2025 JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO 2025
2025 DTS 056 VAZQUEZ Y TORRES V. CONSEJO DE TITULARES DE LOS CORALES, 2025TSPR056
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Rolando Vázquez y/o Héctor L. Torres
Recurridos
v.
Consejo de Titulares y Junta de Directores del Condominio Los Corales,
Raymond Torres Negrón, Agente Administrador
Recurridos
Departamento de Asuntos del Consumidor
Peticionario
__________________________
Rolando Vázquez y/o Héctor L. Torres
Peticionarios
v.
Consejo de Titulares y Junta de Directores del Condominio Los Corales,
Raymond Torres Negrón, Agente Administrador
Recurridos
Certiorari
2025 TSPR 56
215 DPR ___, (2025)
215 D.P.R. ___, (2025)
2025 DTS 56, (2025)
Número del Caso: CC-2024-0331
cons. con CC-2024-0335
Fecha: 21 de mayo de 2025
Opinión Disidente emitida por el Juez Asociado SEÑOR COLÓN PÉREZ.
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de mayo de 2025.
Los hechos que dan margen al presente litigio se recogen con particular precisión en la Opinión que hoy emite este Tribunal, razón por la cual hemos decidido adoptar los mismos por referencia. En esencia, y a la luz de éstos, en esta ocasión, estábamos llamadas y llamados a determinar, únicamente, si el Consejo de Titulares de un condominio, sujeto al régimen de propiedad horizontal, podía contratar como Agente Administrador a un titular del mismo condominio sin antes evaluar, como mínimo, tres (3) cotizaciones de servicios profesionales para la referida posición. A nuestro juicio, -- y contrario a lo resuelto por una mayoría de mis compañeras y compañeros de estrado --, correspondía responder dicha interrogante en la negativa.[1]
Para arribar a la anterior conclusión, -- lejos de adentrarnos en un análisis del esquema de derecho administrativo vigente en nuestra jurisdicción --, bastaba con examinar lo dispuesto en el Art. 58 de la Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020, también conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico, infra (en adelante, “Ley Núm. 129-2020”). Ello pues, la referida disposición legal, en un lenguaje diáfano, dispone lo siguiente:
Sólo se podrán contratar servicios profesionales ofrecidos por personas que sean titulares del condominio, miembros de la Junta de Directores, o personas relacionadas hasta el segundo grado por consanguinidad con los miembros de la Junta, con titulares del condominio, o con el Agente Administrador, si durante el periodo de evaluación previo a la contratación se solicitaron y evaluaron al menos tres (3) cotizaciones para el mismo servicio. (Énfasis suplido). Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1923c.
Como se puede apreciar, la normativa a la que hemos hecho referencia, -- la cual, como hemos mencionado, por sí sola, era suficiente para disponer correctamente de los asuntos que hoy nos ocupan --, es en extremo clara. En aquellas instancias en que se pretenda contratar servicios profesionales por parte de personas que son titulares de determinado condominio será necesario que, previo a su contratación, se hayan solicitado y evaluado, al menos, tres (3) cotizaciones para el servicio que se ofrece, reza la misma.
Y ese requisito de ley, -- es decir, el exigir al menos tres (3) cotizaciones cuando se vaya a contratar un servicio profesional que ofrece un titular --, es uno que no opera en el vacío. El mismo tiene un fin ulterior, a saber: proteger a los condominios de prácticas desleales llevadas a cabo por proveedores de servicios que son, a su vez, titulares.
En específico, el Art. 58 de la Ley Núm. 129-2020, supra, pretende evitar escenarios de conflicto de interés en la contratación servicios profesionales mediante paga. M. Godreau y M. Hernández Gutiérrez, El condominio: el régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, 3ra ed., San Juan, Ediciones SITUM, 2023, pág. 327. Además, busca asegurar que el Consejo de Titulares pueda elegir la propuesta de servicio que responda mejor a sus propios intereses, Íd., pág. 328, garantizando así, la pureza y la transparencia de las tareas que éste último realiza.
