2025 JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO 2025

 2025 DTS 123 JJJ ADVENTURE V. CONSEJO DE TITULARES, 2025TSPR123

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

JJJ Adventure, LLC

Peticionario

v.

Consejo de Titulares del Condominio Adaligia; Aseguradora X

Recurrido

 

Certiorari

2025 TSPR 123

216 DPR ___, (2025)

216 D.P.R. ___, (2025)

2025 DTS 1213, (2025)

Número del Caso:  AC-2024-0111

Fecha:  25 de noviembre de 2025

 

Tribunal de Apelaciones: Panel III

Representantes legales de la parte peticionaria:

Lcda. Janet Natal Cabrera

Lcdo. Fernando Cervoni

Representante legal de la parte recurrida:

Lcda. Marimar Pérez Riera

 

Materia: Propiedad Horizontal- Ley de Condominios, Art. 65; Procedimiento Civil–

Resumen: La jurisdicción primaria exclusiva surge cuando la ley expresamente dispone que la agencia será el foro con la autoridad estatutaria para atender el asunto desde su inicio. Debido a que JJJ no es titular en el Condominio, somos del criterio que el DACo no tiene jurisdicción primaria exclusiva sobre el asunto ante nuestra consideración.  Conforme al Art. 65 de la Ley de Condominios, no implica que una parte, que no sea titular, no pueda solicitar remedios por acciones u omisiones del Consejo de Titulares, sino que le impide reclamar utilizando el estatuto como base jurisdiccional para su acción. Se concluye que el tribunal tiene jurisdicción en una demanda contra el Consejo de Titulares de un Condominio cuando la demandante ya no es titular del apartamento al presentar la reclamación, aunque lo era al momento en que nació su causa de acción.

 

ADVERTENCIA

Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad.

El Juez Asociado señor Candelario López emitió la Opinión del Tribunal.

En San Juan, Puerto Rico a 25 de noviembre de 2025.

En esta ocasión tenemos la oportunidad de interpretar la extensión de la jurisdicción primaria y exclusiva conferida a un foro administrativo por la Asamblea Legislativa.  En específico, tenemos que resolver si los foros inferiores erraron al desestimar una Demanda, en contra del Consejo de Titulares de un Condominio, por entender que, al amparo del Art. 65 de la Ley de Condominios, infra, el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) tenía jurisdicción primaria y exclusiva sobre la materia. Ello surge porque, a pesar de que la peticionaria no era titular en el Condominio cuando presentó su petitorio, sí lo fue al momento en que nació su causa de acción.  Como resultado, los foros inferiores desestimaron el recurso al justipreciar que, como las causas de acción surgieron cuando la parte peticionaria era titular en el Condominio, estaban impedidos para atender el asunto, puesto que el DACo es el foro con la jurisdicción primaria y exclusiva para atender las impugnaciones a actos u omisiones del Consejo de Titulares.

Por considerar que los foros inferiores erraron al desestimar la Demanda de epígrafe, adelantamos que procede revocar la Sentencia recurrida.  A continuación, exponemos los hechos que originaron el asunto ante nuestra consideración.

I

Los hechos de este recurso tienen su origen en las filtraciones ocasionadas a un apartamento en Condado. A saber, el 20 de diciembre de 2023, JJJ Adventures, LLC (JJJ o parte peticionaria) presentó una Demanda sobre cobro de dinero, enriquecimiento injusto y honorarios de abogado por temeridad en contra del Consejo de Titulares del Condominio Adaligia (Consejo o Consejo de Titulares) y la Aseguradora X.  En su petitorio, sostuvo que fue titular de un apartamento en el Condominio Adaligia (Condominio),^[1] desde el 4 de marzo de 2022 hasta el 24 de octubre de 2023.  Alegó que, entre los meses de abril y mayo de 2022, el personal contratado por el Consejo de Titulares causó daños a los aleros del edificio, provocando filtraciones en su apartamento.

