2024 Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Puerto Rico 2024

 2024 DTS 061 MORALES RIVERA Y OTROS V. ASOCIACION DE PROPIETARIOS, 2024TSPR061

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp,

Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard, Maxine Nogard Cameron

Recurridos

v.

Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.;

Mildred Noemí García; Eduardo Loayza

Recurridos

José Carreras Acevedo

Peticionario

__________________________

Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos;

Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron

Peticionarios

v.

Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.;

Mildred Noemí García; Eduardo Loayza

Recurridos

Certiorari

2024 TSPR 61

213 DPR ___, (2024)

213 D.P.R. ___, (2024)

2024 DTS 61, (2024)

Número del Caso:  CC-2023-0364

cons. con CC-2023-0365

Fecha:  14 de junio de 2024

 

Véase Sentencia del Tribunal

 

Opinión Disidente emitida por el Juez Asociado señor COLÓN PÉREZ.

 

En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio de 2024.

 

Por entender que, en lo relacionado a la causa de epígrafe, veníamos llamados a adentrarnos en los méritos de la controversia ante nuestra consideración para, de una vez y por todas, aclarar si los alquileres a corto plazo constituyen un uso residencial o un uso comercial de la propiedad, disentimos del curso de acción seguido por una mayoría de este Tribunal en el presente caso.

Como más adelante explicaremos, estamos convencidos de que los alquileres a corto plazo, a todas luces, constituyen un uso comercial de la propiedad y ya era momento de así sentenciarlo. La falta de uniformidad que existe en nuestro ordenamiento jurídico, sobre tan transcendental tema, así lo exigía.[1]

Como una mayoría de mis compañeros de estrado declinó emprender dicha tarea, procedemos, -- desde la disidencia --, a así hacerlo. Veamos.

I.

Los hechos medulares que dan margen al presente litigio, los cuales se resumen con particular precisión en la Sentencia que hoy emite este Tribunal, no están en controversia. En síntesis, el 3 de septiembre de 2021 varios propietarios de ciertos inmuebles denominados “villas”, ubicadas dentro de la Urbanización Dorado del Mar (en adelante y en conjunto, “los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar”), presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia una Demanda en contra de la Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel and Country Club Inc., su presidenta, la Sra. Mildred Noemí García, y su administrador, el Sr. Eduardo Loayza (en adelante y en conjunto, “Asociación”).

En la referida Demanda, los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar solicitaron al foro primario una sentencia declaratoria, un injunction preliminar y un injunction permanente. Según explicaron, el 28 de junio de 2021 la Asociación convocó a los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar para una asamblea extraordinaria, con el propósito de proponer unas enmiendas al Código Comunitario de la urbanización dirigidas a prohibir los alquileres por un periodo menor de seis (6) meses, entiéndase, los alquileres a corto plazo; enmiendas que fueron aprobadas por la mayoría de los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar que asistieron a la referida asamblea.

Como consecuencia de lo anterior, los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar solicitaron al Tribunal de Primera Instancia que la mencionada enmienda al Código Comunitario fuese declarada nula, por la Junta de Directores carecer de autoridad para realizar tal actuación. A su entender, para prohibir los alquileres a corto plazo era necesario enmendar la Escritura de servidumbres en equidad de la urbanización. Alegaron, además, que la actuación de la Asociación violentaba sus derechos constitucionales al uso y disfrute de la propiedad.

En particular, los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar argumentaron que las únicas restricciones que limitaban sus derechos de propiedad eran las contenidas en la referida Escritura de servidumbres en equidad. Enfatizaron que dicha escritura no limitaba, prohibía, ni regulaba, en forma alguna, el tiempo por el cual podían arrendar sus propiedades. Más bien, la Escritura de servidumbres en equidad solo exigía que las mencionadas propiedades fuesen utilizadas para fines residenciales, prohibiendo expresamente su uso para actividades comerciales.

Por otro lado, los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar también adujeron que el tener la facultad de poder alquilar sus villas a corto plazo había sido un factor determinante para estos optar por comprar en la referida urbanización. Finalmente, mencionaron que por muchos años la Junta de Directores de la Asociación permitió, e incluso reguló, todo lo relativo a los alquileres a largo y corto plazo de las villas.

Enterada de lo anterior, el 4 de octubre de 2021 la Asociación presentó ante el Tribunal de Primera Instancia su Contestación a la demanda y solicitud de desestimación. En ésta, la mencionada entidad negó que las enmiendas al Código Comunitario fueran nulas, ultra vires o inoficiosas. La Asociación fundamentó su acción de enmendar dicha normativa en que los alquileres a corto plazo de las villas se habían convertido en un problema de seguridad para la comunidad de la urbanización.

En ese sentido, la mencionada entidad argumentó que la Escritura de servidumbres en equidad le otorgaba facultades para tomar medidas dirigidas a salvaguardar la seguridad, paz y convivencia de la comunidad. Asimismo, la Asociación arguyó que los alquileres a corto plazo equivalían a un uso comercial de las villas, prohibido por la cláusula de la mencionada escritura que limita el uso de éstas a uno residencial.

