2026 JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO 2026
2026 DTS 014 SANTIAGO MALDONADO V. ALVELO RIVERA, 2026TSPR014
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Francis Javier Santiago Maldonado
Recurrido
v.
Ruth N. Alvelo Rivera
Peticionaria
Certiorari
2026 TSPR 14
217 DPR ___, (2026)
217 D.P.R. ___, (2026)
2026 DTS 14, (2026)
Número del Caso: AC-2025-0012
Fecha: 5 de febrero de 2026
Opinión disidente emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES
En San Juan, Puerto Rico, a 5 de febrero de 2026.
A contraviento del ordenamiento jurídico, la mayoría de mis compañeros y compañeras de estrado deciden equivocadamente que el recurrido puede ampararse en un interdicto posesorio en contra de un mandamiento judicial de desposesión, bajo el fundamento de que no formó parte del proceso que culminó en dicha desposesión. Esta conclusión pasa por alto un hecho determinante: el recurrido adquirió el inmueble en cuestión sujeto a una anotación de embargo inscrita en el Registro de la Propiedad.
Nuestro ordenamiento es claro al establecer que, para la ejecución de un embargo, no es requisito que el tercero poseedor que adquiere el bien con posterioridad a su anotación registral sea parte del pleito original. El principio de publicidad registral y las salvaguardas procesales que la ley provee imponen al adquirente la carga de atenerse a las consecuencias de la ejecución. En ese contexto, para acogerse a la excepción de ineficacia del mandamiento judicial, resulta insuficiente sostener que el recurrido no formó parte del pleito.
Ciertamente, el error de la mayoría emana de una aplicación automática de la norma enunciada en Rosado v. Valentín, infra, y Preston v. Maldonado, infra, pues, sin tomar en consideración las circunstancias del caso, exceptúan al recurrido de la orden de desposesión por no formar parte del proceso. Con esta decisión, este Tribunal avala implícitamente una norma que se derrota a sí misma, a saber: Un tercero adquirente de un inmueble sujeto a anotación de embargo tiene derecho a instar un interdicto posesorio precisamente porque no formó parte del proceso de ejecución de embargo, a pesar de que la ley no requiere su participación en dicho proceso. Es decir, el proceso X no requiere la participación de Y, pero Y podrá instar una acción en contra del proceso X porque no participó en este.
Como cuestión más fundamental, la mayoría no evalúa correctamente el hecho de que la desposesión del recurrido fue por autoridad judicial y no por elección de la peticionaria. Esto es, este Tribunal ignora que la protección posesoria interdictal ampara solo la perturbación indebida de la posesión, entiéndase, la desposesión contraria al orden público. Así pues, la controversia real ante nuestra consideración es la siguiente: ¿Fue indebidamente perturbada la posesión del recurrido? Para resolver acertadamente esta interrogante, procede analizar la controversia en el orden siguiente: en primer lugar, debemos determinar si la causa interdictal satisface el requisito de perturbación indebida; en segundo lugar, de no cumplirse dicho requisito por haber mediado una desposesión por orden del tribunal, corresponde entonces evaluar si al recurrido le cobija la excepción de ineficacia del mandamiento judicial. Puesto que la mayoría tomó otro sendero, disiento respetuosamente.
Antes de entrar en materia, destaco que el tracto procesal enlazado a la disputa que hoy resolvemos resulta confuso, pues se bifurca en distintos procedimientos judiciales. De tal manera, conviene enfatizar que adjudicamos únicamente la procedencia del remedio interdictal para recobrar la posesión de un inmueble.
I
La controversia de marras tiene su raíz en un pleito que no está ante nuestra consideración. A saber, en 2012 la Sra. Madeline Correa Rodríguez demandó al Dr. Edgardo Colón Ledeé por impericia médica. El epígrafe de ese caso es Madeline Correa Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, Núm. KDP-2012-0472. El 1 de marzo de 2016, el Tribunal de Primera Instancia dictó una sentencia a favor de la señora Correa Rodríguez, a tenor de la cual ordenó al doctor Colón Ledeé pagar ciertas sumas en concepto de daños. Ante la insuficiencia de bienes para satisfacer la sentencia, el 7 de diciembre de 2016 la señora Correa Rodríguez solicitó el embargo de un bien inmueble perteneciente al facultativo descrito como el Apartamento 5-E de la Torre II del Condominio Isleta Marina en Fajardo. El foro primario declaró con lugar la petición y el 24 de enero de 2019 expidió los mandamientos correspondientes para anotar el embargo y ejecutar la sentencia.