En síntesis, adujo que se comunicó en varias ocasiones con el Consejo de Titulares para que atendiera el asunto, pero no recibió respuesta.  Posteriormente, arguyó que solicitó una cotización para la reparación de los elementos comunes que estaban ocasionando las filtraciones a su propiedad, y, el 21 de abril de 2022, remitió la misma al Consejo.  Indicó que, ante la inacción del Consejo, se vio obligada a sufragar las reparaciones con su dinero.^[2]

Además, sostuvo que, el 23 de mayo de 2022, le envió una carta al Consejo de Titulares notificando que las reparaciones habían culminado y solicitando el pago de $29,500.00 por los gastos incurridos.  Ese mismo día, la Presidenta de la Junta de Directores le notificó a JJJ que el Consejo de Titulares estaba en proceso de identificar la partida pertinente a la reparación de daños correspondientes al Consejo para hacerle un cheque por los gastos sufragados.  No obstante, tras no recibir el dinero ni respuesta de seguimiento, JJJ envió varias misivas requiriendo el cobro de los gastos mencionados.^[3]  Finalmente, el 24 de octubre de 2023, JJJ vendió su apartamento en el Condominio.

Así las cosas, el 24 de abril de 2024, el Consejo de Titulares presentó una Solicitud de Desestimación por Falta de Jurisdicción Primaria Sobre la Materia.  En su escrito, el Consejo sostuvo que el Tribunal de Primera Instancia (TPI) debía abstenerse de adjudicar las causas de acción instadas por JJJ.  En específico, argumentó que las controversias planteadas versaban sobre alegados actos y omisiones de la Junta de Directores del Consejo de Titulares que, conforme la Ley de Condominios de Puerto Rico (Ley de Condominios), Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020, según enmendada, 31 LPRA sec. 1921 et seq., recaen bajo la jurisdicción primaria exclusiva del DACo.  A su vez, adujo que el área donde se realizaron las reparaciones reclamadas por JJJ era de su uso exclusivo y no un área común.

Por su parte, el 17 de mayo de 2024, JJJ se opuso a la solicitud de desestimación, argumentando que la jurisdicción primaria y exclusiva de DACo se limita a titulares de apartamentos sujetos al régimen de propiedad horizontal, por lo que el TPI podía atender el asunto.  A saber, razonó que, por razón de haber vendido su apartamento en el Condominio antes de presentar la Demanda, no le aplicaba el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, o el Reglamento 9386 de 6 de junio de 2022 del DACo, conocido como el Reglamento de Condominios (Reglamento de Condominios).  Además, añadió que los argumentos del Consejo de Titulares eran incongruentes por alegar que los daños reclamados pertenecían a áreas privativas de JJJ, y, a la misma vez, aducir la falta de jurisdicción.

En respuesta, el Consejo de Titulares presentó una Réplica […] mediante la cual reiteró que el DACo era el foro con jurisdicción primaria exclusiva sobre la materia ya que, a pesar de que JJJ no era el propietario del apartamento en el Condominio, los daños alegados ocurrieron mientras este era titular.  En desacuerdo, JJJ presentó una Dúplica a Réplica […] mediante la cual señaló que el Consejo de Titulares repetía los mismos argumentos jurisdiccionales incorrectos, y que el TPI estaba capacitado para interpretar la escritura matriz del Condominio para efectos de determinar si los daños reclamados pertenecían a áreas privativas o comunes.

El 16 de septiembre de 2024, el TPI declaró ha lugar la solicitud de desestimación presentada por el Consejo y desestimó, sin perjuicio, la Demanda de JJJ con el propósito de dirigirla al DACo.  En específico, determinó que, tomando como cierto que el Condominio tenía apartamentos dedicados a uso residencial, y que JJJ era titular de uno de ellos al momento que surgió la causa de acción, el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, confería jurisdicción primaria y exclusiva sobre la materia al DACo.