Por último, la mencionada entidad solicitó la desestimación de la Demanda instada en su contra. Esto último, por entender que el recurso se había tornado académico luego de la aprobación de las enmiendas al Código Comunitario prohibiendo este tipo de alquileres.

Cabe mencionar que el Sr. José Carreras Acevedo (en adelante, “señor Carreras Acevedo”), otro propietario de las villas de Dorado del Mar, presentó una Solicitud de intervención el 11 de octubre de 2021. En ésta, realizó los mismos reclamos de los demás demandantes.  

Evaluados los argumentos de las partes, el 5 de diciembre de 2022 el foro primario dictó una Sentencia mediante la cual desestimó la Demanda a la que hemos hecho referencia. El Tribunal de Primera Instancia consideró, primero, que, al prohibir los alquileres a corto plazo, la Asociación no limitó de forma alguna los derechos de propiedad de los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar, sino que meramente cumplió con su obligación contractual de velar por la paz y la seguridad de la urbanización.

A su vez, el foro primario hizo hincapié en que no adjudicó derechos ni hechos materiales en controversia, ni pasó juicio sobre la veracidad de los actos imputados por la Asociación a los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar. Según su análisis, la existencia o recurrencia de esos hechos no tenía relevancia en la facultad de la Asociación de exigir el cumplimiento de las condiciones restrictivas, y de velar por la seguridad y sana convivencia de la comunidad. Asimismo, determinó que los alquileres a corto plazo constituían un uso comercial vedado por las restricciones voluntarias.

En desacuerdo con la determinación del Tribunal de Primera Instancia, el 23 de febrero de 2023 los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar presentaron un recurso de Apelación ante el Tribunal de Apelaciones. De igual forma, presentaron una Moción en auxilio de jurisdicción para impedir que entrara en vigor la prohibición impugnada mientras se ventilaba su apelación. El foro apelativo intermedio declaró no ha lugar la referida moción de auxilio.

Por su parte, el señor Carreras Acevedo también sometió un recurso de Apelación ante el Tribunal de Apelaciones. Además, solicitó la consolidación de su recurso con el de los propietarios.

Examinados los alegatos de ambas partes, el 21 de abril de 2023 el foro apelativo intermedio dictó una Sentencia, en la cual confirmó la decisión del foro primario. A su entender, la enmienda objeto del presente litigio había sido un ejercicio válido de la Asociación en consideración a los poderes que emanaban de la Escritura de servidumbres en equidad, relacionados con velar por la salud, seguridad y sana convivencia de la comunidad. Asimismo, señaló que el carácter residencial del área había sido trastocado por los alquileres a corto plazo.

Inconformes aún, el 13 de junio de 2023 los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar presentaron ante este Tribunal un Recurso de certiorari. En éste, señalan que el Tribunal de Apelaciones se equivocó al catalogar los alquileres a corto plazo como un uso comercial de la propiedad y, en consecuencia, reconocerle a la Asociación la autoridad para prohibirlos. Reiteraron que dicha actuación viola sus derechos constitucionales al uso y disfrute de la propiedad.

Por su parte, el 13 de junio de 2023 el señor Carreras Acevedo también compareció ante nos mediante una Petición de certiorari. Éste plantea, en esencia, argumentos similares a los esbozados por los propietarios. No obstante, añade que el foro apelativo intermedio se equivocó al resolver que una asociación creada en virtud de una escritura que establece una servidumbre en equidad podía ir por encima de la escritura matriz y crear una condición restrictiva nueva que el desarrollador de la urbanización no había establecido.

Examinados los argumentos de ambas partes, hoy, una mayoría de esta Curia determina que el curso de acción correcto para disponer del presente caso es devolver el mismo al Tribunal de Primera Instancia para que, mediante la presentación de evidencia, éste tome una nueva determinación. A su entender, dicho foro incidió al desestimar el reclamo basándose únicamente en las alegaciones de las partes.

Asimismo, algunos de mis compañeros de estrado, exponen que, en Puerto Rico, no se ha resuelto categóricamente si los alquileres a corto plazo alteran el carácter residencial de una propiedad. A pesar de reconocer lo anterior, consideran que, por la etapa procesal en la que se encuentra el caso, no estamos en posición de resolver tal interrogante. 

Como previamente adelantamos, dicho proceder no nos convence. A nuestro juicio, esta era la oportunidad para aclarar si, -- en el contexto de una urbanización --, los alquileres a corto plazo constituyen un uso residencial o comercial de la propiedad. Como una mayoría de este Tribunal no lo hizo, según ya mencionamos, procedemos, -- desde la disidencia -- a así hacerlo. Veamos.

II.

A.                 

De entrada, -- y en aras de poder realizar un acercamiento correcto e integral a las controversias ante nuestra consideración --, conviene comenzar esta parte de nuestro escrito repasando todo lo relacionado a las restricciones voluntarias sobre fincas, anteriormente conocidas como servidumbres en equidad. Esto, pues es mediante esta figura que, de ordinario, se imponen limitaciones de uso a una propiedad.