Empero, el 7 de diciembre de 2020 la señora Correa Rodríguez acudió nuevamente al tribunal sentenciador para informar que el Registrador de la Propiedad no anotó el embargo sobre el bien inmueble por defectos en el documento judicial. En respuesta, el 22 de enero de 2021 el Tribunal de Primera Instancia emitió un mandamiento para subsanar el defecto. Según surge del tracto registral, el 12 de marzo de 2021 se presentó la instancia afín y el 8 de febrero de 2022 el Registrador de la Propiedad anotó el embargo sobre el inmueble.
Luego de anotado el embargo, el 11 de mayo de 2022 el doctor Colón Ledeé le vendió el bien inmueble al recurrido, el Sr. Francis J. Santiago Maldonado, mediante escritura pública de compraventa, la cual fue presentada para su inscripción el 31 de diciembre de 2022. Según surge de las alegaciones de la demanda del recurrido, la escritura de compraventa se inscribió el 7 de agosto de 2023. En la sección de “Documentos Pendientes de Inscripción” de esa escritura, se consigna la anotación de embargo del 8 de febrero de 2022, así como una observación del notario autorizante sobre su presunta improcedencia por estar previamente inscrita una designación de hogar seguro. Apéndice del Alegato de la parte apelada, Tribunal de Apelaciones, págs. 57-58. A pesar de que la fecha de la anotación de embargo en el Registro de la Propiedad es un hecho crucial para poder adjudicar la controversia correctamente, ya que precede la compraventa del recurrido, este hecho no consta en la Opinión mayoritaria.
Después de múltiples incidencias procesales que frustraron la ejecución y subasta pública del inmueble, el 11 de julio de 2023 la señora Correa Rodríguez presentó una solicitud para que el foro primario rectificara el tracto registral del inmueble. El 17 de julio de 2023, el Tribunal de Primera Instancia ordenó la rectificación del tracto registral a los fines de eliminar la designación de hogar seguro, la escritura de compraventa por la cual el señor Santiago Maldonado adquirió el inmueble y cualquier otra transacción ilegítima.
Con motivo de que el Registro de la Propiedad eliminó su compraventa del tracto registral, el 26 de noviembre de 2023 el señor Santiago Maldonado presentó una acción de sentencia declaratoria sobre tercero registral de buena fe. El epígrafe de ese caso es Francis Javier Santiago Maldonado v. Madeline Correa Rodríguez y otros, Núm. FA2023CV00997. Sobre esa acción independiente, nos limitamos a señalar que se impugna la orden del 17 de julio de 2023 que requirió la rectificación registral en el caso Madeline Correa Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, Núm. KDP-2012-0472. Cabe resaltar que el señor Santiago Maldonado, a pesar de instar la demanda de sentencia declaratoria, no solicitó intervenir en el proceso de ejecución de sentencia del caso de impericia médica.
Finalmente, la subasta pública en el caso Madeline Correa Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, Núm. KDP-2012-0472, se celebró el 6 de febrero de 2024. El señor Santiago Maldonado no fue notificado de dicha subasta ni participó en ella, porque no era parte en el caso. Por su parte, la peticionaria, la Sra. Ruth N. Alvelo Rivera, licitó en la subasta pública del inmueble y se le adjudicó la buena pro. La señora Alvelo Rivera es un tercero ajeno al pleito, pues se enteró de la subasta pública mediante un edicto en un periódico de circulación general. Adjudicada la subasta, el Tribunal de Primera Instancia levantó el acta de venta judicial correspondiente. Según surge del expediente, la certificación registral expedida el 12 de febrero de 2024 indicaba que el señor Colón Ledeé era el titular registral del inmueble ejecutado. Por ende, la orden se dirigió contra el deudor registral.
El 21 de febrero de 2024, con la autorización del tribunal y acompañada por alguaciles, la señora Alvelo Rivera tomó posesión del inmueble. Posteriormente, el 27 de febrero de 2024 se autorizó la escritura de venta judicial otorgada por la Administración de Tribunales y la peticionaria.
Ante ese escenario, el 8 de marzo de 2024 el señor Santiago Maldonado instó ante el foro primario la acción interdictal objeto de nuestro examen adjudicativo. La solicitud original acumulaba las acciones de interdicto posesorio e impugnación de embargo y subasta, aunque luego el señor Santiago Maldonado desistió de la acción de impugnación porque estaba cubierta por el pleito separado de sentencia declaratoria. En esta instancia, el recurrido solicitó recuperar la posesión del inmueble mientras se dilucida la demanda de sentencia declaratoria, puesto que, según alegó, poseyó el inmueble hasta que la peticionaria lo despojó.
