad en nuestra jurisdicción. Tampoco tomamos esa determinación en Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC, 208 DPR 310 (2021). En aquella ocasión, únicamente tuvimos que resolver si un complejo de viviendas subdivididas para alquiler a largo plazo violentaba una restricción voluntaria sobre una finca que exigía un uso unifamiliar para los terrenos dentro de la urbanización. Íd. pág. 317. Nuestra determinación fue que el demandado no estaba alquilando sus apartamentos a corto plazo pues solo pudimos comprobar que subdividió los apartamentos para arrendarlos a largo plazo. Íd. pág. 341.
Ahora bien, en ese momento a pesar de haber determinado que evaluar la duración de los arrendamientos era innecesario para disponer de la controversia, este Tribunal sugirió que arrendar los apartamentos a corto plazo convertía el uso del inmueble a uno comercial. Íd., pág. 343. Sin embargo, esas expresiones forman parte del dictum de la Opinión y no pueden ser consideradas para pautar categóricamente que un arrendamiento a corto plazo varía el uso residencial de una vivienda. Recordemos que el “obiter dictum” no sienta precedente jurídico alguno. Ortiz v. Panel F. E. I., 155 DPR 219, 252 (2001).
El análisis requerido para determinar si un arrendamiento a corto plazo varía el uso residencial de una propiedad convirtiéndolo en uno comercial, amerita un estudio profundo y minucioso. Recordemos que en Puerto Rico aún no hemos resuelto esta interrogante sin ambages. Por tanto, conviene analizar —a modo ilustrativo— lo que han establecido otras jurisdicciones en Estados Unidos sobre lo que configura uso residencial y comercial de una propiedad y cuáles actividades van en contra del uso residencial exclusivo.
El Tribunal Supremo del estado de Washington tuvo que decidir una controversia parecida a la que hoy nos ocupa. Wilkinson v. Chiwawa Communities Ass'n, 180 Wash.2d 241 (2014). En ese caso, una asociación de residentes modificó los reglamentos de su comunidad para prohibir los arrendamientos a corto plazo. Las restricciones originales de la comunidad prohibían el uso comercial de las propiedades. Por esta razón, el tribunal consideró que, si un inquilino arrienda su propiedad con un fin vacacional en donde los huéspedes utilizan la vivienda para comer, dormir y otros fines residenciales, para todos los efectos le están dando un uso residencial, independientemente de cuan corta sea la duración del alquiler. Íd., pág. 252. El más alto foro de Washington entendió que el pago de impuestos empresariales o impuestos de alojamiento tampoco le restan valor al carácter residencial de dicho uso y no lo convierten en uno comercial. Íd., pág. 253. Por esta razón, el Tribunal determinó que un arrendamiento a corto plazo no va en contra de una prohibición al uso comercial de una propiedad.
En el estado de Arkansas, el Tribunal Supremo estatal también tuvo que decidir si un arrendamiento a corto plazo violenta la prohibición de uso comercial de una restricción voluntaria sobre una finca. Vera Lee Angel Revocable Trust v. Jim O'Bryant Joint Revocable Trust, 537 S.W.3d 254 (Ark. 2018). El máximo foro judicial de Arkansas explicó que, en esa jurisdicción, las restricciones voluntarias sobre fincas se interpretan de manera restrictiva. Íd. pág. 4. Basándose en esto, decidió que lo que define el uso residencial que se le da a una propiedad es la actividad que en ella se realiza. Íd. El Tribunal fue más allá y mencionó que, si una comunidad pretende prohibir el alquiler de una propiedad a corto plazo, deberá hacerlo en una disposición expresa dentro de las restricciones. Íd.
Recientemente, el Tribunal de Estados Unidos para el Distrito de Hawai’i siguió el mismo razonamiento. El tribunal tuvo que analizar si los arrendamientos a corto plazo de una propiedad alteran el carácter residencial al cual están destinadas. Hawaii Legal Short-Term Rental Alliance v. City and County of Honolulu et al., 31 D. Haw. 2022. La decisión de este caso fue emitida luego de que la ciudad de Honolulu decidiera prohibir los arrendamientos de propiedades por menos de tres meses de duración. A raíz de la ordenanza, varios propietarios de la ciudad buscaron que esta fuera declarada nula en el tribunal federal. El tribunal federal de distrito declaró nula la ordenanza y le prohibió a la ciudad implementarla.