En esa dirección, sabido es que la Ley Núm. 55-2020, también conocida como el Código Civil de Puerto Rico de 2020, 31 LPRA sec. 5211 et seq. (en adelante, “Código Civil de 2020”), es la que regula todo lo concerniente a las restricciones voluntarias sobre fincas. Arts. 813-819, 31 LPRA secs. 8081-8087. En particular, el Art. 813 de la mencionada disposición legal las define como aquellas limitaciones de uso, construcción, y ornato o fines análogos que se imponen a las fincas y que cumplen con los requisitos dispuestos en el Art. 814 del Código Civil de 2020. 31 LPRA sec. 8081.

Respecto al alcance de las restricciones voluntarias sobre fincas, este Tribunal ha sentenciado que éstas operan en beneficio de los presentes y futuros propietarios, pues “imponen cargas o gravámenes especiales como parte de un plan general para el desarrollo y la preservación de una urbanización residencial”. Residentes Parkville v. Díaz, 159 DPR 374, 382-383 (2003); Colón v. San Patricio Corporation, 81 DPR 242, 246 (1959). Dichas cargas o gravámenes tienen como finalidad preservar, entre otras, el valor, la comodidad y seguridad del área, Residentes Parkville v. Díaz, supra, pág. 384; Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 DPR 346, 351 (1986); Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 DPR 826, 827 (1975), “al limitar las facultades de los futuros adquirentes de los solares y de las viviendas en cuanto a hacer obras nuevas, efectuar cambios en las ya hechas y delimitar los usos a los que se puede destinar una propiedad”. Residentes Parkville v. Díaz, supra, pág. 384.

Ahora bien, para que las restricciones voluntarias sobre fincas sean válidas y eficaces contra toda persona, el Código Civil de 2020 requiere que las mismas cumplan con varios requisitos. Entre estos, éstas deben: (1) ser razonables; (2) obedecer a un plan general de mejoras; (3) ser compatibles con la política pública sobre uso de terrenos; (4) constar de manera específica en un instrumento público; y (5) estar inscritas en el Registro de la Propiedad. Art. 814, 31 LPRA sec. 8082.

En cuanto a los precitados requisitos, cabe destacar que la inscripción en el Registro de la Propiedad le otorga carácter real a estas limitaciones. Es decir, una vez inscritas en el Registro, las mismas “constituyen derechos reales oponibles erga omnes”. Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC, 208 DPR 310, 327 (2021). Así pues, mientras no sean modificadas o extinguidas, las restricciones voluntarias sobre fincas debidamente constituidas “suponen derechos reales que deben respetarse”. Dorado del Mar Ests. Homeowners Ass'n, Inc. v. Weber, 203 DPR 31, 44 (2019); Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco. Santander, 157 DPR 521, 535 (2002).

De otra parte, pero en estrecha relación con lo antes dicho, el Código Civil de 2020 establece que las restricciones voluntarias sobre fincas pueden constituirse mediante: (1) negocio jurídico bilateral o multilateral, celebrado por todos los propietarios de las fincas afectadas; o (2) por negocio jurídico unilateral del propietario de la finca afectada. Art. 815, 31 LPRA sec. 8083. En ese sentido, hemos señalado que estas restricciones se consideran “un contrato entre las partes, ya sea porque éstas acuerdan gravar sus propiedades para delimitar su uso o el tipo de edificación que se puede efectuar sobre éstas, o porque adquirentes posteriores de la propiedad gravada, conociendo las restricciones inscritas en el Registro de la Propiedad, aceptan someterse a ellas”. Residentes Parkville v. Díaz, supra, pág. 384.

Por último, sobre este extremo, es importante mencionar que las restricciones voluntarias sobre fincas pueden modificarse o extinguirse: (1) en la forma y por las causas dispuestas en el acto jurídico que las establece; (2) por acuerdo unánime de los interesados, ya sea mediante la eliminación total o parcial de las restricciones o mediante la constitución de nuevas restricciones que alteren las anteriores; (3) por efecto del tiempo o por realizarse la condición, si así se constituyeron; (4) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de las restricciones mediante conducta que demuestre una intención de renunciar a ellos o abandonarlos; (5) por expropiación forzosa, si las restricciones son incompatibles con el uso público de la finca expropiada; y (6) por cambios radicales del vecindario. Art. 818, 31 LPRA sec. 8086. Véase también, Fernández Martínez v. Rad-Man San Juan III-D, LLC, supra. De conformidad con lo dispuesto en el Código Civil de 2020, es el propietario o titular de un derecho real que recae sobre una finca gravada con alguna restricción voluntaria quien puede solicitar al tribunal competente que declare su modificación o extinción, si se suscita alguno de los supuestos indicados antes. Art. 819, 31 LPRA sec. 8087.

B.      

En lo relacionado al tema de las restricciones voluntarias sobre fincas como figura jurídica y su correspondiente interpretación judicial, es importante mencionar que, en el año 2021, esta Curia tuvo ante su consideración el caso de Fernández Martínez v. Rad-Man San Juan III-D, LLC, supra. En esa ocasión, veníamos llamadas y llamados a determinar si en determinado vecindario existían cambios que justificasen modificar o extinguir ciertas restricciones voluntarias que gravaban el inmueble objeto de la controversia.

