2025 JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO 2025
2025 DTS 123 JJJ ADVENTURE V. CONSEJO DE TITULARES, 2025TSPR123
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
JJJ Adventure, LLC
Peticionario
v.
Consejo de Titulares del Condominio Adaligia; Aseguradora X
Recurrido
Certiorari
2025 TSPR 123
216 DPR ___, (2025)
216 D.P.R. ___, (2025)
2025 DTS 1213, (2025)
Número del Caso: AC-2024-0111
Fecha: 25 de noviembre de 2025
Opinión de conformidad emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES.
En San Juan, Puerto Rico, a 25 de noviembre de 2025.
Estoy conforme con la determinación del Tribunal. Según hemos expresado en ocasiones anteriores, la jurisdicción exclusiva conferida al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) en virtud de la Ley de Condominios, infra, no se extiende a toda causa de acción que emane de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal. En controversias como la de autos, la titularidad no es un mero dato; es la condición estatutaria que activa el derecho a impugnar por la vía administrativa y, a su vez, limita la jurisdicción exclusiva del DACo.
Como bien lo plantea la Opinión mayoritaria es completamente improcedente extender el alcance de la jurisdicción estatutaria a quienes ya no forman parte del régimen de propiedad horizontal. Una lectura integral de la Ley de Condominios, infra, revela que los mecanismos de impugnación administrativa creados por la Asamblea Legislativa están dirigidos exclusivamente a proteger los derechos de los titulares actuales. Como corolario, cuando un extitular presenta una querella ante el DACo en contra del Consejo de Titulares, no existe entre las partes un vínculo jurídico susceptible de ser canalizado mediante la jurisdicción exclusiva de la agencia.
Concluir lo contrario, tal y como propone la disidencia, conlleva pasar por alto que en estos casos la jurisdicción exclusiva no depende únicamente de la causa de acción invocada, sino también de la condición jurídica del reclamante. Ello da al traste con el texto de la ley e incluso con la política pública subyacente.
La premisa en que se basa la Opinión disidente parece obviar que, en su fondo, las controversias sobre jurisdicción exclusiva requieren no solo que determinemos la facultad de un organismo administrativo, sino que limitemos la jurisdicción general de los tribunales. Avalar ese desenlace, sin que esa limitación surja del texto legislativo sentaría un mal precedente. En lugar de preservar la intención legislativa, la contradice.
I
Debido a que la Opinión mayoritaria recoge adecuadamente los hechos del caso, me limitaré a destacar los elementos fácticos que estimo esenciales para contextualizar mi criterio. En esencia, en marzo de 2022 JJJ Adventure, LLC adquirió un apartamento en el Condominio Adaligia. Posteriormente, en octubre de 2023 vendió el apartamento. En diciembre de ese mismo año presentó una demanda por cobro de dinero y enriquecimiento injusto por alegadamente haber asumido unos gastos de reparación, mientras aún era titular, que correspondían al Consejo de Titulares.
El Tribunal de Primera Instancia desestimó la demanda tras concluir que el DACo tenía la jurisdicción exclusiva sobre el asunto, porque los hechos se originaron mientras JJJ Adventure era titular del Condominio Adaligia. El Tribunal de Apelaciones confirmó esa determinación.
II
A. Jurisdicción primaria y jurisdicción exclusiva
En materia de Derecho Administrativo, la doctrina judicial ha delineado una distinción clara entre los conceptos de jurisdicción primaria y jurisdicción exclusiva. Por un lado, la jurisdicción primaria se da cuando coexiste competencia entre el foro judicial y la agencia administrativa para atender determinado asunto. Beltrán Cintrón et al. v. ELA et al., 204 DPR 89, 103 (2020); SLG Semidey Vázquez v. ASIFAL, 177 DPR 657, 676 (2009). En estos supuestos, aunque existe autoridad concurrente, se designa a la agencia para que sea quien atienda en primera instancia la controversia. “La verdadera jurisdicción primaria ocurre tan solo cuando existe jurisdicción concurrente entre el proceso administrativo y el sistema judicial”. First Fed. Savs. v. Asoc. de Condómines, 114 DPR 426, 432 (1983), citando a Ferrer Rodríguez v. Figueroa, 109 DPR 398, 402 (1980). “[L]a doctrina opera para determinar qué organismo, si el judicial o el administrativo, debe hacer la determinación inicial del asunto y se aplica específicamente cuando la situación presenta cuestiones de hecho que requieren el ejercicio de la discreción administrativa […]”. Íd., citando a E.L.A. v. 12,974.78 Metros Cuadrados, 90 DPR 506, 511 (1964).