Tras celebrar una vista evidenciaria, el 17 de mayo de 2024 el Tribunal de Primera Instancia notificó una sentencia en la cual declaró no ha lugar la solicitud de interdicto posesorio. El foro primario fundamentó su decisión en que, por un lado, no se probó que el señor Santiago Maldonado poseyera el inmueble durante el año inmediatamente anterior a la presentación de la demanda de interdicto y, por otro lado, no se derrotó la presunción de validez que cobija al dictamen judicial relacionado con la subasta pública. Contundentemente, el foro primario aseveró que “[n]o puede usarse el interdicto posesorio para —de facto— declarar nulo un proceso de embargo y subasta decretado en un proceso judicial distinto […]. El interdicto posesorio, es y solamente es, una acción inherentemente posesoria”. Apéndice de la apelación, pág. 31.
Inconforme, el 13 de junio de 2024 el señor Santiago Maldonado presentó un recurso apelativo ante el Tribunal de Apelaciones. Sostuvo que el Tribunal de Primera Instancia erró al concluir que no se presentó prueba suficiente para establecer los requisitos del interdicto posesorio. El 17 de enero de 2025, el Tribunal de Apelaciones notificó una sentencia mediante la cual revocó el dictamen del Tribunal de Primera Instancia. El foro intermedio concluyó que la prueba sí demostró que se cumplieron los requisitos del interdicto posesorio, aunque no tomó en consideración el hecho de que la toma de posesión de la señora Alvelo Rivera fue en virtud de un mandamiento judicial.
El 12 de febrero de 2025, la señora Alvelo Rivera presentó un recurso de apelación ante este foro para que revoquemos la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones. En su recurso, sostiene que el foro intermedio erró al determinar que el señor Santiago Maldonado fue perturbado en su posesión. En cambio, el señor Santiago Maldonado alegó que sí hubo una perturbación ilegal. Arguyó que nunca formó parte del caso que culminó en la subasta pública y venta judicial del inmueble, ni se le notificaron sus incidencias procesales, por lo que se le privó de su propiedad sin el debido proceso de ley.
Acogido el recurso como un certiorari, el 28 de marzo de 2025 decidimos expedir el auto. Con el beneficio de la comparecencia de las partes, procedemos a adjudicar el caso en sus méritos.
II
A. La protección interdictal de la posesión
El Art. 724 del Código Civil de Puerto Rico consigna la tutela interdictal para proteger la posesión de un bien. Este artículo dicta que: “Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; si es inquietado en ella indebidamente, debe ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que la ley procesal establece”. Art. 724 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 7862. La ley procesal a la cual hace referencia esta disposición es el Código de Enjuiciamiento Civil, particularmente sus Arts. 690-695, 32 LPRA secs. 3561-3566.
El Art. 690 del Código de Enjuiciamiento Civil permite a una parte obtener un injunction o interdicto para retener o recobrar sumariamente la posesión material de un bien inmueble si demuestra que ha sido perturbada en la posesión o tenencia del bien por actos que manifiesten la intención de inquietarle o despojarle, o cuando ha sido efectivamente despojada de la posesión o tenencia del bien. Art. 690 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 3561. A su vez, el Art. 691 del Código de Enjuiciamiento Civil contiene los requisitos específicos para la demanda de interdicto posesorio. A saber, adicional a que la demanda debe ser jurada, el Art. 691 requiere del demandante lo siguiente: (1) alegar que poseía el bien dentro del año precedente a la fecha de presentación de la acción interdictal; (2) describir el bien poseído; (3) sostener que ha sido inquietado en su posesión; (4) alegar claramente el acto de perturbación o despojo, y (5) indicar si el demandado fue el autor directo o indirecto de dicho acto. Art. 691 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 3562.
Antaño, hemos reiterado que el fundamento del remedio interdictal es preservar la paz social y evitar que las personas tomen la justicia en sus manos. Miranda Cruz y otros v. S.L.G. Ritch, 176 DPR 951, 968 (2009); Segarra Boerman v. Vilariño, 92 DPR 314, 315 (1965). Por ello, no es determinante para la procedencia del interdicto posesorio si la posesión está o no justificada. Esto implica que la acción interdictal no es el lugar para dirimir asuntos de titularidad. Miranda Cruz y otros v. S.L.G. Ritch, supra, pág. 960. En consecuencia, la figura del interdicto posesorio no solo se limita a dilucidar el hecho de la posesión, sino que protege exclusivamente la posesión. Íd., pág. 969.