En particular, la Asociación Recreativa de Residentes de la Urbanización Santa María, Inc. y otros miembros de la comunidad (en adelante y en conjunto, “Asociación de Residentes de Santa María”) presentaron una Demanda en contra de la corporación Rad-Man San Juan III-D (en adelante, “Rad-Man”), quien era titular de una vivienda en dicha urbanización. En esencia, los peticionarios en ese caso alegaron que la empresa había utilizado su propiedad en contravención a las restricciones voluntarias establecidas.

Específicamente, la Asociación de Residentes de Santa María adujo que Rad-Man había dedicado su propiedad al alquiler a corto plazo por medio de la plataforma de AirBnB, lo cual, a su entender, constituía un uso comercial del inmueble. Además, indicó que la compañía, al dividir el inmueble en varios apartamentos, había violentado la restricción respecto a que las residencias tenían que ser unifamiliares.

Rad-Man, por su parte, planteó que las restricciones voluntarias en cuestión se habían extinguido como resultado de cambios radicales en el vecindario. En específico, destacó que se habían establecido comercios en el área, lo cual incrementó el flujo vehicular, y que se había implementado un sistema de control de acceso que separaba varias residencias, -- entre las cuales estaba la suya --, del resto de la comunidad.

Evaluados los planteamientos de las partes, esta Curia concluyó que los cambios en los alrededores de la urbanización no modificaron ni extinguieron las restricciones que pesaban sobre el complejo residencial. En esencia, estimamos que los mismos no impactaron la comunidad de forma directa o radical, pues solamente afectaron el área circundante.

De igual forma, -- en lo pertinente al asunto hoy bajo estudio, y aunque ello no fue lo pautado en Fernández Martínez v. Rad-Man San Juan III-D, LLC, supra, por esa no ser la controversia principal que estábamos llamados a atender --, allí adelantamos que el alquiler de apartamentos a corto plazo constituía una variación del uso residencial de la propiedad. Íd. págs. 343-344. Es decir, conforme a nuestro criterio, este tipo de arrendamiento implica el uso de una propiedad para fines comerciales.

C.      

Para arribar a la anterior conclusión, -- la que se deriva de un análisis integral de todas las disposiciones legales que gobiernan el asunto bajo estudio, así como de su jurisprudencia interpretativa --, entendemos correcto acudir, en primera instancia, a lo dispuesto en la Ley Núm. 272-2003, también conocida como la Ley del impuesto sobre el canon por ocupación de habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 13 LPRA sec. 2271 nota et seq. (en adelante, “Ley Núm. 272-2003”). Ello, en aras de obtener una definición adecuada de la figura del alquiler a corto plazo, ante el silencio que guarda el Código Civil de 2020 al respecto.

Recordemos que, dicho estatuto, -- considerado una ley especial que guarda estrecha relación con el tema bajo estudio --, se aprobó con la finalidad de transferir, del Departamento de Hacienda de Puerto Rico a la Compañía de Turismo, las responsabilidades y obligaciones de imponer, fijar, determinar, tasar, recaudar, fiscalizar y distribuir el impuesto sobre el canon por ocupación de habitación correspondiente a toda hospedería, según definida por esta ley. Exposición de motivos, Ley Núm. 272-2003, supra. De igual forma, la precitada disposición estableció una nueva fórmula para la distribución de los recaudos por concepto del referido impuesto. Íd.

En lo pertinente a la controversia ante nuestra consideración, la Ley Núm. 272-2003, infra, define el impuesto sobre el canon por ocupación como la tarifa que le será facturada a un ocupante o a un huésped por un hostelero, por razón de la ocupación de cualquier habitación de una hospedería, valorado en términos de dinero. Art. 2(8), 13 LPRA sec. 2271. Asimismo, el estatuto define el término de hospedería de la siguiente forma:

[C]ualquier instalación o edificio amueblado, regularmente usado y mantenido abierto para el alojamiento de huéspedes mediante el pago de un canon de alquiler, que derive sus ingresos del alquiler o arrendamiento de habitaciones, y que dentro de sus ofrecimientos provea tarifas de alquiler o arrendamiento computadas en forma diaria, semanal, fraccional, o mediante un canon global por concepto de todo incluido. El término Hospedería también incluirá hoteles, condohoteles, hoteles todo incluido, moteles, Paradores, casas de huéspedes, Alojamiento Suplementario a Corto Plazo (short term rentals), pequeñas hospederías, casas de hospedaje, hoteles de apartamentos y facilidades recreativas operadas por agencias o instrumentalidades del Gobierno de Puerto Rico. (Énfasis suplido). Art. 2(24), 13 LPRA sec. 2271.