Por el contrario, en los supuestos de jurisdicción exclusiva, la Asamblea Legislativa le confiere expresamente a la agencia la autoridad estatutaria para atender el asunto desde su inicio. Beltrán Cintrón et al. v. ELA et al., supra, págs. 103-104. “Se trata, pues, de un mandato legislativo —y no de una norma de índole jurisprudencial— a través del cual se establece que el ente administrativo tendrá jurisdicción sobre determinado tipo de asuntos, por lo que en esos casos los tribunales no cuentan con autoridad para atender las reclamaciones en primera instancia”. (Énfasis en el original). Íd. Véase, además, Báez Rodríguez et al. v. E.L.A., 179 DPR 231, 240-241 (2010). Aunque frecuentemente se suele utilizar el término jurisdicción primaria exclusiva, en realidad en estos casos no aplica la doctrina de jurisdicción primaria. Así lo explica el Prof. Demetrio Fernández Quiñones, quien subraya que “[s]i la ley orgánica de la agencia administrativa le confiere expresamente la jurisdicción al ente administrativo, se trata de una jurisdicción exclusiva por vía de estatuto, y no es necesario considerar la aplicación de la doctrina de jurisdicción primaria”. D. Fernández Quiñones, Derecho Administrativo y la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, 3era ed., Bogotá, Ed. Forum, 2001, pág. 574. Véase, además, Rovira Palés v. P.R. Telephone Co., 96 DPR 47 (1968).
B. Jurisdicción exclusiva del DACo al amparo de la Ley de Condominios de Puerto Rico
Uno de los escenarios en los cuales la Asamblea Legislativa le ha conferido jurisdicción exclusiva a una agencia es precisamente el contemplado en el marco de la Ley Núm. 129-2020, según enmendada, conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 1921 et seq.
Los Arts. 65 y 66 del estatuto delimitan la jurisdicción exclusiva del DACo para ventilar querellas administrativas derivadas de los conflictos internos en la administración del régimen. Arts. 65-66 de la Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA secs. 1923j-1923k.
Según el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, “las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador, Síndico, así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares” en los supuestos que siguen:
(a) Cuando sean contrarios a la Ley de Condominios de Puerto Rico, la escritura matriz, el reglamento del condominio y a este Reglamento.
(b) Cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular.
(c) Cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra. El Agente Administrador será responsable para cualquier determinación, actuación u omisión del Asistente Administrador.
En lo medular al asunto jurisdiccional, el Art. 65, supra, dispone que “[e]n el caso de los titulares [que] sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier reclamación presentada en contra del agente administrador”. (Negrillas suplidas). Íd.
El concepto de la jurisdicción exclusiva del DACo en controversias de esta índole no es nuevo; su origen se remonta a la Ley de Propiedad Horizonatal de 1976, Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976, 31 LPRA ant seq. 1291. El análisis histórico sugiere que la designación de un “foro administrativo ante el cual los titulares de un condominio pueden acudir a plantear y ventilar sus querellas, fue de gran trascendencia, pues previo a su creación, la ausencia de un foro administrativo había desalentado la compra de apartamientos en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal”. Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, 169 DPR 643, 662 (2006). Véase, además, Exposición de Motivos de la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976.
Antes, los titulares de apartamentos destinados a vivienda carecían de un foro adecuado para impugnar decisiones, omisiones o actuaciones del Consejo o de la Administración que les perjudicaran o que contravinieran las disposiciones de la Ley. Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, pág. 662. El recurso judicial, en la mayoría de los casos, resultaba muy oneroso para quienes residían en unidades de uso residencial. Véase, F. Hernández Denton, La Ley de Propiedad Horizontal—Un análisis de las enmiendas del 1976, 44 (Núm. 2) Rev. C. Abo. P.R. 257, 264 (1983).
Con ello en mente, la Asamblea Legislativa habilitó una vía administrativa ante el DACo como foro exclusivo para atender determinadas controversias bajo el régimen de propiedad horizontal. No obstante, “la jurisdicción exclusiva conferida al DACo no se extiende a toda posible causa de acción dimanante de un condominio sometido al régimen de la propiedad horizontal”. (Negrillas suplidas). Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, pág. 662.