B. El requisito de perturbación indebida
Crucial a nuestros fines, corresponde destacar que la protección posesoria del Art. 724 del Código Civil no salvaguarda contra cualquier perturbación de la posesión, sino solo aquella que sea indebida. En efecto, dicho precepto protege exclusivamente al poseedor que sea “inquietado en [su posesión] indebidamente”. (Énfasis suplido). Art. 724 del Código Civil, 31 LPRA sec. 7862. Es menester señalar que el adverbio “indebidamente” no constaba en el texto análogo del derogado Art. 375 del Código Civil de 1930, 31 LPRA ant. sec. 1461. Sin embargo, el Memorial Explicativo del Código Civil de 2020 guarda silencio en cuanto a la inserción y el alcance de dicho adverbio. M. R. Garay Aubán, Código Civil 2020 y su historial legislativo, 2da ed., San Juan, Ed. SITUM, 2021, T. 3, pág. 41.
Pese a esta laguna en el historial legislativo, el requisito de inquietud indebida constituye doctrina jurisprudencial bien arraigada en nuestro Derecho. En Teissonnier v. Barnés, 8 DPR 204 (1905), expresamos que el interdicto posesorio procede cuando “el que se creyese con mejor derecho á la posesión de una cosa, se entrase en ella de su propia autoridad y despojare al poseedor, ó le perturbare en su posesión […]”. Íd., págs. 210-211. En cambio, “si lejos de hacerlo así acudía al Juez y éste en uso de su autoridad lo ponía en posesión, entonces ya no tenía razón de ser el interdicto puesto que ya no existía verdadera perturbación del orden público”. Íd., pág. 211. En ese sentido, indicamos que la procedencia del interdicto posesorio depende de “que el demandado como autor de la perturbación ó del despojo, hubiera procedido de su propia autoridad ó en el ejercicio de un derecho legítimo, reconocido y amparado por una providencia judicial”. (Negrillas suplidas). Íd., pág. 212. Luego, en Ramos v. Puig, 61 DPR 83 (1942), reafirmamos que “[e]l despojo que da derecho a solicitar un auto de injunction es aquel que ha sido realizado por el demandado u otra persona por orden de éste, sin intervención judicial”. (Negrillas suplidas). Íd., pág. 85, citado en Miranda Cruz y otros v. S.L.G. Ritch, supra, pág. 968.
Invariablemente, los casos citados postulan que el requisito de perturbación indebida exige una inquietud en conflicto con el orden público. Por ello, la desposesión por una orden judicial es un factor vital para decidir sobre la procedencia de un interdicto posesorio. Compárese esta norma con lo dispuesto en el Art. 718 del Código Civil en cuanto a que “[l]a persona que se crea con acción o derecho para privar a otra de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, debe solicitar el auxilio de la autoridad competente”. Art. 718 del Código Civil, 31 LPRA sec. 7845. Evidentemente, la propia legislación civilista tutela la privación de la posesión de un bien siempre y cuando esté avalada por la autoridad judicial. Véase, Teissonnier v. Barnés, supra, pág. 211.
El criterio expuesto cuenta con amplio reconocimiento en la doctrina científica. Así, por ejemplo, el Prof. Michel J. Godreau Robles sostiene que “[s]i el demandado ha adquirido la posesión que está en controversia por medios legítimos, no se puede hablar de despojo”. M. Godreau Robles, La posesión y su protección sumaria, 58 Rev. Jur. UPR 299, 320 (1989). Para el profesor, la perturbación indebida de la posesión “es un requisito que se desprende del propósito mismo de la acción”. Íd. Por esto, afirma lo siguiente:
La reiterada expresión en la jurisprudencia en el sentido de que en el interdicto posesorio no se discuten cuestiones de título debe entenderse, pues, circunscrita al título sobre el derecho más o menos permanente a poseer. Con respecto a la forma de adquirir la posesión objeto del interdicto, siempre existe la posibilidad de probar que la misma no se adquirió vía el despojo, sino vía medios legítimos. (Negrillas suplidas). Íd., pág. 321.