El tribunal enfocó su razonamiento en el significado común del término “residencial”. Concluyó que uso residencial equivalía a un uso para actividades y beneficios de la vida ordinaria como, por ejemplo, comer, bañarse, dormir, guardar sus pertenencias y vehículos, y disfrutar del paisaje y la comunidad. Hawaii Legal Short-Term Rental Alliance v. City and County of Honolulu et al., supra, pág. 7. El tribunal rechazó el argumento de la ciudad de que la circulación frecuente de los huéspedes no se asocia tradicionalmente con la vida familiar. Por lo tanto, concluyó que un alquiler de menos de noventa días en una residencia no configura un uso comercial. Íd.
Del mismo modo, en Alabama, el Tribunal de Apelaciones explicó que la palabra “comercial” se utiliza comúnmente para describir una amplia gama de negocios y empresas comerciales que involucran el intercambio de bienes o servicios por dinero. Slaby v. Mountain River Estates Residential Ass'n, Inc., 100 So.3d 569 (2012). En aquel momento, el Tribunal de Apelaciones de Alabama debía determinar si proporcionar a las personas el uso de una casa a cambio de dinero configuraba un uso comercial. Aunque el Tribunal comparó esta práctica con la que se realiza en un motel, en donde se sirve desayuno y se pagan impuestos, determinó que el significado simple y ordinario de “fines residenciales” es aquel en el que las personas residen, habitan, o establecen sus hogares. Íd., pág. 578. De esta manera, el tribunal distinguió un arrendamiento a corto plazo del uso comercial o de negocios y determinó que mientras los inquilinos coman, duerman y realicen cualquier actividad propia del hogar, están haciendo un uso residencial. Íd., pág. 579.
Por último, el Tribunal de Apelaciones del estado de Florida, también se enfrentó a una controversia similar a la que hoy atendemos. Santa Monica Beach Property Owners Association, 219 So.3d 111 (2017). En este caso, una asociación de propietarios alegó que los alquileres vacacionales a corto plazo que realizaban algunos residentes de la comunidad violaban las restricciones voluntarias sobre fincas que limitaban el uso de las propiedades a uno estrictamente residencial. El Tribunal de Apelaciones de Florida explicó que al momento de decidir si una práctica configura un uso residencial o comercial, el factor determinante no es la duración del arrendamiento, sino el carácter del uso real de la propiedad por quienes residen en ella. Santa Monica Beach Property Owners Association, supra, pág. 114. El tribunal continuó explicando que la naturaleza del uso de las propiedades no se transforma de residencial a comercial por el simple hecho de que estas puedan estar sujetas a un esquema regulatorio o de licenciamiento. Íd.
Aunque en varias jurisdicciones de Estados Unidos los tribunales han sido consistentes al decidir que los arrendamientos a corto plazo no varían el uso residencial de una propiedad, el Tribunal de Apelaciones de Kentucky decidió no acoger esta postura. Vonderhaar v. Lakeside Place Homeowners Ass'n, Inc., NO. 2012-CA-002193-MR (Ky. Ct. App. Aug. 8, 2014). El tribunal mencionó que la razón para tomar un rumbo distinto en la interpretación de lo que configura un uso residencial, está relacionada a la interpretación de las restricciones voluntarias sobre fincas en ese estado. Según el Tribunal de Apelaciones de Kentucky, en su ordenamiento jurídico las restricciones voluntarias sobre fincas son consideradas como una protección para los dueños de la propiedad y para la población en general y no se consideran restricciones al uso de la propiedad. Íd. pág. 3. Eso es distinto a la norma en Puerto Rico. Con esta interpretación, concluyó que como estos arrendamientos a corto plazo se anuncian en varios sitios web y pagan los impuestos requeridos por los hoteles y moteles, estos equivalen a un negocio. Íd., págs. 4-5.
III
Los propietarios expusieron —en síntesis— que los foros inferiores se equivocaron al desestimar su recurso de injunction preliminar y permanente con el que pretendían que la Asociación de Propietarios desistiera de la prohibición de alquilar sus propiedades a corto plazo. A su vez, argumentaron que los foros inferiores erraron al determinar que la enmienda al código comunitario no constituía una violación del derecho constitucional de los peticionarios al uso y disfrute de su propiedad. Específicamente alegan que el error se cometió al realizar la referida determinación basándose en hechos controvertidos que no podían ser tomados como ciertos al resolver una moción de desestimación por las alegaciones. Estoy de acuerdo con los propietarios. El foro de instancia incidió al desestimar el reclamo de la parte peticionaria basándose exclusivamente en las alegaciones. Tal y como enfaticé en la parte expositiva de esta Opinión de conformidad, los foros primarios sí están facultados para desestimar la acción por las alegaciones, pero solo luego de interpretarlas liberalmente a favor de la parte demandante y asegurarse de que no existe duda de que, basado en estas, no posee un remedio en derecho.