 

Es decir, para que cierto servicio o lugar de alojamiento se considere una hospedería, de conformidad con la normativa antes expuesta, debe cumplir con los siguientes requisitos: (1) consistir en una instalación o edificio amueblado, la cual sea regularmente usada y esté disponible para el alojamiento de personas a cambio de un canon de alquiler; (2) que derive sus ingresos del mismo alquiler o arrendamiento de habitaciones; y (3) que, dentro de sus ofrecimientos, provea tarifas de alquiler o arrendamiento computadas en forma diaria, semanal, fraccional o mediante un canon global por concepto de todo incluido. El término hospedería también incluye los alojamientos suplementarios a corto plazo (en inglés, short term rentals).  

En esa dirección, la Ley Núm. 272-2003, infra, define el concepto de alojamiento suplementario a corto plazo como:

[C]ualquier instalación, edificio o parte de un edificio, dado en alquiler por un periodo de tiempo menor a noventa (90) días, dedicado al alojamiento de personas mediante paga, cuya instalación, edificio o parte del mismo no sea un hotel, condohotel, hotel todo incluido, motel, [p]arador, pequeña hospedería, casa de hospedaje y/o hotel de apartamentos. Dicho término incluirá, sin limitarse a, cualquier tipo de propuesta de alojamiento alternativo como casas, apartamentos, cabañas, villas, casas rodantes (móviles), flotantes, botes, entre otros conceptos de arrendamientos por un término menor de noventa (90) días. Art. 2(2), 13 LPRA sec. 2271.

 

Como se puede apreciar, -- y en lo que consideramos la definición más completa de la figura jurídica aquí bajo estudio --, según lo dispuesto en la Ley Núm. 272-2003, infra, un alojamiento suplementario a corto plazo tiene tres características principales: (1) se constituye por un periodo de tiempo menor a noventa (90) días; (2) tiene la finalidad de alojar personas a cambio de que éstas paguen por dicho servicio; y (3) sus instalaciones no son las de un hotel, condohotel, motel, parador, pequeña hospedería, casa de hospedaje y/o hotel de apartamentos.

Similar definición se desprende del Reglamento de hospederías de Puerto Rico de la Compañía de Turismo, Reglamento Núm. 8856 de 22 de noviembre de 2016 (en adelante, “Reglamento de hospederías”).[2] Éste define el término de alojamiento suplementario a corto plazo de la siguiente forma:

Consiste del alquiler a corto plazo, de cualquier tipo de estructura, habitación, casa o apartamento que por su naturaleza resulta conveniente o de importancia al desarrollo turístico. Operará exclusivamente con fines turísticos, para el alojamiento de huéspedes, mediante paga por un periodo igual o menor a noventa (90) días. Cumplirá con todos los requisitos de registro, licencias y número de hostelero, requerido por la Compañía [de Turismo]. Contará con un mínimo de una (1) unidad hasta un máximo de seis (6) unidades. Será el propósito de esta categoría reglamentar todo tipo de alojamiento a corto plazo disponible a turistas para lograr mejor calidad del producto turístico suplementario o alternativo, no tradicional. El operador estará disponible para proveer o coordinar un servicio limitado al huésped, según sea solicitado y a costo adicional por parte del huésped. (Énfasis suplido). Art. 5(E), pág. 4.

 

Por otra parte, cabe señalar que el Art. 24 de la Ley Núm. 272-2003, infra, dispone el porcentaje que se habrá de imponer, cobrar y recaudar por concepto del impuesto sobre el canon por ocupación de habitación. 13 LPRA sec. 2271o. Dicho porcentaje dependerá del tipo de hospedería. Íd. En el caso del alojamiento supletorio a corto plazo, se dicta que la Oficina de Turismo impondrá, cobrará y recaudará el referido impuesto a razón de un siete por ciento (7%). Art. 24(B), 13 LPRA sec. 2271o.[3]

En fin, luego de un cuidadoso y detallado análisis de la Ley Núm. 272-2003, infra, son varias las conclusiones a las que podemos llegar, las cuales sirven de guía para la correcta disposición de la controversia ante nuestra consideración. Primeramente, notemos el hecho de que los alquileres a corto plazo son regulados de forma directa por legislación y reglamentación asociada a la actividad económica del turismo. Precisa también considerar que la ley, hasta cierta medida, equipara este tipo de alojamiento con las demás hospederías tradicionales, como los hoteles, al requerir el pago del impuesto sobre el canon por ocupación.

De hecho, se reconoce este tipo de alquiler como un producto alternativo o no tradicional, pero turístico. Ese trato distinto en cuanto a regulación, -- en comparación con aquel dado a los alquileres a largo plazo --, confirma, de entrada, su disparidad con el uso residencial de una propiedad.

Asimismo, lo anterior también nos sugiere que el interés jurídico evidente y principal de este producto es generar ingresos. P. Cabán Vales, G.S. Rivera Carrasquillo, A.S. Vélez Rivera, AirBnB, Inscripción Automática y Responsabilidad Vicaria: Jurisprudencia reciente sobre Derecho Civil, 57 (Núm. 3) Rev. Jur. UIPR 389, 402 (2022-2023). Esto, mientras que la actividad residencial tiene como finalidad “la preservación del descanso, la tranquilidad y la seguridad de quienes residen en la comunidad”. Íd. pág. 403.  

