2025 JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO 2025

  2025 DTS 140 REINA CUBERO V. REGISTRADORA, 2025TSPR140

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Mabel Reina Cubero

Peticionaria

v.

Hon. Gildren S. Caro Pérez,

Registradora de la Propiedad Sección de Aguadilla

Recurrida

2025 TSPR 140

216 DPR ___, (2025)

216 D.P.R. ___(2025)

2025 DTS 140, (2025)

Número del Caso:  RG-2025-0001

Fecha:  18 de diciembre de 2025

-Véase Opinión del Tribunal

Opinión disidente emitida por el Juez Asociado Señor ESTRELLA MARTÍNEZ, al cual se unen la Jueza Presidenta ORONOZ RODRÍGUEZ y el Juez Asociado Señor COLÓN PÉREZ.

En San Juan, Puerto Rico, a 18 de diciembre de 2025.

La indebida restricción de la jurisdicción gubernativa de este Tribunal, además de recortar su utilidad, va contra la naturaleza jurídica de este tipo de recurso, y contra la norma general de usar la competencia de los organismos de decisión para resolver, y no para posponer decisiones.

Nuestra jurisdicción gubernativa se activa por recurso contra denegatoria o suspensión de la inscripción, y aunque no había que decirlo, por obvio, contra la negativa del Registrador a calificar, y así lo tiene declarado este Tribunal en Jiménez v. Registrador, [62 DPR 547 (1943)]. El recurso gubernativo es una simple incidencia de la calificación y tiene el carácter propio de los actos de jurisdicción voluntaria. No hay que confundir su esencial naturaleza con la acción judicial contenciosa ni la alzada administrativa. Housing Inv. Corp. v. Registrador, 110 DPR 490, 502 (1980).

Hoy teníamos la oportunidad de considerar un Recurso gubernativo con altas probabilidades de prevalecer en los méritos. Sin embargo, una mayoría de este Tribunal opta por desestimarlo por falta de jurisdicción. Por considerar que poseemos jurisdicción para adjudicarlo, respetuosamente disiento del curso de acción adoptado. Veamos.

En este caso, la Sra. Mabel Reina Cubero (señora Reina Cubero o peticionaria) pretendía la inscripción de una Resolución emitida por el Tribunal de Primera Instancia (TPI) el 31 de mayo de 2024 en la que se declaró justificado su dominio sobre cierta finca y se le ordenó a la Registradora de la Propiedad de Aguadilla calificar el dictamen para que se inmatriculara la finca.[1] En una primera ocasión, la Hon. Gildren Caro Pérez, Registradora de Aguadilla (Registradora o parte recurrida), notificó como falta que “[d]el documento no surge cómo se formó la finca. Art. 185 Ley 210”.[2]

Por esa razón, el 22 de enero de 2025, la peticionaria le envió a la Registradora varios documentos, entre los cuales incluyó uno titulado Solicitud de recalificación y/o reconsideración.[3] En este, explicó que el 21 de enero de 2025 le solicitó al TPI que enmendara su Resolución del 31 de mayo de 2024 para que reflejara expresamente cómo se formó la finca, tal y como requirió la parte recurrida. Sin embargo, según acreditó, el foro primario rechazó la petición de enmienda.[4] Consiguientemente, la peticionaria solicitó a la Registradora que dejara sin efecto la notificación de falta. En concreto, plasmó lo siguiente:

El defecto señalado fue llevado a la atención del Tribunal mediante moción que sometiéramos solicitando enmienda a la resolución con fecha de 21 de enero de 2025 ya que en la Solicitud de Expediente de Dominio que se sometiera al Tribunal se hacía referencia a lo solicitado por el Registro en su notificación de falta; atendía también lo solicitado al Tribunal el proyecto de Resolución que preparáramos para la firma del juez y también lo atendía la prueba de los testigos que testificaron en la vista en su fondo. Véase al efecto los siguientes documentos que se sometieron al Tribunal para solicitar la enmienda a la resolución; Moción solicitando Enmienda a la Resolución; copia de la Solicitud sometida al Tribunal y copia del proyecto de Resolución que sometiéramos al Tribunal. En todos estos documentos se hace referencia a lo solicitado por el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el Tribunal no concedió lo pedido por el Registrador de la Propiedad a pesar de haberlo solicitado oportunamente. Y no lo concedió por los fundamentos que expresa el juez en su Resolución denegando la enmienda a la Resolución con fecha de 22 de enero de 2025 de la cual Resolución se acompaña copia.[5]

Acto seguido, la Registradora respondió mediante un correo electrónico en el que citó el inciso (i) del Art. 185 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015, según enmendada, 30 LPRA sec. 6291 (Ley Núm. 210-2015), y reiteró que el documento presentado contenía una falta que impedía suspender la notificación.[6] En específico, la comunicación consignó: “[r]evisado nuevamente el documento este requisito no surge del mismo. La notificación no fue realizada por el tiempo de posesión. En vista de lo anterior, no puedo suspender la notificación realizada”.[7]

Momentos después, la peticionaria cursó otro correo al que adjuntó una misiva en la que expuso nuevamente la futilidad de la gestión realizada para que el TPI enmendara su Resolución de la forma en que la Registradora solicitó.[8] A esa comunicación, la Registradora contestó que la minuta de inscripción requería expresamente que se designara cómo se formó la finca.[9]

El 1 de febrero de 2025, la señora Reina Cubero envió un tercer escrito a la Registradora.[10] En esta ocasión, sometió una Segunda solicitud de recalificación y/o reconsideración en la que puntualizó que el 23 de enero de 2025 presentó su solicitud al TPI para que reconsiderara enmendar la Resolución del 31 de mayo de 2024. Al respecto, resumió los argumentos que presentó en apoyo de su posición. Según acreditó, el 29 de enero de 2025, el foro primario emitió una Resolución en la que nuevamente rechazó su petición y consignó lo siguiente:

El Tribunal tuvo ante su consideración la evaluación de la prueba presentada y determinó que la parte Peticionaria [h]a mantenido la posesión legítima de dicha propiedad, conforme requiere el artículo 185 de la Ley Hipotecaria, razón por la cual se emitió Resolución favorable a la parte Peticionaria, por cumplirse con todos los requisitos de dicho articulado, y ordenando al Registrador la inscripción de dicho predio de terreno.

A [la] solicitud de Reconsideración, No Ha Lugar. Es al Tribunal a quien corresponde evaluar que la prueba presentada cumple con todos los requisitos del artículo 185 de la ley 210 de 2015, lo que [en] efecto realizamos de manera favorable a la parte Peticionaria, y no al Registrador de la Propiedad. (Ennegrecido nuestro).[11]

En vista de todo ello, la peticionaria le solicitó a la Registradora que dejara sin efecto la notificación, toda vez que el TPI había resuelto que se cumplieron con todos los requisitos del Art. 185 de la Ley Núm. 210-2015, supra.

El 3 de febrero de 2025, la Registradora reafirmó su denegatoria al comunicar mediante correo electrónico que “[e]l documento sigue notificado. Cuando se enmiende la resolución y la misma se una al asiento[,] se suspenderá la falta”.[12]

En desacuerdo, la señora Reina Cubero presentó el Recurso gubernativo de epígrafe en el que señaló, en esencia, que la Registradora erró al intentar sustituir su interpretación de lo que debía incluir una resolución en un caso de expediente de dominio sobre las determinaciones hechas por el Tribunal que evaluó la totalidad del expediente y la prueba.