Inconforme, el 16 de octubre de 2024, JJJ presentó un recurso de Apelación ante el Tribunal de Apelaciones (TA).  Mediante su escrito, impugnó la desestimación del caso por razón de que el DACo poseía la jurisdicción primaria exclusiva para atender su reclamación.  A saber, indicó que la jurisdicción primaria exclusiva conferida al DACo por el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, estaba condicionada a que se cumplieran dos requisitos: (1) el reclamante tiene que ser un titular del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal; y (2) la reclamación tiene que perseguir la impugnación de una acción u omisión de la Junta de Directores del Consejo de Titulares.  Por entender que el caso de epígrafe trata sobre un cobro de dinero y enriquecimiento injusto incoado por una parte que no es miembro del Consejo de Titulares, concluyó que el TPI se extralimitó al extender la jurisdicción primaria exclusiva conferida al DACo por la Ley de Condominios, supra.  En específico, sostuvo que el hecho de que una parte sea o no titular del inmueble al momento en que surgieron las causas de acción de cobro de dinero y enriquecimiento injusto, no constituye un factor determinante para dirimir si la Asamblea Legislativa le otorgó al DACo jurisdicción primaria exclusiva para atenderlas.

Así, tras eximir al Consejo de Titulares de presentar un Alegato en Oposición, el 28 de octubre de 2024, el TA confirmó el dictamen del TPI.  El foro apelativo intermedio concluyó que bastaba con examinar las alegaciones de la Demanda para concluir que la causa de acción de JJJ giraba en torno a presuntos actos u omisiones de la Junta de Directores del Condominio.  Además, en cuanto a la distinción que hizo JJJ sobre su falta de titularidad al momento en que presentó la Demanda, el TA la catalogó como acomodaticia y artificiosa.  Por tanto, confirmó que se encontraba ante una reclamación administrativa que debía ventilarse ante el DACo.

Aun en desacuerdo, el 26 de noviembre de 2024, JJJ presentó el recurso de epígrafe y esbozó los siguientes señalamientos de error:

PRIMER ERROR: Erró el TA al reconocerle al DACo jurisdicción primaria exclusiva para atender las reclamaciones de la apelante JJJ, a pesar de que al momento de presentarse la demanda la apelante no es miembro del apelado consejo de titulares.

SEGUNDO ERROR: Erró el TA al descartar que esta superioridad claramente ha reconocido que, si existen distinciones de causas de acción que el DACo puede atender, y que dicha agencia no tiene jurisdicción primaria exclusiva para atender toda posible causa de acción dimanante de un condominio sometido al régimen de la propiedad horizontal.

Examinado el recurso, el 28 de febrero de 2025, expedimos el auto solicitado, acogido como certiorari.  Luego de examinar los alegatos presentados por las partes, nos llama la atención la postura del Consejo de Titulares.  Por un lado, sostiene que el DACo es el foro con jurisdicción primaria exclusiva para atender las reclamaciones de JJJ, debido a que JJJ era titular en el Condominio al momento que surgieron las causas de acción.  Sin embargo, también arguye que el DACo perdió su jurisdicción sobre el caso, debido a que JJJ carece de legitimación activa para presentar su reclamación al no ser titular en el Condominio actualmente.  En otras palabras, la posición del Consejo de Titulares es que JJJ perdió su habilidad de reclamar ante el DACo por no presentar su causa de acción mientras era titular de un apartamento en el Condominio.  Así, procedemos a resolver.

II

A.    Jurisdicción

Sabido es que la jurisdicción es el poder o autoridad con que cuenta un tribunal para considerar y decidir los casos y las controversias ante su consideración. Greene et als. v. Biase et als., 2025 TSPR 83, 215 DPR ___ (2025); Vázquez et al. v. DACo, 2025 TSPR 56, 215 DPR ___ (2025); Metro Senior v. AFV, 209 DPR 203, 208-209 (2022); Beltrán Cintrón et al. v. ELA et al., 204 DPR 89, 101 (2020).  En atención a ello, los tribunales deben ser celosos al constatar su jurisdicción y carecen de discreción para asumirla si no la poseen. Greene et als. v. Biase et als., supra; Allied Mgmt. Group v. Oriental Bank, 204 DPR 374, 386 (2020).

Por tanto, cuando un tribunal determina que carece de jurisdicción, lo único que puede hacer es declararlo y desestimar el caso en sus méritos. Greene et als. v. Biase et als., supra; Beltrán Cintrón et al. v. ELA et al., supra, en la pág. 102.  Así, los asuntos jurisdiccionales deben ser resueltos con preferencia, pues una sentencia dictada sin jurisdicción es nula y se considera inexistente. Greene et als. v. Biase et als., supra; Metro Senior v. AFV, supra, en la pág. 209.