Tales intereses, de tan singular valor para todo aquel o toda aquella que resida en una propiedad sujeta al régimen de propiedad horizontal, eran unos que este Tribunal estaba llamado a custodiar. Lamentablemente, -- y basado, a nuestro juicio, en una errónea interpretación de lo resuelto por este Alto Foro en Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I., 185 DPR 946 (2012) --, una mayoría de esta Curia no lo entendió así.
Y es que, si bien es cierto que en Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I., supra,[2] este Tribunal determinó que, una vez contratado, el Agente Administrador es un mandatario del Consejo de Titulares, lo que lo excluye de ser catalogado como un servicio profesional (o contratista independiente), igualmente cierto lo es que, tal conclusión no se debió adoptar, de manera automática, y sin mayor análisis, para fines de disponer de los asuntos ante nuestra consideración. Esto así, puesto que, de un examen, detenido y cuidadoso, de lo resuelto por esta Curia en Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I., supra, claramente se desprende que, para que entre un Consejo de Titulares y un Agente Administrador nazca la relación jurídica de mandante y mandatario,[3] es necesario que previo a ello, se dé la contratación de determinado servicio profesional.[4] En lo que respecta a los asuntos que hoy nos ocupan, en esa etapa todavía no nos encontramos.
En ese sentido, quien, en la etapa previa a la contratación, se ofrezca a administrar un condominio sujeto al régimen de propiedad horizontal, lo que está ofreciendo al Consejo de Titulares es un servicio profesional, como cualquier otro, que, -- conforme lo establece el Art. 58 de la Ley Núm. 129-2020, supra --, requiere cumplir con el requisito de solicitar y evaluar, al menos, tres (3) cotizaciones previo a su contratación. Así podía contemplarlo la Asamblea Legislativa y, en efecto, de manera clara y libre de ambigüedad, lo contempló.
En fin, como principio cardinal de hermenéutica, el Artículo 19 del Código Civil,31 LPRA sec. 5341, establece que “[c]uando la ley es clara y libre de toda ambigüedad, su texto no debe menospreciarse bajo el pretexto de cumplir su espíritu”.[5] Véase además, Comisionado de Seguros de Puerto Rico v. Point Guard Insurance Company, Inc., 205 DPR 1005, 1028 (2020). Cónsono con ello, “el primer paso al interpretar una ley es remitirnos al propio texto de ésta, ya que cuando el legislador se ha expresado en un lenguaje claro e inequívoco, [como claramente lo hizo en la ley aquí bajo estudio], dicho texto es la expresión por excelencia de la intención legislativa”. Comisionado de Seguros de Puerto Rico v. Point Guard, supra, págs. 1028-1029; Rosa Molina v. ELA, 195 DPR 581, 589 (2016); Cordero et al. v. A.R.Pe et al., 187 DPR 445, 456 (2012). Es decir, “no era necesario, [como hoy lo hace una mayoría de este Tribunal en la causa de epígrafe, al elucubrar en las entrañas del derecho administrativo estatal y federal], indagar más allá de la ley para cumplir con su propósito legislativo”. Comisionado de Seguros v. Point Guard, supra, pág. 1029; San Gerónimo Caribe Project v. Registradora, 189 DPR 849, 866 (2013); Cordero et al. v. A.R.Pe et al., supra, pág. 456.
Por ello, respetuosamente disentimos.
Ángel Colón Pérez
Juez Asociado
[1] Como cuestión de hecho, la agencia administrativa con el conocimiento experto en estos asuntos, -- entiéndase, el Departamento de Asuntos del Consumidor --, así también lo sentenció en cierta Resolución emitida el 31 de enero de 2024 relacionada con el caso de marras.