En respuesta, la Registradora solicitó la desestimación del recurso por falta de jurisdicción. Según su criterio, la peticionaria no presentó un escrito de recalificación en el que objetara la calificación, en contravención del Art. 241 de la Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA sec. 6401. Por ello, sostuvo que la peticionaria estaba impedida de presentar el recurso gubernativo, conforme al Art. 244 de la Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA sec. 6404. También, arguyó que tampoco existía una anotación de denegatoria de la cual pudiese recurrirse al Tribunal Supremo, toda vez que no extendió la anotación al interpretar que la peticionaria no radicó un escrito de recalificación conforme a derecho. Además, en su alegato, la parte recurrida reiteró su planteamiento jurisdiccional y, en los méritos, defendió la calificación realizada. Según su posición, la calificación se limitó a verificar si el documento judicial contenía los requisitos sustantivos requeridos para su inscripción.

Ahora bien, sostengo que de un análisis sosegado y cuidadoso del expediente surge diáfanamente que poseemos jurisdicción para atender el Recurso gubernativo. Primero, la señora Reina Cubero manifestó en sus comunicaciones a la Registradora una singular objeción, reiterada en el señalamiento de error en el recurso gubernativo ante nos: procedía que se dejara sin efecto la notificación, toda vez que el TPI expresó que se cumplió con el Art. 185(i) de la Ley Núm. 210-2015, supra. Esta era la controversia de estricto derecho que nos correspondía dirimir.

De igual forma, resulta desacertado interpretar que las respuestas de la peticionaria a comunicaciones de la Registradora – en las que explicó sus gestiones infructuosas para lograr lo requerido por esta para inscribir – constituyeron una expresión de conformidad con la calificación.

Segundo, las respuestas de la Registradora a los escritos de la peticionaria constituyeron una negación de esta a recalificar, lo cual de por sí solo hace disponible el recurso gubernativo. Visto así, contrario a lo que planteó la Registradora, el que no haya anotado la denegatoria al mantener la calificación original no nos priva de jurisdicción, como erróneamente avala la mayoría de este Tribunal. Su reiterada negativa constituyó razón suficiente para permitir la presentación del recurso gubernativo. Este Tribunal posee una larga tradición de reconocer que el recurso gubernativo es el remedio disponible cuando un Registrador de la Propiedad abdica manifiestamente de su razón de ser: calificar documentos. Matos, Sostre v. Registradora, 213 DPR 348, 357 (2023); CRIM v. Registradora, 193 DPR 943, 951 (2015); Housing Inv. Corp. v. Registrador, supra, pág. 500; Castro Lund v. Registrador, 102 DPR 295, 301-303 (1974); Rivera v. Registrador, 74 DPR 127, 132 (1952); Autoridad de Fuentes Fluviales v. Registrador, 71 DPR 847, 849 (1950); Blanco v. Registrador, 71 DPR 570, 573 (1950); Pueblo v. Registrador, 64 DPR 130, 134 (1944); Jiménez v. Registrador, 62 DPR 547, 548 (1943). Esto, pues la negativa del Registrador a calificar le cierra las puertas del Registro de la Propiedad a la parte que interesa la inscripción, tal y como ocurre con la denegatoria y la suspensión. Housing Inv. Corp. v. Registrador, supra. Lejos de desestimar basándonos en rigorismos interpretativos, en este caso debimos abrir las puertas del Tribunal a la ciudadana en esta primera, última y única instancia para revisar la actuación u omisión de un Registrador.

Esta visión, cabe destacar, es respaldada por la política pública que instituye la Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 2003, Ley Núm. 201-2003, según enmendada, 4 LPRA sec. 24 et seq., (Ley de la Judicatura) al reconocer nuestra responsabilidad de garantizarle a la ciudadanía acceso inmediato y económico a un sistema de justicia que sea sensible a la realidad de sus distintos miembros. Exposición de Motivos de la Ley Núm. 201-2003. Como corolario de ello, nos corresponde adoptar una actitud de apertura que promueva atender los recursos en los méritos y reduzca al mínimo las desestimaciones por rigores inflexibles de forma y contenido. Véase Santana Báez v. Adm. Corrección, 190 DPR 983 (2014) (Sentencia) (Opinión de conformidad del Juez Asociado señor Estrella Martínez). Máxime cuando los recursos gubernativos enfrentan la particular situación antes descrita de que el Tribunal Supremo es la única instancia judicial de revisión.