Como regla general, los tribunales de Puerto Rico poseen jurisdicción general y ostentan la autoridad para atender cualquier causa de acción que presente una controversia adjudicable, salvo cuando no tienen jurisdicción sobre la materia. Vázquez et al. v. DACo, supra.  La jurisdicción sobre la materia es la capacidad que tienen los tribunales para atender y resolver una controversia sobre un aspecto legal. Íd. (citando a J.A. Echevarría Vargas, Procedimiento Civil Puertorriqueño, [s.l.], [Ed. del autor], 2010, pág. 25).  Así, al momento de modificar la capacidad adjudicativa de un tribunal, solamente el Estado puede otorgar o privar a un tribunal de jurisdicción sobre determinada materia, mediante legislación a esos efectos. Íd.

En lo pertinente, la doctrina de jurisdicción primaria forma parte de las normas de autolimitación judicial que reconoce nuestro ordenamiento jurídico. Íd. Su propósito es determinar si la facultad inicial de adjudicar y atender una controversia le corresponde a un foro administrativo o judicial. Íd. (citando a D. Fernández Quiñones, Derecho Administrativo y Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, 3ra ed., Bogotá, Ed. Forum, 2013, pág. 562).  Esta doctrina consiste en dos vertientes: la jurisdicción primaria concurrente y la jurisdicción primaria exclusiva.  La primera tiene lugar cuando la ley permite que la reclamación se entienda en la agencia o en el tribunal, pero se cede la primacía al foro administrativo por su pericia sobre el tema en controversia. Beltrán Cintrón et al. v. ELA et al., supra, en la pág. 103.

Por su parte, la jurisdicción primaria exclusiva surge cuando la ley expresamente dispone que la agencia será el foro con la autoridad estatutaria para atender el asunto desde su inicio. Íd., en las págs. 103-104.  En específico, la jurisdicción primaria exclusiva trata sobre un mandato legislativo, y no de una norma de índole jurisprudencial, mediante el cual se establece que el ente administrativo tendrá jurisdicción sobre determinado tipo de asuntos. Vázquez et al. v. DACo, supra; Beltrán Cintrón et al. v. ELA et al., supra, en las págs. 103-104.  Por consiguiente, de presentarse esta situación, los tribunales no ostentan la jurisdicción para atender el caso en primera instancia. Vázquez et al. v. DACo, supra.

Al evaluar si una agencia administrativa tiene jurisdicción primaria exclusiva sobre un asunto en particular, debemos analizar el poder delegado por la Asamblea Legislativa.  Es decir, para efectuar este análisis, tenemos la indudable tarea de interpretar las leyes habilitadoras, así como cualquier otra ley, tomando en consideración la intención legislativa, y atribuyéndole un sentido que acierte el resultado pretendido por el legislador. Ayala Hernández v. Consejo de Titulares, supra, en la pág. 561. 

B.     Normas de hermenéutica jurídica

Según las normas de hermenéutica jurídica, al momento de interpretar un estatuto, el propósito siempre debe ser el hacer cumplir la intención del legislador. Zayas Rodríguez y otros v. PRTC, 195 DPR 720, 733 (2016).  Por tanto, al realizar el ejercicio de interpretación debemos atribuir a la ley “un sentido que asegure el resultado que originalmente se quiso obtener”. Rodríguez Figueroa et al. v. Centro de Salud, 197 DPR 876, 888-889 (2017) (citando a Méndez et al. v. Alcalde de Aguadilla, 151 DPR 853, 858–859 (2000)).  Esto pues los tribunales “están obligados a respetar la voluntad legislativa, aunque los magistrados discrepen personalmente de la sabiduría de los actos legislativos”. R.E. Bernier y J.A. Cuevas Segarra, Aprobación e Interpretación de las Leyes de AC-2023-0073 10 Puerto Rico, 2da ed. rev., San Juan, Pubs. J.T.S., 1987, pág. 180.  Es decir, al momento de interpretar un estatuto legal nos debemos de abstener de sustituir el criterio legislativo por nuestros propios conceptos de lo justo, razonable y deseable. Íd.