Asimismo, tratadistas como Manresa, Scaevola y Albaladejo convergen en que no toda privación de la posesión permite la acción interdictal, pues no existe perturbación indebida cuando el presunto despojador “obra en virtud de un derecho que le corresponde”. J. M. Manresa y Navarro, Comentarios al Código Civil Español, Madrid, Ed. Reus, 1972, T. IV, pág. 262. Véanse, Q. M. Scaevola, Código Civil, Madrid, Ed. Reus, 1948, T. VIII, pág. 398; M. Albaladejo, Derecho Civil, Barcelona, Ed. Ronda Universidad, 1989, T. III, Vol. I, pág. 98. A modo ilustrativo, explica Scaevola que “si el dueño desahucia al arrendatario en uso de su derecho, es evidente que no comete acto alguno perturbativo”. Scaevola, op. cit., pág. 399. En estos casos, la ley supone que no existe perturbación indebida porque si el poder judicial interviene para avalar la toma de posesión del presunto despojador, entonces por definición este último no toma la justicia en sus manos. Véase, Godreau Robles, supra, pág. 321. En consecuencia, si el presunto despojador en realidad no tomó la justicia en sus manos, en efecto desaparece el fundamento del interdicto posesorio.
En cuanto al ámbito procesal, en Teissonnier v. Barnés, supra, dijimos que quien se oponga a la desposesión por mandamiento judicial podrá acudir al mismo juez para que revoque su providencia o instar la acción ordinaria correspondiente para reclamar su derecho. Íd., pág. 211. Lo mismo expresamos en Crespo v. San Miguel, 63 DPR 973 (1944), al dictar que “si la demandada creyó tener algún derecho a continuar poseyendo la finca […] debió acudir a la corte inferior y solicitar la revocación de dicha orden o de lo contrario entablar la acción ordinaria correspondiente”. Íd., págs. 975-976. Así pues, el interdicto posesorio no es el instrumento procesal adecuado ante un auto judicial de desposesión. Empero, esto no equivale a que el desposeído esté desprovisto de remedio, pues podrá instar aquellas acciones independientes que crea necesarias para ejercer sus derechos, como efectivamente hizo el señor Santiago Maldonado. Recordemos que la demanda de sentencia declaratoria que instó el recurrido está pendiente y no está ante nuestra consideración.
C. La excepción de ineficacia del mandamiento judicial
Ahora bien, nuestra jurisprudencia devela una excepción a la norma general expuesta. En síntesis, el desposeído puede demostrar que el mandamiento judicial de desposesión carece de eficacia. Si así lo prueba, entonces procede restarle efectividad al mandamiento y, en consecuencia, tendrá lugar el interdicto posesorio a su favor.
A saber, en Preston v. Maldonado, 42 DPR 488 (1931), anulamos un mandamiento de venta judicial de una finca en una acción de cobro de dinero porque el inmueble subastado estaba en manos de una persona que nunca fue parte del pleito. Concluimos, pues, que la desposesión fue indebida, al basarse en una orden judicial ineficaz contra el poseedor del inmueble subastado. Por otra parte, en Lloréns v. Arbona, 61 DPR 279 (1943), determinamos que el despojo sin autorización del tribunal es ilegal e ineficaz contra el poseedor despojado. Finalmente, en Rosado v. Valentín, 65 DPR 571 (1946), concedimos un interdicto posesorio a favor del desposeído en virtud de un mandamiento judicial, pues razonamos que la orden era inoponible contra aquel. Allí, nos basamos en que el promovente del remedio interdictal no fue parte de la acción reivindicatoria que motivó su desposesión, a pesar de que poseía el inmueble desde antes de instada la causa. Notablemente, en esta última decisión entendimos que no era de aplicación la norma sentada en Teissonnier v. Barnés, supra, ni en Ramos v. Puig, supra, puesto que “[e]n ninguno de ellos surge que el poseedor demostrara que el mandamiento judicial carecía de eficacia en cuanto a él. Por lo tanto, los casos sólo resuelven que la persona desposeída en virtud de mandamiento judicial no puede obtener un interdicto para recobrar la posesión en ausencia de una demostración de la ineficacia del mandamiento”. (Negrillas suplidas). Rosado v. Valentín, supra, pág. 572.
En lo pertinente, los casos Preston v. Maldonado, supra, y Rosado v. Valentín, supra, establecen que si el desposeído estaba en posesión del bien inmueble y no formó parte de la acción que lo desposeyó, entonces tiene derecho a un remedio interdictal. Marcadamente, en Rosado v. Valentín, supra, fundamentamos esta excepción en lo que hoy día la Constitución establece: “Ninguna persona será privada de su […] propiedad sin debido proceso de ley”. Art. II, Sec. 7, Const. PR, LPRA, Tomo 1, pág. 305. Véase, Rosado v. Valentín, supra, pág. 573 (“no puede la recurrente ser desposeída sin antes habérsele oído y vencido en juicio”). Pese a lo anterior, en ninguno de estos casos el poseedor había adquirido el inmueble sujeto a una anotación de embargo en el Registro de la Propiedad como ocurre en el caso de autos.