D.     

Sobre esto último, precisa repasar lo resuelto por este Tribunal, hace un tiempo atrás, en Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, 202 DPR 173 (2019) (Sentencia). En esa ocasión, veníamos llamados a determinar la compatibilidad de los alquileres a corto plazo con el uso residencial al que estaba destinado un bien inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal.

En extrema síntesis, dicho pleito inició cuando el Consejo de Titulares (en adelante, “Consejo”) del condominio en cuestión presentó ante el Tribunal de Primera Instancia una Petición de sentencia declaratoria, interdicto preliminar y permanente en contra del Sr. Eduardo Chamah Martínez (en adelante, “señor Chamah Martínez”), titular de uno de los apartamentos. En dicha petición, el Consejo solicitó que se le ordenara al señor Chamah Martínez que cesara y desistiera de alquilar su unidad en calidad de hospedería, pues, a su entender, esa explotación comercial violaba las disposiciones contenidas en la escritura matriz y el reglamento constitutivo del régimen de Propiedad Horizontal.

Eventualmente, el caso fue desestimado pues, para una mayoría de nosotros, cambios fácticos tornaron la controversia académica. Ahora bien, nos parece pertinente rescatar y reiterar, en este momento, algunos aspectos de la Opinión disidente emitida por la Jueza Asociada señora Rodríguez Rodríguez, quien en esa ocasión entendió que el curso de acción apropiado para disponer del caso que el Tribunal tenía ante sí era atender la controversia en los méritos y resolver que el alquiler a corto plazo constituía un uso comercial del inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal. Íd. págs. 181-214.

Para llegar a la anterior conclusión, la Jueza Asociada señora Rodríguez Rodríguez, luego de hacer referencia a lo resuelto por esta Curia en Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138 DPR 282 (1995) y Residentes Parkville v. Díaz, supra, resaltó que, a diferencia de una persona que arrienda a largo plazo, aquella que arrienda a corto plazo no tiene el propósito de establecerse y residir en la propiedad; más bien, su finalidad es “pernoctar de manera transitoria”. Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, supra, pág. 205. De conformidad con lo anterior, razonó que no era posible distinguir entre este tipo de arrendatarios y los huéspedes de hoteles, puesto que ambos realizan las mismas actividades, y sus estadías se caracterizan por la misma temporalidad y transitoriedad. Íd.

Además, la Jueza Asociada enfatizó que los alquileres a corto plazo constituyen un negocio jurídico con fines eminentemente comerciales, lo cual implica un uso lejano y distinto al residencial. Íd. pág. 205. Asimismo, puntualizó que el uso de una residencia para fines comerciales afecta la seguridad, sana convivencia y sentido de comunidad que debe imperar en estos espacios. Íd. pág. 208.

A su juicio, la entrada y salida de personas extrañas a la comunidad tiene efectos sobre el uso y desuso de los elementos comunes, y atenta contra la seguridad de los residentes. Íd. Señaló también que la privacidad y la intimidad de los vecinos podrían verse afectadas por el flujo constante de huéspedes desconocidos. Íd.

En fin, la Jueza Asociada señora Rodríguez Rodríguez concluyó que la designación expresa de uso residencial, tanto en la escritura matriz como en el Reglamento del condominio en cuestión, conllevaba necesariamente la exclusión de los alquileres a corto plazo, pues estos suponen una explotación comercial incompatible con dicho uso y tienen repercusiones sobre el régimen, su administración, y la intimidad, seguridad y derecho propietario de los titulares. Íd. pág. 213.

E.      

Los señalamientos realizados por la Jueza Asociada señora Rodríguez Rodríguez en Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, supra, no surgen de meras conjeturas. Por el contrario, estos coinciden con los hallazgos de estudios relacionados al impacto de los alquileres a corto plazo. Sobre esto, y en el contexto de Puerto Rico, nos parece importante reseñar brevemente algunos datos del informe de la Hispanic Federation - Puerto Rico titulado Propuestas para reducir el impacto de los arrendamientos de corto plazo en el desplazamiento de comunidades. ^[4]

En primer lugar, el informe enfatiza que, al igual que ocurre a nivel internacional, el fenómeno de los alquileres a corto plazo en Puerto Rico va en incremento. Específicamente, se detalla que, para el 2022, la cantidad de propiedades de alquiler a corto plazo en el archipiélago era de 17,000.[5] Esto, en comparación a 1,000 unidades que existían para el 2014.^[6]

De igual forma, en el 2022 se registraban mensualmente entre 100 y 400 unidades nuevas,^[7] con la finalidad de ofrecer este tipo de alojamiento temporero, para un total de 17,000 propiedades.[8] Para 2023, dicha cantidad era de aproximadamente 25,000.^[9] 

En segundo lugar, la investigación realizada evidenció que este tipo de alquileres sí puede acarrear beneficios para la comunidad. A modo de ejemplo, los mismos fomentan la creación de empleos a nivel local, especialmente empleos relacionados a la limpieza y administración de las propiedades.^[10] De igual forma, incentivan la actividad económica del área y, consecuentemente, incrementan el flujo de personas en ésta.^[11]