Ante ello, el propio Artículo 19 del Código Civil dispone que “[c]uando la ley es clara y libre de toda ambigüedad, su texto no debe menospreciarse bajo el pretexto de cumplir su espíritu”. 31 LPRA sec. 5341.  En consecuencia, si el texto del estatuto es claro y carece de ambigüedad, la norma es que se interprete al sentido literal de sus palabras.

En lo pertinente a lo que nos concierne, hemos expresado que, al interpretar el alcance de los poderes delegados a una agencia administrativa, no se debe limitar el análisis a una interpretación restrictiva de su estatuto habilitador. Ayala Hernández v. Consejo de Titulares, supra, en la pág. 561.  Es decir, nuestra interpretación estatutaria debe ser cónsona con la intención legislativa, la política pública y el interés social que inspira la medida. Íd., en las págs. 561-562.  Esto así, ya que, las agencias solo pueden realizar las funciones encomendadas legislativamente, las que surgen de su actividad o encomienda principal, y las que sean indispensables para llevar a cabo sus deberes y responsabilidades. Amieiro González v. Pinnacle Real Estate, 173 DPR 363, 371 (2008).

C.    Ley de Condominios y Reglamento de Condominios

Desde mediados del siglo XX, la fuente primaria del régimen de propiedad horizontal fue la Ley Núm. 104 de 23 de junio de 1958, según enmendada, conocida como “Ley de Condominios”, por lo que sus disposiciones eran mandatorias y no supletorias. Condominio First Federal v. LSREF2, 202 DPR 934, 940 (2019).  Con la aprobación de la ahora vigente Ley de Condominios, supra, la Asamblea Legislativa ratificó la política pública de establecer un régimen jurídico que facilite la vida en convivencia en los condominios y propicie la disponibilidad de viviendas en un área restringida de terreno.  Exposición De Motivos de la Ley de Condominios, supra.  Por su parte, con el Reglamento de Condominios, supra, el DACo procuró proteger a los titulares de apartamentos sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal y reconocer el derecho de estos al pleno disfrute de su propiedad y de las áreas comunes. Regla 3 del Reglamento de Condominios, supra.

En materia de impugnación de acciones u omisiones de la Junta de Directores y los acuerdos del Consejo de Titulares de un condominio, el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, establece lo siguiente:

Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos:

a) cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio;

b) cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular;

c) cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra.

Los titulares que sean dueños de apartamentos en condominios que sean dedicados exclusivamente a uso comercial, tendrán que presentar la impugnación ante el Tribunal de Primera Instancia, el cual tendrá jurisdicción primaria y exclusiva. En el caso de los titulares sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier reclamación presentada en contra del agente administrador. 31 LPRA sec. 1923j. (Énfasis suplido).

A su vez, la Regla 23 del Reglamento de Condominios, supra, regula la jurisdicción del DACo sobre las reclamaciones que surjan a raíz de las acciones u omisiones de la Junta de Directores, así como los acuerdos del Consejo de Titulares, disponiendo que:

I.                   Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, Administrador Interino, Agente Administrador, Síndico, así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados ante el Departamento por los titulares en los siguientes supuestos:

(a)                Cuando sean contrarios a la Ley de Condominios de Puerto Rico, la escritura matriz, el reglamento del condominio y a este Reglamento.

(b)               Cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular.

(c)                Cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra.

El Agente Administrador será responsable por cualquier determinación, actuación u omisión del Asistente Administrador.

II.                El Departamento no tendrá jurisdicción para adjudicar querellas que surjan en condominios de uso exclusivamente comercial o profesional. En estos casos la jurisdicción corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. Igualmente quedarán excluidas de la jurisdicción del DACO, las querellas entre titulares o cuando el Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores presente una reclamación contra uno o varios titulares o residentes del condominio. La jurisdicción para ventilar estas acciones corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. (Énfasis suplido).