Adviértase, además, que en el importante precedente de Housing Inv. Corp. v. Registrador, supra, realizamos una interpretación armoniosa de todas las disposiciones legales, tanto sustantivas como procesales, que rigen en nuestro ordenamiento jurídico al momento de evaluar un recurso gubernativo. En esa ocasión, en lugar de emplear un restrictivo análisis formalista, estudiamos los requisitos procesales del recurso gubernativo a la luz de otras importantes consideraciones de política pública, tales como evitar menoscabar la utilidad de la revisión, remover trabas que inmovilizan el sistema procesal y fomentar el uso de nuestra competencia para resolver y no posponer decisiones. Housing Inv. Corp. v. Registrador, supra, págs. 501-502. Estas consideraciones van de la mano con la antes descrita encomienda que nos encarga la Ley de la Judicatura de promover que los casos se vean en los méritos y que se reduzcan las desestimaciones por rigores de forma y contenido.

Tercero, en vista de la naturaleza no contenciosa del recurso gubernativo, soy del criterio de que no debemos dar paso a la indebida restricción y renuncia de nuestra jurisdicción gubernativa. Véase Housing Inv. Corp. v. Registrador, supra. Por el contrario, debemos examinar los requisitos de contenido de los Arts. 241 y 245 de la Ley Núm. 210-2015, supra, de manera amplia y que se reconozca que el Tribunal Supremo es la única instancia para revisar las determinaciones o inacciones de los Registradores de la Propiedad. Por esa razón, no considero apropiado adoptar el argumento circular promovido por la Registradora como fundamento para descartar el presente Recurso gubernativo. En ese sentido, no corresponde validar el planteamiento de que, como los escritos de la peticionaria alegadamente no cumplieron con los requisitos de contenido del Art. 241 de la Ley Núm. 210-2015, supra, la Registradora no extendió la anotación de denegatoria y, por lo tanto, no había anotación de la cual recurrir, de acuerdo con el Art. 242 de la Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA sec. 6402.

Esta última premisa es errónea. Primero, porque es reiterado precedente en nuestro Derecho Hipotecario que se puede recurrir de la negativa o la omisión de un Registrador, sin que necesariamente haya una anotación formal por parte de este. Segundo, porque los escritos de la parte peticionaria ante la Registradora contienen una argumentación coherente y un señalamiento que consecuentemente reproduce ante nos, el único foro revisor para presentar un Recurso Gubernativo.  Tercero, porque no debemos desalentar que la ciudadanía y los Registradores puedan abrir vías de comunicación para intentar resolver desavenencias sin incurrir en el ámbito litigioso. Cuarto, porque, si bien la argumentación de la peticionaria es directa al grano, la controversia del recurso gubernativo está delimitada de forma clara y solamente resta aplicar el derecho para resolver si el requerimiento de la Registradora en el cual descansa su negativa es válido o no.

En resumen, esta conveniente alegación premia la reiterada negativa de la Registradora a recalificar el documento en cuestión. De igual manera, lamentablemente se valida el contrasentido de que un Registrador de la Propiedad tome por no puesto el escrito de recalificación sin comunicarlo a la parte que lo presentó y mantenga correspondencia con esta sosteniendo la negativa de recalificar y, a la vez, se le prive de su derecho de revisión ante este foro. Esta es una interpretación impermisible y nociva al fundamental principio de acceso a la justicia.

Por estas razones, respetuosamente disiento del curso de acción adoptado en esta ocasión.

Luis F. Estrella Martínez

Juez Asociado