[2] En particular, dicho caso se resolvió en el contexto de dos controversias de indole laboral en las cuales los Agentes Administradores de determinados condominios habían reclamado ser beneficiarios del pago de ciertas compensaciones laborales luego de que fuesen despedidos. A tales efectos, el Tribunal se dio la tarea de analizar la relación jurídica entre el Consejo de Titulares y el Agente Administrador de un condominio sujeto al régimen de propiedad horizontal. Luego de estudiar la normativa aplicable, esta Curia concluyó que los administradores en funciones son mandatarios del Consejo de Titulares, por lo que, al ser removidos de sus puestos, no tienen derecho a ninguna “indemnización más allá del rembolso que le corresponde, como mandatario, por los gastos incurridos.” Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I., 185 DPR 946, 975 (2012).
[3] En lo pertinente, el mandato se define como el contrato en donde “el mandatario se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés del mandante”. Art. 1401 del Código Civil, 31 LPRA sec. 10361. Cabe señalar, que este tipo de contrato se caracteriza por sustentarse en una relación de confianza y fiducia entre las partes. Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I., supra, pág. 980; Mccormick v. González Martínez y otros, 49 DPR 473, 479 (1936).
[4] En Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I., supra, este Tribunal expresó lo siguiente al disponer del asunto ante su consideración:
De lo anterior podemos concluir, primeramente, que la relación entre la persona escogida y la comunidad de residentes es pertinente a la caracterización de la relación contractual entre el administrador y el condominio. Si la persona contratada es un tercero ajeno a la comunidad, ya sea una compañía dedicada a ofrecer servicios de administración o una persona natural que se dedica a ofrecer dichos servicios a más de un condominio, estaremos ante un mandatario y la relación será gobernada por la figura del contrato de mandato o, si las partes así lo han convenido, por un contrato mixto. Igual conclusión se requiere en el supuesto del tercero que dedica su tiempo exclusivamente a la administración de un condominio.
En vista de lo anterior, resolvemos que cuando se trate de un "agente administrador" en el régimen de propiedad horizontal, éste será considerado un mandatario sujeto a las disposiciones pertinentes del Código Civil, según atemperadas por la Ley de Condominios. Íd., pág. 967. (Énfasis nuestro).
Dicho ello, es menester señalar que, en Cólon Ortiz v. Asoc. Cond. B.T.I., supra, el Tribunal no aplicó tal norma de manera automática a las controversias que tenía ante sí. Por el contrario, se hizo un análisis caso a caso de las funciones y prerrogativas particulares que tenía cada Agente Administrador contratado antes de ser despedido, previo a determinar la relación que existía entre éstos y el respectivo Consejo de Titulares. Íd., págs. 980-981.
[5] En esa dirección, el Prof. Jorge Farinacci Fernós nos explica que antes de aplicar tal regla de hermenéutica, debemos cercióranos, utilizando otros cánones de interpretación, que la letra de la ley, en efecto, es clara. J. M. Farinacci Fernós, Hermenéutica puertorriqueña: Cánones de interpretación jurídica, San Juan, Editorial, InterJuris, 2019, pág. 73. De ser ese el caso, -- como lo es aquí --, el texto mismo revelará su contenido comunicativo y tal lenguaje tendrá primacía en la tarea interpretativa. Íd. En esos escenarios, “la claridad textual evita […] que utilicemos otras herramientas interpretativas para variar el contenido comunicativo del texto.” Íd., pág. 72.
------------------------------------------------------------
1. Regresar al Índice y Seleccionar otro Caso.
2. Ver Índice por Años hasta el Presente.
3. Búsquedas Avanzadas de la Jurisprudencia desde el 1899 al presente y las Leyes Actualizadas. (Solo Socios y Suscriptores)
4. Club de LexJuris de Puerto Rico www.LexJuris.net para ver los beneficios y precios de las membresías y/o tiendita para ordenar membresía, libros y otros productos, visite www.LexJurisStore.com o llame al tel. (787) 269-6475 LexJuris de Puerto Rico.
La información, imágenes, gráficas u otro contenido en todos los documentos preparados por LexJuris de Puerto Rico son propiedad de LexJuris de Puerto Rico. Otros documentos disponibles en nuestras conexiones son propiedad de sus respectivos dueños.
-------------------------------------------------------------
Derechos Reservados.
Copyrights © 1996-presente
LexJuris de Puerto Rico