Al momento de presentar sus querellas, la Regla 25 del referido Reglamento enumera la información requerida por el DACo. A saber, la regla exige que los titulares que interesen impugnar cualquier determinación, acción u omisión, o acuerdo del Consejo de Titulares, incluyan la escritura pública o copia del documento fehaciente que acredite su titularidad, entre otros. Regla 25 del Reglamento de Condominios, supra.

En cuanto al alcance de este Reglamento, el cual fue promulgado al amparo de los poderes conferidos al DACo, la agencia expresamente dispone que será aplicable a las impugnaciones y acciones presentadas por los titulares de apartamentos en condominios en los que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda, contra los acuerdos del Consejo de Titulares y las determinaciones, acciones u omisiones del Director, Junta de Directores, y otros oficiales. Regla 2 del Reglamento de Condominios, supra. Así, al igual que en la Ley de Condominios, supra, el Reglamento de Condominios, supra, define el término “titular” como “todo aquel propietario que tenga derecho a su apartamento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal”. 31 LPRA sec. 1921b(z); Regla 5(GG) del Reglamento de Condominios, supra.

Jurisprudencialmente, al evaluar la jurisdicción exclusiva que pudiese tener el DACo en determinadas circunstancias, hemos expresado que, aunque el DACo es la agencia a través de la cual se canaliza la solución de los problemas que puedan suscitarse en la vida comunitaria de un edificio acogido al régimen de propiedad horizontal, la jurisdicción exclusiva conferida al DACo no se extiende a toda posible causa de acción dimanante de un condominio sometido al régimen de propiedad horizontal. Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, 169 DPR 643, 661-662 (2006).

En específico, el DACo tiene jurisdicción exclusiva para dirimir las controversias suscitadas por acciones u omisiones de la Junta de un condominio y sobre los actos que no sean de índole voluntaria o que trasciendan los intereses personales y privados de los titulares o de los condominios. Íd.  A saber, este desarrollo surgió como una medida para proveer un foro administrativo ante el cual los titulares de un condominio pudiesen ventilar sus querellas, puesto que, previo a ello, la ausencia de este foro había desalentado la compra de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, y el recurso judicial resultaba muy oneroso para estos titutales. Íd., en la pág. 662.

Al resolver el caso Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, concluimos que el DACo no poseía jurisdicción sobre una reclamación presentada por un Consejo de Titulares contra exdirectores de su Junta, “independientemente de que la conducta alegada haya ocurrido mientras los demandados actuaban como miembros de la Junta de Directores.” Íd., en la pág. 669.  En esa ocasión, acentuamos la importancia de circunscribirnos a la letra de la ley al momento de dirimir la jurisdicción exclusiva del DACo en materia de Ley de Condominios, al esbozar que:

La falta de jurisdicción del DACO se circunscribe a que el Consejo de Titulares le reclama a un grupo de titulares, ex miembros de una antigua Junta de Directores, en su carácter personal, por sus actuaciones u omisiones negligentes mientras ocuparon sus puestos directivos. Dicho supuesto no se encuentra estatuido dentro de los artículos que le confieren jurisdicción exclusiva al DACO, por lo cual, resolver lo contrario sería decretar la carencia de jurisdicción de los tribunales sin que el legislador haya decretado la misma mediante lenguaje claro y sin ambages. Íd., en las págs. 670-671. (Énfasis suplido).

Por su parte, en Vázquez et al. v. DACo, supra, realizamos un análisis de la Ley de Condominios, supra, y concluimos que la Asamblea Legislativa le confirió jurisdicción primaria exclusiva al DACo “únicamente para atender las querellas presentadas por los titulares de condominios residenciales en contra de la Junta de Directores, el Agente Administrador o el Consejo de Titulares, según lo dispuesto por la Ley.”

III

En el recurso ante nuestra consideración, nos corresponde determinar cuál es el foro que ostenta la jurisdicción para atender una causa de acción sobre cobro de dinero y enriquecimiento injusto contra el Consejo de Titulares, por hechos acaecidos mientras JJJ era titular en el Condominio, pero cuya reclamación se presentó luego de JJJ haber vendido su apartamento.