En la controversia de autos, el foro primario determinó que el documento objeto de enmienda fue el código comunitario y no la escritura de condiciones restrictivas. Por eso, concluyó que los propietarios carecían de un remedio adecuado en derecho para vindicar su reclamación. Ap. TS pág. 446. El foro de instancia también resolvió —apoyándose en expresiones de este Tribunal que no constituyen precedente y sin pasar prueba para sustentarlo— que un arrendamiento a corto plazo, de por sí, constituye un uso comercial. Íd. Con este razonamiento, el foro primario determinó que los arrendamientos a corto plazo alteraron el uso residencial, exigido a las propiedades de la urbanización Dorado del Mar en la escritura de servidumbres de equidad.
Considero que el foro primario se equivocó al determinar mediante las alegaciones que, al amparo de las condiciones restrictivas y el carácter residencial de la urbanización, la asociación ostentaba facultad para prohibir los arrendamientos a largo plazo, conforme con su autoridad para evitar el desorden, bullicio, gritos o fiestas. De igual forma estimo que el foro primario incidió al resolver que alquilar una propiedad a corto plazo constituye darle a esta un uso comercial en contravención a la escritura matriz. Recordemos que en Puerto Rico aún no se ha resuelto categóricamente cuáles actividades alteran el carácter residencial de una propiedad. Por eso, el foro primario, no podía, sin pasar juicio, ni realizar un estudio detallado y fundamentándose en expresiones de este Tribunal que no constituyen precedente, determinar que los arrendamientos a corto plazo constituyen una actividad comercial. Ahora bien, es importante subrayar que, no estamos en posición de resolverlo en esta ocasión. La etapa procesal del caso ante nuestra consideración no nos permite disponer de esta controversia y pautar qué tipo de actividades altera el uso residencial al que están destinadas las propiedades, antes de que se presente prueba y el caso quede sometido en los méritos en el foro primario.
Nuestra tarea en este caso se encuentra limitada a determinar si el foro primario se equivocó o no al desestimar por las alegaciones el recurso de injunction preliminar y permanente presentado por los propietarios. Cónsono con lo anterior y según expliqué en la parte expositiva de esta Opinión de conformidad, existe una tendencia mayoritaria en Derecho que establece que los arrendamientos a corto plazo de por sí no configuran un uso comercial. A tales efectos, si el foro primario no hubiese desestimado y hubiera hecho un estudio detallado sobre estas tendencias en el Derecho, era posible que concluyera que los propietarios de las villas de la Urbanización Dorado del Mar pudieran tener un remedio en derecho.
En conclusión, para determinar correctamente si los propietarios carecían o no de un remedio, era necesario que el foro primario analizara si en este caso, las actividades realizadas por los propietarios al alquilar sus propiedades a corto plazo violentaban alguna de las servidumbres en equidad enumeradas en la escritura matriz. Para lograr esto, procedía que el foro primario realizara vistas, permitiera descubrimiento de prueba, recibiera evidencia pertinente y tomara una determinación en los méritos. Por todo esto, estoy de acuerdo en que no procedía la desestimación del recurso presentado por los peticionarios al amparo de la Regla 10.2(5) de Procedimiento Civil, supra.
Rafael L. Martínez Torres
Juez Asociado
------------------------------------------------------------
1. Regresar al Índice y Seleccionar otro Caso.
2. Ver Índice por Años hasta el Presente.
3. Búsquedas Avanzadas de la Jurisprudencia desde el 1899 al presente y las Leyes Actualizadas. (Solo Socios o Suscriptores)
4. Club de LexJuris de Puerto Rico www.LexJuris.net para ver los beneficios y precios de las membresías y/o tiendita para ordenar membresía, libros y otros productos, visite www.LexJurisStore.com o llame al tel. (787) 269-6475 LexJuris de Puerto Rico.
La información, imágenes, gráficas u otro contenido en todos los documentos preparados por LexJuris de Puerto Rico son propiedad de LexJuris de Puerto Rico. Otros documentos disponibles en nuestras conexiones son propiedad de sus respectivos dueños.
-------------------------------------------------------------
Derechos Reservados.
Copyrights © 1996-presente.
LexJuris de Puerto Rico