Sin embargo, los beneficios aludidos fueron opacados por los impactos negativos identificados.[12] En lo pertinente, se demostró que la utilización con fines turísticos o comerciales de propiedades residenciales afecta la seguridad, tranquilidad y el sentido de comunidad de las personas que allí habitan.^[13] En particular, se destacó el comportamiento irrespetuoso que algunas personas huéspedes tienen para con las personas residentes de la comunidad.[14] De igual forma, se evidenció el incremento de situaciones de ruido excesivo, fiestas y uso desconsiderado de los espacios comunes.[15]

Asimismo, se encontró que, en la mayoría de los casos, los dueños o propietarios de los inmuebles destinados a este tipo de alquileres suelen ser personas ausentes; es decir, personas que no residen en las referidas propiedades ni siquiera de tiempo en tiempo, ni en el área limítrofe.[16] Específicamente, se encontró que estos suelen ser puertorriqueños que residen en otro lugar del archipiélago o en la diáspora, y/o corporaciones e inversionistas extranjeros.[17]

Por último, es importante destacar que, a raíz de la investigación realizada, la Hispanic Federation - Puerto Rico recomienda catalogar los alquileres a corto plazo como negocios.[18] Conforme a lo anterior, sugiere requerir licencias, patentes, permisos, entre otros requisitos, a las personas que constituyan este tipo de alquileres.[19]

III.

Dicho ello, y para finalizar, -- a modo ilustrativo --, nos resulta persuasivo repasar dos decisiones recientemente emitidas por el Tribunal Supremo de España, Sala de lo Civil, sobre el carácter comercial o turístico de los alquileres a corto plazo. Cabe destacar que éstas, a diferencia del caso ante nuestra consideración, surgen en el contexto del régimen de Propiedad Horizontal.

Primeramente, en la STS 5197/2023 de 27 de noviembre,[20] la comunidad de propietarios de cierto edificio interpuso una Demanda contra una propietaria y una arrendataria, con el propósito de que éstas cesaran la “actividad de alquiler turístico o vivienda de uso turístico” que desarrollaban en dos inmuebles.[21] Íd. pág. 2. Ambas propiedades habían sido inscritas en el Registro de actividades turísticas del principado de Asturias como alojamientos turísticos, en contravención a la posición de la comunidad de vecinos.

Las demandadas, por su parte, adujeron que la dedicación de las viviendas a uso turístico o vacacional no contravenía los mencionados estatutos. Ello, puesto que, a su entender, no se variaba en sí el uso residencial de la propiedad.

Tanto el foro de instancia, como el foro apelativo intermedio español favorecieron la posición de las demandadas. Según su análisis, destinar las viviendas a fines vacacionales no constituía una variación al uso residencial de las mismas.

Inconforme con las determinaciones de los foros a quo, la comunidad de vecinos acudió al Tribunal Supremo. Éste último revocó las decisiones de los foros inferiores al concluir que la actividad desplegada por las demandadas era de naturaleza empresarial y comercial.

El Tribunal Supremo reiteró, primero, que, en el contexto de Propiedad Horizontal, es posible establecer limitaciones o prohibiciones que atiendan al interés general de la comunidad, incluyendo aquellas relacionadas a la alteración del uso del inmueble. No obstante, éstas, para que sean eficaces, deben constar de manera expresa.

Aclarado lo anterior, el Tribunal Supremo explicó que el alquiler de los apartamentos de uso turístico consistía en poner a disposición material los inmuebles para su utilización por terceras personas, -- mediante el pago de un precio --, con el propósito de cubrir su necesidad de alojamiento transitorio. Señaló, además, que la actividad en cuestión era prestada por una “sociedad mercantil con ánimo de lucro, que actua[ba] en el tráfico jurídico para su explotación, la cual voluntariamente se sometió al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias, al tener su propietaria inscritos los pisos litigiosos como viviendas de uso turístico”. Íd. pág. 7.

Sobre esto último, destacó que someterse a tal decreto conllevaba el cumplimiento con determinados requisitos relacionados a la comercialización de los apartamentos,[22] lo cual implicaba que la actividad en cuestión no se desarrollaba meramente fuera de los inmuebles, sino que también en su interior. Así pues, sostuvo que, si bien las propiedades estaban destinadas a un uso residencial, también se efectuaba en éstas actividad empresarial.

Por otra parte, en la STS 5199/2023 29 noviembre,[23] la controversia a resolver era si el uso de un apartamento para arrendamientos a corto plazo, alquiler vacacional o fines turísticos estaba comprendido en una cláusula de las Normas de Comunidad del complejo en cuestión que prohibía la realización de actividad económica alguna, salvo que la propia subcomunidad lo autorizara por unanimidad previa consulta de algún interesado. En específico, la cláusula disponía lo siguiente: “Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado”. Íd. pág. 5.