Así, por ejemplo, la Ley de Condominios no le otorgó jurisdicción al DACo para adjudicar querellas que surjan en condominios de uso exclusivamente comercial o profesional. Véase, Reglamento Núm. 9386, Reglamento de Condominios, Departamento de Asuntos del Consumidor, 6 de junio de 2022, pág. 19. (Reglamento Núm. 9386). En estos casos la jurisdicción corresponde al Tribunal de Primera Instancia. Íd. Igualmente, las querellas entre titulares están excluidas de la jurisdicción del DACo. Tampoco DACo tiene jurisdicción para atender una reclamación del Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores contra uno o varios titulares o residentes del condominio. Íd. La jurisdicción para ventilar estas acciones corresponde al Tribunal de Primera Instancia.
En lo pertinente, la Ley de Condominios define expresamente la figura del titular o condómino como “todo aquel propietario que tenga derecho a su apartamento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal”. Art. 3 de la Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1921b.
Cuando la ley confiere jurisdicción exclusiva a la agencia, como en el caso del DACo, para ciertas controversias entre titulares actuales, esa jurisdicción no puede extenderse a supuestos no contemplados por el legislador. Véanse, Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, pág. 671 (2022); First Fed. Savs. v. Asoc. de Condómines, supra, pág. 432 (1983). La jurisprudencia ha sido consistente en que la designación de jurisdicción exclusiva debe ser clara y precisa. Beltrán Cintrón et al. v. ELA et al., supra, pág. 104. Por lo tanto, para determinar si la jurisdicción de la agencia es exclusiva hay que evaluar si así lo dispone expresamente la ley o si surge por implicación necesaria. Íd.
En el caso Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, resolvimos que el DACo no posee jurisdicción sobre reclamaciones presentadas por el Consejo de Titulares contra exdirectores, aun cuando los actos reclamados ocurrieron durante la incumbencia de estos. El fundamento normativo se basó en que al momento de presentar la reclamación los demandados ya no ejercían cargos directivos, por lo que se trataba de una controversia entre particulares, es decir, entre titulares. Así, enfatizamos que lo determinante no es el origen de la controversia, sino la condición jurídica de las partes al momento de presentarse la querella. En concreto, razonamos:
En este caso, la reclamación se presentó luego de culminada la incumbencia de los ex directores demandados, por lo cual constituye una reclamación entre titulares sobre la cual DACO no posee jurisdicción exclusiva, independientemente de que la conducta alegada haya ocurrido mientras los demandados actuaban como miembros de la Junta de Directores. Tanto la Ley de la Propiedad Horizontal de 1976 como su versión enmendada en 2003, son claras al disponer que DACO posee jurisdicción exclusiva sobre las reclamaciones que presenten los titulares para impugnar las determinaciones, actuaciones u omisiones de la Junta de Directores. (Negrillas suplidas). Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, págs. 670-671.
Mediante ese precedente reafirmamos que la jurisdicción exclusiva de una agencia no puede extenderse más allá de lo que el texto de la ley autoriza, pues toda ampliación interpretativa, por mínima que parezca, tiene el efecto directo de privar al Tribunal de su jurisdicción general en ausencia de un mandato legislativo inequívoco.
C. Reglamento de Condominios
Por otra parte, actualmente el Reglamento Núm. 9386, supra, delimita el alcance estatutario de la jurisdicción del DACo. Respecto a su ámbito de aplicación, la Regla Núm. 2 indica que este solo aplicará a condominios con al menos una unidad residencial y que “[a]plicará también a las impugnaciones y acciones presentadas por los titulares de apartamentos en condominios en los que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda, contra los acuerdos del Consejo de Titulares […]”. Asimismo, según la Regla Núm. 3, el propósito del Reglamento 9386, supra, “es proteger a los titulares de apartamentos sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal y reconocer el derecho de estos al pleno disfrute de su apartamento y de las áreas comunes, siempre que con ello no se menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute de sus respectivas propiedades”. Íd.
En lo medular, la Regla Núm. 25 establece los requisitos formales para presentar querellas. Así, expresa que “las querellas que se presenten ante este Departamento deberán cumplir con los criterios del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos vigente”. A la par, indica que el titular que interese impugnar cualquier determinación o acuerdo del Consejo de Titulares, como parte de su querella, deberá incluir la información siguiente:
(1) Nombre, dirección física y postal, correo electrónico y números de teléfono del titular o titulares reclamantes.
(2) […]
(7) Escritura pública o copia del documento fehaciente que acredite su titularidad […]. (Negrillas suplidas).