Por su parte, en el ordenamiento procesal civil la excepción de ineficacia por no formar parte del pleito encuentra apoyo en la Regla 51.3 de las Reglas de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, la cual versa sobre la orden de venta judicial de un bien y expresa lo siguiente:
En todos los casos en que el tribunal ordene una venta judicial de bienes muebles o inmuebles, dicha orden tendrá la fuerza y efecto de un auto que dispone la entrega física de la posesión, por lo que deberá consignarse así en el fallo u orden para que el alguacil o la alguacila, u otro funcionario o funcionaria, proceda a poner al comprador o compradora en posesión de la propiedad vendida dentro del plazo de veinte (20) días desde la venta o la subasta, sin perjuicio de los derechos de terceros que no hayan intervenido en el procedimiento. (Negrillas suplidas).
No obstante, la Regla 51 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, guarda silencio en cuanto a la notificación o citación de un tercero con interés en el inmueble sujeto a embargo y ejecución. Escuetamente, se limita a fijar que una orden de venta judicial tendrá el efecto de un auto de desposesión, “sin perjuicio de los derechos de terceros que no hayan intervenido en el procedimiento”. Íd. En atención a esto, la excepción de ineficacia del mandamiento judicial no puede verificarse a base de un análisis automático de si un tercero afectado fue parte o no, como hace la Opinión mayoritaria. Más bien, procede evaluar el derecho procesal aplicable según los hechos del caso, de manera que salvaguardemos los derechos de terceros sin menoscabar la providencia judicial.
Así, por ejemplo, en Housing Investment Corp. v. Luna, 112 DPR 173, 180 (1982), ante una controversia de ejecución de hipoteca sobre un inmueble arrendado bajo la derogada Ley de Alquileres Razonables, dictamos que los arrendatarios que antecedan la hipoteca “son propiamente terceros” para efectos de la Regla 51.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, por lo cual, deberán ser notificados e incluidos como parte. En contraste, expresamos que los arrendatarios posteriores a la constitución de la hipoteca —informados por el Registro de la Propiedad de la existencia previa de la hipoteca— deben atenerse al resultado de la ejecución. Íd., págs. 179-180.
D. Remedios procesales disponibles a un tercero con interés en un bien sujeto a embargo y ejecución
Según surge de los asientos del Registro de la Propiedad, el 8 de febrero de 2022 se inscribió una anotación de embargo sobre el bien inmueble en cuestión. Apéndice del Alegato de la parte apelada, Tribunal de Apelaciones, págs. 50-54. El señor Santiago Maldonado adquirió por compraventa dicho inmueble el 11 de mayo de 2022. Es decir, el recurrido adquirió el inmueble sujeto a una anotación de embargo. Este hecho, por sí solo, amerita distanciarnos de lo resuelto en Preston v. Maldonado, supra, y Rosado v. Valentín, supra, ya que, independientemente de si el señor Santiago Maldonado formó parte o no del proceso de ejecución de sentencia, la publicidad del Registro de la Propiedad de la anotación del embargo modifica los derechos y los remedios procesales del recurrido.
El embargo se define como “una interdicción jurídica en el patrimonio del deudor, decretada a petición ex parte del acreedor reclamante”. Alum Torres v. Campos del Toro, 89 DPR 305, 321 (1963). El objetivo del embargo es sujetar bienes para asegurar la efectividad de la sentencia que en su día recaiga. Román v. S.L.G. Ruiz, 160 DPR 116, 221 (2003); Vargas v. González, 149 DPR 859, 865 (1999). La Regla 56.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, dicta que, en el caso de bienes inmuebles, el embargo adquiere efectividad si se anota en el Registro de la Propiedad y se notifica a la parte demandada.
Por su parte, el Título IV de la Ley Núm. 210-2015, conocida como la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria (Ley del Registro), 30 LPRA secs. 6001 et seq., gobierna la forma y el efecto de las anotaciones preventivas. En lo particular, el Art. 49 de la Ley del Registro, 30 LPRA sec. 6069, sobre la enajenación o el gravamen de inmuebles anotados preventivamente, en lo relevante dispone lo siguiente:
Los títulos en que se enajenen o graven bienes inmuebles sujetos a anotación preventiva podrán inscribirse sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación, siempre que su enajenación no esté prohibida o, estándolo, se trate de títulos de transmisión de dominio otorgados con anterioridad a la anotación de la prohibición de enajenar.