En síntesis, varios propietarios presentaron una Demanda en contra de la comunidad de propietarios (en adelante, “Comunidad”) para solicitar que se declarara que la prohibición contenida en las Normas de Comunidad no incluía el uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corto plazo, alquiler vacacional o apartamento turístico. La Comunidad, por su parte, se opuso, alegando que el alojamiento de tipo turístico, en efecto, era una actividad económica y la modalidad de apartamento turístico una actividad turística.

Los foros inferiores desestimaron el recurso. A su juicio, el uso de las viviendas como apartamentos turísticos es una actividad económica y, por lo tanto, prohibida por las Normas de Comunidad del complejo objeto del litigio. Señalaron, además, que la enumeración de actividades en dicha normativa tenía un mero carácter ejemplificativo.

Evaluados los hechos ante su consideración, el Tribunal Supremo destacó que la interpretación otorgada por los foros inferiores era conforme a la jurisprudencia respecto a que las limitaciones a la propiedad tienen que ser claras, precisas y expresas. A su entender, la inclusión de las actividades turísticas en la prohibición en cuestión era perfectamente coherente con la letra y espíritu de ésta, pues lo que se buscaba vedar era el ejercicio de actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial, como es el caso de los apartamentos turísticos.

Además, dicho foro señaló que no podía prevalecer la posición de los demandantes respecto a equiparar el arrendamiento de vivienda para uso turístico con el arrendamiento de vivienda habitual. En ese sentido, explicó que el arrendamiento de vivienda es aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Esto, a diferencia del arrendamiento de vivienda para uso turístico, dirigido a proporcionar alojamiento temporal sin constituir un cambio de residencia para la persona alojada.

En fin, de estas decisiones a las que hemos hecho referencia podemos notar, primero, el reiterado nexo entre el concepto de residencia -- o vivienda -- con el de permanencia, y entre el concepto de uso comercial o uso turístico con el de transitoriedad. En segundo lugar, observemos la importancia que tiene, para fines de catalogar la actividad de alquilar a corto plazo como un uso comercial o turístico de la propiedad, aspectos tales como su finalidad (el lucro económico) y el cumplimiento con requisitos relacionados a la comercialización del inmueble (por ejemplo, la publicación de los precios a pagar por el servicio de alojamiento).

Es, pues, a la luz de la normativa antes expuesta, que procedemos, -- desde la disidencia --, a disponer de la controversia ante nuestra consideración.

IV.

Como mencionamos anteriormente, en el presente caso, la Asociación plantea que, de conformidad con la Escritura de servidumbres en equidad de la urbanización, ésta tiene la facultad de salvaguardar la seguridad, paz y convivencia de la comunidad. Toda vez que los alquileres a corto plazo se han convertido en un problema de seguridad, argumenta que su acción de enmendar el Código Comunitario para específicamente prohibir dicha práctica fue válida. Asimismo, arguye que los alquileres a corto plazo equivalen a un uso comercial de las villas, prohibido por la cláusula de la mencionada escritura que limita el uso de éstas a uno residencial. A nuestro juicio, le asiste la razón.

Y es que, de conformidad con la normativa antes expuesta, no albergamos duda de que los alquileres a corto plazo constituyen un uso comercial de la propiedad. Por consiguiente, su implementación modifica el carácter residencial de un inmueble. Como expusimos anteriormente, son varias las razones que nos mueven a llegar a esta conclusión.

Primero, los alquileres a corto plazo no cumplen con el sentido de permanencia asociado al uso residencial de una propiedad. Por el contrario, este tipo de alquiler se caracteriza por su transitoriedad, pues la persona huésped no busca establecerse en dicho lugar.

De igual forma, no cabe argumentar que los inmuebles sujetos a esta actividad constituyen la residencia de los propietarios, pues, según mencionado antes, la mayoría de estos no reside, -- ni siquiera de forma temporera --, en dichas propiedades. Para estos propietarios, los inmuebles en cuestión representan una mera fuente de ingresos.  

Segundo, los alquileres a corto plazo atentan contra elementos esenciales asociados al concepto de residencia; en otras palabras, este tipo de alquiler lacera características fundamentales que se espera tenga una residencia. Entre dichas características o elementos está la tranquilidad, la seguridad y el sentido de comunidad.

Tercero, y último, en Puerto Rico, este tipo de alquileres se trata como un producto turístico, cuya finalidad es la explotación económica. Al igual que los hoteles, condohoteles, moteles, paradores y casas de huéspedes, las personas que alquilan este tipo de propiedad pagan determinada suma de dinero a cambio del alojamiento temporero que se les ofrece. De conformidad con ello, el hostelero y/o el intermediario viene obligado a recaudar, retener y remitir a la Oficina de Turismo el mencionado impuesto por ocupación de habitación.

Siendo ello así, somos del criterio, y es nuestra conclusión, que la Asociación no erró al determinar que los alquileres a corto plazo constituyen un uso comercial de la propiedad. Tampoco falló al enmendar el Código Comunitario para prohibir los mismos.

V.

Por no ser ésta la posición de una mayoría de esta Curia, respetuosamente disentimos.

Ángel Colón Pérez

Juez Asociado