Finalmente, debe notarse que la Regla Núm. 27 enuncia que “el incumplimiento por parte del titular o grupo de titulares de cualquiera de los requisitos establecidos en la Ley o este Reglamento, facultarán al Secretario a disponer sumariamente el archivo de la querella presentada”. Reglamento Núm. 9386, supra, pág. 21. En consecuencia, la jurisdicción exclusiva que se le otorga al DACo no es absoluta ni general. Solo puede ejercerse dentro de los márgenes expresamente definidos por el legislador. Reglamento Núm. 9386, supra.
La Opinión disidente parte de una premisa incompatible con el diseño legislativo de la Ley de Condominios. Recuérdese que no se trata aquí de la jurisdicción general del DACo para atender reclamaciones de consumidores. Más bien, la controversia gira en torno a la jurisdicción exclusiva de la agencia, lo cual, implica privar al foro judicial de atender el caso en primera instancia. Por tratarse de una excepción al principio de jurisdicción general de los tribunales, esa delegación de poder a la agencia debe interpretarse restrictivamente y no extenderse más allá de lo expresamente establecido en la ley.
Con ello en mente, no es correcto reducir el análisis de la jurisdicción exclusiva del DACo a un mero factor temporal vinculado al nacimiento de la causa de acción. Ese enfoque omite que dicha jurisdicción exclusiva no solo depende del contexto fáctico en que surge la controversia, sino también de que quien acude al remedio posea la cualidad de titular que el legislador reconoció como único sujeto legitimado para cuestionar los acuerdos del Consejo de Titulares. A esos efectos, la ley dispone expresamente que “los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares”. Art. 65 de la Ley Núm. 129-2020, supra. Del mismo modo, la Regla Núm. 27 del Reglamento Núm. 9386, requiere del reclamante presentar copia de la Escritura Pública o documento fehaciente que acredite su titularidad, como parte de su querella.
La prueba de titularidad en las acciones de impugnación de la Ley de Condominios reviste tal importancia que se exige incluirla junto con la querella so pena de desestimación sumaria. Esto tiene una razón de ser. En controversias como la de autos, los sujetos de derecho son únicamente aquellos que la ley define de manera expresa; en este caso: “todo aquel propietario que tenga derecho a su apartamento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal”. Art. 3 de la Ley Núm. 129-2020, supra. No basta, pues, con demostrar que la controversia se originó mientras el reclamante era titular del condominio.
Como bien expresa la Opiniٕón mayoritaria, la vía administrativa ante el DACo es un mecanismo diseñado para la protección de quienes ostentan derechos propietarios en el régimen comunal. Este mecanismo no se extiende ni siquiera a las reclamaciones que puedan tener los titulares entre sí. La acción debe ser promovida por un titular y dirigida contra la Junta o el Consejo, mas no de manera recíproca entre los propios comuneros. La jurisdicción exclusiva tampoco se extiende a las reclamaciones que pueda tener el Consejo de Titulares en contra de algún titular. En esos supuestos, el foro competente es el Tribunal de Primera Instancia. En fin, la titularidad no es un mero dato, sino la fuente del derecho para impugnar o reclamar dentro del régimen de propiedad horizontal. En este caso, la ausencia de legitimación activa neutraliza la premisa misma que justificaría privar al foro judicial de intervenir en primera instancia.
El error interpretativo en el que, a mi juicio, incurre la disidencia se hace evidente si lo trasladamos al contexto típico de una Asamblea del Consejo de Titulares. Supóngase que el Consejo adopta una determinación sobre la administración del condominio y, poco tiempo después, un propietario vende su apartamento. Sería absurdo sostener que esa persona, ya sin vínculo jurídico con el régimen comunal, conserva facultad para impugnar la determinación por el mero hecho de que era titular cuando esta se tomó. Si ya no es titular, la decisión no le incumbe ni le afecta jurídicamente.
No podemos perder de perspectiva que la vía administrativa se diseñó como un canal informal y expedito para facilitar la resolución de controversias sobre administración interna que afecten la convivencia y el pleno ejercicio del derecho propietario de los condóminos. Extender su disponibilidad a reclamaciones de terceros derrotaría ese propósito.
No podemos despojar a los tribunales de su autoridad para atender una controversia en primera instancia sin mandato legislativo claro e inequívoco. Cualquier interpretación que permita acceso a la vía administrativa a personas sin vínculo jurídico actual dentro del régimen propietario implicaría extender por vía interpretativa una jurisdicción exclusiva que la ley no confirió. Rechazamos de plano esa interpretación porque es jurídicamente improcedente.
Por todo lo anterior, estoy conforme con la Opinión mayoritaria.
RAFAEL L. MARTÍNEZ TORRES
Juez Asociado
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