La parte peticionaria sostiene que el foro apelativo intermedio erró al reconocerle al DACo jurisdicción primaria exclusiva para atender su reclamación, a pesar de que ya no es titular en el Condominio.  Además, argumentó que la jurisdicción primaria exclusiva conferida al DACo por el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, está condicionada a que el reclamante sea titular del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, y que se persiga la impugnación de una acción u omisión de la Junta de Directores o de un acuerdo del Consejo de Titulares.  De esta manera, JJJ concluyó que, al no ser titular en el Condominio al momento de presentar su Demanda, el DACo no tiene jurisdicción primaria exclusiva sobre el asunto.  Por consiguiente, nos solicitó que revocáramos el dictamen emitido por el TA, y ordenáramos la continuación de los procedimientos ante el TPI. Adelantamos que somos del criterio que le asiste la razón.

Por su parte, el Consejo de Titulares, mediante argumentos irreconciliables entre sí, aduce en su alegato que JJJ no tiene remedio disponible para reclamar el cobro de dinero en controversia.  Primero arguye que, conforme el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, el foro que ostenta la jurisdicción primaria exclusiva para atender el asunto es el DACo, debido a que los hechos de los cual emana la causa de acción surgieron cuando JJJ era titular en el Condominio.  A su vez, sostiene que JJJ perdió la legitimación activa para presentar su petitorio ante el DACo, debido a que vendió su apartamento y no presentó su reclamo cuando era titular.  En otras palabras, el Consejo utiliza el elemento de titularidad que surge de la letra del Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, y del Reglamento de Condominios, supra, para argumentar que el DACo tiene y, a la misma vez, no tiene la jurisdicción sobre la controversia ante nos.  Esta postura es desacertada.

En el caso de autos, no hay controversia respecto a la titularidad de JJJ en el Condominio, al momento en que surgió la causa de acción de cobro de dinero y enriquecimiento injusto, ni en cuanto a su falta de titularidad cuando presentó su reclamo ante el TPI.  Tampoco hay controversia sobre el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, como el estatuto que determina la jurisdicción primaria exclusiva del DACo, más sí la hay en lo pertinente a su extensión.  Esto así, puesto que, ambos foros inferiores desestimaron la Demanda de epígrafe tras declararse sin jurisdicción, al amparo del referido estatuto.

Sin embargo, debido a que JJJ no es titular en el Condominio, somos del criterio que el DACo no tiene jurisdicción primaria exclusiva sobre el asunto ante nuestra consideración.  El Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, claramente establece que en los casos donde “los titulares sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor”. 31 LPRA sec. 1923j. Así, este texto no implica que una parte, que no sea titular, no pueda solicitar remedios por acciones u omisiones del Consejo de Titulares, sino que le impide reclamar utilizando el estatuto como base jurisdiccional para su acción.[4]  De igual manera, este mismo año interpretamos la Ley de Condominios, supra, y expresamos que la jurisdicción primaria exclusiva conferida al DACo se limita “únicamente para atender las querellas presentadas por los titulares de condominios residenciales en contra de la Junta de Directores, el Agente Administrador o el Consejo de Titulares”. Vázquez et al. v. DACo, supra.

Por tanto, debido a que JJJ vendió su apartamento y ya no es titular en el Condominio, es improcedente que su reclamación sea atendida al amparo del Art. 65 de la Ley de Condominios, supra. Cónsono con la postura esbozada por el Consejo de Titulares en su alegato, si JJJ hubiese presentado su reclamación ante el DACo, en lugar del TPI, la agencia estaría impedida de atenderla por falta de jurisdicción.  La ley es clara a los efectos de que el DACo tiene la jurisdicción para adjudicar reclamaciones instadas por titulares del régimen de propiedad horizontal.  Entrar en los méritos de una reclamación instada por un extitular contra el Consejo constituye una acción ultra vires de su faz.