Si antes que el acreedor haga efectivo su crédito, el bien o derecho anotado pasa a manos de un tercer poseedor, y éste acredita su título, podrá solicitar la intervención en el pleito, sin paralizar el curso del procedimiento. El tribunal dispondrá sobre la subrogación y en el lugar y grado del deudor, pero solo en cuanto a los efectos de la ejecución del bien o derecho anotado preventivamente. (Negrillas suplidas).
Conforme al Art. 100 de la Ley del Registro, el tercero poseedor de un bien anotado que haya acreditado su título e intervenido en el pleito “será citado para la subasta conforme exigen las Reglas de Procedimiento Civil”. Art. 100 de la Ley del Registro, 30 LPRA sec. 6137. Así pues, la Ley del Registro establece un mecanismo para que un tercero poseedor que adquirió un inmueble sujeto a anotación, ejecución o subasta sea notificado del procedimiento y pueda formar parte de este, condicionado a que haya acreditado su título y solicitado la intervención. Véase, A. C. Gómez Pérez, La hipoteca en el Derecho Inmobiliario Registral puertorriqueño, 1ra ed., Bogotá, Ed. Temis, 2021, págs. 214-215.
De otro lado, la Regla 21.5 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, provee un remedio de intervención para los terceros que reclaman bienes sujetos a una orden de embargo o ejecución de sentencia en un pleito del cual no forman parte. Este mecanismo, aunque es de alcance divergente y podría estar sujeto a matices factuales que no consideraré, es compatible con el curso procesal de los Arts. 49 y 100 de la Ley del Registro en lo concerniente al caso de autos. Al respecto, la Regla 21.5 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, promulga lo siguiente:
Siempre que un alguacil o una alguacila proceda a cumplimentar una orden de ejecución, de embargo o de cualquier otra orden contra alguna propiedad mueble o inmueble, y dicha propiedad o cualquier parte de ella, o algún interés en ella, sea reclamada por un tercero, éste tendrá derecho a presentar una demanda de intervención. El procedimiento de intervención relacionado con bienes muebles e inmuebles se regirá por estas reglas. (Negrillas suplidas).
La intervención permitida por esta regla no requiere que el interés en el bien guarde relación con la controversia incoada entre las partes originales. Más bien, este mecanismo faculta a un tercero para intervenir en un pleito ajeno y reclamar algún derecho sobre un bien sujeto a ejecución, embargo o cualquier otra orden en su contra. Cabe señalar que esta intervención procede como cuestión de derecho. Regla 21.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. Véase, J. A. Cuevas Segarra, Tratado de Derecho Procesal Civil, 2da ed., Estados Unidos, Publicaciones JTS, 2011, T. II, pág. 806. El objetivo de la intervención del tercero debe ser el levantar el embargo o detener la ejecución, a la vez que solicite al tribunal la resolución de su alegado interés sobre el bien afectado. IG Builders et al v. BBVAPR, 185 DPR 307, 323 (2012).
Aún más, la Regla 21.6 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, provee una alternativa a la parte interventora para obtener la posesión provisional de una propiedad embargada, hasta tanto se dilucide la controversia. Sobre ello, la regla dispone que la parte interventora deberá presentar una moción y, de ser declarada con lugar, deberá prestar una fianza como condición para recuperar la posesión de la propiedad.
III
Según lo discursado, la controversia que tenía que resolver este Tribunal era la siguiente: ¿Fue indebidamente perturbada la posesión del señor Santiago Maldonado? El recurrido arguye que en efecto fue inquietado indebidamente en su posesión por la señora Alvelo Rivera, ya que nunca formó parte del pleito que culminó en su desposesión. Plantea que se le privó de su propiedad sin el debido proceso de ley. Sin embargo, contrario a lo atisbado por la Opinión mayoritaria, no procede dictar un interdicto posesorio a favor del recurrido. A todas luces, la causa de acción del señor Santiago Maldonado no cumple con el requisito de perturbación indebida ni satisface la excepción de ineficacia del mandamiento judicial de desposesión.
De entrada, es decisivo examinar el cumplimiento con el requisito de perturbación indebida, ya que la tutela interdictal solo protege a los poseedores que han sido inquietados indebidamente en su posesión. Art. 724 del Código Civil, 31 LPRA sec. 7862. Conforme a los hechos reseñados, el señor Santiago Maldonado fue desposeído el 21 de febrero de 2024 por orden del Tribunal de Primera Instancia y no por preferencia de la señora Alvelo Rivera. Como norma general, un interdicto posesorio no es el vehículo procesal adecuado para obtener un remedio en contra de un mandamiento judicial de desposesión, puesto que, por definición, la desposesión por providencia judicial no equivale a una inquietud indebida. Crespo v. San Miguel, supra, pág. 975. Así pues, a menos que el foro primario haya emitido un auto de desposesión ineficaz, la desposesión del señor Santiago Maldonado no puede constituir una perturbación indebida.
Sentado lo anterior, vale escudriñar si el señor Santiago Maldonado demostró la ineficacia del mandamiento judicial de desposesión. Como expusimos, si el desposeído demuestra que la orden le es inoponible, debemos exceptuarlo y conceder el interdicto posesorio a su favor. Rosado v. Valentín, supra, pág. 572. Es cierto que el recurrido no fue parte del caso Madeline Correa Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, Núm. KDP-2012-0472, ni participó en el proceso de ejecución de sentencia de este. No obstante, el señor Santiago Maldonado adquirió el inmueble en cuestión sujeto a un embargo anotado en el Registro de la Propiedad. Según el derecho detallado, la validez del proceso de ejecución de sentencia y del mandamiento de desposesión que eventualmente pueda recaer no depende de si un tercero adquirente de un bien embargado es parte o no. En realidad, si estos terceros desean hacer valer sus derechos deben intervenir en el procedimiento. Arts. 49 y 100 de la Ley del Registro, 30 LPRA secs. 6069 y 6137; Regla 21.5 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. De tal modo, el argumento del recurrido de que se le privó de su propiedad sin el debido proceso de ley porque nunca fue parte carece de méritos, ya que lo crucial fue que tuvo la oportunidad de formar parte por estar notificado del embargo sobre el inmueble y optó por no ejercer su derecho de intervención. El hecho de que su escritura de compraventa fue luego eliminada del Registro de la Propiedad y que instó una demanda de sentencia declaratoria para impugnar la orden de eliminación no alteró el derecho aplicable, así como no trastornó su facultad de intervenir. Forzosamente, el señor Santiago Maldonado no logra rebatir la presunción de validez del auto de desposesión. Véase, López García v. López García, 200 DPR 50, 59 (2018).
Cabe resaltar que la alegación de ineficacia del mandamiento judicial es, por su propia naturaleza, excepcional. Exige la constatación de un defecto en el debido proceso que prive de efectividad a la providencia judicial. Tan restrictiva debe ser su aplicación que, de lo contrario, entraría en tensión con el carácter sumario del interdicto posesorio, al exigir un desfile probatorio más complejo que aquel necesario para determinar si existió una perturbación indebida de la posesión.
Proclamar el debido proceso de ley en el vacío normativo para favorecer la posesión del señor Santiago Maldonado no debió entumecer a este Tribunal. Como verificamos, las Reglas de Procedimiento Civil, la Ley del Registro de la Propiedad y nuestra jurisprudencia articulan el debido proceso particular a este caso. En definitiva, el recurrido tuvo a su alcance los remedios procesales para hacer valer sus derechos. Sin embargo, prefirió no utilizarlos.
El ejercicio de los derechos es una decisión que cada individuo tiene que tomar; en cambio, la providencia judicial no puede supeditarse a la voluntad caprichosa del compareciente. Bajo el análisis de la mayoría, toda decisión adoptada con conocimiento del tercero interesado que, pudiendo intervenir en el proceso, opta deliberadamente por cruzarse de brazos, devendría ineficaz.
Desacertadamente, la mayoría de este Tribunal decide ignorar la doctrina centenaria respaldada por tratadistas de elevado prestigio y crear un instrumento de subterfugio que servirá para socavar autos de desposesión legítimos. Asimismo, neutraliza el principio de publicidad registral y vulnera el orden procesal en perjuicio de quienes acudieron al tribunal presumiendo su regularidad. Lo que resuelve hoy la mayoría no solo entraña una merma en la confianza en los procesos judiciales, sino que además propicia el absurdo de generar fallos interdictales en conflicto con mandamientos de desposesión cuya ineficacia no ha sido demostrada. En otras palabras, permite que, para todos los efectos prácticos, un juez anule injustificadamente el dictamen de otro magistrado.
IV
Por los fundamentos antes expuestos, disiento respetuosamente del proceder propuesto por la mayoría de este Tribunal. Ante las circunstancias delineadas, el interdicto posesorio instado por el señor Santiago Maldonado es improcedente por no satisfacer el requisito de perturbación indebida. Por ello, habría revocado la decisión del Tribunal de Apelaciones y declarado no ha lugar la demanda del recurrido.
Juez Asociado
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