A través de su análisis, los foros inferiores llegaron a la conclusión errada de que, como los hechos que motivaron la Demanda de epígrafe surgieron mientras JJJ era titular en el Condominio, la parte peticionaria debía considerarse “titular” para efectos de la jurisdicción primaria exclusiva conferida al DACo por el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra.  De este modo, ignoraron que la jurisdicción exclusiva no solo depende del contexto fáctico en que surge la controversia, sino también de que el promovente de la acción ostente la condición de sujeto protegido y legitimado conforme a la Ley de Condominios, supra, a saber, ser titular de un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal.  Así, el ejercicio de interpretación estatutaria realizado por los foros inferiores se extralimitó al sustituir el criterio legislativo que dio vida a la Ley de Condominios, supra, por el propio.

En la Exposición de Motivos de la referida ley, la Asamblea Legislativa reiteró que su propósito es establecer un régimen jurídico que facilite la vida en convivencia en los condominios. Por su parte, el DACo indicó que el propósito del Reglamento de Condominios, supra, es proteger a los titulares sometidos al régimen de propiedad horizontal y reconocer el derecho de éstos al pleno disfrute de su apartamento y áreas comunes. Regla 3 del Reglamento de Condominios, supra.  Cónsono con el propósito de ambos cuerpos estatutarios, estos expresamente disponen que la jurisdicción primaria y exclusiva del DACo está sujeta a que se impugnen acciones u omisiones de la Junta de Directores o acuerdos del Consejo de Titulares, y a que el reclamante sea titular en el condominio.  Es decir, la vía administrativa ante el DACo existe como mecanismo para quienes actualmente forman parte del régimen de propiedad horizontal, y la titularidad es la fuente de derecho para impugnar o reclamar dentro de este.

Siendo el texto de ambos estatutos claro y libre de ambigüedad, confirmar la determinación recurrida extendería, por fiat judicial, la jurisdicción primaria exclusiva conferida al DACo por el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, a impugnaciones realizadas por partes que no sean titulares del régimen de propiedad horizontal. Esta interpretación extensiva sobre la jurisdicción exclusiva del DACo se apartaría de las normas de interpretación elementales sobre delegación de poderes a las agencias administrativas, ya que estaríamos despojando a los foros judiciales de su autoridad para atender controversias en primera instancia, sin mandato legislativo expreso a esos efectos.  Una restricción de esa magnitud no puede presumirse ni inferirse, sino que solamente procede cuando la ley la establece de manera clara, expresa e inequívoca.

Así pues, al momento de cumplir nuestra tarea inherente de interpretar si una agencia administrativa tiene jurisdicción primaria exclusiva sobre un asunto en particular, debemos tener presente la norma de hacer cumplir la intención del legislador. Ayala Hernández v. Consejo de Titulares, supra, en la pág. 561.  Por tanto, cuando la letra de la ley es clara, como en el caso del Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, no hay espacio para usurpar la función legislativa de nuestros legisladores y ampliar el alcance de la misma.

En vista a lo anterior, erró el Tribunal de Apelaciones al confirmar el dictamen del TPI y declararse sin jurisdicción para atender los reclamos de la parte peticionaria por considerar que el DACo tenía jurisdicción primaria exclusiva sobre el asunto, al amparo del Art. 65 de la Ley de Condominios, supra.  Así las cosas, es menester que devolvamos el caso de epígrafe al TPI para que ejerza su función adjudicativa y atienda el caso en sus méritos.

IV

Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones y se ordena la continuación de los procedimientos ante el Tribunal de Primera Instancia para que atienda el asunto en sus méritos.

Se dictará Sentencia de conformidad.

Raúl A. Candelario López

Juez Asociado

SENTENCIA

 

En San Juan, Puerto Rico, a 25 de noviembre de 2025.

 

Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, los cuales se hacen formar parte de esta Sentencia, se revoca la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones y se ordena la continuación de los procedimientos ante el Tribunal de Primera Instancia para que atienda el asunto en sus méritos.

 

Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Martínez Torres emite una Opinión de Conformidad. La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emite una Opinión Disidente, a la cual se le une el Juez Asociado señor Estrella Martínez y el Juez Asociado señor Colón Pérez.

 

Javier O. Sepúlveda Rodríguez

Secretario del Tribunal Supremo

 

-Opinión de conformidad emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES.

-La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emitió una Opinión disidente a la cual se unen el Juez Asociado señor Estrella Martínez y el Juez Asociado señor Colón Pérez